Dossier spécial loi ALUR pour la location

La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) est un texte de 177 articles qui touchent à tous les volets de l’immobilier. Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi concerne autant les professions de l’immobilier que les règles de mise en location et la copropriété. Son objectif ? Des pratiques plus encadrées pour que propriétaires et locataires ne soient pas lésés.

 

Loi ALUR : les nouvelles règles de la location

Pour mieux protéger les locataires et faciliter la vie des propriétaires, la loi ALUR a imposé de nouvelles règles en matière de location. Encadrement des loyers en zone tendue, frais d’agence plafonnés, préavis raccourcis dans certains cas, redéfinition des contours du bail meublé, rédaction d’un modèle de bail et d’état des lieux type… : les changements sont nombreux depuis l’apparition de la loi ALUR qui encadre la location.

 

Loi ALUR 2014 : pour qui ? Pourquoi ?

La loi ALUR 2014 a amené avec elle de nombreux bouleversements pour tous les acteurs de l’immobilier : des professionnels aux locataires, qu’est-ce qui a changé ?

Adoptée en mars 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) implique des changements tant pour les propriétaires que pour les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier (agences, syndics…). La volonté de Cécile Duflot, ancienne ministre du Logement et porteuse du texte, était de rééquilibrer le rapport de forces entre toutes les entités du marché immobilier.

Ainsi, les locataires profitent aujourd’hui de frais d’agences plafonnés, de délais de préavis raccourcis dans certains cas, de l’encadrement des loyers, d’une location meublée plus encadrée… La colocation bénéficie d’un nouveau cadre légal quant à la caution solidaire. Les colocataires sortants sont désormais libérés de l’obligation de payer dès lors qu’ils ont été remplacés. Les syndics de copropriété sont appelés à plus de clarté (contrat de syndic type, mis en place d’un extranet pour chaque copropriété gérée, de comptes séparés…)

Les agences immobilières sont soumises à des plafonds d’application de leurs honoraires en fonction de la surface du bien et de sa zone géographique.

Les propriétaires voient la gestion de leur location facilitée grâce à un bail type.

Les acheteurs d’un bien immobilier sont rassurés depuis la loi ALUR 2014. L’obligation est donnée aux vendeurs de fournir des documents tels que le règlement de copropriété, le montant des charges courantes du budget prévisionnel…

 

 

Résumé des grandes lignes  de la loi ALUR

Adoptée le 27 mars 2014, la loi ALUR modifie profondément les règles de l’immobilier. Location, propriété, colocation, syndic, achat… la loi ALUR en résumé.

Adoptée le 27 mars 2014, la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) a bouleversé le paysage immobilier français. Locataire, propriétaire, professionnel de l’immobilier, colocataire, acheteur… tout le monde est impacté. La loi ALUR en résumé, c’est :

  • Des frais d’agence réduits et plafonnés pour les visites, la rédaction du dossier de location, du bail et l’état des lieux. Fini le temps où le locataire déboursait un mois de loyer (voire plus).
  • Des intérêts appliqués si le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie.
  • Des travaux autorisés en cours de bail. Le locataire doit laisser libre accès à son logement sous couvert d’une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.
  • Un préavis réduit à un mois dans les zones tendues pour tous les baux signés après le 27 mars 2014.
  • Des loyers encadrés dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants.
  • Une location meublée plus encadrée et en partie alignée sur les règles de la location vide.
  • Un bail solidaire moins contraignant pour les colocataires qui sont désormais libérés de leur obligation de payer lorsqu’ils sont remplacés dans un logement ou que leur préavis prend fin.
  • Des syndics obligés à davantage de transparence (prestations, rémunération, comptes bancaires pour chaque copropriété gérée…).
  • Des documents supplémentaires à ajouter au dossier de vente lors d’une transaction immobilière (règlement de copropriété, procès-verbaux des AG…)

 

  • QUESTION – REPONSE  

Où trouver le texte de la loi ALUR ?

