Trouver le bon locataire

Trouver le locataire bon payeur, calme, poli, conciliant avec le voisinage… : tous les propriétaires en rêvent ! Mais trouver la perle rare n’est pas toujours facile. Choisir un locataire demande du bon sens, du temps et beaucoup de précautions !  Un mot d’ordre : vérifier la solvabilité des candidats à la location.

 

Comment trouver un locataire ?

Pour trouver un locataire, un propriétaire peut faire les démarches lui-même ou faire appel à un professionnel. Quelle solution choisir ?

Pour trouver un locataire, deux solutions s’offrent aux propriétaires.

La première, chercher de particulier à particulier. C’est la solution la plus économique, mais également la plus chronophage. Le propriétaire s’occupe de tout. Il rédige l’offre de location, la met en ligne ou dans la presse spécialisée, fait visiter le logement, vérifie la solvabilité des locataires, rédige le bail et le fait signer, réalise l’état des lieux et enfin s’occupe de la gestion courante du logement. L’avantage de cette solution est la proximité bailleur-locataire qui, dans bien des cas, est bénéfique.

La seconde solution est de faire appel à une agence immobilière ou à tout autre intermédiaire. Le propriétaire gagne en temps, mais pas en argent. Un professionnel s’occupe de la mise en location, de la recherche de candidats locataires, des visites, de la vérification de la solvabilité, de la rédaction et la signature du bail… Et assure ensuite la gestion locative au quotidien. Le locataire est alors en relation avec l’agence et non pas avec le propriétaire.

 

Check list : le dossier du locataire

Pour constituer le dossier de son locataire, un propriétaire peut demander certains documents. Il s’assure ainsi du sérieux et de la solvabilité du candidat à la location.

Le propriétaire est en droit d’exiger un certain nombre de documents pour s’assurer de choisir le bon locataire. Solvabilité, identité, sérieux, que pouvez-vous demander pour constituer le dossier de votre locataire ?

Pour vous assurer de sa solvabilité :

  • les trois derniers bulletins de salaire ;
  • le contrat de travail (CDD, CDI, intérim…) ;
  • une attestation employeur si le locataire ne peut fournir l’un des documents précités ;
  • le dernier avis d’imposition ;
  • les trois dernières quittances de loyer ;
  • un relevé d’identité bancaire.

Pour vous assurer de son sérieux et de son identité :

  • une copie de sa pièce d’identité (carte d’identité, passeport…) ;
  • une copie de la pièce d’identité, des trois derniers bulletins de salaire et de l’avis d’imposition des garants du locataire.

A contrario, le dossier d’un locataire ne peut contenir :

  • une copie de relevé de comptes bancaires ;
  • une autorisation de prélèvement automatique ;
  • une photo d’identité ;
  • une carte d’assuré social ;
  • un dossier médical ;
  • un extrait de casier judiciaire ;
  • un chèque de réservation.

 

Comment trouver le bon locataire ?

Entre les impayés de loyer et les dégradations, la recherche d’un bon locataire est devenue indispensable. Voici quelques conseils.

Pour que votre investissement immobilier soit rentable encore faut-il trouver un bon locataire qui paie régulièrement ses loyers. Voici quelques clés pour trouver la perle rare.

Pour trouver et choisir un bon locataire, n’hésitez pas à vous renseigner sur la solvabilité des candidats à la location et sur leur situation professionnelle. Pour vous assurer que votre locataire paiera son loyer, il est recommandé de lui demander de fournir ses derniers bulletins de salaire, son contrat de travail et ses derniers avis d’imposition. Ces documents vous permettront de vous garantir que le locataire a une situation financière et professionnelle stable.

Toutefois, l’habit ne fait pas le moine et une personne de bonne situation peut être un mauvais payeur. Pour vous assurer du sérieux de votre bon locataire, vous êtes en droit de lui demander les coordonnées de son ancien bailleur. Ce dernier pourra vous renseigner sur le caractère du locataire et sur sa régularité et son sérieux dans le paiement des loyers. Vous pouvez même demander au candidat locataire qu’il vous fournisse ses dernières quittances de loyer pour vous rassurer.

Les bons locataires sont durs à trouver, alors n’hésitez pas également à demander une caution. La caution est une personne qui se porte garante pour le paiement des loyers. En cas de défaillance de votre locataire vous aurez la possibilité de vous retourner vers la caution pour obtenir paiement de votre dû.

 

Couple, célibataire ou colocataire ?  

À qui louer une fois son investissement locatif réalisé ? À un célibataire tranquille ? À un couple aux revenus fixes ? À des colocataires aux revenus solidaires ?

Logiquement, une fois votre investissement locatif réalisé, vous voulez vous assurer que tout se déroulera bien. Que vous toucherez vos loyers, mais aussi que le logement ne sera pas dégradé, que le voisinage n’aura pas à se plaindre de votre locataire… En fonction de vos attentes, certains profils de locataires sont à privilégier. Comment choisir, par exemple, si vous donnez préférentiellement vos clés à un couple, à un célibataire ou à des colocataires ?

Louer votre logement à un couple

Donner son bien à louer à un couple présente des avantages et des inconvénients. Le principal avantage est une double sécurité. Deux occupants donc deux revenus, c’est mathématique. Si l’un des deux conjoints ne peut pas payer, il y a des chances que l’autre le puisse. Ils s’arrangeront donc entre eux sans que vous n’ayez à intervenir.

Par contre, louer à un couple présente aussi des désavantages, surtout s’il est jeune. Les 25-35 ans sont enclins à déménager plus souvent. Mutation professionnelle, envie de changer de région, famille qui s’agrandit, n’espérez pas garder vos locataires des années durant, surtout si vous louez un petit logement.

Louer votre logement à un célibataire

Si vous louez votre bien à un célibataire dont les revenus sont trois fois supérieurs au montant du loyer, vous avez peu de risque d’être confronté à un défaut de paiement. De plus, une personne vivant seule dans un logement n’est, normalement, pas bruyante au quotidien. Le voisinage ne vous posera donc pas de problème.

A contrario, la vie est faite d’imprévus. Et une personne seule confrontée à une perte d’emploi, par exemple, aura plus de mal à honorer ses loyers, menant parfois à des situations d’impayés.

Louer votre logement à des colocataires

Faire le choix de laisser son logement à la location en colocation est une option à étudier sérieusement. De nombreux propriétaires la retiennent pour son avantage premier : les colocataires sont très souvent des étudiants dont le loyer est honoré par les parents. Ainsi, les risques d’impayés sont limités.

Mais attention, qui dit colocation étudiante dit vie étudiante. Et c’est là que parfois les choses se gâtent. Soirées, heures décalées, tapage nocturne, dégradations… Essayez de cerner le profil de vos locataires avant de leur donner les clés !

 

Louer à un couple : les règles en vigueur

Concubins, époux, couple pacsé… : qui doit signer le bail et quels sont les droits et devoirs de chacun lorsqu’un couple loue un logement ? Nos explications.

Louer un logement à un couple impose des règles particulières, tant au bailleur qu’aux locataires. Décryptage.

Il faut tout d’abord savoir que des époux seront automatiquement cotitulaires du bail. Ainsi, si l’un des époux a signé le contrat, l’autre sera également engagé. C’est également le cas si le bail a été signé avant le mariage. En cas de séparation, seul un divorce peut mettre un terme à la cotitularité du bail.

Si le couple est pacsé, il leur faudra signer tous deux le bail de location pour en être cotitulaires. Dans le cas où un seul des conjoints signerait le contrat, il serait légalement le seul titulaire du bail. Les concubins, quant à eux, ont la possibilité de tous les deux signer le contrat ou qu’un seul le fasse. Dans le premier cas, les deux signataires seront locataires et auront tous deux des droits et des obligations vis-à-vis du logement loué. Dans le second cas, seule la personne signataire sera considérée comme locataire. Son conjoint sera alors uniquement hébergé et ne bénéficiera d’aucun droit sur le logement.

Si un concubin ou un partenaire pacsé souhaite apparaître sur le bail par la suite, il est possible d’en faire la demande au propriétaire. Ce dernier n’a pas l’obligation d’accepter, mais peut néanmoins y trouver un intérêt. En effet, il aura plus de garanties avec deux personnes cotitulaires du bail qu’avec une seule personne.

L’entrée du locataire dans son nouvel appartement

Vous pensez avoir trouvé le bon locataire. Croisons les doigts pour que cela soit le cas ! L’heure est à la remise des clés, mais pas sans respecter quelques importantes formalités. Avant que votre locataire ne s’installe dans son nouvel appartement, il vous reste à rédiger les documents pour définir les termes de la mise en location. État des lieux, bail, acte de cautionnement : veillez à ne rien oublier.

 

Comment bien faire un état des lieux ?

Faire un état des lieux à l’installation de chaque nouveau locataire est obligatoire. Il sert de base pour prévenir des futurs litiges. Être précis est donc très important !

Faire un état des lieux est une étape obligatoire avant l’installation d’un nouveau locataire. Il permet de déterminer les dysfonctionnements éventuels, mais aussi, par la suite, les réparations à charge du propriétaire et celles à charge du locataire. Il doit donc être réalisé avec le plus grand soin. L’état des lieux est rédigé en présence du locataire et du propriétaire (ou de l’entité qui le représente). Il s’effectue au moment de la remise des clés, le jour de l’installation du locataire. Au cours de celui-ci, toutes les pièces sont inspectées une par une, ainsi que les équipements et dépendances du logement. Le relevé doit être précis et ne pas comporter les seules mentions « état moyen », « bon état ». Préférez entrer dans le détail en mentionnant « une tâche en bas à droite du mur » par exemple. Si l’état des lieux est réalisé à la tombée de la nuit ou sans électricité, vous pouvez également le spécifier.

Si le logement est équipé d’appareils électriques, l’état des lieux peut faire mention d’une période de test. Celle-ci passée, le locataire devra lui-même les remplacer en cas de dysfonctionnement. Enfin, si des travaux sont à faire, l’état des lieux doit également le mentionner.

À la fin du relevé, le propriétaire remet un exemplaire à son nouveau locataire.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’en est-il de la caution leur d’un renouvellement du bail ?

Lors du renouvellement d’un bail d’habitation, les personnes s’étant portées caution d’un locataire le restent-elles ? Nos réponses.

