Dossier spécial loi ALUR pour la location

La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) est un texte de 177 articles qui touchent à tous les volets de l’immobilier. Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi concerne autant les professions de l’immobilier que les règles de mise en location et la copropriété. Son objectif ? Des pratiques plus encadrées pour que propriétaires et locataires ne soient pas lésés.

 

Loi ALUR : les nouvelles règles de la location

Pour mieux protéger les locataires et faciliter la vie des propriétaires, la loi ALUR a imposé de nouvelles règles en matière de location. Encadrement des loyers en zone tendue, frais d’agence plafonnés, préavis raccourcis dans certains cas, redéfinition des contours du bail meublé, rédaction d’un modèle de bail et d’état des lieux type… : les changements sont nombreux depuis l’apparition de la loi ALUR qui encadre la location.

 

Loi ALUR 2014 : pour qui ? Pourquoi ?

La loi ALUR 2014 a amené avec elle de nombreux bouleversements pour tous les acteurs de l’immobilier : des professionnels aux locataires, qu’est-ce qui a changé ?

Adoptée en mars 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) implique des changements tant pour les propriétaires que pour les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier (agences, syndics…). La volonté de Cécile Duflot, ancienne ministre du Logement et porteuse du texte, était de rééquilibrer le rapport de forces entre toutes les entités du marché immobilier.

Ainsi, les locataires profitent aujourd’hui de frais d’agences plafonnés, de délais de préavis raccourcis dans certains cas, de l’encadrement des loyers, d’une location meublée plus encadrée… La colocation bénéficie d’un nouveau cadre légal quant à la caution solidaire. Les colocataires sortants sont désormais libérés de l’obligation de payer dès lors qu’ils ont été remplacés. Les syndics de copropriété sont appelés à plus de clarté (contrat de syndic type, mis en place d’un extranet pour chaque copropriété gérée, de comptes séparés…)

Les agences immobilières sont soumises à des plafonds d’application de leurs honoraires en fonction de la surface du bien et de sa zone géographique.

Les propriétaires voient la gestion de leur location facilitée grâce à un bail type.

Les acheteurs d’un bien immobilier sont rassurés depuis la loi ALUR 2014. L’obligation est donnée aux vendeurs de fournir des documents tels que le règlement de copropriété, le montant des charges courantes du budget prévisionnel…

 

 

Résumé des grandes lignes  de la loi ALUR

Adoptée le 27 mars 2014, la loi ALUR modifie profondément les règles de l’immobilier. Location, propriété, colocation, syndic, achat… la loi ALUR en résumé.

Adoptée le 27 mars 2014, la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) a bouleversé le paysage immobilier français. Locataire, propriétaire, professionnel de l’immobilier, colocataire, acheteur… tout le monde est impacté. La loi ALUR en résumé, c’est :

  • Des frais d’agence réduits et plafonnés pour les visites, la rédaction du dossier de location, du bail et l’état des lieux. Fini le temps où le locataire déboursait un mois de loyer (voire plus).
  • Des intérêts appliqués si le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie.
  • Des travaux autorisés en cours de bail. Le locataire doit laisser libre accès à son logement sous couvert d’une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.
  • Un préavis réduit à un mois dans les zones tendues pour tous les baux signés après le 27 mars 2014.
  • Des loyers encadrés dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants.
  • Une location meublée plus encadrée et en partie alignée sur les règles de la location vide.
  • Un bail solidaire moins contraignant pour les colocataires qui sont désormais libérés de leur obligation de payer lorsqu’ils sont remplacés dans un logement ou que leur préavis prend fin.
  • Des syndics obligés à davantage de transparence (prestations, rémunération, comptes bancaires pour chaque copropriété gérée…).
  • Des documents supplémentaires à ajouter au dossier de vente lors d’une transaction immobilière (règlement de copropriété, procès-verbaux des AG…)

 

  • QUESTION – REPONSE  

Où trouver le texte de la loi ALUR ?

Vous souhaitez prendre connaissance du texte de la loi ALUR ? Vous trouverez dans ce dossier les liens internet pour le consulter ou le télécharger.