Vous souhaitez prendre connaissance du texte de la loi ALUR ? Vous trouverez dans ce dossier les liens internet pour le consulter ou le télécharger.

La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) a été publiée le 24 mars 2014. Il est possible de la consulter en ligne ici  , ou de télécharger l’intégralité du texte de la loi ALUR au format PDF via ce lien.

Nouvelles obligations pour les notaires, nouvelle définition de la location, plafonnement des frais d’agence…, cette loi bouleverse totalement le droit du logement français dans l’optique de mieux protéger ses protagonistes.

 

 

Loi ALUR : les bonnes nouvelles pour les locataires

 

Votée en mars 2014, la loi ALUR fait pencher la balance en faveur des locataires. Alors que l’encadrement des loyers est voulu dans les zones tendues, que les frais d’agence sont d’ores et déjà plafonnés et que le préavis pour quitter un logement est raccourci dans certains cas, les locataires ont toutes les raisons de retrouver le sourire !

 

L’encadrement des loyers depuis la loi ALUR

La loi ALUR a posé un principe d’encadrement des loyers dans les villes dites « tendues ». Voici les mesures en vigueur.

Vous vous sentez perdu dans la jungle des mesures en vigueur et celles en suspens dans le cadre de la loi ALUR. Découvrez ce qu’il en est de l’encadrement des loyers de la loi ALUR.

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, certaines mesures de la loi ALUR sont définitivement entrées en vigueur. Dans certaines zones géographiques dites « tendues », des plafonds de loyer doivent être respectés par le propriétaire. À défaut, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Le préfet de chaque département concerné doit prendre, chaque année, un arrêté pour fixer un loyer de référence par mètre carré de surface habitable et par quartier. Dans le cadre de la loi ALUR encadrement des loyers, le bailleur ne peut exiger un loyer supérieur à 20 % de ce loyer de référence.

Dans la même lignée, l’encadrement des loyers de la loi ALUR prévoit que le bailleur ne peut réclamer un arriéré de loyer lorsqu’il oublie de revaloriser annuellement le montant du loyer.

Les villes dites « tendues » concernées par l’encadrement des loyers de la loi ALUR figurent à l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cette annexe est téléchargeable directement sur internet.

 

Loi ALUR : nouvelles règles pour le délai de préavis

Vous habitez une grande ville et vous souhaitez déménager ? Grâce à la loi ALUR, peut-être pouvez-vous bénéficier d’un préavis de départ réduit à un mois. Explications.

Pour quitter un logement loué vide, un locataire doit respecter un préavis de trois mois la plupart du temps. Cependant, pour certains motifs il est possible de réduire ce préavis à un mois. Des motifs que la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a élargis. Tour d’horizon.

Auparavant, il était possible de réduire son préavis de départ d’un logement vide seulement pour des raisons professionnelles : perte d’emploi, premier emploi, reprise d’emploi, bénéficiaire du RSA ou mutation professionnelle. Grâce à la loi ALUR, les préavis peuvent être réduits pour de nouvelles raisons.

Tout d’abord, si le logement loué se situe dans une zone dite tendue (liste des villes concernées parue dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), la loi ALUR prévoit un préavis réduit à un mois. Des zones qui correspondent principalement aux grandes agglomérations françaises. Le préavis est également réduit par la loi ALUR si le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou si un logement social lui a été attribué. Enfin, dans le cas où l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile (à prouver grâce à un certificat médical), il est aussi possible de réduire son préavis de départ à un mois.

 

Loi ALUR : les conditions durcies de la reprise et du congé pour vente

La loi ALUR a apporté plusieurs modifications mineures au congé pour vente et au congé pour reprise. Voici ce qu’il faut principalement retenir.

La loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) promulguée en mars 2014 encadre encore plus les conditions et délais à respecter dans le cas d’un congé pour vente ou pour reprise. Explications.