S’il a été prévu dans le contrat de location que le cautionnement est à durée déterminée, la caution prendra fin lors du renouvellement du bail d’habitation. En revanche, si le bail prévoit une reconduction tacite du cautionnement, la caution est renouvelée pour la période prévue. Toutefois, si la durée du cautionnement n’est pas déterminée précisément (exemple : pour la durée du bail et ses renouvellements), il est possible de résilier le cautionnement lors du renouvellement du bail d’habitation. À noter que généralement, la durée de cautionnement ne dépasse pas dix ans.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Quand l’assurance habitation est obligatoire ?

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le propriétaire ou le locataire ? Retrouvez les réponses à vos questions dans notre dossier spécial.

Article : Souscrire à une assurance habitation n’est pas obligatoire pour les propriétaires. En revanche, à son entrée dans les lieux, le locataire est contraint de s’assurer afin de se protéger des dommages qu’il pourrait causer. Le bailleur a donc la possibilité de demander une attestation d’assurance au locataire ou de résilier le bail en cas de défaut d’assurance (si une clause dans le bail le prévoit). Toutefois, deux situations font exception à la règle. Si le locataire occupe une location saisonnière ou un logement de fonction – et uniquement dans ces deux cas –, aucune assurance habitation ne sera alors obligatoire.

Propriétaires : vos obligations

Propriétaire d’un logement, vous le mettez en location pour vous assurer une rente mensuelle. Une bonne opération qui ne vous exempte pas de certaines contraintes. Les obligations du propriétaire sont définies par la loi qui inclut expressément la mise en location d’un logement décent. Réaliser un investissement locatif nécessite d’en respecter les règles, sous peine de passer dans l’illégalité.

 

Les obligations du bailleur

La loi fait mention d’obligation du bailleur. Impossible pour un propriétaire de ne faire que percevoir son loyer, il doit également se plier à certaines règles.

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et avez donc le droit de percevoir un loyer et de faire respecter la loi à votre locataire. Mais attention, votre statut implique également des obligations à connaître et à scrupuleusement respecter.

Un propriétaire-bailleur doit donner à la location un logement décent. C’est-à-dire ? Un bien disposant d’une surface habitable d’au moins 9 m et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le logement doit également respecter la sécurité, la santé et le confort du locataire. Eau courante, chauffage, sanitaires, ventilation, propreté, bon état d’usage… Ne pas se plier à cette obligation du bailleur peut entraîner de lourdes sanctions pénales.

Seconde obligation, celle de rédiger un contrat de location. La location d’un bien est officialisée, qu’il s’agisse d’un bien vide, meublé, saisonnier… Cette obligation est également une protection pour le propriétaire comme pour le bailleur en cas de problème.

Enfin, si un locataire demande à son propriétaire une mise en conformité, le bailleur a obligation d’étudier la question, de voir si elle est justifiée et le cas échéant, de procéder aux travaux.

 

Liste des travaux à la charge du propriétaire

Dans un logement en location, certains travaux sont à la charge du propriétaire. Ils touchent le plus souvent à la décence du bien, au confort, à la sécurité et à la santé du locataire.

Dans un logement en location, certains travaux sont du ressort du locataire, d’autres du propriétaire. Si le premier se charge de l’entretien courant et des petites réparations, le second a davantage d’obligations. Propriétaires, mieux vaut connaître les travaux à votre charge pour éviter tout litige futur.

Le bailleur doit s’assurer que le logement loué est décent. Pour cela, les travaux à la charge du propriétaire sont ceux du gros œuvre, du chauffage et de l’électricité. Le bien est confortable et assure la sécurité et la santé du locataire. Le propriétaire paye donc les réparations et travaux relatifs :

  • au système de ventilation et chauffage ;
  • à la solidité des balcons, escaliers et rampes d’accès ;
  • au bon fonctionnement des branchements électriques et au gaz ;
  • à l’étanchéité des portes, toits et fenêtres.

Sont également à charge du propriétaire :

  • les travaux et réparations des parties communes et privatives de l’immeuble ;
  • les travaux liés à la performance énergétique du bien ;
  • les réparations locatives mineures liées à la vétusté du logement (et ce, même si elles incombent habituellement au locataire).

Bon à savoir : pour réaliser les travaux, le locataire doit permettre l’accès au logement tous les jours de la semaine (hors weekend et jours fériés). S’ils durent plus de 21 jours, le propriétaire lui accorde une réduction de loyer.

 

Quiz Travaux : à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Lorsque des travaux sont à réaliser dans un logement en location, pas toujours facile de savoir qui du locataire ou du propriétaire doit en assumer la charge. Et vous, le savez-vous ?

Au cours d’un bail locatif, il n’est pas rare que des dysfonctionnements surviennent, que des petits ou gros travaux soient à réaliser, ou qu’il faille tout simplement assurer l’entretien courant du logement. Mais savez-vous vraiment quels travaux sont à la charge du locataire ou du propriétaire ?

  1. Que regroupe un logement décent ?

A. Éclairage et ventilation suffisants, absence d’humidité, matériaux sains, santé et sécurité assurées

B. Présence d’un point d’eau et d’électricité, qu’importe la superficie du logement, vétuste mais habitable

  1. Qui doit s’acquitter des travaux d’entretien courant en cours de bail ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui doit s’acquitter des travaux liés à la vétusté du bien ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui doit remplacer le ballon d’eau chaude en cas de dysfonctionnement ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui assure les travaux liés à l’entretien des extérieurs ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui paie le ravalement de la façade ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui assume la charge des travaux d’électricité ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

Pour s’y retrouver, on retiendra que le locataire assume les travaux liés à l’entretien courant et au petit œuvre du logement. Le propriétaire se charge, lui, du gros œuvre et des travaux liés à la sécurité et à la santé de son locataire.

 

 1. Que regroupe un logement décent ? Réponse A. Si les critères de décence ne sont pas respectés, le propriétaire a l’obligation de réaliser les travaux de remise aux normes du logement à ses frais. 2. Qui doit s’acquitter des travaux d’entretien courant en cours de bail ? Réponse B. Tout au long du bail, le locataire est en charge de l’entretien courant du logement qui lui est confié. 3. Qui doit s’acquitter des travaux liés à la vétusté du bien ? Réponse A. S’il est évident que la vétusté entraîne des travaux nécessaires dans un logement, le propriétaire seul en assure la charge. 4. Qui doit remplacer le ballon d’eau chaude en cas de dysfonctionnement ? Réponse A. Que le ballon d’eau chaude soit défectueux, à réparer ou à remplacer, le propriétaire en assume les frais. 5. Qui assure les travaux liés à l’entretien des extérieurs ? Réponse B. L’entretien des extérieurs (terrasses, végétation…) est à la charge du locataire. De même, s’il détériore la terrasse ou s’il laisse un arbre mourir faute d’arrosage, réparation et remplacement sont à ses frais. 6. Qui paie le ravalement de la façade ? Réponse A. Refaite en moyenne tous les dix ans, la façade d’une copropriété ou d’un bien privé est à l’entière charge du propriétaire. 7. Qui assume la charge des travaux d’électricité ? Réponse A et B. Si les travaux concernent un défaut remettant en cause la sécurité et la santé du locataire, les frais sont à la charge du propriétaire. Par contre, lorsqu’il s’agit de remplacer un interrupteur, une prise de courant, un fusible ou encore une ampoule, le locataire est désigné.

Répartition des charges entre plusieurs logements

Être propriétaire de plusieurs logements implique d’effectuer une répartition des charges entre les différents locataires. Voici les règles à suivre.

La répartition des charges entre plusieurs logements est à l’origine de nombreux litiges. En effet, la loi ne fixe aucune règle à ce sujet. Voici quelques éclaircissements pour vous aider.

Il n’y a aucune question à se poser lorsque les logements sont soumis au statut de la copropriété. En effet, la répartition des charges est alors fixée dans le règlement de copropriété. Le propriétaire ne peut pas déroger à cette répartition de charges.

En revanche lorsque tous les logements de l’immeuble appartiennent à un seul et unique propriétaire, les règles sont différentes. Le propriétaire peut fixer librement les règles de répartition des charges entre les différents locataires. Il peut par exemple, répartir les charges en fonction de la surface de chaque logement, du nombre d’occupants de chaque appartement ou encore selon d’autres critères qu’il fixe librement.

En toute hypothèse, les charges sont payées par les locataires sous forme de provisions mensuelles. Ces avances font ensuite l’objet d’une régularisation annuelle.

 

 

Loi Alur : la transmission du décompte de charge par e-mail

Chaque année, le propriétaire a l’obligation de transmettre un décompte des charges à son locataire. Découvrez notre dossier pour en savoir plus sur le sujet.

Dans le cas d’une location, le propriétaire supporte des charges qu’il a la possibilité de se faire rembourser par le locataire par la suite. Il s’agit des charges récupérables. Mais comment faire le décompte de ces charges et les transmettre au locataire ?

En plus de son loyer, le locataire paie chaque mois ce qu’on appelle une provision pour charges. Le montant de cette dernière est déterminé en fonction des charges réellement payées l’année précédente. C’est la raison pour laquelle le propriétaire a l’obligation chaque année de réaliser un décompte des charges qu’il doit envoyer au locataire. Si les provisions pour charges étaient supérieures au montant réel, le propriétaire devra alors rembourser le trop-perçu au locataire. Dans le cas inverse, le locataire aura l’obligation de payer la différence entre l’estimation du montant des charges et leur montant réel.

Depuis la promulgation de la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové), le locataire dispose d’un délai de trois ans (contre cinq ans auparavant) pour contester le montant des charges locatives payées. Si le propriétaire a oublié de demander le paiement de ces charges au locataire, il dispose lui aussi d’une période de trois ans pour le réclamer. À noter que c’est le décret 87-713 du 26 août 1987 qui fixe les charges locatives pouvant être récupérées.

 

Vos recours en cas de problème

Alors que vous pensiez votre locataire idéal, des litiges pointent petit à petit le bout de leur nez. De l’impayé au mécontentement du voisinage en passant par la dégradation du logement mis en location, des solutions existent. Le droit des propriétaires est pensé pour faire face aux situations les plus problématiques.

Loyer impayé : quels sont mes recours ?

Les loyers impayés, la pire crainte des propriétaires. Comment réagir face à cette situation ? Voici nos conseils.

L’une des principales craintes du propriétaire est que son locataire ne paye pas son loyer. Alors, comment réagir face à cette situation et comment s’en prémunir ?

Avant de demander la résiliation du bail, plusieurs recours sont envisageables. Dès la constatation du premier loyer impayé, le propriétaire doit s’adresser à la personne s’étant portée caution pour le locataire afin que celle-ci règle le loyer. Le propriétaire doit aussi se retourner vers son assureur dans le cas où il aurait souscrit une assurance garantissant les loyers impayés. De plus, il est également possible de demander à la CAF de verser directement les éventuelles allocations du locataire au propriétaire.

