La mise en location d’un bien immobilier est à coup sûr une source de revenus fiable et pérenne pour un propriétaire-investisseur. Le bien acheté, vient ensuite l’étape de la mise en location, étape qui demande mille précautions. De la recherche de locataire à la rédaction du bail en passant par la gestion quotidienne de son investissement, mettez toutes les chances de votre côté !

Mettre un logement en location : les questions à se poser absolument

Mettre en location un appartement nécessite de se poser quelques questions. Petit pense-bête du bailleur averti et réfléchi !

Vous avez acheté pour louer et le moment est maintenant venu de rentabiliser votre investissement locatif. Avant de mettre un appartement en location, un bailleur devrait toujours se poser quelques questions.

Est-ce que le bien que vous proposez à la location est un logement décent ? Il doit être composé d’une pièce principale d’au moins 20 m3 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et disposer de tous les équipements nécessaires au confort, à la sécurité et à la santé des habitants (chauffage, eau courante, ventilation…)

Où trouver un locataire ? En fonction de la façon dont vous voulez gérer votre investissement, vous pouvez vous occuper seul de la location. Une condition : avoir un peu de temps à consacrer aux visites, aux comptes, à la législation changeante… Mais vous pouvez également déléguer la tâche à une agence immobilière en échange d’une rémunération mensuelle.

Demandez-vous ensuite à qui vous voulez louer : couples, colocataires, étudiants ? Chaque situation a ses avantages et son lot de risques.

De même, réfléchissez au type de bail que vous allez mettre en place : location vide ou location meublée ?

Enfin, une fois les dossiers de vos potentiels locataires reçus, interrogez-vous sur leur solvabilité réelle pour limiter les risques d’impayés.

Gestion locative ou pas ? 

Déléguer la gestion locative ou l’assurer soi-même ? Deux options dont dispose un propriétaire une fois son investissement locatif réalisé.

Une fois les clés de son investissement locatif en poche, un propriétaire a deux solutions pour en gérer la location : se débrouiller seul ou déléguer la gestion locative à une agence immobilière. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients, à connaître avant de faire un choix.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative désigne tout ce qui a trait au quotidien d’un bien mis en location. Il s’agit donc de trouver un locataire, de vérifier sa solvabilité, de faire visites les lieux, de signer le bail, puis de gérer la perception des loyers, la rédaction des quittances, mais aussi d’intervenir en cas d’éventuels sinistres ou réparations.

Assurer la gestion locative soi-même

Toutes ces tâches demandent une grande disponibilité. Mais certains propriétaires préfèrent gérer leur investissement locatif eux-mêmes. Pourquoi ? Parce qu’ils restent maîtres de ce dernier ayant une visibilité complète sur ce qu’il s’y passe.

Second avantage d’une gestion personnelle, la relation qui se tisse avec le locataire. Pour peu que celui-ci soit sérieux (et que vous le soyez aussi), une relation de confiance peut se créer.

Mais ne nous voilons pas la face, l’avantage principal d’une gestion locative assurée par le propriétaire reste l’aspect financier. Si cela prend du temps, cela ne lui coûte pas d’argent. Car tout service se paie, et une agence immobilière n’assure pas la gestion locative d’un bien à titre gracieux !

Déléguer la gestion locative

Mais alors, pourquoi faire appel à une agence immobilière, un administrateur de bien ou encore une régie locative pour gérer son logement ? Pour la tranquillité et la sécurité. Car c’est bien là que réside la principale qualité d’une gestion locative déléguée. Le propriétaire ne s’occupe de rien, ou presque. Les professionnels assurent le processus du début à la fin : annonces, recherche de locataire, visites, état des lieux, bail, gestion du quotidien… Un propriétaire au budget restreint pourra prendre tout ou partie de ses services pour alléger la note finale et conserver une bonne rentabilité.

Les avantages de la location meubléE

Souvent réputée plus intéressante que la location vide, la location meublée offre une meilleure rentabilité. Pourquoi louer en meublé et opter pour le statut LMNP ?

Vous êtes propriétaire et avez réalisé un investissement locatif. Le moment est venu de rentabiliser votre achat, et vous êtes en proie à cette interrogation : louer en meublé ou louer vide ? Souvent considérée comme plus rentable, la location meublée non professionnelle a des avantages qui méritent d’être connus.

La location meublée présente deux atouts principaux :

Des loyers demandés souvent plus importants en raison des équipements fournis : laisser à disposition des meubles et autres commodités a un prix. À surface et emplacement égaux, on estime qu’un bien meublé se loue entre 10 et 20% plus cher qu’un bien vide. La rentabilité locative brute est donc plus intéressante que celle d’une location vide.