La loi ALUR ne bouleverse pas véritablement le congé pour reprise. En effet, les principales règles restent inchangées (préavis, motivation, date anniversaire, etc.). Cependant, quelques modifications sont apportées. Le bailleur peut tout d’abord donner congé à son locataire en lui donnant le courrier en main propre contre récépissé. Celui-ci doit également justifier la raison pour laquelle il souhaite reprendre son logement (ex. : mutation professionnelle). Autre changement, les sanctions dans le cas d’un congé frauduleux sont accentuées : jusqu’à 6 000 € d’amende. Les bénéficiaires de la reprise sont également mieux encadrés. Effectivement, il ne peut plus s’agir que d’un membre de la famille proche.

Le congé pour vente évolue aussi avec la loi ALUR. Auparavant, c’était le locataire qui avait un droit prioritaire sur la vente du logement qu’il occupait. Dorénavant, un acheteur appartenant à la famille du propriétaire (jusqu’au troisième degré) sera prioritaire pour l’achat à condition qu’il occupe le logement pendant au minimum deux ans. La loi ALUR modifie également les règles de la vente d’un logement déjà loué. À présent, le nouveau propriétaire du bien ne peut donner congé au locataire qu’au terme du premier renouvellement de bail.

 

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Colocation : quelles sont les nouvelles règles de la loi ALUR ?

Modification de la clause de solidarité, respect d’un contrat type, création d’une norme de peuplement… : découvrez tout ce que la loi ALUR modifie pour les colocations.

La nouvelle loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) a bouleversé les règles de la colocation. Tout d’abord, le bail d’une colocation devra adopter la forme d’un contrat type. Une norme de peuplement s’applique aussi aux colocations : 9 m2 minimum pour une personne seule, 16 m2 pour deux personnes et 9 m2 par personne supplémentaire. Le montant total des loyers payés par les colocataires ne peut désormais plus être supérieur au loyer normalement applicable. La clause de solidarité est aussi modifiée. Celle-ci prendra fin six mois après le départ du colocataire ou dès qu’un nouveau colocataire est trouvé. Autre grand changement apporté par la loi ALUR aux colocations, le propriétaire peut désormais souscrire une assurance pour les colocataires (avec leur accord) et se faire rembourser cette somme.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Qu’est-ce que la loi ALUR change en ce qui concerne la caution et le garant ?

Réformant en profondeur l’accès au logement, la loi ALUR apporte également des changements en ce qui concerne le garant et la caution. Décryptage.

L’un des grands changements apportés par la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) est la mise en place d’ici 2016 de la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci permettrait au propriétaire de ne plus avoir à se soucier d’éventuels loyers impayés. De ce fait, il sera impossible de cumuler la GUL et une caution dans le futur. Second changement apporté par la loi ALUR aux garants, ces derniers, lors d’une colocation, devront indiquer pour quel colocataire ils se portent caution. Ainsi, le congé du colocataire en question mettra fin à l’engagement du garant.

 

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Congés pour reprise : de nouvelles limites

Délai à respecter, formalités à réaliser, meilleure protection du locataire… : découvrez les changements apportés par la loi ALUR au congé pour reprise.

 

Le congé pour reprise correspond au congé donné au locataire par un propriétaire, dans le but d’y habiter ou d’y faire habiter un membre de sa famille. Avec l’instauration de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), le cadre du congé pour reprise est encore plus strict. En effet, le propriétaire doit désormais préciser le nom, prénom et adresse du futur locataire et indiquer leur lien de parenté. Pour donner un congé pour reprise, il doit aussi justifier de motifs sérieux et attendre au moins deux ans après l’acquisition du bien.

 

  • QUESTION – REPONSE  

En quoi la loi ALUR change la restitution de la caution ?

Délai de restitution d’un mois, majoration en cas de retard… découvrez toutes les modifications apportées à la restitution de la caution par la loi ALUR.