Si ces démarches n’aboutissent pas, il devient alors nécessaire de résilier le bail. Ce dernier contient généralement une clause résolutoire, dont le but est de résilier le bail automatiquement si le locataire ne paye pas son loyer. Si c’est le cas, le propriétaire peut alors envoyer un ordre de paiement par acte d’huissier au locataire. Dans le cas contraire, il est possible d’assigner le locataire en justice. Dès lors, c’est au tribunal d’instance de juger si la résiliation du bail est justifiée et d’ordonner au locataire de quitter le logement ou de lui accorder un délai de paiement pour régler les loyers impayés.

Enfin, des solutions à l’amiable peuvent être mises en place. Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur un échelonnement de la dette ou encore un délai de paiement. Les deux parties peuvent aussi se diriger vers un organisme, tel que SOS impayés de loyers, afin de trouver un compromis.

Mon locataire n’a pas fourni d’attestation d’assurance habitation

Votre locataire n’a pas fourni d’attestation d’assurance habitation ? Il n’est pas couvert en cas de dégât des eaux, d’incendie… ? Quels sont vos recours ?

Généralement demandée lors de la signature du bail, l’attestation d’assurance habitation est un document stipulant que le locataire est couvert en cas de problème (dégât des eaux, incendie…). Si vous, propriétaire, avez consenti à signer un contrat de location sans voir cette attestation, vous êtes maintenant dans l’embarras. Votre locataire n’a pas tenu parole et aujourd’hui, il n’a pas souscrit d’assurance pour la location. Que faire ?

À compter du moment où le locataire n’est pas assuré, vous avez le droit de résilier le bail. Mais pas n’importe comment. Vous devez respecter un cadre légal établi qui oblige l’envoi d’un commandement par l’intermédiaire d’un huissier. Une fois le recours en justice lancé, commence la procédure d’expulsion locative.

Conseil : pour éviter tout désaccord avec votre locataire, faites mention dans le bail de l’obligation de posséder une assurance habitation. Vous pouvez également souscrire une assurance propriétaire non occupant incluant une clause «défaut d’assurance du locataire».

+ QUESTION – RÉPONSE

Qui est responsable d’un incendie dans mon appartement en location ?

Locataire ou bailleur, qui doit souscrire une assurance incendie ? Nos explications pour déterminer qui est responsable lors d’un incendie.

Le locataire est responsable de l’état du logement qu’il loue et des incidents qui peuvent s’y produire. Celui-ci a donc l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation. Grâce à celle-ci, le locataire est protégé vis-à-vis des éventuels accidents et notamment des incendies. Ce qu’on pourrait nommer “assurance incendie” est généralement mentionné sous le terme “risques locatifs” dans le cadre de l’assurance multirisque habitation. En cas d’incendie ou de tout autre incident, l’assurance du locataire remboursera le propriétaire.

Votre projet de mise en location

La mise en location d’un bien immobilier est à coup sûr une source de revenus fiable et pérenne pour un propriétaire-investisseur. Le bien acheté, vient ensuite l’étape de la mise en location, étape qui demande mille précautions. De la recherche de locataire à la rédaction du bail en passant par la gestion quotidienne de son investissement, mettez toutes les chances de votre côté !

Mettre un logement en location : les questions à se poser absolument

Mettre en location un appartement nécessite de se poser quelques questions. Petit pense-bête du bailleur averti et réfléchi !

Vous avez acheté pour louer et le moment est maintenant venu de rentabiliser votre investissement locatif. Avant de mettre un appartement en location, un bailleur devrait toujours se poser quelques questions.

Est-ce que le bien que vous proposez à la location est un logement décent ? Il doit être composé d’une pièce principale d’au moins 20 m3 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et disposer de tous les équipements nécessaires au confort, à la sécurité et à la santé des habitants (chauffage, eau courante, ventilation…)

Où trouver un locataire ? En fonction de la façon dont vous voulez gérer votre investissement, vous pouvez vous occuper seul de la location. Une condition : avoir un peu de temps à consacrer aux visites, aux comptes, à la législation changeante… Mais vous pouvez également déléguer la tâche à une agence immobilière en échange d’une rémunération mensuelle.

Demandez-vous ensuite à qui vous voulez louer : couples, colocataires, étudiants ? Chaque situation a ses avantages et son lot de risques.

De même, réfléchissez au type de bail que vous allez mettre en place : location vide ou location meublée ?

Enfin, une fois les dossiers de vos potentiels locataires reçus, interrogez-vous sur leur solvabilité réelle pour limiter les risques d’impayés.

Gestion locative ou pas ? 

Déléguer la gestion locative ou l’assurer soi-même ? Deux options dont dispose un propriétaire une fois son investissement locatif réalisé.

Une fois les clés de son investissement locatif en poche, un propriétaire a deux solutions pour en gérer la location : se débrouiller seul ou déléguer la gestion locative à une agence immobilière. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients, à connaître avant de faire un choix.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative désigne tout ce qui a trait au quotidien d’un bien mis en location. Il s’agit donc de trouver un locataire, de vérifier sa solvabilité, de faire visites les lieux, de signer le bail, puis de gérer la perception des loyers, la rédaction des quittances, mais aussi d’intervenir en cas d’éventuels sinistres ou réparations.

Assurer la gestion locative soi-même

Toutes ces tâches demandent une grande disponibilité. Mais certains propriétaires préfèrent gérer leur investissement locatif eux-mêmes. Pourquoi ? Parce qu’ils restent maîtres de ce dernier ayant une visibilité complète sur ce qu’il s’y passe.

Second avantage d’une gestion personnelle, la relation qui se tisse avec le locataire. Pour peu que celui-ci soit sérieux (et que vous le soyez aussi), une relation de confiance peut se créer.

Mais ne nous voilons pas la face, l’avantage principal d’une gestion locative assurée par le propriétaire reste l’aspect financier. Si cela prend du temps, cela ne lui coûte pas d’argent. Car tout service se paie, et une agence immobilière n’assure pas la gestion locative d’un bien à titre gracieux !

Déléguer la gestion locative

Mais alors, pourquoi faire appel à une agence immobilière, un administrateur de bien ou encore une régie locative pour gérer son logement ? Pour la tranquillité et la sécurité. Car c’est bien là que réside la principale qualité d’une gestion locative déléguée. Le propriétaire ne s’occupe de rien, ou presque. Les professionnels assurent le processus du début à la fin : annonces, recherche de locataire, visites, état des lieux, bail, gestion du quotidien… Un propriétaire au budget restreint pourra prendre tout ou partie de ses services pour alléger la note finale et conserver une bonne rentabilité.

Les avantages de la location meubléE

Souvent réputée plus intéressante que la location vide, la location meublée offre une meilleure rentabilité. Pourquoi louer en meublé et opter pour le statut LMNP ?

Vous êtes propriétaire et avez réalisé un investissement locatif. Le moment est venu de rentabiliser votre achat, et vous êtes en proie à cette interrogation : louer en meublé ou louer vide ? Souvent considérée comme plus rentable, la location meublée non professionnelle a des avantages qui méritent d’être connus.

La location meublée présente deux atouts principaux :

Des loyers demandés souvent plus importants en raison des équipements fournis : laisser à disposition des meubles et autres commodités a un prix. À surface et emplacement égaux, on estime qu’un bien meublé se loue entre 10 et 20% plus cher qu’un bien vide. La rentabilité locative brute est donc plus intéressante que celle d’une location vide.

Un régime fiscal plus avantageux que celui de la location vide : en décidant d’investir pour louer en meublé, un propriétaire bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il profite alors d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Il peut également opter pour le régime réel autorisant la déduction de ses charges (intérêt de crédit immobilier, éventuels travaux…) et des recettes locatives.

Les avantages de la location vide

Avoir recours à la location vide : les avantages de la location non meublée

Vous envisagez de mettre votre bien en location, mais vous vous sentez perdu dans l’arsenal des contrats de location. Découvrez les avantages de la location vide pour avoir toutes les cartes en main et faire le bon choix.

Contrairement à la location meublée, la location vide est un bail d’une durée minimale de 3 ans. Elle offre ainsi aux propriétaires une certaine tranquillité face à la recherche de locataires. En effet, il y a moins de « turn-over » dans une location non meublée que dans une location meublée dont la durée est d’un an. Autre avantage, le paiement des loyers est plus régulier qu’une location meublée.

La location vide permet d’obtenir des revenus grâce aux loyers perçus sans impliquer de coût de gestion supplémentaire. En effet, lorsqu’on loue en meublé, il est nécessaire d’acheter les meubles, l’électroménager, la vaisselle indispensable à l’habitation. Une location non meublée ne demande pas ce type d’investissement et offre une certaine sérénité de gestion. Le locataire ne vous appellera pas un dimanche matin, car la machine à laver est en panne !

Fiscalité des locations meublées

Régime BIC ou micro-BIC ? En tant que loueur en meublé non professionnel, découvrez de quel régime vous dépendez et les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous relevez du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous êtes ainsi considéré comme une entreprise. Alors, quels sont vos droits et vos devoirs ?

Tous les revenus que vous tirez de la location de logements meublés sont à déclarer (sauf s’il s’agit d’une partie de votre résidence principale). Si ces revenus annuels sont supérieurs à 32 900 euros, vous relevez alors du régime micro-BIC. Ce statut vous permet d’être imposé sur la moitié de vos recettes seulement. Dans le cas où vos revenus tirés de la location dépassent le seuil du régime micro-BIC, vous avez la possibilité de garder ce statut une année supplémentaire.

Si vos recettes sont supérieures à 32 900 euros, vous relevez alors du régime du BIC réel ou bénéfice réel. Dans cette situation, il vous faut déduire les frais et les charges de vos revenus afin de calculer le montant de votre revenu net imposable. Sachez également que si vous faites le choix de vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel, vous bénéficierez de déductions fiscales sur vos revenus globaux. Mais pour cela, il vous faudra remplir davantage de conditions (inscription au registre du commerce et des sociétés, recettes annuelles supérieures à 23 000 euros TTC, etc.).

Fiscalité des locations vides

Régime micro-foncier ou régime réel ? Découvrez la fiscalité de la location vide et déterminez le régime approprié à votre situation.

La fiscalité en location vide est différente de celle en location meublée. En effet, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Décryptage.