La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) a été publiée le 24 mars 2014. Il est possible de la consulter en ligne ici  , ou de télécharger l’intégralité du texte de la loi ALUR au format PDF via ce lien.

Nouvelles obligations pour les notaires, nouvelle définition de la location, plafonnement des frais d’agence…, cette loi bouleverse totalement le droit du logement français dans l’optique de mieux protéger ses protagonistes.

 

 

Loi ALUR : les bonnes nouvelles pour les locataires

 

Votée en mars 2014, la loi ALUR fait pencher la balance en faveur des locataires. Alors que l’encadrement des loyers est voulu dans les zones tendues, que les frais d’agence sont d’ores et déjà plafonnés et que le préavis pour quitter un logement est raccourci dans certains cas, les locataires ont toutes les raisons de retrouver le sourire !

 

L’encadrement des loyers depuis la loi ALUR

La loi ALUR a posé un principe d’encadrement des loyers dans les villes dites « tendues ». Voici les mesures en vigueur.

Vous vous sentez perdu dans la jungle des mesures en vigueur et celles en suspens dans le cadre de la loi ALUR. Découvrez ce qu’il en est de l’encadrement des loyers de la loi ALUR.

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, certaines mesures de la loi ALUR sont définitivement entrées en vigueur. Dans certaines zones géographiques dites « tendues », des plafonds de loyer doivent être respectés par le propriétaire. À défaut, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Le préfet de chaque département concerné doit prendre, chaque année, un arrêté pour fixer un loyer de référence par mètre carré de surface habitable et par quartier. Dans le cadre de la loi ALUR encadrement des loyers, le bailleur ne peut exiger un loyer supérieur à 20 % de ce loyer de référence.

Dans la même lignée, l’encadrement des loyers de la loi ALUR prévoit que le bailleur ne peut réclamer un arriéré de loyer lorsqu’il oublie de revaloriser annuellement le montant du loyer.

Les villes dites « tendues » concernées par l’encadrement des loyers de la loi ALUR figurent à l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cette annexe est téléchargeable directement sur internet.

 

Loi ALUR : nouvelles règles pour le délai de préavis

Vous habitez une grande ville et vous souhaitez déménager ? Grâce à la loi ALUR, peut-être pouvez-vous bénéficier d’un préavis de départ réduit à un mois. Explications.

Pour quitter un logement loué vide, un locataire doit respecter un préavis de trois mois la plupart du temps. Cependant, pour certains motifs il est possible de réduire ce préavis à un mois. Des motifs que la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a élargis. Tour d’horizon.

Auparavant, il était possible de réduire son préavis de départ d’un logement vide seulement pour des raisons professionnelles : perte d’emploi, premier emploi, reprise d’emploi, bénéficiaire du RSA ou mutation professionnelle. Grâce à la loi ALUR, les préavis peuvent être réduits pour de nouvelles raisons.

Tout d’abord, si le logement loué se situe dans une zone dite tendue (liste des villes concernées parue dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), la loi ALUR prévoit un préavis réduit à un mois. Des zones qui correspondent principalement aux grandes agglomérations françaises. Le préavis est également réduit par la loi ALUR si le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou si un logement social lui a été attribué. Enfin, dans le cas où l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile (à prouver grâce à un certificat médical), il est aussi possible de réduire son préavis de départ à un mois.

 

Loi ALUR : les conditions durcies de la reprise et du congé pour vente

La loi ALUR a apporté plusieurs modifications mineures au congé pour vente et au congé pour reprise. Voici ce qu’il faut principalement retenir.

La loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) promulguée en mars 2014 encadre encore plus les conditions et délais à respecter dans le cas d’un congé pour vente ou pour reprise. Explications.

La loi ALUR ne bouleverse pas véritablement le congé pour reprise. En effet, les principales règles restent inchangées (préavis, motivation, date anniversaire, etc.). Cependant, quelques modifications sont apportées. Le bailleur peut tout d’abord donner congé à son locataire en lui donnant le courrier en main propre contre récépissé. Celui-ci doit également justifier la raison pour laquelle il souhaite reprendre son logement (ex. : mutation professionnelle). Autre changement, les sanctions dans le cas d’un congé frauduleux sont accentuées : jusqu’à 6 000 € d’amende. Les bénéficiaires de la reprise sont également mieux encadrés. Effectivement, il ne peut plus s’agir que d’un membre de la famille proche.