Première modification apportée par la loi ALUR à la caution, le bailleur ne dispose plus que d’un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie (si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée). Tout retard entraînera une majoration mensuelle égale à 10 % du loyer. La loi ALUR modifie aussi les règles de la restitution du dépôt de garantie pour les logements collectifs. En effet, le bailleur peut désormais retenir 20 % de la caution jusqu’à l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble. En somme, la restitution de la caution sous la loi ALUR vise à protéger tant les locataires que les propriétaires.

 

Indexation du loyer : les nouvelles règles

La loi ALUR modifie l’indexation des loyers pour ce qui est du délai de prescription et du rattrapage rétroactif des révisions. Explications.

La loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) modifie les règles concernant l’indexation des loyers. Tour d’horizon de ce qui change.

Pour pouvoir réviser le loyer, une clause doit le prévoir dans le bail. Cette révision intervient à la date indiquée par le contrat ou, sans précision, à la date d’anniversaire du bail. L’augmentation ou la réduction doit être calculée en fonction de la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers).

La principale modification apportée par la loi ALUR à l’indexation du loyer concerne le délai de prescription. Dorénavant, un propriétaire ne la réalisant pas chaque année en perd le bénéfice (auparavant, il disposait d’un délai de 5 ans).

De plus, cette indexation ne peut en aucun cas faire l’objet d’un rattrapage rétroactif. Cette dernière mesure vise à empêcher les bailleurs d’appliquer des augmentations de loyer correspondant à plusieurs années. Il est à noter que les propriétaires avaient jusqu’au 26 mars 2015 pour appliquer les précédentes règles d’indexation des loyers.

Les bonnes nouvelles de la loi ALUR pour les propriétaires

La loi ALUR propriétaire a ce grand avantage de faciliter la tâche au bailleur. Solvabilité vérifiée, contrat de bail type, possibilité de réaliser des travaux en cours de bail… et plus encore !

Avec elle, la loi ALUR a amené des avantages qui font mouche auprès des propriétaires. Possibilité pour le bailleur de réaliser des travaux en cours de bail, de s’assurer de la solvabilité de son locataire grâce à une liste de documents à demander et création d’un contrat de bail type pour simplifier sa rédaction sont les principaux atouts de la loi ALUR pour les propriétaires.

La loi ALUR protège les bailleurs des loyers impayés ?

Protection des propriétaires contre les loyers impayés, aide à l’accès au logement… sur le papier, la loi ALUR promet beaucoup. Mais qu’en est-il en réalité ?

La loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément bouleversé les règles de la location, notamment en plafonnant le montant des frais d’agence. Mais cette réforme prévoit également un dispositif visant à lutter contre les loyers impayés.

D’ici 2016, la loi ALUR devrait permettre la création d’une assurance protégeant les propriétaires des loyers impayés. Nommé “GUL” (Garantie universelle des loyers), ce dispositif s’appliquera aux locations meublées et vides du parc privé qui font office de résidence principale au locataire. Le principe est simple : une caisse publique sera mise en place, dont le rôle sera de régler les loyers impayés aux propriétaires. Le locataire ne pouvant payer, quant à lui, ne sera plus expulsé, mais devra recouvrer ses dettes auprès de cette caisse. De plus, grâce à la loi ALUR, les propriétaires bénéficieront d’un délai de prescription pour réclamer les loyers impayés de 3 ans (5 ans si la dette est constituée avant le 27 mars 2014).

En plus de vouloir en finir avec les loyers impayés, ce dispositif vise à assainir les relations entre propriétaires et locataires. En outre, le locataire n’aura plus à payer de caution ni à présenter un haut niveau de salaire, ni même des personnes garantes. Ainsi, le locataire pourra trouver plus facilement un logement, tandis que le propriétaire sera protégé du risque de loyer impayé. Cependant, la loi n’étant pas encore appliquée, il est possible que celle-ci évolue d’ici 2016.

 

 

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Qu’est-ce que la garantie universelle des loyers ?

Finis les loyers impayés grâce à la garantie universelle des loyers ? C’est en tout cas ce qui semble se présager d’ici 2016. Explications.