Si les revenus annuels que vous tirez des loyers sont inférieurs à 15 000 €, vous serez placé sous le régime du micro-foncier. Grâce à celui-ci, vous ne serez imposé que sur 70 % de la valeur des loyers. Toutefois, ce régime ne permet pas de déduire certaines dépenses particulières qu’entrainerait le logement (intérêts d’emprunt, travaux, charges, etc.). Ainsi, si ces dépenses sont supérieures à l’abattement de 30 % offert par le micro-foncier, il peut être préférable que vous passiez au régime dit réel.

Si vos revenus tirés des loyers dépassent 15 000 € à l’année, vous passez en régime réel (vous avez la possibilité de choisir ce régime même si vos revenus sont inférieurs). Quel est l’intérêt de ce type de fiscalité pour une location vide ? Grâce au régime réel, vous pouvez déduire un ensemble de charges (travaux, frais de gestion, etc.) du montant des loyers annuels perçus. Ainsi, vous ne payerez pas d’impôt sur la totalité des loyers reçus.

Louer vide ou meublé : les aspects pratiques en question

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent. Voici nos conseils pour bien choisir son type de location.

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre en location leur bien. Tour d’horizon des avantages et inconvénients de chaque pratique.

Bien que la location vide soit la plus courante, la location meublée offre son lot d’avantages au propriétaire. Là où le bail initial est de minimum trois ans pour la première solution, il est uniquement d’un an pour la location meublée (neuf mois dans le cas d’un bail étudiant). Pour donner son préavis, le bailleur doit prévenir le locataire six mois à l’avance dans le cas d’une location vide, contre seulement trois mois pour une location meublée. Cependant, la période de préavis est également écourtée pour le locataire : un mois pour une location meublée contre trois en vide. Autre point important, pour louer meublé il est nécessaire de mettre à disposition du locataire un ensemble d’éléments : lit, toilettes, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.

Alors, louer vide ou meublé ? Avant de vous décider, il est nécessaire de vous intéresser au régime fiscal de chaque solution. Les loyers des locations meublées sont comptabilisés en tant que revenus industriels et commerciaux, tandis que ceux des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, en fonction du type de location choisi, le propriétaire pourra bénéficier de différents abattements et/ou réductions d’impôts. Enfin, il est à noter que ce sont souvent les petits logements (studio, T1) qui sont meublés, car destinés à des personnes ne souhaitant pas s’installer à long terme.

Contrat de sous location : comment cela fonctionne ?

La sous-location est particulièrement encadrée par la loi. Découvrez dans notre dossier les règles à connaître avant de sous-louer son logement.

La sous-location est particulièrement bien encadrée par la loi et n’est donc pas à prendre à la légère. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Dans le cas d’un logement vide, le locataire doit obtenir obligatoirement l’accord du propriétaire pour sous-louer le logement. Le montant payé par le sous-locataire ne pourra pas dépasser celui payé par le locataire. De plus, le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire la copie du bail et l’autorisation écrite du bailleur avec le contrat de sous-location.

Pour les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer le logement librement et sans l’accord du propriétaire (sauf si une clause dans le bail lui interdit). Le prix comme la durée de la sous-location sont libres également. Pour les logements meublés dont le bail a été signé après cette date, les règles en vigueur sont les mêmes que pour une location vide. Il est à noter que si le bail prend fin, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit sur le logement. De plus, dans le cas d’une sous-location sans autorisation, le bail du locataire peut être automatiquement résilié.

Comment estimer le loyer de votre appartement ?

Estimer le loyer d’un appartement n’est jamais facile. Voici nos conseils et un rappel sur la réglementation pour vous aider à trouver la juste estimation.

Comment estimer le loyer de mon appartement ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre leur bien en location. Voici nos conseils pour y parvenir.

Il faut tout d’abord savoir que le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer (sauf exception). Cependant, un loyer trop élevé peut compliquer la recherche de locataires. Il est donc primordial de faire une estimation juste de la valeur locative de son bien. Pour cela, il faut comparer les loyers pratiqués pour un même type de logement. Il faut noter que plusieurs éléments peuvent également faire varier un loyer : logement vide ou meublé, état du logement, étage, orientation, etc. Pour estimer le loyer, il est aussi possible de faire appel à un observatoire des loyers. De tels organismes pourront vous aider à trouver une fourchette pour votre bien.

Toutefois, le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 encadre dorénavant les loyers dans 38 grandes agglomérations. Quel est son principe ? Le propriétaire est libre de fixer le loyer la première année, mais ne peut pas l’augmenter dans le cas d’un changement de locataire. N’oubliez pas également que dans le cas d’un investissement locatif, il existe un plafonnement du loyer à respecter pour pouvoir bénéficier de certaines aides fiscales. Voici tout ce qu’il vous faut avoir en tête avant de réaliser l’estimation du loyer.

QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce qu’un logement vétuste ?

Un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ou insalubre. Explications.

La vétusté est l’usure normale qu’a subie un logement du fait de son usage prolongé et sans aggravations faites par le locataire. Un logement vétuste est donc une habitation qui a subi des dégradations (plus ou moins importantes) au fil du temps, mais sans que celles-ci rendent obligatoirement le bien invivable. Attention donc, un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ni même insalubre. Ainsi, un logement sera considéré “trop” vétuste lorsqu’il présentera des risques pour la sécurité physique du locataire, ou si ses équipements ne sont pas conformes à l’usage d’habitation. Dans ce cas, le logement ne sera pas considéré comme décent, et le propriétaire aura l’obligation d’effectuer des travaux avant de pouvoir le louer.

La résiliation d’un bail de location

La résiliation d’un bail de location est soumise à certaines contraintes. D’autant plus si c’est le propriétaire lui-même qui donne congé à son locataire. Impossible d’improviser son renvoi sous peine d’être poursuivi par la loi. Sur la forme et sur le fond, découvrez quand et comment un propriétaire-bailleur peut résilier un bail et récupérer son logement.

 

Qu’est-ce qu’une rupture de bail ?

Résiliation et rupture de bail de location, que signifient ces notions ? Décryptage.

La rupture de bail peut faire référence à plusieurs notions. Le terme peut tout d’abord renvoyer à la résiliation du bail, qui est la rupture du contrat de location. Celle-ci peut intervenir et entrainer une rupture du bail de location si le locataire manque à ses obligations : non-paiement du loyer, des charges, des garanties, défaut d’assurance, etc. On entend plus généralement par rupture du bail de location la volonté du propriétaire ou du locataire de mettre un terme au contrat les unissant. Attention, la résiliation d’un bail par le locataire doit respecter un préavis de trois mois (un mois si le logement est meublé) et de six mois pour le propriétaire.

 

Comment donner congé à un locataire ?

Un propriétaire peut donner congé à son locataire sous conditions. Délais à respecter, forme, motivations, comment faire ?

Dans le cas d’une location vide comme d’une location meublée, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire comme bon lui semble. Il doit respecter des conditions, des délais et une forme spécifique.

Pour demander à un locataire de rendre les clés de sa résidence principale, le propriétaire lui mandate un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il peut également passer par un acte d’huissier ou par une remise en main propre contre émargement ou récépissé dans le cas d’un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 27 mars 2014 (dans le cadre d’une location vide). Impossible donc d’envoyer un simple mail ou texto.

Si le locataire n’a nul besoin de mentionner la raison de son départ, le propriétaire, lui, ne peut donner congé que dans trois cas :

  • s’il veut habiter lui-même le logement ou y faire résider l’un de ses proches ;
  • s’il veut vendre le logement ;
  • pour un « motif légitime et sérieux »

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit effectuer ces démarches trois mois avant la fin du contrat sous peine de le voir se reconduire tacitement.

 

L’expulsion du locataire

Face aux impayés qui s’accumulent et à l’impossibilité de dialoguer, les propriétaires n’ont souvent plus qu’une solution : l’expulsion d’un locataire. Comment faire ?

Un propriétaire peut procéder à l’expulsion d’un locataire s’il ne respecte pas les engagements consignés dans le bail. Le plus souvent, la rupture du bail intervient quand l’occupant d’un logement ne paye plus son loyer. Lorsque le bail fait mention d’une clause résolutoire, le contrat de location prend fin automatiquement sur demande du propriétaire et sous respect de la démarche relative. Sans cette clause, le propriétaire fait appel à la justice pour résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire.

Pour expulser un locataire, la marche à suivre est longue, mais bien définie :

  1. Le propriétaire relance son locataire en cas d’impayé. Il cherche avec lui une solution amiable.
  2. Au terme de deux mois de loyers impayés et sans manifestation positive du locataire, le propriétaire mandate un huissier de justice qui adresse un commandement de payer. Le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette.
  3. La dette reste toujours impayée : le propriétaire mandate le tribunal d’instance en référé pour procéder à la résiliation du bail. Si le tribunal donne raison au propriétaire, le locataire doit s’acquitter de ses loyers et rendre les clés du logement. Il dispose d’un mois pour faire appel.
  4. Le mois écoulé et sans manifestation du locataire, un huissier demande au locataire de quitter les lieux avant deux mois. Sans cela, les forces de l’ordre interviennent.

Attention, aucune expulsion locative ne peut avoir lieu en période de trêve hivernale, à savoir du 1er novembre au 1er avril de l’année suivante.

 

Congé pour vente non suivi de vente

Relouer son appartement après avoir donné un congé pour vente à son ancien locataire : conditions de légalité

Vous avez donné congé à votre locataire pour vendre le bien immobilier, mais vous ne trouvez pas d’acheteurs. Pouvez-vous le relouer ? Votre ancien locataire peut-il se retourner contre vous ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le congé pour vente non suivi de vente.

En tant que propriétaire, vous pouvez, sous réserve de respecter les conditions liées au congé pour vente, demander à votre locataire de quitter les lieux loués pour vendre votre bien. Il peut arriver que vous ne trouviez pas acheteurs et qu’au bout de quelques mois le montant de votre crédit immobilier vous pèse. Il est alors envisageable de relouer le logement. Aucun délai minimum entre le congé pour vente et la relocation n’est prévu par la loi.

Néanmoins, pour ne pas avoir à verser à votre ancien locataire des dommages et intérêts, conservez toutes les preuves qui justifient que vous avez réellement essayé de vendre le bien. En effet, en cas de congé pour vente non suivi de vente, votre locataire pourrait agir en justice contre vous pour congé frauduleux et vous demander des dommages et intérêts. En revanche, si vous conservez toutes les preuves démontrant que vous avez activement recherché un acquéreur, les juges estimeront que votre congé pour vente était légal. Ainsi, veillez à conserver :

– les annonces immobilières que vous avez publiées pour la mise en vente ;

– la preuve des visites que vous avez effectuées ;

– les mandats de vente confiés à une agence immobilière.

