Les différentes étapes de la transaction immobilière

Malgré l’impatience des futurs propriétaires, un achat immobilier appelle des délais auxquels il est impossible d’échapper. Les étapes de la transaction immobilière sont à la fois administratives, financières et juridiques. Elles peuvent prendre entre un et six mois, avec une moyenne observée de trois mois.

Les principales étapes

Offre d’achat, signature d’un avant-contrat, obtention d’un prêt immobilier, signature de l’acte définitif : découvrez les différentes étapes d’un achat immobilier.

Un achat immobilier est le rêve de nombreuses personnes. Vous ne vous sentez pas comme un poisson dans l’eau face aux différentes étapes de votre achat immobilier ? Voici quelques clés pour vous y retrouver.

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves. Suite à cette merveilleuse trouvaille, une série d’étapes pour l’achat immobilier vous attend. Dans un premier temps, si le prix du bien immobilier ne vous convient pas, vous avez la possibilité d’émettre une offre d’achat à un prix inférieur.

Après accord entre l’acheteur et le vendeur sur le prix de vente du bien, l’étape suivante de l’achat immobilier consiste à signer un avant-contrat. Cet avant-contrat permet de sécuriser la vente et de réserver le bien immobilier. L’avant-contrat peut prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.

Suite à la signature de l’avant-contrat, l’acheteur doit rechercher un prêt immobilier. Trouver un crédit immobilier fait partie des étapes de l’achat immobilier qui précédent la signature de l’acte définitif. Le compromis, ou la promesse de vente, prévoit très généralement une condition suspensive d’obtention du prêt par l’acquéreur. Cette condition suspensive permet à l’acquéreur d’annuler la vente s’il n’obtient pas son prêt. Après obtention du crédit immobilier, acheteur et vendeur signent, devant notaire, l’acte définitif de vente.

 

Le rôle du notaire

Homme de loi, le notaire est incontournable pour valider une transaction immobilière. Le rôle du notaire dans un achat immobilier est aussi important que sécurisant.

Incontournable lors d’une transaction immobilière, quel est vraiment le rôle du notaire ? Entre conseiller et juriste, comment peut-il vous aider dans votre projet immobilier ?

Le premier rôle du notaire est de sécuriser votre achat immobilier. Il est en charge de réunir les actes d’achat et de vente, d’en vérifier l’authenticité et de les conserver en lieu sûr. Impossible alors de remettre en cause la validité des actes et donc de la vente.

Dans les faits, le notaire assume différentes tâches :

  • Vérifier la validité juridique de la propriété vendue.
  • Encaisser 10% du prix du bien versés par l’acheteur
  • Adresser la DIA (Déclaration d’intention d’aliéner) à la mairie.
  • Demander un état de situation hypothécaire pour s’assurer que le logement n’est pas hypothéqué pour un montant supérieur à celui de la vente.
  • Se rapprocher du syndic le cas échéant.
  • Vérifier l’état civil de l’acheteur et du vendeur (copies des actes de naissance).
  • Demander un certificat d’urbanisme à la mairie.

Enfin, le notaire assure un rôle de conseiller et d’informateur auprès de l’acheteur comme du vendeur. N’hésitez pas à le questionner !

 

Les diagnostics immobiliers

Certains sont obligatoires, d’autres facultatifs, mais tous les diagnostics immobiliers ont la même visée : protéger la sécurité et la santé des occupants, des biens et de l’environnement.

Les diagnostics immobiliers ont vocation d’information pour le candidat locataire ou acquéreur. Ils le renseignent sur l’état du logement qu’il envisage d’acheter ou de louer.

Aujourd’hui et depuis 1997 et la parution de la loi Carrez, certains diagnostics immobiliers sont à fournir obligatoirement lors de la vente et de la location d’un logement. Tous sont réunis dans un DDT (Dossier de diagnostic technique).

Ce dossier est composé de différents diagnostics en fonction de son année de construction, de sa localisation et de sa superficie. On en recense huit :

  • le diagnostic de performance énergétique ;
  • le diagnostic amiante ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb ;
  • le diagnostic termites ;
  • le diagnostic gaz ;
  • le diagnostic électricité ;
  • l’état des risques naturels et technologiques ;
  • l’état de l’installation d’assainissement non collectif.

Plus qu’informatifs, les diagnostics immobiliers ont également la volonté de protéger la santé et la sécurité des nouveaux occupants, mais également de l’environnement et des biens.

 

 

L’offre d’achat

Délai de rétraction, obligations du vendeur, devoirs de l’acquéreur… Découvrez tout ce qu’implique une offre d’achat immobilier.