La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) vise à réformer en profondeur le droit au logement. Elle prévoit notamment pour 2016 la création de la garantie universelle des loyers (GUL). Il s’agit d’une assurance qui, en théorie, devrait mettre fin aux loyers impayés. Quel est le principe de la garantie universelle des loyers ? Une caisse servant à rembourser les loyers non payés au propriétaire sera créée. Celle-ci se mettra ensuite en relation avec les locataires en défaut de paiement pour recouvrer les fonds. Ce dispositif s’appliquerait uniquement aux logements du parc privé. Son but est clair : diminuer les craintes des propriétaires, et faciliter l’accès au logement. Attention toutefois : n’étant pas encore appliquée, la garantie universelle des loyers pourrait évoluer d’ici 2016.

 

Location meublée et loi ALUR : le point sur ce qui change

La location meublée en loi ALUR devient plus contraignante pour les propriétaires et plus rassurante pour les locataires. Qu’est-ce qui a changé depuis le 27 mars 2014 ?

Encadrer la location meublée était une volonté majeure de la loi ALUR. Depuis le 27 mars 2014, la location meublée en loi ALUR suit quasiment les mêmes obligations que la location vide. Les locataires noteront avec intérêt que les loyers de la location meublée sont désormais encadrés et non plus laissés à la libre appréciation des propriétaires.

Bientôt, un contrat de location type sera diffusé par le ministère du Logement. En attendant, tous les baux en meublé conclus après le 27 mars 2014 doivent faire mention des informations suivantes :

  • montant du loyer et du dépôt de garantie ;
  • modalités de révision du loyer ;
  • durée du bail.
  • modalités de récupération des charges.

Le propriétaire doit fournir au locataire :

  • un état des lieux ;
  • une liste du mobilier et équipements mis à disposition dans le logement ;
  • une copie des diagnostics immobiliers ;
  • un justificatif des charges.

L’une des grandes nouveautés de la loi ALUR pour la location meublée concerne le dépôt de garantie. Il n’est plus librement fixé par le propriétaire, mais limité à deux mois de loyer hors charges. Quant à sa restitution, elle ne peut excéder un mois si l’état des lieux de sortie est conforme et deux mois s’il ne l’est pas.

 

 

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Comment la loi ALUR change les règles d’assurance d’un logement loué ?

La loi ALUR modifie les règles de l’assurance pour un logement loué. Découvrez tous les changements dans notre dossier spécial.

Tout d’abord, la loi ALUR prévoit la mise en place d’une assurance loyers impayés à travers la création de la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci sera gratuite et facultative, mais ne sera pas cumulable avec une caution solidaire. La loi ALUR permet aussi aux propriétaires de souscrire une assurance multirisque habitation pour les locataires ne l’ayant pas fait. Le prix de l’assurance sera malgré tout à la charge du locataire. Enfin, la loi ALUR offre la possibilité de souscrire une assurance propriétaire non occupant. Cette dernière permettra de protéger le logement, même en l’absence d’habitant ou de locataire.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Loi ALUR : quelles nouveautés pour le contrat de bail ?

Avec la loi ALUR, le contrat de bail évolue. Découvrez tout ce qu’il vous faut savoir en tant que propriétaire.

La loi ALUR devrait modifier plusieurs règles concernant le bail. Tout d’abord, celui-ci devra obligatoirement être écrit et respecter un modèle type défini par décret (dont la publication devrait intervenir au cours de l’année 2015). Différents documents devront également être annexés au contrat, dont une notice d’information et le montant d’un loyer de référence local pour informer le locataire. Enfin, les honoraires d’agence sont désormais plafonnés et le locataire ne peut se voir facturer que quatre prestations : les visites, la création du dossier, l’état des lieux et la rédaction du bail.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Loi ALUR et état des lieux : qu’est-ce qui change ?

Plafonnement des honoraires, modèle type, grille de vétusté… voici tout ce que la loi ALUR devrait apporter comme changement pour l’état des lieux.

