Un achat immobilier est nécessairement inscrit dans un cadre juridique. C’est rassurant : les propriétaires peuvent se reposer sur la loi de l’immobilier pour être certains d’acheter l’esprit serein. De l’avant-contrat à la signature chez le notaire, découvrez tout ce que vous devez savoir pour accéder à la propriété.

 

Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?

Vous achetez un bien immobilier ? Sachez que plusieurs obligations vous incombent. Décryptage des devoirs de l’acquéreur.

Obligation de délivrance, garantie contre l’éviction, garantie contre les vices cachés… les obligations d’un vendeur sont nombreuses lors d’une transaction immobilière. Mais sachez que l’acquéreur a lui aussi des devoirs.

La première obligation, et non des moindres, d’un acheteur immobilier est de payer le montant convenu. Selon le Code civil, ce paiement doit intervenir « au jour et au lieu réglés par la vente », c’est-à-dire en accord avec les modalités prévues lors de la signature de l’avant-contrat. L’acheteur doit aussi régler ce qu’on appelle les frais d’acte et autres accessoires à la vente. De plus, l’acquéreur devra s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation si le contrat de vente le prévoit (généralement réparties proportionnellement entre l’ancien et le nouveau propriétaire). Une fois la vente conclue, l’acheteur devra en outre payer les impôts et différentes taxes auxquels le bien est soumis.

L’acquéreur peut aussi payer des intérêts de retard sur la période s’étalant de la date de vente au paiement dans plusieurs situations : si les intérêts sont prévus par le contrat, si le bien dégage des revenus ou si l’acheteur a été mis en demeure de payer. À noter que si l’acquéreur ne paye pas, le vendeur peut demander l’annulation de la vente ou son exécution forcée.

 

Qu’est-ce que la garantie vices cachés ?

La garantie vice caché immobilier est une sécurité pour l’acheteur de voir reconnu un problème dans son logement. Comment ça fonctionne ? Quel dédommagement possible ?

Récemment propriétaire d’un nouveau logement, vous avez découvert un problème ou dysfonctionnement après la vente. Vous êtes alors protégé grâce à la garantie vices cachés.

Un vice caché est un problème dissimulé dans le logement, dont le vendeur n’a pas forcément connaissance. Pour établir s’il y a ou non vice caché, les juges tentent de déterminer si le vendeur était au courant du défaut. Bien sûr, pour actionner la garantie, l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance du vice avant de signer. Il doit être antérieur à la vente, rendre tout ou une partie du logement inhabitable ou diminuer fortement la valeur du bien.

Dans les faits, l’acquéreur a deux ans pour faire appel à la garantie vice caché immobilier à partir de sa découverte (et non de l’entrée dans les lieux). Le mécanisme fonctionne contre les vendeurs non professionnels, mais aussi contre les vendeurs professionnels.

Si le vice caché est prouvé, l’acquéreur peut espérer l’annulation du contrat de vente ou la restitution d’une partie de la somme versée à l’achat.

 

Loi ALUR : une information renforcée de l’acquéreur

Grâce à la nouvelle loi ALUR, l’information dont dispose l’acheteur d’un bien immobilier est renforcée. Tour d’horizon des obligations du vendeur.

Depuis la promulgation de la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové), les vendeurs d’un bien immobilier ont plus de devoirs vis-à-vis de l’acheteur.

L’une des mesures phares de la loi ALUR est de renforcer l’information dont dispose l’acquéreur. Tout d’abord, dès la mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur doit dorénavant indiquer un certain nombre d’informations (nombre de lots dans la copropriété, si le bien est soumis au statut de copropriété, montant moyen annuel de la quote-part, etc.).

Ensuite, au moment de la signature de l’avant-contrat, la loi ALUR prévoit que plusieurs informations soient obligatoirement intégrées au dossier. Il s’agit notamment des documents qui ont trait à l’organisation de l’immeuble (fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, etc.), ceux relatifs à la situation financière du vendeur et de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble ou encore l’attestation de superficie des parties privatives du bien vendu.

Lors d’un achat, veillez donc bien à ce que tous les documents imposés par la loi ALUR soient présents dans le dossier et n’hésitez pas à les consulter attentivement pour éviter tout éventuel vice caché.

 

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Peut-on transformer un local commercial en habitation 

Transformer un local commercial en habitation, c’est possible, à condition de suivre plusieurs règles. Nos conseils pour réussir son projet.