 

Justifier un délai de préavis réduit

Perte d’emploi, bénéficiaire du RSA, zone tendue… Découvrez toutes les situations qui justifient un délai de préavis réduit à un mois pour quitter son logement.

Lorsqu’un locataire souhaite quitter le logement qu’il loue vide, il doit normalement respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, plusieurs situations justifient un préavis réduit à un mois.

Le délai de préavis d’une location vide est d’un mois si le locataire se retrouve dans l’une de ces situations : perte involontaire d’emploi, reprise d’emploi, premier emploi, mutation professionnelle ou bénéficiaire du RSA. De plus, la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) prévoit de nouveaux motifs pour permettre au locataire de réduire son délai de préavis : si son état de santé justifie un changement de domicile, si le logement est situé dans une zone tendue, si le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou si un logement social lui a été attribué.

Pour donner congé à son propriétaire, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour bénéficier d’un délai de préavis réduit, il doit joindre à ce courrier les pièces justifiant un délai d’un mois (lettre de mutation, certificat médical, contrat de travail, etc.).

 

La résiliation du bail par le propriétaire

Quelles sont les règles à suivre lorsque la résiliation du bail est à l’initiative du propriétaire ? Découvrez la réponse dans notre dossier.

Lorsque le propriétaire souhaite donner congé à son locataire, des règles très strictes sont à respecter pour obtenir la résiliation du bail. Voici la démarche à suivre.

Tout d’abord, il faut savoir que la résiliation du bail par le propriétaire ne peut intervenir que pour trois raisons : la vente du bien, la reprise du logement ou un motif dit sérieux et légitime. Si l’un de ces motifs s’applique, le propriétaire doit donner congé au locataire par lettre recommandée A/R, un acte d’huissier ou une remise en main propre (contre récépissé). La résiliation du bail par le propriétaire ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du bail, donc généralement une seule fois tous les trois ans. De plus, un préavis de six mois doit être respecté (trois mois pour une location meublée). Il est à noter que dans le cas d’une pluralité de locataires, le propriétaire doit adresser un congé personnel à chacun.

Ces explications s’appliquent lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. En effet, s’il fait office de location de vacances ou de résidence secondaire, c’est le bail qui imposera les règles à suivre. Celui-ci peut prévoir un délai de préavis plus court ou encore dispenser le propriétaire d’avoir à justifier sa volonté de résilier le bail.

 

Fin de bail location : qui doit faire quoi ?

Renouvellement du bail automatique, augmentation du loyer, bail de courte durée… Découvrez les situations qui peuvent se présenter à la fin d’un bail de location.

Lorsque le contrat de location arrive à son terme, il n’y a pas d’extinction automatique du droit de jouissance du bien par le locataire. Explications.

Afin de protéger les locataires, la loi prévoit que lorsque la fin du bail de location arrive, celui-ci est reconduit tacitement pour la même période et dans les mêmes conditions. En effet, si le propriétaire n’exprime pas son souhait de reprendre le logement, la location se poursuit. Dans ce cas, aucune démarche n’est à effectuer.

Cependant, à la fin du bail de location, d’autres situations peuvent se présenter. Tout d’abord, le propriétaire peut demander à conclure un bail de courte durée (de minimum un an). Ce dernier doit alors justifier ses motivations par des raisons familiales ou professionnelles. Le propriétaire peut également renouveler le bail en proposant un nouveau loyer. Pour cela, il faut que le montant du loyer actuel soit réellement sous-évalué par rapport au marché.

À la date d’expiration du bail, le propriétaire a aussi la possibilité de mettre fin au contrat de location. Pour cela, il doit respecter un préavis de six mois (trois mois pour les logements meublés) et avoir la volonté de vendre le bien ou de l’occuper (ou un membre de sa famille proche). Rappelons que le locataire, lui, peut mettre fin au bail de location à tout moment et n’est donc pas obligé d’attendre sa date d’expiration pour le faire.

Choisir le bon type de bail

Vous avez acheté un bien pour le louer et êtes maintenant en proie à certaines interrogations. Location nue ou location meublée ? Quel type de bail de location choisir pour que votre investissement soit le plus rentable possible ? Si le meublé offre des avantages fiscaux plus intéressants, la location vide est moins sujette aux vacances locatives. Explications.

Le bail pour les locations meublées

Le bail d’une location meublée doit respecter un cadre juridique strict. Quels sont les éléments à connaître et ceux à ne pas oublier ?

La location meublée est soumise à un cadre légal particulier. Avant de mettre votre bien sur le marché, vous devez connaître les spécificités d’un bail de location meublée.

Le contrat de location est conclu pour un minimum d’un an et reconduit tacitement si le propriétaire ne propose aucune modification au moins trois mois avant qu’il ne prenne fin (neuf mois pour un étudiant). Comme pour une location nue, le loyer d’une location meublée est révisé chaque année en fonction de l’Indice de référence des loyers (IRL). Le locataire est en droit de résilier le bail d’une location meublée quand bon lui semble. Il doit cependant respecter un préavis d’un mois. Le propriétaire peut, lui, résilier le contrat avec un préavis de trois mois et sur justification (vente du bien, volonté de l’occuper…). À la signature du bail, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer.

Ces exigences requises et consignées, le bail fait également mention :

  • de la date d’entrée dans les lieux ;
  • de la description des locaux, des annexes, des équipements, des accessoires… ;
  • du montant des loyers et des charges ;
  • des modalités de paiement du loyer.

 

Le bail pour les locations vides

Signer entre le propriétaire et le locataire, le bail de location vide définit les droits et devoirs de chacun.

Comment se présente le bail de location vide ? Pour quelle durée est-il établi ? Quels sont les éléments à mentionner ? Zoom sur un contrat à ne pas prendre à la légère.

Un bail de location vide est conclu pour 3 ans si le propriétaire est un particulier et pour six ans si le propriétaire est une personne morale comme une association ou une société. Outre la durée pour laquelle il est déterminé, le contrat de location fait obligatoirement mention des :

  • Informations relatives aux deux parties :

– Noms du/des locataire(s)

– Nom et adresse du propriétaire

– Date de début de bail et durée

  • Informations relatives au logement :

Type de bail (habitation, professionnel…)

Surface habitable du bien

Descriptif du bien et des équipements présents

  • Informations relatives au loyer :

– Montant mensuel

– Modalités de paiement

– Modalités de révision

– Montant du dépôt de garantie

En plus des informations consignées dans le bail de location vide, certains documents sont à annexer au contrat de location :

  • État des lieux d’entrée
  • Attestation d’assurance habitation du locataire
  • Diagnostics techniques réalisés
  • Règlement de copropriété le cas échéant
  • Copie de la convention APL ou Anah si le bien fait l’objet d’une convention

Le bail mixte

Bail mixte : définition, fonctionnement et régime juridique. Tout ce qu’il faut savoir sur le bail mixte

Le bail mixte est un contrat de location grâce auquel un propriétaire donne en location un bien immobilier à usage d’habitation et à usage professionnel.

Le bail mixte permet à un propriétaire de louer un bien immobilier à un tiers qui pourra à la fois y vivre et y exercer son activité professionnelle. Ce type de contrat de location est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Pour conclure un bail mixte, le propriétaire doit rédiger un bail écrit qui contient certaines mentions obligatoires telles que :

– la durée du bail ;

– la date de prise d’effet du bail ;

– le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision ;

– le montant du dépôt de garantie, le cas échéant ;

– un descriptif des locaux loués.

La durée du bail mixte est différente selon la qualité du propriétaire. Si le bailleur est une personne physique, le bail dure 3 ans. Si le bailleur est une personne morale, la durée du bail mixte est de 6 ans. Le bail mixte se renouvelle à son terme pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans sauf si le locataire donne congé. Le propriétaire, quant à lui, ne peut s’opposer au renouvellement du bail mixte que dans trois cas :

– pour vendre le bien immobilier ;

– pour y vivre ;

– s’il justifie d’un motif sérieux et légitime (non-paiement des loyers par exemple).

 

Le bail commercial

Le bail commercial est utilisé pour les locaux loués en vue d’exercer une activité. Voici nos explications pour tout savoir sur les baux commerciaux.

Le bail commercial doit répondre à des règles très strictes, tant sur le fond que sur la forme. Nos explications pour tout savoir sur les baux commerciaux.

Alors le bail commercial, c’est quoi ? Il s’agit d’un contrat de location spécifiquement utilisé pour des locaux servant de fonds de commerce ou artisanal. Il est important de savoir que les baux commerciaux protègent généralement le locataire. En effet, les loyers sont plafonnés et le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.

Pour être considéré comme un bail commercial, ce dernier doit remplir quatre obligations. Tout d’abord, le contrat de bail doit respecter une forme bien précise et inclure un certain nombre d’informations (objet du contrat, durée, montant du loyer, etc.). Ensuite, le local loué doit avoir un usage commercial, et ce, de façon permanente et stable. Il doit également y avoir la présence d’un fonds de commerce, c’est-à-dire tous les éléments qui permettent l’exploitation d’une clientèle. Enfin, le preneur du bail commercial doit être immatriculé au répertoire des métiers ou au registre du commerce.

 

Le bail professionnel

Définition, durée, préavis, loyer… voici tout ce qu’il faut savoir sur le bail professionnel.

Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel est particulièrement utilisé pour les personnes exerçant une profession libérale. Voici ce que vous devez savoir à son sujet.

Il y a bail professionnel lorsque le locataire exerce, au sein du local, une activité qui n’est ni artisanale, ni industrielle, ni commerciale. Ce contrat de location peut être attribué uniquement si les revenus du locataire sont imposables au titre des BNC (bénéfices non commerciaux). Cela concerne donc les médecins, architectes, consultants, etc. Il est à noter que le bail professionnel s’applique uniquement pour un usage professionnel. Si le local fait également office d’habitation, il s’agit dans ce cas d’un bail mixte.

La durée d’un bail professionnel est de minimum six ans et celui-ci est reconduit tacitement pour la même durée une fois son terme atteint. Pour quitter les lieux, le locataire doit respecter une période de préavis de six mois. De son côté, le bailleur est obligé d’attendre l’expiration du contrat pour y mettre fin. Enfin, le loyer est librement fixé entre le propriétaire et le locataire et peut être révisé selon les clauses prévues par le contrat.