Une offre d’achat immobilier, ou proposition d’achat, est le moyen par lequel un acquéreur indique son intérêt pour un bien à certaines conditions. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

L’offre d’achat permet à l’éventuel acheteur de formaliser son engagement et de proposer un prix avant même la signature du compromis de vente. L’offre d’achat immobilier a généralement une validité d’une à deux semaines. Au-delà, on considère qu’elle devient caduque. Le vendeur a la possibilité de la refuser ou de faire une contre-proposition. Cependant, dès lors qu’un acheteur fait une offre au prix, le vendeur n’a d’autre choix que d’accepter celle-ci. Une fois l’accord trouvé, on considère que la vente est formée. Il ne reste ensuite plus qu’à signer le compromis de vente.

Et quelles sont les obligations de l’acheteur ? À partir du moment où le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur, ce dernier ne peut pas renoncer à l’achat en théorie. On parle d’accord sur « le prix et la chose ». Si malgré tout l’acheteur se désiste alors que l’accord est trouvé, il peut se voir réclamer des dommages et intérêts. Seulement deux situations permettent de se désister sans engager sa responsabilité : si la rétractation intervient dans les sept jours ou si une condition suspensive est prévue dans l’offre d’achat. À noter qu’aucun versement d’argent n’est à effectuer lors d’une offre d’achat et que celle-ci a une forme libre. Toutefois, plusieurs éléments sont à faire apparaître : description du bien, délai de validité de l’offre, identification de l’acheteur et du vendeur, etc.
Rubrique : Achat vente

 

Les différents types d’avant contrat : le compromis et la promesse de vente

 Promesse de vente et compromis ne vous engagent pas de la même façon. Voici nos explications pour choisir le meilleur avant-contrat.

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Il est alors temps de signer un avant-contrat afin de conclure la vente. Il en existe deux différents : le compromis de vente et la promesse de vente.

La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre son bien au candidat acquéreur à un prix déterminé. Généralement, l’acheteur a ainsi l’exclusivité du bien sur une période de deux à trois mois. De plus, ce dernier a deux possibilités : acheter le logement en question ou ne pas le faire. Dans le deuxième cas, il n’a pas besoin de justifier sa décision. Cependant, lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10 % du prix de vente généralement). S’il achète le bien, cette somme sera déduite du montant de la transaction. Dans le cas contraire, le vendeur pourra conserver cette indemnité.

Le compromis de vente, quant à lui, engage le vendeur à vendre et l’acheteur à acquérir le bien. Cependant, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours. De plus, des conditions suspensives peuvent être prévues au contrat et ainsi interrompre la vente (si un prêt n’a pas été accordé, par exemple). Il est à noter que si l’une des parties renonce à la transaction pour un motif non prévu, l’autre personne peut le contraindre à l’achat en saisissant la justice.

Alors, promesse de vente ou compromis ? Tout dépend de votre situation. Si vous êtes dans l’attente d’un accord de prêt, la seconde solution sera sans doute plus avantageuse pour vous.

Les documents à annexer obligatoirement à l’avant-contrat (loi Alur)

La loi Alur impose au vendeur d’annexer davantage d’éléments à l’avant-contrat de vente. Tour d’horizon des documents obligatoires.

Dans l’optique de mieux informer l’acquéreur, la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové) impose au vendeur de remettre un ensemble de documents avant même la signature de l’avant-contrat de vente.

Tout d’abord, voici la liste des documents à fournir par le vendeur (hors annexes) : documents relatifs au droit de propriété du vendeur (titre de propriété, avis d’imposition, etc.), documents présentant la situation personnelle du vendeur (livret de famille, contrat de mariage, etc.), documents énumérant les travaux réalisés, certificat loi Carrez (ou mesurage du lot vendu) et le dossier de diagnostics techniques. Ce dernier document donne notamment des informations sur la performance énergétique du logement, l’état des risques naturels ou encore le risque d’exposition au plomb.

La loi Alur oblige également le vendeur à intégrer davantage de documents à l’annexe de l’avant-contrat de vente. Il est dorénavant obligatoire d’intégrer les éléments relatifs à l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, etc.) ainsi que ceux présentant la situation financière du copropriétaire et de la copropriété (budget prévisionnel pour les charges, etc.). Enfin, le vendeur doit fournir le carnet d’entretien de l’immeuble (à récupérer auprès du syndic) et le diagnostic de la mise en copropriété (si l’immeuble a plus de 15 ans).

