Propriétaire d’un logement, vous le mettez en location pour vous assurer une rente mensuelle. Une bonne opération qui ne vous exempte pas de certaines contraintes. Les obligations du propriétaire sont définies par la loi qui inclut expressément la mise en location d’un logement décent. Réaliser un investissement locatif nécessite d’en respecter les règles, sous peine de passer dans l’illégalité.

 

Les obligations du bailleur

La loi fait mention d’obligation du bailleur. Impossible pour un propriétaire de ne faire que percevoir son loyer, il doit également se plier à certaines règles.

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et avez donc le droit de percevoir un loyer et de faire respecter la loi à votre locataire. Mais attention, votre statut implique également des obligations à connaître et à scrupuleusement respecter.

Un propriétaire-bailleur doit donner à la location un logement décent. C’est-à-dire ? Un bien disposant d’une surface habitable d’au moins 9 m et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le logement doit également respecter la sécurité, la santé et le confort du locataire. Eau courante, chauffage, sanitaires, ventilation, propreté, bon état d’usage… Ne pas se plier à cette obligation du bailleur peut entraîner de lourdes sanctions pénales.

Seconde obligation, celle de rédiger un contrat de location. La location d’un bien est officialisée, qu’il s’agisse d’un bien vide, meublé, saisonnier… Cette obligation est également une protection pour le propriétaire comme pour le bailleur en cas de problème.

Enfin, si un locataire demande à son propriétaire une mise en conformité, le bailleur a obligation d’étudier la question, de voir si elle est justifiée et le cas échéant, de procéder aux travaux.

 

Liste des travaux à la charge du propriétaire

Dans un logement en location, certains travaux sont à la charge du propriétaire. Ils touchent le plus souvent à la décence du bien, au confort, à la sécurité et à la santé du locataire.

Dans un logement en location, certains travaux sont du ressort du locataire, d’autres du propriétaire. Si le premier se charge de l’entretien courant et des petites réparations, le second a davantage d’obligations. Propriétaires, mieux vaut connaître les travaux à votre charge pour éviter tout litige futur.

Le bailleur doit s’assurer que le logement loué est décent. Pour cela, les travaux à la charge du propriétaire sont ceux du gros œuvre, du chauffage et de l’électricité. Le bien est confortable et assure la sécurité et la santé du locataire. Le propriétaire paye donc les réparations et travaux relatifs :

  • au système de ventilation et chauffage ;
  • à la solidité des balcons, escaliers et rampes d’accès ;
  • au bon fonctionnement des branchements électriques et au gaz ;
  • à l’étanchéité des portes, toits et fenêtres.

Sont également à charge du propriétaire :

  • les travaux et réparations des parties communes et privatives de l’immeuble ;
  • les travaux liés à la performance énergétique du bien ;
  • les réparations locatives mineures liées à la vétusté du logement (et ce, même si elles incombent habituellement au locataire).

Bon à savoir : pour réaliser les travaux, le locataire doit permettre l’accès au logement tous les jours de la semaine (hors weekend et jours fériés). S’ils durent plus de 21 jours, le propriétaire lui accorde une réduction de loyer.

 

Quiz Travaux : à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Lorsque des travaux sont à réaliser dans un logement en location, pas toujours facile de savoir qui du locataire ou du propriétaire doit en assumer la charge. Et vous, le savez-vous ?

Au cours d’un bail locatif, il n’est pas rare que des dysfonctionnements surviennent, que des petits ou gros travaux soient à réaliser, ou qu’il faille tout simplement assurer l’entretien courant du logement. Mais savez-vous vraiment quels travaux sont à la charge du locataire ou du propriétaire ?

  1. Que regroupe un logement décent ?

A. Éclairage et ventilation suffisants, absence d’humidité, matériaux sains, santé et sécurité assurées

B. Présence d’un point d’eau et d’électricité, qu’importe la superficie du logement, vétuste mais habitable

  1. Qui doit s’acquitter des travaux d’entretien courant en cours de bail ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui doit s’acquitter des travaux liés à la vétusté du bien ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui doit remplacer le ballon d’eau chaude en cas de dysfonctionnement ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui assure les travaux liés à l’entretien des extérieurs ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui paie le ravalement de la façade ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui assume la charge des travaux d’électricité ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

Pour s’y retrouver, on retiendra que le locataire assume les travaux liés à l’entretien courant et au petit œuvre du logement. Le propriétaire se charge, lui, du gros œuvre et des travaux liés à la sécurité et à la santé de son locataire.