Le congé pour vente évolue aussi avec la loi ALUR. Auparavant, c’était le locataire qui avait un droit prioritaire sur la vente du logement qu’il occupait. Dorénavant, un acheteur appartenant à la famille du propriétaire (jusqu’au troisième degré) sera prioritaire pour l’achat à condition qu’il occupe le logement pendant au minimum deux ans. La loi ALUR modifie également les règles de la vente d’un logement déjà loué. À présent, le nouveau propriétaire du bien ne peut donner congé au locataire qu’au terme du premier renouvellement de bail.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Colocation : quelles sont les nouvelles règles de la loi ALUR ?

Modification de la clause de solidarité, respect d’un contrat type, création d’une norme de peuplement… : découvrez tout ce que la loi ALUR modifie pour les colocations.

La nouvelle loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) a bouleversé les règles de la colocation. Tout d’abord, le bail d’une colocation devra adopter la forme d’un contrat type. Une norme de peuplement s’applique aussi aux colocations : 9 m2 minimum pour une personne seule, 16 m2 pour deux personnes et 9 m2 par personne supplémentaire. Le montant total des loyers payés par les colocataires ne peut désormais plus être supérieur au loyer normalement applicable. La clause de solidarité est aussi modifiée. Celle-ci prendra fin six mois après le départ du colocataire ou dès qu’un nouveau colocataire est trouvé. Autre grand changement apporté par la loi ALUR aux colocations, le propriétaire peut désormais souscrire une assurance pour les colocataires (avec leur accord) et se faire rembourser cette somme.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Qu’est-ce que la loi ALUR change en ce qui concerne la caution et le garant ?

Réformant en profondeur l’accès au logement, la loi ALUR apporte également des changements en ce qui concerne le garant et la caution. Décryptage.

L’un des grands changements apportés par la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) est la mise en place d’ici 2016 de la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci permettrait au propriétaire de ne plus avoir à se soucier d’éventuels loyers impayés. De ce fait, il sera impossible de cumuler la GUL et une caution dans le futur. Second changement apporté par la loi ALUR aux garants, ces derniers, lors d’une colocation, devront indiquer pour quel colocataire ils se portent caution. Ainsi, le congé du colocataire en question mettra fin à l’engagement du garant.

 

  • QUESTION – REPONSE  

Congés pour reprise : de nouvelles limites

Délai à respecter, formalités à réaliser, meilleure protection du locataire… : découvrez les changements apportés par la loi ALUR au congé pour reprise.

 

Le congé pour reprise correspond au congé donné au locataire par un propriétaire, dans le but d’y habiter ou d’y faire habiter un membre de sa famille. Avec l’instauration de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), le cadre du congé pour reprise est encore plus strict. En effet, le propriétaire doit désormais préciser le nom, prénom et adresse du futur locataire et indiquer leur lien de parenté. Pour donner un congé pour reprise, il doit aussi justifier de motifs sérieux et attendre au moins deux ans après l’acquisition du bien.

 

  • QUESTION – REPONSE  

En quoi la loi ALUR change la restitution de la caution ?

Délai de restitution d’un mois, majoration en cas de retard… découvrez toutes les modifications apportées à la restitution de la caution par la loi ALUR.

Première modification apportée par la loi ALUR à la caution, le bailleur ne dispose plus que d’un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie (si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée). Tout retard entraînera une majoration mensuelle égale à 10 % du loyer. La loi ALUR modifie aussi les règles de la restitution du dépôt de garantie pour les logements collectifs. En effet, le bailleur peut désormais retenir 20 % de la caution jusqu’à l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble. En somme, la restitution de la caution sous la loi ALUR vise à protéger tant les locataires que les propriétaires.

