Trouver le bon locataire

Trouver le locataire bon payeur, calme, poli, conciliant avec le voisinage… : tous les propriétaires en rêvent ! Mais trouver la perle rare n’est pas toujours facile. Choisir un locataire demande du bon sens, du temps et beaucoup de précautions !  Un mot d’ordre : vérifier la solvabilité des candidats à la location.

 

Comment trouver un locataire ?

Pour trouver un locataire, un propriétaire peut faire les démarches lui-même ou faire appel à un professionnel. Quelle solution choisir ?

Pour trouver un locataire, deux solutions s’offrent aux propriétaires.

La première, chercher de particulier à particulier. C’est la solution la plus économique, mais également la plus chronophage. Le propriétaire s’occupe de tout. Il rédige l’offre de location, la met en ligne ou dans la presse spécialisée, fait visiter le logement, vérifie la solvabilité des locataires, rédige le bail et le fait signer, réalise l’état des lieux et enfin s’occupe de la gestion courante du logement. L’avantage de cette solution est la proximité bailleur-locataire qui, dans bien des cas, est bénéfique.

La seconde solution est de faire appel à une agence immobilière ou à tout autre intermédiaire. Le propriétaire gagne en temps, mais pas en argent. Un professionnel s’occupe de la mise en location, de la recherche de candidats locataires, des visites, de la vérification de la solvabilité, de la rédaction et la signature du bail… Et assure ensuite la gestion locative au quotidien. Le locataire est alors en relation avec l’agence et non pas avec le propriétaire.

 

Check list : le dossier du locataire

Pour constituer le dossier de son locataire, un propriétaire peut demander certains documents. Il s’assure ainsi du sérieux et de la solvabilité du candidat à la location.

Le propriétaire est en droit d’exiger un certain nombre de documents pour s’assurer de choisir le bon locataire. Solvabilité, identité, sérieux, que pouvez-vous demander pour constituer le dossier de votre locataire ?

Pour vous assurer de sa solvabilité :

  • les trois derniers bulletins de salaire ;
  • le contrat de travail (CDD, CDI, intérim…) ;
  • une attestation employeur si le locataire ne peut fournir l’un des documents précités ;
  • le dernier avis d’imposition ;
  • les trois dernières quittances de loyer ;
  • un relevé d’identité bancaire.

Pour vous assurer de son sérieux et de son identité :

  • une copie de sa pièce d’identité (carte d’identité, passeport…) ;
  • une copie de la pièce d’identité, des trois derniers bulletins de salaire et de l’avis d’imposition des garants du locataire.

A contrario, le dossier d’un locataire ne peut contenir :

  • une copie de relevé de comptes bancaires ;
  • une autorisation de prélèvement automatique ;
  • une photo d’identité ;
  • une carte d’assuré social ;
  • un dossier médical ;
  • un extrait de casier judiciaire ;
  • un chèque de réservation.

 

Comment trouver le bon locataire ?

Entre les impayés de loyer et les dégradations, la recherche d’un bon locataire est devenue indispensable. Voici quelques conseils.

Pour que votre investissement immobilier soit rentable encore faut-il trouver un bon locataire qui paie régulièrement ses loyers. Voici quelques clés pour trouver la perle rare.

Pour trouver et choisir un bon locataire, n’hésitez pas à vous renseigner sur la solvabilité des candidats à la location et sur leur situation professionnelle. Pour vous assurer que votre locataire paiera son loyer, il est recommandé de lui demander de fournir ses derniers bulletins de salaire, son contrat de travail et ses derniers avis d’imposition. Ces documents vous permettront de vous garantir que le locataire a une situation financière et professionnelle stable.

Toutefois, l’habit ne fait pas le moine et une personne de bonne situation peut être un mauvais payeur. Pour vous assurer du sérieux de votre bon locataire, vous êtes en droit de lui demander les coordonnées de son ancien bailleur. Ce dernier pourra vous renseigner sur le caractère du locataire et sur sa régularité et son sérieux dans le paiement des loyers. Vous pouvez même demander au candidat locataire qu’il vous fournisse ses dernières quittances de loyer pour vous rassurer.

Les bons locataires sont durs à trouver, alors n’hésitez pas également à demander une caution. La caution est une personne qui se porte garante pour le paiement des loyers. En cas de défaillance de votre locataire vous aurez la possibilité de vous retourner vers la caution pour obtenir paiement de votre dû.