 

La signature de la promesse de vente ou du compromis, à quoi vous engagez-vous ?

Opter pour la signature de la promesse de vente ou du compromis ? Dans les deux cas, votre responsabilité n’est pas engagée de la même façon. Explications.

Afin de conclure une vente, il est fort probable que le vendeur vous fasse signer un avant-contrat pour s’assurer que vous respectiez vos engagements. Mais à quoi vous engage la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente ?

La promesse de vente confère deux obligations au propriétaire vendeur : il est dans l’incapacité de renoncer à la vente et ne peut proposer son logement à un autre acheteur durant un délai convenu (généralement entre deux et trois mois). Mais en tant qu’acheteur, vous avez aussi des engagements à respecter. En effet, lors de la signature de la promesse de vente, vous versez une indemnité d’immobilisation du bien (environ 10 % du prix de vente). Dans le cas où vous renonceriez à la vente, cette somme serait perdue.

La signature d’un compromis de vente engage au même titre le vendeur et l’acheteur, puisqu’il est plus ou moins équivalent à une signature du contrat de vente définitif. Effectivement, le compromis marque l’engagement du vendeur à vendre et de l’acheteur à acheter, et ce, à un prix et dans des conditions fixées.

Dans quelques rares cas, l’acquéreur a la possibilité d’annuler la vente (délai de rétractation, condition suspensive, etc.). Mais généralement, si l’une des deux parties renonce, l’autre pourra le forcer à respecter son engagement par voie de justice.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Le compromis de vente se signe-t-il chez le notaire ?

Signer un compromis de vente sans notaire, c’est possible. Mais est-ce réellement une bonne idée ? Nos conseils pour une transaction immobilière réussie.

Légalement, vous n’êtes pas obligé(e) de faire appel à un notaire pour signer le compromis de vente (sauf si un délai de plus d’un an et demi est prévu entre le compromis et l’acte de vente). Vous pouvez donc le signer directement entre particuliers. Cependant, il est préférable de passer par un notaire. Ce dernier sera en mesure de vous conseiller, réalisera lui-même les actes, et évitera ainsi toute erreur de votre part. En effet, signer un compromis de vente sans notaire peut conduire à la nullité de la transaction si vous oubliez certaines pièces à annexer obligatoirement au dossier. Une erreur d’autant plus vraie depuis la promulgation de la loi Alur, qui réglemente plus durement les transactions immobilières.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Le compromis de vente entre particuliers comporte-t-il des spécificités ?

Signer un compromis de vente entre particuliers et sans notaire, c’est possible. Nos conseils pour respecter la réglementation.

Signer un compromis de vente entre particuliers sans passer devant un notaire, c’est possible (sauf si le délai entre le compromis et la vente est de plus de 18 mois). Attention toutefois à bien respecter la réglementation. C’est pourquoi il est conseillé d’utiliser un modèle type de compromis de vente prérédigé. N’oubliez pas également d’y annexer, tout comme un compromis de vente signé devant le notaire, les différents documents obligatoires (dossier technique notamment). Si la transaction comporte des clauses particulières, il est préférable d’avoir recours à un notaire. De plus, étant donné que l’acte de vente est à signer obligatoirement chez le notaire, n’hésitez pas à lui demander si votre modèle type de compromis de vente entre particuliers lui convient.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Peut-on faire une procuration pour la signature d’un compromis de vente ?

Donner procuration à un tiers pour la signature d’un compromis de vente, c’est possible. Nos conseils pour y parvenir.

Si l’acheteur ne peut être présent lors de la signature du compromis de vente, il a la possibilité de faire une procuration. C’est généralement le notaire qui va réaliser le document. Cependant, il est possible de donner procuration à un tiers pour la signature d’un compromis de vente sous seing privé. Dès lors, il vous faudra indiquer plusieurs éléments (votre identité, l’identité du mandataire, la description du bien ou encore le prix de vente). La procuration est particulièrement utile lorsqu’il y a plusieurs acheteurs et que tous ne peuvent être présents lors de la signature du compromis.

 

Programme immobilier neuf : le contrat de réservation

Pour acheter un logement d’un futur programme immobilier, il vous faut signer un contrat de réservation. Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Un appartement ou une maison d’un futur programme immobilier neuf vous plait ? Vous avez peut-être tout intérêt à signer un contrat de réservation avec le vendeur. Attention toutefois, celui-ci confère des responsabilités aux deux parties.