 

Indexation du loyer : les nouvelles règles

La loi ALUR modifie l’indexation des loyers pour ce qui est du délai de prescription et du rattrapage rétroactif des révisions. Explications.

La loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) modifie les règles concernant l’indexation des loyers. Tour d’horizon de ce qui change.

Pour pouvoir réviser le loyer, une clause doit le prévoir dans le bail. Cette révision intervient à la date indiquée par le contrat ou, sans précision, à la date d’anniversaire du bail. L’augmentation ou la réduction doit être calculée en fonction de la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers).

La principale modification apportée par la loi ALUR à l’indexation du loyer concerne le délai de prescription. Dorénavant, un propriétaire ne la réalisant pas chaque année en perd le bénéfice (auparavant, il disposait d’un délai de 5 ans).

De plus, cette indexation ne peut en aucun cas faire l’objet d’un rattrapage rétroactif. Cette dernière mesure vise à empêcher les bailleurs d’appliquer des augmentations de loyer correspondant à plusieurs années. Il est à noter que les propriétaires avaient jusqu’au 26 mars 2015 pour appliquer les précédentes règles d’indexation des loyers.

Les bonnes nouvelles de la loi ALUR pour les propriétaires

La loi ALUR propriétaire a ce grand avantage de faciliter la tâche au bailleur. Solvabilité vérifiée, contrat de bail type, possibilité de réaliser des travaux en cours de bail… et plus encore !

Avec elle, la loi ALUR a amené des avantages qui font mouche auprès des propriétaires. Possibilité pour le bailleur de réaliser des travaux en cours de bail, de s’assurer de la solvabilité de son locataire grâce à une liste de documents à demander et création d’un contrat de bail type pour simplifier sa rédaction sont les principaux atouts de la loi ALUR pour les propriétaires.

La loi ALUR protège les bailleurs des loyers impayés ?

Protection des propriétaires contre les loyers impayés, aide à l’accès au logement… sur le papier, la loi ALUR promet beaucoup. Mais qu’en est-il en réalité ?

La loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément bouleversé les règles de la location, notamment en plafonnant le montant des frais d’agence. Mais cette réforme prévoit également un dispositif visant à lutter contre les loyers impayés.

D’ici 2016, la loi ALUR devrait permettre la création d’une assurance protégeant les propriétaires des loyers impayés. Nommé “GUL” (Garantie universelle des loyers), ce dispositif s’appliquera aux locations meublées et vides du parc privé qui font office de résidence principale au locataire. Le principe est simple : une caisse publique sera mise en place, dont le rôle sera de régler les loyers impayés aux propriétaires. Le locataire ne pouvant payer, quant à lui, ne sera plus expulsé, mais devra recouvrer ses dettes auprès de cette caisse. De plus, grâce à la loi ALUR, les propriétaires bénéficieront d’un délai de prescription pour réclamer les loyers impayés de 3 ans (5 ans si la dette est constituée avant le 27 mars 2014).

En plus de vouloir en finir avec les loyers impayés, ce dispositif vise à assainir les relations entre propriétaires et locataires. En outre, le locataire n’aura plus à payer de caution ni à présenter un haut niveau de salaire, ni même des personnes garantes. Ainsi, le locataire pourra trouver plus facilement un logement, tandis que le propriétaire sera protégé du risque de loyer impayé. Cependant, la loi n’étant pas encore appliquée, il est possible que celle-ci évolue d’ici 2016.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Qu’est-ce que la garantie universelle des loyers ?

Finis les loyers impayés grâce à la garantie universelle des loyers ? C’est en tout cas ce qui semble se présager d’ici 2016. Explications.

La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) vise à réformer en profondeur le droit au logement. Elle prévoit notamment pour 2016 la création de la garantie universelle des loyers (GUL). Il s’agit d’une assurance qui, en théorie, devrait mettre fin aux loyers impayés. Quel est le principe de la garantie universelle des loyers ? Une caisse servant à rembourser les loyers non payés au propriétaire sera créée. Celle-ci se mettra ensuite en relation avec les locataires en défaut de paiement pour recouvrer les fonds. Ce dispositif s’appliquerait uniquement aux logements du parc privé. Son but est clair : diminuer les craintes des propriétaires, et faciliter l’accès au logement. Attention toutefois : n’étant pas encore appliquée, la garantie universelle des loyers pourrait évoluer d’ici 2016.