Pour l’état des lieux d’entrée, la loi ALUR prévoit tout d’abord un plafonnement des honoraires. Ceux-ci ne peuvent être supérieurs à 3 euros TTC par m2 lorsqu’ils sont réalisés par une agence immobilière. Le locataire a également 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour demander au bailleur de le compléter (un mois pour tout ce qui concerne le chauffage). Enfin, deux autres grandes mesures devraient voir le jour d’ici 2015 : la création d’un modèle type d’état des lieux et l’instauration d’une grille de vétusté afin de calculer précisément la retenue à appliquer sur le dépôt de garantie en cas de dégradation.

décompte des charges locatives

Comprendre le décompte des charges locatives

En plus du paiement d’un loyer, un logement appelle le paiement de différentes charges. Il s’agit des dépenses relatives à un bien. Les charges locatives sont, dans un premier temps, payées par le propriétaire, puis remboursées par le locataire. On parle alors, pour le propriétaire/bailleur, de charges récupérables. Mais d’autres charges, liées aux réparations importantes par exemple, sont imputables uniquement au propriétaire. Pas toujours facile dans ces conditions de rédiger un décompte de charges locatives pour le propriétaire.

Charges, la règle de base

En général, le locataire assume les frais liés à l’entretien du logement mis à sa disposition et des petites réparations. Le propriétaire, lui, est en charge des réparations plus importantes. S’il faut remplacer le joint de la baignoire, le locataire s’en occupe. Par contre, si le robinet est à changer entièrement, le propriétaire en assume les frais.

décompte de charges locatives comment ça marche ?

Les exceptions

Si le logement est situé dans une copropriété, qui s’occupe des charges liées aux parties communes ? Tout dépend des cas. L’entretien et les réparations des lieux communs sont assurés par le syndic qui facture le propriétaire en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.

Mais si les services des parties communes, comme l’ascenseur, le gardien, le jardinier, profitent directement au locataire, il est normal que leur charge soit imputée au locataire. Le propriétaire les indique donc sur le décompte de charges locatives.

Le décompte de charges locatives

Schématiquement, le décompte de charges locatives envoyé au locataire mentionnera :

  • Les dépenses liées à l’entretien des parties communes, des espaces verts…
  • Les dépenses liées aux petites réparations.
  • Les dépenses liées aux services tels que l’enlèvement des ordures ménagères ou la présence d’un gardien.
règlement copropriété modèle

Modèle de règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fait figure d’autorité, dictant les règles de conduite et de fonctionnement qui s’imposent autant aux copropriétaires qu’aux locataires. Un nouveau copropriétaire se verra donc remettre un exemplaire du précieux document, attesté par le notaire. Nous vous proposons un résumé des principales informations que doit contenir un modèle de lettre de copropriété.

Un document obligatoire

Le règlement de copropriété est rédigé lors de la création de la copropriété, avant même la fin de sa construction. Il est établi par un professionnel, comme un notaire ou un géomètre-expert, pour être ensuite publié au service de la publicité foncière. En l’absence de règlement, le syndicat des copropriétaires doit en voter un lors de l’assemblée générale.

règlement copropriété modèle

Règlement de copropriété, que doit-il contenir ?

Que contient un modèle de règlement de copropriété ?

D’une manière générale, un modèle de règlement de copropriété mentionne les obligations et les droits des copropriétaires et des locataires. Il détermine principalement :

  • Les parties privatives (cave, parking, appartement…).
  • Les parties communes (murs porteurs, toiture…).
  • L’utilisation de ces parties (habitation, local professionnel…) et les conditions d’utilisation (travaux interdits, interdiction d’exercer certaines activités…).
  • Les règles d’administration de la copropriété (fonctionnement de l’assemblée générale, du conseil syndical…).
  • Les catégories de charges de la copropriété (charges générales liées à la conservation et entretien, administration ; charges spéciales liées aux équipements particuliers…).
  • La quote-part des charges pour chaque lot.
  • Une annexe répertoriant les modalités de calcul des tantièmes de charges.