Tout comme le compromis et la promesse de vente, le contrat de réservation est un avant-contrat. Cependant, ce dernier s’applique pour ce qu’on appelle une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce contrat oblige le vendeur à réserver une partie ou l’ensemble d’un programme immobilier neuf à un acheteur, et ce, à un prix et des conditions déterminés.

Mais le contrat de réservation engage également la responsabilité de l’acquéreur. En effet, lors de la signature, ce dernier doit verser un dépôt de garantie. Il représentera maximum 5 % du prix de vente quand le délai de construction est inférieur à un an et seulement 2 % au maximum quand ce délai est supérieur à un an. Si vous renoncez à la vente par la suite, le dépôt de garantie sera perdu.

 

Nos conseils pour acheter sur plan

Négocier les garanties, vérifier le sérieux du promoteur, négocier un prix définitif… voici nos conseils pour acheter sur plan son logement sans mauvaise surprise !

L’achat sur plan est généralement l’unique solution pour acquérir un logement dans un programme neuf. Nos conseils pour acheter sur plan sans mauvaise surprise.

Avant d’acheter un logement sur plan, il convient d’être extrêmement vigilant. En effet, vous allez payer un bien qui n’existe pas encore. Le principe est simple : le promoteur vous réserve un logement en contrepartie d’un dépôt de garantie (maximum 5 % du prix de vente). Au fur et à mesure de sa construction, vous payez les travaux et devenez petit à petit propriétaire.

Pour acheter sur plan un logement, il faut tout d’abord s’intéresser au délai de livraison. Est-il raisonnable ? Correspond-il à mes besoins ? Si ce délai n’est pas respecté, vous pourrez réclamer des pénalités de retard (si le contrat le prévoit). Il convient également de vérifier les conditions des trois garanties présentes sur le contrat de vente. Il s’agit de la garantie de remboursement (si le programme est annulé), de la garantie d’achèvement (si la construction ne respecte pas les délais) et de la garantie dommages-ouvrage (si des vices sont constatés après construction).

Si vous souhaitez acheter sur plan, d’autres conseils peuvent vous être utiles. Pensez notamment à vous renseigner sur le sérieux du promoteur, à mesurer les surfaces et les dimensions et à signer à un prix définitif.

La rétractation après un achat immobilier

Délai de rétractation et conditions suspensives : tour d’horizon des moyens pour se rétracter après un achat immobilier.

Dans certaines situations, les acquéreurs ont la possibilité de faire valoir leur droit de rétractation après un achat immobilier. Explications.

Une fois l’avant-contrat de vente signé, l’acheteur bénéficie tout d’abord d’un délai de rétractation de sept jours. Il est à noter qu’aucune justification ne lui sera demandée. Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée contenant l’avant-contrat. Pour faire valoir son droit de rétractation après un achat immobilier, l’acheteur devra notifier au vendeur par lettre recommandée A/R sa volonté de renoncer à la transaction. Dernière précision, le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation, il est engagé à conclure la vente dès la signature de l’avant-contrat.

Une fois le délai de sept jours passés, vous ne pouvez plus annuler la vente.

Cependant, si vous avez intégré une condition suspensive au contrat, il est possible que la vente n’ait plus lieu. Le principe est simple : si cette condition ne se réalise pas, la vente est automatiquement annulée. La condition suspensive la plus courante concerne l’obtention ou non d’un prêt immobilier. Si la banque de l’acheteur refuse la demande de prêt et que le contrat prévoit cette condition suspensive, la vente sera annulée. De plus, l’acheteur ne perdra pas son dépôt de garantie initialement versé au vendeur.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Quel est le délai de rétractation après une offre d’achat

Acheteur et vendeur n’ont pas les mêmes droits ni obligations. C’est le cas pour ce qui est du délai de rétractation à la suite d’un achat immobilier. Explications.

Le délai de rétractation lors d’un achat immobilier est de sept jours pour l’acheteur. Il n’a pas besoin d’un motif particulier pour se rétracter, que la transaction se soit effectuée entre particuliers ou devant le notaire. Le décompte des sept jours commence le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente à l’acheteur. Pour se rétracter, l’acquéreur doit envoyer une lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai. À noter que le vendeur ne peut pas se rétracter une fois le compromis signé.

 

 

Qu’est-ce qu’une clause de condition suspensive ?

 Permettant d’annuler une vente immobilière dans certains cas, la condition suspensive a pour objectif de protéger l’acheteur. Définition et explications.

Une condition suspensive peut annuler une vente immobilière dans certains cas. Tour d’horizon et définition.