Il est possible de transformer un local commercial en habitation…, mais il est impératif de suivre quelques règles. Avant toute chose, il vous faut faire deux vérifications : vous assurer auprès de la mairie que le projet n’est pas contraire au plan local d’urbanisme, et vérifier que le règlement de copropriété autorise la transformation. Ensuite, si de gros travaux sont nécessaires (modifications des structures porteuses, raccordement à l’eau, etc.), il sera nécessaire d’obtenir un permis de construire. Dans le cas contraire, une déclaration préalable suffira. Enfin, avant de transformer un local commercial en habitation, il est important de savoir que le bien immobilier en question changera de statut fiscal (la valeur de l’impôt foncier sera donc modifiée).

 

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Et si j’achète à deux : le régime de la communauté réduite aux acquêts

80 % des mariages sont régis par le régime de la communauté réduite aux acquêts. Qu’est-ce que cela implique lors d’un achat immobilier à deux ? Nos réponses.

Les personnes se mariant sans réaliser un contrat de mariage appartiennent au régime de la communauté réduite aux acquêts. Ainsi, ce que chacun possède avant le mariage reste sa propriété, tandis que les biens acquis pendant le mariage, notamment un achat immobilier à deux, sont communs. Ainsi, si vous achetez à deux, mais qu’un seul époux apporte des fonds, le bien immobilier appartiendra malgré tout aux deux personnes. À noter que les revenus des époux, y compris ceux provenant de la location d’un bien immobilier détenu par un seul époux, sont considérés comme communs. De plus, en cas de divorce, tous les biens communs seront séparés en deux parts égales.

 

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Et si j’achète à deux : le régime de la séparation de biens

Vous appartenez au régime de la séparation des biens et vous souhaitez acheter à deux ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Contrairement au régime de la communauté réduite aux acquêts, le régime de la séparation des biens permet aux époux de gérer comme bon leur semble leurs biens personnels. Lors d’un achat immobilier à deux, les époux peuvent décider que celui-ci sera la propriété d’un époux ou prévoir la répartition qu’ils souhaitent (50-50, 33/67, etc.). Sans précision, les biens seront considérés comme indivis. Cela signifie qu’ils seront détenus à parts égales par chacun des époux. Enfin, il est possible de déroger au régime de séparation des biens grâce à la création d’une société d’acquêts. Celle-ci permettra aux époux d’avoir et de gérer des biens en commun.

 

Acheter un bien immobilier quand on est pacsé

L’achat d’un bien immobilier à deux partenaires pacsés obéit à des règles spécifiques. État des lieux de l’achat immobilier pacs

Vous êtes pacsé et vous souhaitez acheter un bien immobilier à deux. Vous vous sentez perdu dans la jungle des règles juridiques qui gouvernent le pacs et l’achat immobilier. Voici quelques clés pour ouvrir les portes de votre nouveau coin de paradis.

En principe, les partenaires pacsés sont soumis au régime de la séparation de biens. Par conséquent, chaque partenaire est seul propriétaire des biens qu’il achète avec ses fonds propres. Toutefois lorsque les pacsés décident d’acheter un bien immobilier ensemble, le pacs confère à chaque partenaire la qualité de propriétaire en proportion de son apport.

En revanche, si les partenaires ont opté pour le régime de l’indivision, les règles du pacs et de l’achat immobilier sont différentes. Ce sont les principes de l’indivision qui s’appliquent. Le bien immobilier est donc réputé appartenir à chacun des partenaires pacsés pour moitié. Dans le cadre d’une indivision, il est conseillé aux partenaires de signer une convention d’indivision. Cette convention permet, dans le cadre d’un pacs achat immobilier, de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. Elle permet en outre de prévoir la succession des amoureux en cas de décès. En effet, dans le cadre d’un pacs, le partenaire pacsé n’a pas de droit dans la succession de l’autre ce qui peut poser des difficultés lorsque le bien immobilier constitue leur résidence principale.

En l’absence de testament ou de convention de pacs, le partenaire survivant n’a pas de droit sur la quote-part du défunt. Ce sont les héritiers du défunt (parents et enfants) qui héritent de sa quote-part. Il est donc conseillé de prévoir, par testament, la donation de la quote-part du partenaire dans le cadre d’un achat immobilier sous pacs.

 

Comment et pourquoi acheter en indivision ?

Un achat en indivision s’impose souvent comme LA solution pour acheter à plusieurs. Mais elle n’est pas sans risque. Pourquoi acheter en indivision ? Comment en limiter les risques ?

Acheter en indivision signifie devenir propriétaire à deux, ou plus, d’un même bien immobilier. Le mécanisme relève d’une situation juridique particulière qui appelle quelques explications.