Le calcul du loyer et des charges

Un propriétaire peut librement fixer le prix du loyer demandé lors de la première location si, et seulement si, il n’est pas soumis à certains dispositifs de défiscalisation qui plafonnent son montant. Le calcul des charges locatives est lui indexé en fonction des sommes précédemment payées. Quant à la révision du loyer, elle intervient chaque année et est basée sur l’IRL (Indice de référence des loyers). Explications.

 

Revalorisation des loyers : ne ratez pas le coche !

Vous envisagez de réviser le loyer d’un logement, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Nos conseils pour une revalorisation de loyer sans heurts.

Différentes raisons peuvent pousser un propriétaire à vouloir revaloriser le montant du loyer d’un logement loué. Mais, comment s’y prendre ?

Tout d’abord, il faut savoir que pour effectuer une revalorisation de loyer, il est nécessaire que le bail prévoie une clause de révision. Si c’est le cas, le montant du loyer peut être révisé chaque année à la date prévue dans le contrat ou à la date d’anniversaire du bail. Ne ratez donc pas le coche ! Si aucune clause ne figure dans le contrat de location, vous n’aurez d’autre choix que de laisser le loyer à son montant initial.

Lors de la révision du loyer, l’augmentation ne peut dépasser la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers), qui est l’évolution des prix à la consommation. Pour calculer le montant du loyer révisé, il suffit d’appliquer cette formule :

Nouveau loyer = (Loyer HC x IRL de l’année actuelle)/(IRL de la dernière année de révision)

Pour notifier la revalorisation de loyer au locataire, il est conseillé au propriétaire de lui adresser un courrier lui indiquant les conditions légales de la révision du loyer et le montant de celle-ci. À noter que la revalorisation peut prendre effet dès le jour de sa demande.

 

Calcul augmentation loyer : mode d’emploi

Le loyer d’un logement en location peut être révisé et augmenté chaque année. Découvrez le calcul de l’augmentation du loyer pour ne pas vous tromper.

Le loyer d’un logement peut être révisé chaque année sur demande du propriétaire. Cette révision intervient à la date mentionnée dans le bail ou à sa date d’anniversaire. Mais attention, la révision du loyer est possible seulement si le contrat de location contient une «clause de révision». Sans elle, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail.

Le calcul de l’augmentation du loyer se fait en fonction du dernier indice de référence des loyers (IRL), celui publié avant la signature du bail. Un nouvel indice est donné chaque trimestre et détermine la limite à ne pas dépasser par un propriétaire pour calculer l’augmentation appliquée. À titre informatif, pour le 1er trimestre 2015, l’IRL s’établit à 125,19.

Attention, la distinction est faite entre :

La révision du loyer appliquée annuellement comme précédemment expliqué.

Et l’augmentation du loyer qu’un propriétaire peut appliquer lors du renouvellement du bail. Pour cela, il doit prouver que le loyer actuel est sous-évalué en comparaison de ceux des logements voisins.

 

Comment calculer le loyer indexé ?

Chaque année une indexation du loyer est possible. Propriétaires : découvrez comment calculer le loyer indexé.

Dans le cadre d’une location vide, le propriétaire peut, chaque année, réviser le montant du loyer. Découvrez comment calculer l’indexation du loyer.

Pour revaloriser un loyer, il est nécessaire que le bail prévoie cette possibilité. Dans ce cas, le propriétaire peut procéder au calcul de l’indexation de loyer à chaque date d’anniversaire du contrat de location. L’indexation des loyers ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

L’indexation du loyer se calcule selon la formule suivante :

Loyer indexé = loyer précédent x (dernier indice de référence des loyers publié par l’INSEE/indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente).

L’indice de référence des loyers à prendre en compte est celui précisé dans le bail, à défaut, c’est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui est à retenir.

À titre d’exemple, pour un bail de location signé le 15 mai 2014 pour un loyer mensuel de 500 euros :

– l’indice de référence prévu dans le bail est celui du premier trimestre 2014 soit 125 ;

– l’indexation du loyer est à effectuer à la date d’anniversaire du bail soit le 15 mai 2015 ;

– l’indice de référence à prendre en compte est celui du premier trimestre 2015, soit 125,19 ;

– le calcul de l’indexation du loyer est le suivant : 500 x (125,19/125) = 500,76 ;

– le loyer indexé ne peut être supérieur à 500,76 €.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers, et comment permet-il de calculer une révision de loyer ? Découvrez la réponse dans ce dossier.

L’indice de référence des loyers, ou IRL, est un indice indiquant la variation des prix à la consommation. Publié chaque trimestre par l’INSEE, cet indice est principalement utilisé pour permettre aux bailleurs de réviser le montant des loyers des biens qu’ils louent. Ainsi, plus le pouvoir d’achat augmente, plus le montant du loyer croîtra en conséquence.

Comment calculer une révision de loyers alors ? Il suffit d’effectuer ce calcul : loyer révisé = (loyer actuel x IRL actuel) / (IRL de la dernière année de révision du loyer).

Imaginons un loyer mensuel de 900€, un indice actuel des loyers à 125 et un indice des loyers à 124,6 lors de la dernière révision du loyer. Le montant du nouveau loyer sera de : (900 x 125) / 124,6 = 902,89€.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Comment calculer la taxe d’ordures ménagères ?

Tout comme la taxe foncière, le calcul de la taxe d’ordures ménagères est basé sur la valeur locative cadastrale du logement. Voici comment la calculer.

Tout comme la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est basée sur la valeur locative cadastrale du logement (à retrouver sur votre feuille d’imposition). Pour calculer la taxe d’ordures ménagères, il faut multiplier la valeur locative cadastrale par un taux fixé par votre commune. Si le logement est loué, le propriétaire a la possibilité de récupérer la valeur de cette taxe à travers les charges locatives. À noter que certaines collectivités mettent en place une redevance d’enlèvement des ordures ménagères pour remplacer la TEOM. De la sorte, les foyers payent en fonction du service rendu et sont donc incités à réduire leurs déchets.

 

Les charges locatives récupérables

Eau chaude, entretien des parties communes, taxe d’ordures ménagères… Découvrez la liste des charges locatives récupérables et la façon de se les faire rembourser.

Avant de mettre un appartement en location, il est primordial de déterminer de façon précise le montant des charges locatives récupérables. Il s’agit des dépenses que le propriétaire paye, mais qu’il peut se faire rembourser auprès du locataire par la suite.

Les charges locatives récupérables sont listées dans le décret 87-713 du 26 août 1987. Voici les principaux postes de dépenses qui sont considérés comme des charges récupérables : ascenseur (électricité, entretien, etc.), eau et chauffage collectif, parties communes intérieures (électricité, coût des produits d’entretien, etc.), espaces extérieurs ou encore taxes et redevances (d’ordures ménagères notamment). En déterminant le montant des charges locatives récupérables sur un an, il vous sera alors possible de calculer les provisions pour charges que le locataire devra payer chaque mois.

À la fin de l’année, le propriétaire a l’obligation de réaliser une régularisation à travers un décompte des charges. Si les provisions pour charges payées par le locataire sont inférieures aux dépenses réellement engagées par le propriétaire, le locataire devra verser un complément. Dans le cas contraire, c’est le propriétaire qui versera un trop-perçu au locataire. Après l’envoi du décompte des charges locatives récupérables, le bailleur a l’obligation de garder les pièces justificatives pendant six mois.

 

 

Régularisation des charges : comment faire en location vide ou meublée ?

La régularisation des charges peut être différente pour une location vide ou meublée. Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Chaque mois, le locataire paye des charges, sous forme de provisions, qui sont en lien avec l’utilisation du logement. Mais comment les régulariser pour prendre en compte leur montant réel ?

Dans le cas d’une location vide, la régularisation des charges locatives peut intervenir à n’importe quel moment au cours de l’année. Le bailleur la réalise généralement lorsqu’il reçoit le décompte annuel des charges de copropriété. Dans cette situation, le locataire paye chaque mois des provisions pour charges, dont le montant a été estimé en fonction des dépenses de l’année précédente. Pour régulariser, le propriétaire doit vérifier les comptes et établir le montant des dépenses réelles. Si celles-ci sont supérieures aux provisions pour charges, le locataire versera un complément. Dans le cas contraire, c’est le bailleur qui remboursera le trop-perçu.

Pour une location meublée, deux situations sont envisageables : soit appliquer le même principe qu’en location vide (provisions pour charges puis régularisation à la fin de l’année), soit demander au locataire de payer des charges forfaitaires. Dans ce deuxième cas, aucune régularisation des charges locatives ne peut être effectuée. En effet, le locataire s’engage à verser une certaine somme pour les charges, que celle-ci soit supérieure ou inférieure au montant des charges réelles.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Comment calculer les charges locatives ?

Pour éviter tout litige, il est important de bien calculer les charges locatives. Voici comment calculer les charges locatives de votre logement en location.

Les charges locatives sont les charges payées par le propriétaire et récupérables auprès d’un locataire. Bien les déterminer est important pour éviter tout litige. Alors, comment calculer les charges locatives ? Tout d’abord, il faut prendre en compte tout ce qui rentre dans les charges locatives : taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, etc.), les dépenses en produits consommables (eau, électricité, etc.) et les dépenses d’entretien courant (entretien parties communes, etc.). Chaque mois, le locataire paiera des provisions pour charges en plus de son loyer. Celles-ci sont fonction des charges locatives réelles de l’année précédente. À la fin de l’année, le propriétaire procédera à une régularisation des charges locatives à travers un décompte. Le locataire pourra alors être remboursé s’il a trop payé ou devra payer un complément si les charges locatives ont augmenté par rapport à l’année précédente.

 

Dossier spécial loi ALUR pour la location

La loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) est un texte de 177 articles qui touchent à tous les volets de l’immobilier. Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi concerne autant les professions de l’immobilier que les règles de mise en location et la copropriété. Son objectif ? Des pratiques plus encadrées pour que propriétaires et locataires ne soient pas lésés.

 

Loi ALUR : les nouvelles règles de la location

Pour mieux protéger les locataires et faciliter la vie des propriétaires, la loi ALUR a imposé de nouvelles règles en matière de location. Encadrement des loyers en zone tendue, frais d’agence plafonnés, préavis raccourcis dans certains cas, redéfinition des contours du bail meublé, rédaction d’un modèle de bail et d’état des lieux type… : les changements sont nombreux depuis l’apparition de la loi ALUR qui encadre la location.

 

Loi ALUR 2014 : pour qui ? Pourquoi ?