 

 1. Que regroupe un logement décent ? Réponse A. Si les critères de décence ne sont pas respectés, le propriétaire a l’obligation de réaliser les travaux de remise aux normes du logement à ses frais. 2. Qui doit s’acquitter des travaux d’entretien courant en cours de bail ? Réponse B. Tout au long du bail, le locataire est en charge de l’entretien courant du logement qui lui est confié. 3. Qui doit s’acquitter des travaux liés à la vétusté du bien ? Réponse A. S’il est évident que la vétusté entraîne des travaux nécessaires dans un logement, le propriétaire seul en assure la charge. 4. Qui doit remplacer le ballon d’eau chaude en cas de dysfonctionnement ? Réponse A. Que le ballon d’eau chaude soit défectueux, à réparer ou à remplacer, le propriétaire en assume les frais. 5. Qui assure les travaux liés à l’entretien des extérieurs ? Réponse B. L’entretien des extérieurs (terrasses, végétation…) est à la charge du locataire. De même, s’il détériore la terrasse ou s’il laisse un arbre mourir faute d’arrosage, réparation et remplacement sont à ses frais. 6. Qui paie le ravalement de la façade ? Réponse A. Refaite en moyenne tous les dix ans, la façade d’une copropriété ou d’un bien privé est à l’entière charge du propriétaire. 7. Qui assume la charge des travaux d’électricité ? Réponse A et B. Si les travaux concernent un défaut remettant en cause la sécurité et la santé du locataire, les frais sont à la charge du propriétaire. Par contre, lorsqu’il s’agit de remplacer un interrupteur, une prise de courant, un fusible ou encore une ampoule, le locataire est désigné.

Répartition des charges entre plusieurs logements

Être propriétaire de plusieurs logements implique d’effectuer une répartition des charges entre les différents locataires. Voici les règles à suivre.

La répartition des charges entre plusieurs logements est à l’origine de nombreux litiges. En effet, la loi ne fixe aucune règle à ce sujet. Voici quelques éclaircissements pour vous aider.

Il n’y a aucune question à se poser lorsque les logements sont soumis au statut de la copropriété. En effet, la répartition des charges est alors fixée dans le règlement de copropriété. Le propriétaire ne peut pas déroger à cette répartition de charges.

En revanche lorsque tous les logements de l’immeuble appartiennent à un seul et unique propriétaire, les règles sont différentes. Le propriétaire peut fixer librement les règles de répartition des charges entre les différents locataires. Il peut par exemple, répartir les charges en fonction de la surface de chaque logement, du nombre d’occupants de chaque appartement ou encore selon d’autres critères qu’il fixe librement.

En toute hypothèse, les charges sont payées par les locataires sous forme de provisions mensuelles. Ces avances font ensuite l’objet d’une régularisation annuelle.

 

 

Loi Alur : la transmission du décompte de charge par e-mail

Chaque année, le propriétaire a l’obligation de transmettre un décompte des charges à son locataire. Découvrez notre dossier pour en savoir plus sur le sujet.

Dans le cas d’une location, le propriétaire supporte des charges qu’il a la possibilité de se faire rembourser par le locataire par la suite. Il s’agit des charges récupérables. Mais comment faire le décompte de ces charges et les transmettre au locataire ?

En plus de son loyer, le locataire paie chaque mois ce qu’on appelle une provision pour charges. Le montant de cette dernière est déterminé en fonction des charges réellement payées l’année précédente. C’est la raison pour laquelle le propriétaire a l’obligation chaque année de réaliser un décompte des charges qu’il doit envoyer au locataire. Si les provisions pour charges étaient supérieures au montant réel, le propriétaire devra alors rembourser le trop-perçu au locataire. Dans le cas inverse, le locataire aura l’obligation de payer la différence entre l’estimation du montant des charges et leur montant réel.

Depuis la promulgation de la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové), le locataire dispose d’un délai de trois ans (contre cinq ans auparavant) pour contester le montant des charges locatives payées. Si le propriétaire a oublié de demander le paiement de ces charges au locataire, il dispose lui aussi d’une période de trois ans pour le réclamer. À noter que c’est le décret 87-713 du 26 août 1987 qui fixe les charges locatives pouvant être récupérées.

 

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