Une condition suspensive peut être intégrée au compromis ou à la promesse de vente. Si jamais cette condition ne se réalise pas, le contrat de vente deviendra alors caduc et la vente sera automatiquement annulée. Dans ce cas, l’acheteur pourra récupérer les indemnités d’immobilisation qu’il avait versées lors de la signature de l’avant-contrat.

Il est important de distinguer condition suspensive et condition potestative. La première ne dépend pas uniquement de la volonté de l’acheteur, tandis que la seconde oui. Dans le cas où vous devriez vendre votre précédent logement avant de pouvoir acheter le nouveau, il s’agirait d’une condition potestative. Si celle-ci ne se réalise pas, elle n’annulera pas la vente pour autant.

La condition suspensive la plus courante est relative à l’obtention d’un crédit. Si la banque de l’acquéreur refuse la demande de crédit, le contrat de vente sera automatiquement annulé. En pratique, cette clause est généralement valable deux à trois mois après la signature de l’avant-contrat, afin de laisser le temps à l’acheteur de trouver un prêt. Une autre condition suspensive concerne la vente d’un terrain. Si l’acquéreur n’obtient pas de permis de construire, la vente sera annulée.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Qu’est-ce qu’un dossier de diagnostic technique ?

Avant d’acheter un bien, il est primordial de prendre connaissance du dossier de diagnostic technique. Mais de quoi s’agit-il ? Nos explications.

Afin d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques du bien qu’il souhaite acheter, le vendeur a l’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique. Il s’agit d’un dossier contenant plusieurs diagnostics du logement qui doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Dans le cas d’une vente, un dossier de diagnostic technique doit comprendre : le diagnostic de performance énergétique, l’état d’amiante, l’état de l’installation intérieure de l’électricité, l’état de l’installation intérieure du gaz, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état parasitaire relatif aux termites (les documents diffèrent dans le cas d’une location). D’autres diagnostics peuvent être obligatoires selon la nature et la situation du logement.

 

Comment rédiger un compromis de vente ?

Pour sceller l’accord verbal entre le vendeur et l’acheteur, la transaction immobilière passe par la rédaction d’un compromis de vente.

Vous et votre futur acheteur êtes tombés d’accord sur un prix de vente. Il vous reste donc à formaliser cet accord, avant de passer à la signature définitive de l’acte de vente. Dans un premier temps, il vous faut signer un compromis de vente. Si elle est conseillée, la signature devant un notaire n’est pourtant pas obligatoire. Vous pouvez en effet rédiger le compromis de vente entre vous. Mais attention, cette option vous engage tout autant dans la transaction.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

S’il n’existe pas d’exemple de compromis de vente type, sa signature a dans tous les cas valeur d’engagement. Il s’agit d’une promesse, d’un accord entre vendeur et acheteur. Le premier s’engage à vendre son bien au prix fixé, quand le second atteste vouloir l’acheter. Le document peut être signé entre les deux particuliers pour accélérer la transaction. On parle alors de compromis sous signature privée ou seing privé.

L’étape suivante, celle de la signature de l’acte définitif de vente, intervient obligatoirement devant le notaire.

Le contenu du compromis de vente

Un compromis de vente doit réunir certaines informations pour être valable :

  • Informations concernant les deux parties (coordonnées du vendeur et de l’acheteur).
  • Informations concernant le logement vendu (adresse, origine, descriptif détaillé, existence éventuelle d’une hypothèque ou servitude…).
  • Diagnostics techniques immobiliers.
  • Prix de vente du bien.

Si le logement est situé dans une copropriété, le compromis de vente doit mentionner :

  • Le carnet d’entretien de la copropriété.
  • Une attestation de la superficie du lot.
  • Le règlement de copropriété.
  • Le plan pluriannuel de travaux.
  • La fiche synthétique de la copropriété.
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
  • Le montant des charges.
  • Les sommes dont sont redevables le copropriétaire vendeur et l’acheteur.
  • Le résumé des impayés de charges au sein du syndicat.

 

Exemple de lettre de rétractation

 Vous venez d’acheter un logement, mais vous le sentez, vous avez fait fausse route ? Vous pouvez rédiger une lettre de rétractation pour mettre fin à vos obligations.

Un particulier qui a acheté un bien immobilier, mais qui souhaite se rétracter après la signature du compromis de vente, a encore une option : la rédaction d’une lettre de rétractation envoyée en recommandé avec accusé de réception. Pour peu qu’elle intervienne dans les 7 jours suivant son achat, l’acquéreur n’aura besoin d’aucune justification pour légitimer son abandon.

 

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