La loi ALUR 2014 a amené avec elle de nombreux bouleversements pour tous les acteurs de l’immobilier : des professionnels aux locataires, qu’est-ce qui a changé ?

Adoptée en mars 2014, la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) implique des changements tant pour les propriétaires que pour les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier (agences, syndics…). La volonté de Cécile Duflot, ancienne ministre du Logement et porteuse du texte, était de rééquilibrer le rapport de forces entre toutes les entités du marché immobilier.

Ainsi, les locataires profitent aujourd’hui de frais d’agences plafonnés, de délais de préavis raccourcis dans certains cas, de l’encadrement des loyers, d’une location meublée plus encadrée… La colocation bénéficie d’un nouveau cadre légal quant à la caution solidaire. Les colocataires sortants sont désormais libérés de l’obligation de payer dès lors qu’ils ont été remplacés. Les syndics de copropriété sont appelés à plus de clarté (contrat de syndic type, mis en place d’un extranet pour chaque copropriété gérée, de comptes séparés…)

Les agences immobilières sont soumises à des plafonds d’application de leurs honoraires en fonction de la surface du bien et de sa zone géographique.

Les propriétaires voient la gestion de leur location facilitée grâce à un bail type.

Les acheteurs d’un bien immobilier sont rassurés depuis la loi ALUR 2014. L’obligation est donnée aux vendeurs de fournir des documents tels que le règlement de copropriété, le montant des charges courantes du budget prévisionnel…

 

 

Résumé des grandes lignes  de la loi ALUR

Adoptée le 27 mars 2014, la loi ALUR modifie profondément les règles de l’immobilier. Location, propriété, colocation, syndic, achat… la loi ALUR en résumé.

Adoptée le 27 mars 2014, la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) a bouleversé le paysage immobilier français. Locataire, propriétaire, professionnel de l’immobilier, colocataire, acheteur… tout le monde est impacté. La loi ALUR en résumé, c’est :

  • Des frais d’agence réduits et plafonnés pour les visites, la rédaction du dossier de location, du bail et l’état des lieux. Fini le temps où le locataire déboursait un mois de loyer (voire plus).
  • Des intérêts appliqués si le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie.
  • Des travaux autorisés en cours de bail. Le locataire doit laisser libre accès à son logement sous couvert d’une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.
  • Un préavis réduit à un mois dans les zones tendues pour tous les baux signés après le 27 mars 2014.
  • Des loyers encadrés dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants.
  • Une location meublée plus encadrée et en partie alignée sur les règles de la location vide.
  • Un bail solidaire moins contraignant pour les colocataires qui sont désormais libérés de leur obligation de payer lorsqu’ils sont remplacés dans un logement ou que leur préavis prend fin.
  • Des syndics obligés à davantage de transparence (prestations, rémunération, comptes bancaires pour chaque copropriété gérée…).
  • Des documents supplémentaires à ajouter au dossier de vente lors d’une transaction immobilière (règlement de copropriété, procès-verbaux des AG…)

 

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Où trouver le texte de la loi ALUR ?

Vous souhaitez prendre connaissance du texte de la loi ALUR ? Vous trouverez dans ce dossier les liens internet pour le consulter ou le télécharger.

La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) a été publiée le 24 mars 2014. Il est possible de la consulter en ligne ici  , ou de télécharger l’intégralité du texte de la loi ALUR au format PDF via ce lien.

Nouvelles obligations pour les notaires, nouvelle définition de la location, plafonnement des frais d’agence…, cette loi bouleverse totalement le droit du logement français dans l’optique de mieux protéger ses protagonistes.

 

 

Loi ALUR : les bonnes nouvelles pour les locataires

 

Votée en mars 2014, la loi ALUR fait pencher la balance en faveur des locataires. Alors que l’encadrement des loyers est voulu dans les zones tendues, que les frais d’agence sont d’ores et déjà plafonnés et que le préavis pour quitter un logement est raccourci dans certains cas, les locataires ont toutes les raisons de retrouver le sourire !

 

L’encadrement des loyers depuis la loi ALUR

La loi ALUR a posé un principe d’encadrement des loyers dans les villes dites « tendues ». Voici les mesures en vigueur.

Vous vous sentez perdu dans la jungle des mesures en vigueur et celles en suspens dans le cadre de la loi ALUR. Découvrez ce qu’il en est de l’encadrement des loyers de la loi ALUR.

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, certaines mesures de la loi ALUR sont définitivement entrées en vigueur. Dans certaines zones géographiques dites « tendues », des plafonds de loyer doivent être respectés par le propriétaire. À défaut, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Le préfet de chaque département concerné doit prendre, chaque année, un arrêté pour fixer un loyer de référence par mètre carré de surface habitable et par quartier. Dans le cadre de la loi ALUR encadrement des loyers, le bailleur ne peut exiger un loyer supérieur à 20 % de ce loyer de référence.

Dans la même lignée, l’encadrement des loyers de la loi ALUR prévoit que le bailleur ne peut réclamer un arriéré de loyer lorsqu’il oublie de revaloriser annuellement le montant du loyer.

Les villes dites « tendues » concernées par l’encadrement des loyers de la loi ALUR figurent à l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cette annexe est téléchargeable directement sur internet.

 

Loi ALUR : nouvelles règles pour le délai de préavis

Vous habitez une grande ville et vous souhaitez déménager ? Grâce à la loi ALUR, peut-être pouvez-vous bénéficier d’un préavis de départ réduit à un mois. Explications.

Pour quitter un logement loué vide, un locataire doit respecter un préavis de trois mois la plupart du temps. Cependant, pour certains motifs il est possible de réduire ce préavis à un mois. Des motifs que la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a élargis. Tour d’horizon.

Auparavant, il était possible de réduire son préavis de départ d’un logement vide seulement pour des raisons professionnelles : perte d’emploi, premier emploi, reprise d’emploi, bénéficiaire du RSA ou mutation professionnelle. Grâce à la loi ALUR, les préavis peuvent être réduits pour de nouvelles raisons.

Tout d’abord, si le logement loué se situe dans une zone dite tendue (liste des villes concernées parue dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), la loi ALUR prévoit un préavis réduit à un mois. Des zones qui correspondent principalement aux grandes agglomérations françaises. Le préavis est également réduit par la loi ALUR si le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou si un logement social lui a été attribué. Enfin, dans le cas où l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile (à prouver grâce à un certificat médical), il est aussi possible de réduire son préavis de départ à un mois.

 

Loi ALUR : les conditions durcies de la reprise et du congé pour vente

La loi ALUR a apporté plusieurs modifications mineures au congé pour vente et au congé pour reprise. Voici ce qu’il faut principalement retenir.

La loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) promulguée en mars 2014 encadre encore plus les conditions et délais à respecter dans le cas d’un congé pour vente ou pour reprise. Explications.

La loi ALUR ne bouleverse pas véritablement le congé pour reprise. En effet, les principales règles restent inchangées (préavis, motivation, date anniversaire, etc.). Cependant, quelques modifications sont apportées. Le bailleur peut tout d’abord donner congé à son locataire en lui donnant le courrier en main propre contre récépissé. Celui-ci doit également justifier la raison pour laquelle il souhaite reprendre son logement (ex. : mutation professionnelle). Autre changement, les sanctions dans le cas d’un congé frauduleux sont accentuées : jusqu’à 6 000 € d’amende. Les bénéficiaires de la reprise sont également mieux encadrés. Effectivement, il ne peut plus s’agir que d’un membre de la famille proche.

Le congé pour vente évolue aussi avec la loi ALUR. Auparavant, c’était le locataire qui avait un droit prioritaire sur la vente du logement qu’il occupait. Dorénavant, un acheteur appartenant à la famille du propriétaire (jusqu’au troisième degré) sera prioritaire pour l’achat à condition qu’il occupe le logement pendant au minimum deux ans. La loi ALUR modifie également les règles de la vente d’un logement déjà loué. À présent, le nouveau propriétaire du bien ne peut donner congé au locataire qu’au terme du premier renouvellement de bail.

 

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Colocation : quelles sont les nouvelles règles de la loi ALUR ?

Modification de la clause de solidarité, respect d’un contrat type, création d’une norme de peuplement… : découvrez tout ce que la loi ALUR modifie pour les colocations.

La nouvelle loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) a bouleversé les règles de la colocation. Tout d’abord, le bail d’une colocation devra adopter la forme d’un contrat type. Une norme de peuplement s’applique aussi aux colocations : 9 m2 minimum pour une personne seule, 16 m2 pour deux personnes et 9 m2 par personne supplémentaire. Le montant total des loyers payés par les colocataires ne peut désormais plus être supérieur au loyer normalement applicable. La clause de solidarité est aussi modifiée. Celle-ci prendra fin six mois après le départ du colocataire ou dès qu’un nouveau colocataire est trouvé. Autre grand changement apporté par la loi ALUR aux colocations, le propriétaire peut désormais souscrire une assurance pour les colocataires (avec leur accord) et se faire rembourser cette somme.

 

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Qu’est-ce que la loi ALUR change en ce qui concerne la caution et le garant ?

Réformant en profondeur l’accès au logement, la loi ALUR apporte également des changements en ce qui concerne le garant et la caution. Décryptage.

L’un des grands changements apportés par la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) est la mise en place d’ici 2016 de la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci permettrait au propriétaire de ne plus avoir à se soucier d’éventuels loyers impayés. De ce fait, il sera impossible de cumuler la GUL et une caution dans le futur. Second changement apporté par la loi ALUR aux garants, ces derniers, lors d’une colocation, devront indiquer pour quel colocataire ils se portent caution. Ainsi, le congé du colocataire en question mettra fin à l’engagement du garant.

 

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Congés pour reprise : de nouvelles limites

Délai à respecter, formalités à réaliser, meilleure protection du locataire… : découvrez les changements apportés par la loi ALUR au congé pour reprise.

 

Le congé pour reprise correspond au congé donné au locataire par un propriétaire, dans le but d’y habiter ou d’y faire habiter un membre de sa famille. Avec l’instauration de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), le cadre du congé pour reprise est encore plus strict. En effet, le propriétaire doit désormais préciser le nom, prénom et adresse du futur locataire et indiquer leur lien de parenté. Pour donner un congé pour reprise, il doit aussi justifier de motifs sérieux et attendre au moins deux ans après l’acquisition du bien.

 

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En quoi la loi ALUR change la restitution de la caution ?

Délai de restitution d’un mois, majoration en cas de retard… découvrez toutes les modifications apportées à la restitution de la caution par la loi ALUR.