 

Couple, célibataire ou colocataire ?  

À qui louer une fois son investissement locatif réalisé ? À un célibataire tranquille ? À un couple aux revenus fixes ? À des colocataires aux revenus solidaires ?

Logiquement, une fois votre investissement locatif réalisé, vous voulez vous assurer que tout se déroulera bien. Que vous toucherez vos loyers, mais aussi que le logement ne sera pas dégradé, que le voisinage n’aura pas à se plaindre de votre locataire… En fonction de vos attentes, certains profils de locataires sont à privilégier. Comment choisir, par exemple, si vous donnez préférentiellement vos clés à un couple, à un célibataire ou à des colocataires ?

Louer votre logement à un couple

Donner son bien à louer à un couple présente des avantages et des inconvénients. Le principal avantage est une double sécurité. Deux occupants donc deux revenus, c’est mathématique. Si l’un des deux conjoints ne peut pas payer, il y a des chances que l’autre le puisse. Ils s’arrangeront donc entre eux sans que vous n’ayez à intervenir.

Par contre, louer à un couple présente aussi des désavantages, surtout s’il est jeune. Les 25-35 ans sont enclins à déménager plus souvent. Mutation professionnelle, envie de changer de région, famille qui s’agrandit, n’espérez pas garder vos locataires des années durant, surtout si vous louez un petit logement.

Louer votre logement à un célibataire

Si vous louez votre bien à un célibataire dont les revenus sont trois fois supérieurs au montant du loyer, vous avez peu de risque d’être confronté à un défaut de paiement. De plus, une personne vivant seule dans un logement n’est, normalement, pas bruyante au quotidien. Le voisinage ne vous posera donc pas de problème.

A contrario, la vie est faite d’imprévus. Et une personne seule confrontée à une perte d’emploi, par exemple, aura plus de mal à honorer ses loyers, menant parfois à des situations d’impayés.

Louer votre logement à des colocataires

Faire le choix de laisser son logement à la location en colocation est une option à étudier sérieusement. De nombreux propriétaires la retiennent pour son avantage premier : les colocataires sont très souvent des étudiants dont le loyer est honoré par les parents. Ainsi, les risques d’impayés sont limités.

Mais attention, qui dit colocation étudiante dit vie étudiante. Et c’est là que parfois les choses se gâtent. Soirées, heures décalées, tapage nocturne, dégradations… Essayez de cerner le profil de vos locataires avant de leur donner les clés !

 

Louer à un couple : les règles en vigueur

Concubins, époux, couple pacsé… : qui doit signer le bail et quels sont les droits et devoirs de chacun lorsqu’un couple loue un logement ? Nos explications.

Louer un logement à un couple impose des règles particulières, tant au bailleur qu’aux locataires. Décryptage.

Il faut tout d’abord savoir que des époux seront automatiquement cotitulaires du bail. Ainsi, si l’un des époux a signé le contrat, l’autre sera également engagé. C’est également le cas si le bail a été signé avant le mariage. En cas de séparation, seul un divorce peut mettre un terme à la cotitularité du bail.

Si le couple est pacsé, il leur faudra signer tous deux le bail de location pour en être cotitulaires. Dans le cas où un seul des conjoints signerait le contrat, il serait légalement le seul titulaire du bail. Les concubins, quant à eux, ont la possibilité de tous les deux signer le contrat ou qu’un seul le fasse. Dans le premier cas, les deux signataires seront locataires et auront tous deux des droits et des obligations vis-à-vis du logement loué. Dans le second cas, seule la personne signataire sera considérée comme locataire. Son conjoint sera alors uniquement hébergé et ne bénéficiera d’aucun droit sur le logement.

Si un concubin ou un partenaire pacsé souhaite apparaître sur le bail par la suite, il est possible d’en faire la demande au propriétaire. Ce dernier n’a pas l’obligation d’accepter, mais peut néanmoins y trouver un intérêt. En effet, il aura plus de garanties avec deux personnes cotitulaires du bail qu’avec une seule personne.

L’entrée du locataire dans son nouvel appartement

Vous pensez avoir trouvé le bon locataire. Croisons les doigts pour que cela soit le cas ! L’heure est à la remise des clés, mais pas sans respecter quelques importantes formalités. Avant que votre locataire ne s’installe dans son nouvel appartement, il vous reste à rédiger les documents pour définir les termes de la mise en location. État des lieux, bail, acte de cautionnement : veillez à ne rien oublier.