 

Location meublée et loi ALUR : le point sur ce qui change

La location meublée en loi ALUR devient plus contraignante pour les propriétaires et plus rassurante pour les locataires. Qu’est-ce qui a changé depuis le 27 mars 2014 ?

Encadrer la location meublée était une volonté majeure de la loi ALUR. Depuis le 27 mars 2014, la location meublée en loi ALUR suit quasiment les mêmes obligations que la location vide. Les locataires noteront avec intérêt que les loyers de la location meublée sont désormais encadrés et non plus laissés à la libre appréciation des propriétaires.

Bientôt, un contrat de location type sera diffusé par le ministère du Logement. En attendant, tous les baux en meublé conclus après le 27 mars 2014 doivent faire mention des informations suivantes :

  • montant du loyer et du dépôt de garantie ;
  • modalités de révision du loyer ;
  • durée du bail.
  • modalités de récupération des charges.

Le propriétaire doit fournir au locataire :

  • un état des lieux ;
  • une liste du mobilier et équipements mis à disposition dans le logement ;
  • une copie des diagnostics immobiliers ;
  • un justificatif des charges.

L’une des grandes nouveautés de la loi ALUR pour la location meublée concerne le dépôt de garantie. Il n’est plus librement fixé par le propriétaire, mais limité à deux mois de loyer hors charges. Quant à sa restitution, elle ne peut excéder un mois si l’état des lieux de sortie est conforme et deux mois s’il ne l’est pas.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Comment la loi ALUR change les règles d’assurance d’un logement loué ?

La loi ALUR modifie les règles de l’assurance pour un logement loué. Découvrez tous les changements dans notre dossier spécial.

Tout d’abord, la loi ALUR prévoit la mise en place d’une assurance loyers impayés à travers la création de la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci sera gratuite et facultative, mais ne sera pas cumulable avec une caution solidaire. La loi ALUR permet aussi aux propriétaires de souscrire une assurance multirisque habitation pour les locataires ne l’ayant pas fait. Le prix de l’assurance sera malgré tout à la charge du locataire. Enfin, la loi ALUR offre la possibilité de souscrire une assurance propriétaire non occupant. Cette dernière permettra de protéger le logement, même en l’absence d’habitant ou de locataire.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Loi ALUR : quelles nouveautés pour le contrat de bail ?

Avec la loi ALUR, le contrat de bail évolue. Découvrez tout ce qu’il vous faut savoir en tant que propriétaire.

La loi ALUR devrait modifier plusieurs règles concernant le bail. Tout d’abord, celui-ci devra obligatoirement être écrit et respecter un modèle type défini par décret (dont la publication devrait intervenir au cours de l’année 2015). Différents documents devront également être annexés au contrat, dont une notice d’information et le montant d’un loyer de référence local pour informer le locataire. Enfin, les honoraires d’agence sont désormais plafonnés et le locataire ne peut se voir facturer que quatre prestations : les visites, la création du dossier, l’état des lieux et la rédaction du bail.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Loi ALUR et état des lieux : qu’est-ce qui change ?

Plafonnement des honoraires, modèle type, grille de vétusté… voici tout ce que la loi ALUR devrait apporter comme changement pour l’état des lieux.

Pour l’état des lieux d’entrée, la loi ALUR prévoit tout d’abord un plafonnement des honoraires. Ceux-ci ne peuvent être supérieurs à 3 euros TTC par m2 lorsqu’ils sont réalisés par une agence immobilière. Le locataire a également 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour demander au bailleur de le compléter (un mois pour tout ce qui concerne le chauffage). Enfin, deux autres grandes mesures devraient voir le jour d’ici 2015 : la création d’un modèle type d’état des lieux et l’instauration d’une grille de vétusté afin de calculer précisément la retenue à appliquer sur le dépôt de garantie en cas de dégradation.

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