À première vue, un achat en indivision semble avoir de nombreux avantages : un financement favorisé par les revenus multiples apportés, un entretien réparti entre les différents acquéreurs, une gestion facilitée… Pour parfaire la situation, une fois le bien acquis, chaque propriétaire (aussi nommé indivisaire), a des droits sur l’ensemble du logement, de l’immeuble…

Mais attention, toutes les décisions relatives à l’achat en indivision doivent être prises à l’unanimité. Aussi, chaque propriétaire a obligation de régler les dettes, comme les travaux ou les impôts, à hauteur de son implication financière (sa quote-part pour la nommer). Autant dire qu’avant de se lancer, il faut évaluer avec certitude les possibles mésententes entre tous. Les situations de blocage arrivent fréquemment et pour être démêlées, chaque indivisaire doit souvent faire preuve de bonne volonté ! Des solutions existent pour limiter les risques. Parlez-en à votre notaire.

 

Comment et pourquoi acheter en SCI ?

Vous souhaitez investir pour transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants ? Acheter en SCI est peut-être la solution qu’il vous faut. Explications.

Acheter en SCI (société civile immobilière) un bien immobilier peut être une bonne idée, notamment si vous voulez léguer un patrimoine à vos enfants. Explications.

Pour créer une SCI, il faut au moins être deux personnes. Il est nécessaire de rédiger les statuts de l’entreprise et de s’inscrire auprès du Registre du commerce et des sociétés. À noter qu’aucun capital minimum n’est requis et qu’il est possible de se faire assister par un notaire dans la création de votre SCI pour 1 500 euros en moyenne. Acheter en SCI permet ainsi de ne pas être directement propriétaire du bien (c’est la société qui l’est), mais uniquement d’être titulaire de parts sociales (en fonction de votre apport).

Le principal avantage d’acheter en SCI est de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier et de le transmettre au fur et à mesure à ses enfants. Pour cela, il vous suffira de leur céder des parts sociales. Ce mode de fonctionnement est beaucoup plus pratique pour profiter des abattements possibles en cas de donation, à savoir un peu moins de 160 000 euros pour chaque enfant tous les six ans. Dernier point, le fractionnement en parts sociales diminue la valeur de l’immeuble (environ 10 %), car avoir une seule part ne permet pas de négocier. Il est donc possible de transmettre davantage à ses enfants.

 

Acheter et gérer un bien sans syndic : la société d’habitat participatif de la loi ALUR

Permettant une copropriété sans syndic et un coût d’acquisition réduit, les sociétés d’habitat participatif offrent de nombreux avantages. Explications.

Le cadre des sociétés d’habitat participatif a évolué grâce à la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové). Tour d’horizon de ce qui a changé.

L’habitat participatif fait référence à un regroupement de personnes qui souhaitent mutualiser leurs ressources pour concevoir ensemble leur logement au sein d’un bâtiment collectif. Grâce à la loi ALUR, ce mode de fonctionnement possède désormais un statut juridique propre. En effet, chaque habitant est considéré comme associé et possède des parts sociales de la société (donc de l’immeuble). De plus, lors de la création de la société d’habitat participatif, il est possible de choisir entre deux statuts juridiques : la coopérative d’habitants et la société d’autopromotion

Les sociétés d’habitat participatif offrent de nombreux avantages par rapport à une copropriété classique. Grâce à un principe de partage des responsabilités tout d’abord, il est possible d’opter pour une copropriété sans syndic permettant de diminuer les charges. Acheter un immeuble à plusieurs permet aussi de diminuer le coût d’acquisition et ainsi de réaliser d’importantes économies.

 

 

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Qu’est-ce que la séparation de fait 

La séparation de fait désigne deux époux ne vivant plus sous le même toit, mais n’étant pas divorcés. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette situation.

Non régie par la loi, la séparation de fait permet de désigner deux époux ne vivant plus sous le même toit, mais n’étant pas divorcés. Dans cette situation, le couple peut décider à l’amiable qui pourra occuper le domicile familial. S’ils ne parviennent pas à s’entendre, un juge pourra désigner la personne qui conservera le logement lors d’une audience de conciliation. La séparation de fait n’entraîne pas une modification de statut, de droits ou d’obligations du couple puisqu’ils sont toujours considérés comme époux d’un point de vue juridique. Ainsi, si le couple est régi par le régime de la communauté réduite aux acquêts par exemple, les deux époux continueront à partager leurs revenus et biens.

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