Location meublée : que dit la loi ?

Il ne suffit pas d’équiper simplement votre bien dun placard, de chaises de jardin, dune planche en bois et de tréteaux pour le mettre en location en tant que logement meublé. Le cadre juridique prévu par la loi Alur et renforcé par un récent décret est désormais assez clair pour que locataires et propriétaires sentendent sur cette notion.

Voici ce que dit précisément la loi Alur en date du 24 mars 2014 : « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Une définition encore un peu trop floue, avec des possibilités de conflits entre les propriétaires d’un meublé et des locataires mécontents. Pour limiter les risques, un nouveau décret a été publié au journal officiel le 31 juillet dernier, portant précisément sur les éléments de mobilier d’un logement meublé.

Literie, four, réfrigérateur, luminaires

Concrètement, il est désormais expliqué noir sur blanc qu’une maison ou un appartement meublé doit comporter au minimum onze éléments : une literie comprenant couette et couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur avec freezer, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Les propriétaires qui ne sont pas en conformité ont peu de temps pour faire le nécessaire puisque ce nouveau décret doit entrer en vigueur dès le 1er septembre.

Comment donner congé à votre locataire ?

Dans le cas d’une location vide comme d’une location meublée, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire comme bon lui semble. Il doit respecter des conditions, des délais et une forme spécifique.

Pour demander à un locataire de rendre les clés de sa résidence principale, le propriétaire lui mandate un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il peut également passer par un acte d’huissier ou par une remise en main propre contre émargement ou récépissé dans le cas d’un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 27 mars 2014 (dans le cadre d’une location vide). Impossible donc d’envoyer un simple mail ou texto.

Si le locataire n’a nul besoin de mentionner la raison de son départ, le propriétaire, lui, ne peut donner congé que dans trois cas :

  • s’il veut habiter lui-même le logement ou y faire résider l’un de ses proches ;
  • s’il veut vendre le logement ;
  • pour un « motif légitime et sérieux »

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit effectuer ces démarches trois mois avant la fin du contrat sous peine de le voir se reconduire tacitement.

Les obligations du bailleur à connaître

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et avez donc le droit de percevoir un loyer et de faire respecter la loi à votre locataire. Mais attention, votre statut implique également des obligations à connaître et à scrupuleusement respecter.

Un propriétaire-bailleur doit donner à la location un logement décent. C’est-à-dire ? Un bien disposant d’une surface habitable d’au moins 9 m et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le logement doit également respecter la sécurité, la santé et le confort du locataire. Eau courante, chauffage, sanitaires, ventilation, propreté, bon état d’usage… Ne pas se plier à cette obligation du bailleur peut entraîner de lourdes sanctions pénales.

Seconde obligation, celle de rédiger un contrat de location. La location d’un bien est officialisée, qu’il s’agisse d’un bien vide, meublé, saisonnier… Cette obligation est également une protection pour le propriétaire comme pour le bailleur en cas de problème.

Enfin, si un locataire demande à son propriétaire une mise en conformité, le bailleur a obligation d’étudier la question, de voir si elle est justifiée et le cas échéant, de procéder aux travaux.

Faire un état des lieux minutieux

Faire un état des lieux est une étape obligatoire avant l’installation d’un nouveau locataire. Il permet de déterminer les dysfonctionnements éventuels, mais aussi, par la suite, les réparations à charge du propriétaire et celles à charge du locataire. Il doit donc être réalisé avec le plus grand soin. L’état des lieux est rédigé en présence du locataire et du propriétaire (ou de l’entité qui le représente). Il s’effectue au moment de la remise des clés, le jour de l’installation du locataire. Au cours de celui-ci, toutes les pièces sont inspectées une par une, ainsi que les équipements et dépendances du logement. Le relevé doit être précis et ne pas comporter les seules mentions « état moyen », « bon état ». Préférez entrer dans le détail en mentionnant « une tâche en bas à droite du mur » par exemple. Si l’état des lieux est réalisé à la tombée de la nuit ou sans électricité, vous pouvez également le spécifier.