Un régime fiscal plus avantageux que celui de la location vide : en décidant d’investir pour louer en meublé, un propriétaire bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il profite alors d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Il peut également opter pour le régime réel autorisant la déduction de ses charges (intérêt de crédit immobilier, éventuels travaux…) et des recettes locatives.

Les avantages de la location vide

Avoir recours à la location vide : les avantages de la location non meublée

Vous envisagez de mettre votre bien en location, mais vous vous sentez perdu dans l’arsenal des contrats de location. Découvrez les avantages de la location vide pour avoir toutes les cartes en main et faire le bon choix.

Contrairement à la location meublée, la location vide est un bail d’une durée minimale de 3 ans. Elle offre ainsi aux propriétaires une certaine tranquillité face à la recherche de locataires. En effet, il y a moins de « turn-over » dans une location non meublée que dans une location meublée dont la durée est d’un an. Autre avantage, le paiement des loyers est plus régulier qu’une location meublée.

La location vide permet d’obtenir des revenus grâce aux loyers perçus sans impliquer de coût de gestion supplémentaire. En effet, lorsqu’on loue en meublé, il est nécessaire d’acheter les meubles, l’électroménager, la vaisselle indispensable à l’habitation. Une location non meublée ne demande pas ce type d’investissement et offre une certaine sérénité de gestion. Le locataire ne vous appellera pas un dimanche matin, car la machine à laver est en panne !

Fiscalité des locations meublées

Régime BIC ou micro-BIC ? En tant que loueur en meublé non professionnel, découvrez de quel régime vous dépendez et les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous relevez du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous êtes ainsi considéré comme une entreprise. Alors, quels sont vos droits et vos devoirs ?

Tous les revenus que vous tirez de la location de logements meublés sont à déclarer (sauf s’il s’agit d’une partie de votre résidence principale). Si ces revenus annuels sont supérieurs à 32 900 euros, vous relevez alors du régime micro-BIC. Ce statut vous permet d’être imposé sur la moitié de vos recettes seulement. Dans le cas où vos revenus tirés de la location dépassent le seuil du régime micro-BIC, vous avez la possibilité de garder ce statut une année supplémentaire.

Si vos recettes sont supérieures à 32 900 euros, vous relevez alors du régime du BIC réel ou bénéfice réel. Dans cette situation, il vous faut déduire les frais et les charges de vos revenus afin de calculer le montant de votre revenu net imposable. Sachez également que si vous faites le choix de vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel, vous bénéficierez de déductions fiscales sur vos revenus globaux. Mais pour cela, il vous faudra remplir davantage de conditions (inscription au registre du commerce et des sociétés, recettes annuelles supérieures à 23 000 euros TTC, etc.).

Fiscalité des locations vides

Régime micro-foncier ou régime réel ? Découvrez la fiscalité de la location vide et déterminez le régime approprié à votre situation.

La fiscalité en location vide est différente de celle en location meublée. En effet, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Décryptage.

Si les revenus annuels que vous tirez des loyers sont inférieurs à 15 000 €, vous serez placé sous le régime du micro-foncier. Grâce à celui-ci, vous ne serez imposé que sur 70 % de la valeur des loyers. Toutefois, ce régime ne permet pas de déduire certaines dépenses particulières qu’entrainerait le logement (intérêts d’emprunt, travaux, charges, etc.). Ainsi, si ces dépenses sont supérieures à l’abattement de 30 % offert par le micro-foncier, il peut être préférable que vous passiez au régime dit réel.

Si vos revenus tirés des loyers dépassent 15 000 € à l’année, vous passez en régime réel (vous avez la possibilité de choisir ce régime même si vos revenus sont inférieurs). Quel est l’intérêt de ce type de fiscalité pour une location vide ? Grâce au régime réel, vous pouvez déduire un ensemble de charges (travaux, frais de gestion, etc.) du montant des loyers annuels perçus. Ainsi, vous ne payerez pas d’impôt sur la totalité des loyers reçus.

Louer vide ou meublé : les aspects pratiques en question

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent. Voici nos conseils pour bien choisir son type de location.

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre en location leur bien. Tour d’horizon des avantages et inconvénients de chaque pratique.

Bien que la location vide soit la plus courante, la location meublée offre son lot d’avantages au propriétaire. Là où le bail initial est de minimum trois ans pour la première solution, il est uniquement d’un an pour la location meublée (neuf mois dans le cas d’un bail étudiant). Pour donner son préavis, le bailleur doit prévenir le locataire six mois à l’avance dans le cas d’une location vide, contre seulement trois mois pour une location meublée. Cependant, la période de préavis est également écourtée pour le locataire : un mois pour une location meublée contre trois en vide. Autre point important, pour louer meublé il est nécessaire de mettre à disposition du locataire un ensemble d’éléments : lit, toilettes, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.