 

Comment bien faire un état des lieux ?

Faire un état des lieux à l’installation de chaque nouveau locataire est obligatoire. Il sert de base pour prévenir des futurs litiges. Être précis est donc très important !

Faire un état des lieux est une étape obligatoire avant l’installation d’un nouveau locataire. Il permet de déterminer les dysfonctionnements éventuels, mais aussi, par la suite, les réparations à charge du propriétaire et celles à charge du locataire. Il doit donc être réalisé avec le plus grand soin. L’état des lieux est rédigé en présence du locataire et du propriétaire (ou de l’entité qui le représente). Il s’effectue au moment de la remise des clés, le jour de l’installation du locataire. Au cours de celui-ci, toutes les pièces sont inspectées une par une, ainsi que les équipements et dépendances du logement. Le relevé doit être précis et ne pas comporter les seules mentions « état moyen », « bon état ». Préférez entrer dans le détail en mentionnant « une tâche en bas à droite du mur » par exemple. Si l’état des lieux est réalisé à la tombée de la nuit ou sans électricité, vous pouvez également le spécifier.

Si le logement est équipé d’appareils électriques, l’état des lieux peut faire mention d’une période de test. Celle-ci passée, le locataire devra lui-même les remplacer en cas de dysfonctionnement. Enfin, si des travaux sont à faire, l’état des lieux doit également le mentionner.

À la fin du relevé, le propriétaire remet un exemplaire à son nouveau locataire.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’en est-il de la caution leur d’un renouvellement du bail ?

Lors du renouvellement d’un bail d’habitation, les personnes s’étant portées caution d’un locataire le restent-elles ? Nos réponses.

S’il a été prévu dans le contrat de location que le cautionnement est à durée déterminée, la caution prendra fin lors du renouvellement du bail d’habitation. En revanche, si le bail prévoit une reconduction tacite du cautionnement, la caution est renouvelée pour la période prévue. Toutefois, si la durée du cautionnement n’est pas déterminée précisément (exemple : pour la durée du bail et ses renouvellements), il est possible de résilier le cautionnement lors du renouvellement du bail d’habitation. À noter que généralement, la durée de cautionnement ne dépasse pas dix ans.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Quand l’assurance habitation est obligatoire ?

L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le propriétaire ou le locataire ? Retrouvez les réponses à vos questions dans notre dossier spécial.

Article : Souscrire à une assurance habitation n’est pas obligatoire pour les propriétaires. En revanche, à son entrée dans les lieux, le locataire est contraint de s’assurer afin de se protéger des dommages qu’il pourrait causer. Le bailleur a donc la possibilité de demander une attestation d’assurance au locataire ou de résilier le bail en cas de défaut d’assurance (si une clause dans le bail le prévoit). Toutefois, deux situations font exception à la règle. Si le locataire occupe une location saisonnière ou un logement de fonction – et uniquement dans ces deux cas –, aucune assurance habitation ne sera alors obligatoire.

Propriétaires : vos obligations

Propriétaire d’un logement, vous le mettez en location pour vous assurer une rente mensuelle. Une bonne opération qui ne vous exempte pas de certaines contraintes. Les obligations du propriétaire sont définies par la loi qui inclut expressément la mise en location d’un logement décent. Réaliser un investissement locatif nécessite d’en respecter les règles, sous peine de passer dans l’illégalité.

 

Les obligations du bailleur

La loi fait mention d’obligation du bailleur. Impossible pour un propriétaire de ne faire que percevoir son loyer, il doit également se plier à certaines règles.

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et avez donc le droit de percevoir un loyer et de faire respecter la loi à votre locataire. Mais attention, votre statut implique également des obligations à connaître et à scrupuleusement respecter.

Un propriétaire-bailleur doit donner à la location un logement décent. C’est-à-dire ? Un bien disposant d’une surface habitable d’au moins 9 m et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le logement doit également respecter la sécurité, la santé et le confort du locataire. Eau courante, chauffage, sanitaires, ventilation, propreté, bon état d’usage… Ne pas se plier à cette obligation du bailleur peut entraîner de lourdes sanctions pénales.