Première modification apportée par la loi ALUR à la caution, le bailleur ne dispose plus que d’un mois pour restituer au locataire son dépôt de garantie (si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée). Tout retard entraînera une majoration mensuelle égale à 10 % du loyer. La loi ALUR modifie aussi les règles de la restitution du dépôt de garantie pour les logements collectifs. En effet, le bailleur peut désormais retenir 20 % de la caution jusqu’à l’arrêté des comptes annuels de l’immeuble. En somme, la restitution de la caution sous la loi ALUR vise à protéger tant les locataires que les propriétaires.

 

Indexation du loyer : les nouvelles règles

La loi ALUR modifie l’indexation des loyers pour ce qui est du délai de prescription et du rattrapage rétroactif des révisions. Explications.

La loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) modifie les règles concernant l’indexation des loyers. Tour d’horizon de ce qui change.

Pour pouvoir réviser le loyer, une clause doit le prévoir dans le bail. Cette révision intervient à la date indiquée par le contrat ou, sans précision, à la date d’anniversaire du bail. L’augmentation ou la réduction doit être calculée en fonction de la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers).

La principale modification apportée par la loi ALUR à l’indexation du loyer concerne le délai de prescription. Dorénavant, un propriétaire ne la réalisant pas chaque année en perd le bénéfice (auparavant, il disposait d’un délai de 5 ans).

De plus, cette indexation ne peut en aucun cas faire l’objet d’un rattrapage rétroactif. Cette dernière mesure vise à empêcher les bailleurs d’appliquer des augmentations de loyer correspondant à plusieurs années. Il est à noter que les propriétaires avaient jusqu’au 26 mars 2015 pour appliquer les précédentes règles d’indexation des loyers.

Les bonnes nouvelles de la loi ALUR pour les propriétaires

La loi ALUR propriétaire a ce grand avantage de faciliter la tâche au bailleur. Solvabilité vérifiée, contrat de bail type, possibilité de réaliser des travaux en cours de bail… et plus encore !

Avec elle, la loi ALUR a amené des avantages qui font mouche auprès des propriétaires. Possibilité pour le bailleur de réaliser des travaux en cours de bail, de s’assurer de la solvabilité de son locataire grâce à une liste de documents à demander et création d’un contrat de bail type pour simplifier sa rédaction sont les principaux atouts de la loi ALUR pour les propriétaires.

La loi ALUR protège les bailleurs des loyers impayés ?

Protection des propriétaires contre les loyers impayés, aide à l’accès au logement… sur le papier, la loi ALUR promet beaucoup. Mais qu’en est-il en réalité ?

La loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément bouleversé les règles de la location, notamment en plafonnant le montant des frais d’agence. Mais cette réforme prévoit également un dispositif visant à lutter contre les loyers impayés.

D’ici 2016, la loi ALUR devrait permettre la création d’une assurance protégeant les propriétaires des loyers impayés. Nommé “GUL” (Garantie universelle des loyers), ce dispositif s’appliquera aux locations meublées et vides du parc privé qui font office de résidence principale au locataire. Le principe est simple : une caisse publique sera mise en place, dont le rôle sera de régler les loyers impayés aux propriétaires. Le locataire ne pouvant payer, quant à lui, ne sera plus expulsé, mais devra recouvrer ses dettes auprès de cette caisse. De plus, grâce à la loi ALUR, les propriétaires bénéficieront d’un délai de prescription pour réclamer les loyers impayés de 3 ans (5 ans si la dette est constituée avant le 27 mars 2014).

En plus de vouloir en finir avec les loyers impayés, ce dispositif vise à assainir les relations entre propriétaires et locataires. En outre, le locataire n’aura plus à payer de caution ni à présenter un haut niveau de salaire, ni même des personnes garantes. Ainsi, le locataire pourra trouver plus facilement un logement, tandis que le propriétaire sera protégé du risque de loyer impayé. Cependant, la loi n’étant pas encore appliquée, il est possible que celle-ci évolue d’ici 2016.

 

 

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Qu’est-ce que la garantie universelle des loyers ?

Finis les loyers impayés grâce à la garantie universelle des loyers ? C’est en tout cas ce qui semble se présager d’ici 2016. Explications.

La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) vise à réformer en profondeur le droit au logement. Elle prévoit notamment pour 2016 la création de la garantie universelle des loyers (GUL). Il s’agit d’une assurance qui, en théorie, devrait mettre fin aux loyers impayés. Quel est le principe de la garantie universelle des loyers ? Une caisse servant à rembourser les loyers non payés au propriétaire sera créée. Celle-ci se mettra ensuite en relation avec les locataires en défaut de paiement pour recouvrer les fonds. Ce dispositif s’appliquerait uniquement aux logements du parc privé. Son but est clair : diminuer les craintes des propriétaires, et faciliter l’accès au logement. Attention toutefois : n’étant pas encore appliquée, la garantie universelle des loyers pourrait évoluer d’ici 2016.

 

Location meublée et loi ALUR : le point sur ce qui change

La location meublée en loi ALUR devient plus contraignante pour les propriétaires et plus rassurante pour les locataires. Qu’est-ce qui a changé depuis le 27 mars 2014 ?

Encadrer la location meublée était une volonté majeure de la loi ALUR. Depuis le 27 mars 2014, la location meublée en loi ALUR suit quasiment les mêmes obligations que la location vide. Les locataires noteront avec intérêt que les loyers de la location meublée sont désormais encadrés et non plus laissés à la libre appréciation des propriétaires.

Bientôt, un contrat de location type sera diffusé par le ministère du Logement. En attendant, tous les baux en meublé conclus après le 27 mars 2014 doivent faire mention des informations suivantes :

  • montant du loyer et du dépôt de garantie ;
  • modalités de révision du loyer ;
  • durée du bail.
  • modalités de récupération des charges.

Le propriétaire doit fournir au locataire :

  • un état des lieux ;
  • une liste du mobilier et équipements mis à disposition dans le logement ;
  • une copie des diagnostics immobiliers ;
  • un justificatif des charges.

L’une des grandes nouveautés de la loi ALUR pour la location meublée concerne le dépôt de garantie. Il n’est plus librement fixé par le propriétaire, mais limité à deux mois de loyer hors charges. Quant à sa restitution, elle ne peut excéder un mois si l’état des lieux de sortie est conforme et deux mois s’il ne l’est pas.

 

 

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Comment la loi ALUR change les règles d’assurance d’un logement loué ?

La loi ALUR modifie les règles de l’assurance pour un logement loué. Découvrez tous les changements dans notre dossier spécial.

Tout d’abord, la loi ALUR prévoit la mise en place d’une assurance loyers impayés à travers la création de la garantie universelle des loyers (GUL). Celle-ci sera gratuite et facultative, mais ne sera pas cumulable avec une caution solidaire. La loi ALUR permet aussi aux propriétaires de souscrire une assurance multirisque habitation pour les locataires ne l’ayant pas fait. Le prix de l’assurance sera malgré tout à la charge du locataire. Enfin, la loi ALUR offre la possibilité de souscrire une assurance propriétaire non occupant. Cette dernière permettra de protéger le logement, même en l’absence d’habitant ou de locataire.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Loi ALUR : quelles nouveautés pour le contrat de bail ?

Avec la loi ALUR, le contrat de bail évolue. Découvrez tout ce qu’il vous faut savoir en tant que propriétaire.

La loi ALUR devrait modifier plusieurs règles concernant le bail. Tout d’abord, celui-ci devra obligatoirement être écrit et respecter un modèle type défini par décret (dont la publication devrait intervenir au cours de l’année 2015). Différents documents devront également être annexés au contrat, dont une notice d’information et le montant d’un loyer de référence local pour informer le locataire. Enfin, les honoraires d’agence sont désormais plafonnés et le locataire ne peut se voir facturer que quatre prestations : les visites, la création du dossier, l’état des lieux et la rédaction du bail.

 

 

  • QUESTION – REPONSE  

Loi ALUR et état des lieux : qu’est-ce qui change ?

Plafonnement des honoraires, modèle type, grille de vétusté… voici tout ce que la loi ALUR devrait apporter comme changement pour l’état des lieux.

Pour l’état des lieux d’entrée, la loi ALUR prévoit tout d’abord un plafonnement des honoraires. Ceux-ci ne peuvent être supérieurs à 3 euros TTC par m2 lorsqu’ils sont réalisés par une agence immobilière. Le locataire a également 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour demander au bailleur de le compléter (un mois pour tout ce qui concerne le chauffage). Enfin, deux autres grandes mesures devraient voir le jour d’ici 2015 : la création d’un modèle type d’état des lieux et l’instauration d’une grille de vétusté afin de calculer précisément la retenue à appliquer sur le dépôt de garantie en cas de dégradation.

décompte des charges locatives

Comprendre le décompte des charges locatives

En plus du paiement d’un loyer, un logement appelle le paiement de différentes charges. Il s’agit des dépenses relatives à un bien. Les charges locatives sont, dans un premier temps, payées par le propriétaire, puis remboursées par le locataire. On parle alors, pour le propriétaire/bailleur, de charges récupérables. Mais d’autres charges, liées aux réparations importantes par exemple, sont imputables uniquement au propriétaire. Pas toujours facile dans ces conditions de rédiger un décompte de charges locatives pour le propriétaire.

Charges, la règle de base

En général, le locataire assume les frais liés à l’entretien du logement mis à sa disposition et des petites réparations. Le propriétaire, lui, est en charge des réparations plus importantes. S’il faut remplacer le joint de la baignoire, le locataire s’en occupe. Par contre, si le robinet est à changer entièrement, le propriétaire en assume les frais.

décompte de charges locatives comment ça marche ?

Les exceptions

Si le logement est situé dans une copropriété, qui s’occupe des charges liées aux parties communes ? Tout dépend des cas. L’entretien et les réparations des lieux communs sont assurés par le syndic qui facture le propriétaire en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.

Mais si les services des parties communes, comme l’ascenseur, le gardien, le jardinier, profitent directement au locataire, il est normal que leur charge soit imputée au locataire. Le propriétaire les indique donc sur le décompte de charges locatives.

Le décompte de charges locatives

Schématiquement, le décompte de charges locatives envoyé au locataire mentionnera :

  • Les dépenses liées à l’entretien des parties communes, des espaces verts…
  • Les dépenses liées aux petites réparations.
  • Les dépenses liées aux services tels que l’enlèvement des ordures ménagères ou la présence d’un gardien.