Si le logement est équipé d’appareils électriques, l’état des lieux peut faire mention d’une période de test. Celle-ci passée, le locataire devra lui-même les remplacer en cas de dysfonctionnement. Enfin, si des travaux sont à faire, l’état des lieux doit également le mentionner.

À la fin du relevé, le propriétaire remet un exemplaire à son nouveau locataire.

Deux solutions pour trouver un locataire

Pour trouver un locataire, deux solutions s’offrent aux propriétaires.

La première, chercher de particulier à particulier. C’est la solution la plus économique, mais également la plus chronophage. Le propriétaire s’occupe de tout. Il rédige l’offre de location, la met en ligne ou dans la presse spécialisée, fait visiter le logement, vérifie la solvabilité des locataires, rédige le bail et le fait signer, réalise l’état des lieux et enfin s’occupe de la gestion courante du logement. L’avantage de cette solution est la proximité bailleur-locataire qui, dans bien des cas, est bénéfique.

La seconde solution est de faire appel à une agence immobilière ou à tout autre intermédiaire. Le propriétaire gagne en temps, mais pas en argent. Un professionnel s’occupe de la mise en location, de la recherche de candidats locataires, des visites, de la vérification de la solvabilité, de la rédaction et la signature du bail… Et assure ensuite la gestion locative au quotidien. Le locataire est alors en relation avec l’agence et non pas avec le propriétaire.

Un bail spécifique pour les locations meublées

La location meublée est soumise à un cadre légal particulier. Avant de mettre votre bien sur le marché, vous devez connaître les spécificités d’un bail de location meublée.

Le contrat de location est conclu pour un minimum d’un an et reconduit tacitement si le propriétaire ne propose aucune modification au moins trois mois avant qu’il ne prenne fin (neuf mois pour un étudiant). Comme pour une location nue, le loyer d’une location meublée est révisé chaque année en fonction de l’Indice de référence des loyers (IRL). Le locataire est en droit de résilier le bail d’une location meublée quand bon lui semble. Il doit cependant respecter un préavis d’un mois. Le propriétaire peut, lui, résilier le contrat avec un préavis de trois mois et sur justification (vente du bien, volonté de l’occuper…). À la signature du bail, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer.

Ces exigences requises et consignées, le bail fait également mention :

  • de la date d’entrée dans les lieux ;
  • de la description des locaux, des annexes, des équipements, des accessoires… ;
  • du montant des loyers et des charges ;
  • des modalités de paiement du loyer.

Mettre un logement en location : cinq questions à se poser absolument

Vous avez acheté pour louer et le moment est maintenant venu de rentabiliser votre investissement locatif. Avant de mettre un appartement en location, un bailleur devrait toujours se poser quelques questions.

Est-ce que le bien que vous proposez à la location est un logement décent ? Il doit être composé d’une pièce principale d’au moins 20 m3 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et disposer de tous les équipements nécessaires au confort, à la sécurité et à la santé des habitants (chauffage, eau courante, ventilation…)

Où trouver un locataire ? En fonction de la façon dont vous voulez gérer votre investissement, vous pouvez vous occuper seul de la location. Une condition : avoir un peu de temps à consacrer aux visites, aux comptes, à la législation changeante… Mais vous pouvez également déléguer la tâche à une agence immobilière en échange d’une rémunération mensuelle.

Demandez-vous ensuite à qui vous voulez louer : couples, colocataires, étudiants ? Chaque situation a ses avantages et son lot de risques.

De même, réfléchissez au type de bail que vous allez mettre en place : location vide ou location meublée ?

Enfin, une fois les dossiers de vos potentiels locataires reçus, interrogez-vous sur leur solvabilité réelle pour limiter les risques d’impayés.

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