Alors, louer vide ou meublé ? Avant de vous décider, il est nécessaire de vous intéresser au régime fiscal de chaque solution. Les loyers des locations meublées sont comptabilisés en tant que revenus industriels et commerciaux, tandis que ceux des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, en fonction du type de location choisi, le propriétaire pourra bénéficier de différents abattements et/ou réductions d’impôts. Enfin, il est à noter que ce sont souvent les petits logements (studio, T1) qui sont meublés, car destinés à des personnes ne souhaitant pas s’installer à long terme.

Contrat de sous location : comment cela fonctionne ?

La sous-location est particulièrement encadrée par la loi. Découvrez dans notre dossier les règles à connaître avant de sous-louer son logement.

La sous-location est particulièrement bien encadrée par la loi et n’est donc pas à prendre à la légère. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Dans le cas d’un logement vide, le locataire doit obtenir obligatoirement l’accord du propriétaire pour sous-louer le logement. Le montant payé par le sous-locataire ne pourra pas dépasser celui payé par le locataire. De plus, le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire la copie du bail et l’autorisation écrite du bailleur avec le contrat de sous-location.

Pour les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer le logement librement et sans l’accord du propriétaire (sauf si une clause dans le bail lui interdit). Le prix comme la durée de la sous-location sont libres également. Pour les logements meublés dont le bail a été signé après cette date, les règles en vigueur sont les mêmes que pour une location vide. Il est à noter que si le bail prend fin, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit sur le logement. De plus, dans le cas d’une sous-location sans autorisation, le bail du locataire peut être automatiquement résilié.

Comment estimer le loyer de votre appartement ?

Estimer le loyer d’un appartement n’est jamais facile. Voici nos conseils et un rappel sur la réglementation pour vous aider à trouver la juste estimation.

Comment estimer le loyer de mon appartement ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre leur bien en location. Voici nos conseils pour y parvenir.

Il faut tout d’abord savoir que le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer (sauf exception). Cependant, un loyer trop élevé peut compliquer la recherche de locataires. Il est donc primordial de faire une estimation juste de la valeur locative de son bien. Pour cela, il faut comparer les loyers pratiqués pour un même type de logement. Il faut noter que plusieurs éléments peuvent également faire varier un loyer : logement vide ou meublé, état du logement, étage, orientation, etc. Pour estimer le loyer, il est aussi possible de faire appel à un observatoire des loyers. De tels organismes pourront vous aider à trouver une fourchette pour votre bien.

Toutefois, le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 encadre dorénavant les loyers dans 38 grandes agglomérations. Quel est son principe ? Le propriétaire est libre de fixer le loyer la première année, mais ne peut pas l’augmenter dans le cas d’un changement de locataire. N’oubliez pas également que dans le cas d’un investissement locatif, il existe un plafonnement du loyer à respecter pour pouvoir bénéficier de certaines aides fiscales. Voici tout ce qu’il vous faut avoir en tête avant de réaliser l’estimation du loyer.

QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce qu’un logement vétuste ?

Un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ou insalubre. Explications.

La vétusté est l’usure normale qu’a subie un logement du fait de son usage prolongé et sans aggravations faites par le locataire. Un logement vétuste est donc une habitation qui a subi des dégradations (plus ou moins importantes) au fil du temps, mais sans que celles-ci rendent obligatoirement le bien invivable. Attention donc, un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ni même insalubre. Ainsi, un logement sera considéré « trop » vétuste lorsqu’il présentera des risques pour la sécurité physique du locataire, ou si ses équipements ne sont pas conformes à l’usage d’habitation. Dans ce cas, le logement ne sera pas considéré comme décent, et le propriétaire aura l’obligation d’effectuer des travaux avant de pouvoir le louer.

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Un commentaire

  • Marcel Christine 28 mai 2018   Répondre →

    Bonjour,
    Nous habitons en Belgique, mais nous possédons une maison complètement meublée à Puivert.
    Il y aura 3 ans en Novembre que nous l’avons acheté. Nous l’avons mise en vente il y a 3 mois mais comme on nous demande une grosse plus value nous avons décidé de la louer 2ans.
    Notre maison comprend au rez de chaussée garage, hall, 1 chambre 2 pers avec placard et chauffage électrique, 1 chambre 1 pers avec placard et chauffage électrique, 1salle de bain avec wc.
    A l’étage, salle à manger, salon avec feu aux pellets, cuisine, salle de bain, wc séparé, 2 chambres pour 2 pers avec placards.
    La maison est complétement meublée, vaiselles, lave-vaiselle, machine à laver, séchoir à linge électrique, tv écran plat dans le living. Terrasse à l’étage et terrasse au rez de chaussée.

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