Seconde obligation, celle de rédiger un contrat de location. La location d’un bien est officialisée, qu’il s’agisse d’un bien vide, meublé, saisonnier… Cette obligation est également une protection pour le propriétaire comme pour le bailleur en cas de problème.

Enfin, si un locataire demande à son propriétaire une mise en conformité, le bailleur a obligation d’étudier la question, de voir si elle est justifiée et le cas échéant, de procéder aux travaux.

 

Liste des travaux à la charge du propriétaire

Dans un logement en location, certains travaux sont à la charge du propriétaire. Ils touchent le plus souvent à la décence du bien, au confort, à la sécurité et à la santé du locataire.

Dans un logement en location, certains travaux sont du ressort du locataire, d’autres du propriétaire. Si le premier se charge de l’entretien courant et des petites réparations, le second a davantage d’obligations. Propriétaires, mieux vaut connaître les travaux à votre charge pour éviter tout litige futur.

Le bailleur doit s’assurer que le logement loué est décent. Pour cela, les travaux à la charge du propriétaire sont ceux du gros œuvre, du chauffage et de l’électricité. Le bien est confortable et assure la sécurité et la santé du locataire. Le propriétaire paye donc les réparations et travaux relatifs :

  • au système de ventilation et chauffage ;
  • à la solidité des balcons, escaliers et rampes d’accès ;
  • au bon fonctionnement des branchements électriques et au gaz ;
  • à l’étanchéité des portes, toits et fenêtres.

Sont également à charge du propriétaire :

  • les travaux et réparations des parties communes et privatives de l’immeuble ;
  • les travaux liés à la performance énergétique du bien ;
  • les réparations locatives mineures liées à la vétusté du logement (et ce, même si elles incombent habituellement au locataire).

Bon à savoir : pour réaliser les travaux, le locataire doit permettre l’accès au logement tous les jours de la semaine (hors weekend et jours fériés). S’ils durent plus de 21 jours, le propriétaire lui accorde une réduction de loyer.

 

Quiz Travaux : à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Lorsque des travaux sont à réaliser dans un logement en location, pas toujours facile de savoir qui du locataire ou du propriétaire doit en assumer la charge. Et vous, le savez-vous ?

Au cours d’un bail locatif, il n’est pas rare que des dysfonctionnements surviennent, que des petits ou gros travaux soient à réaliser, ou qu’il faille tout simplement assurer l’entretien courant du logement. Mais savez-vous vraiment quels travaux sont à la charge du locataire ou du propriétaire ?

  1. Que regroupe un logement décent ?

A. Éclairage et ventilation suffisants, absence d’humidité, matériaux sains, santé et sécurité assurées

B. Présence d’un point d’eau et d’électricité, qu’importe la superficie du logement, vétuste mais habitable

  1. Qui doit s’acquitter des travaux d’entretien courant en cours de bail ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui doit s’acquitter des travaux liés à la vétusté du bien ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui doit remplacer le ballon d’eau chaude en cas de dysfonctionnement ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui assure les travaux liés à l’entretien des extérieurs ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui paie le ravalement de la façade ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

  1. Qui assume la charge des travaux d’électricité ?

A. Le propriétaire

B. Le locataire

Pour s’y retrouver, on retiendra que le locataire assume les travaux liés à l’entretien courant et au petit œuvre du logement. Le propriétaire se charge, lui, du gros œuvre et des travaux liés à la sécurité et à la santé de son locataire.

 

 1. Que regroupe un logement décent ? Réponse A. Si les critères de décence ne sont pas respectés, le propriétaire a l’obligation de réaliser les travaux de remise aux normes du logement à ses frais. 2. Qui doit s’acquitter des travaux d’entretien courant en cours de bail ? Réponse B. Tout au long du bail, le locataire est en charge de l’entretien courant du logement qui lui est confié. 3. Qui doit s’acquitter des travaux liés à la vétusté du bien ? Réponse A. S’il est évident que la vétusté entraîne des travaux nécessaires dans un logement, le propriétaire seul en assure la charge. 4. Qui doit remplacer le ballon d’eau chaude en cas de dysfonctionnement ? Réponse A. Que le ballon d’eau chaude soit défectueux, à réparer ou à remplacer, le propriétaire en assume les frais. 5. Qui assure les travaux liés à l’entretien des extérieurs ? Réponse B. L’entretien des extérieurs (terrasses, végétation…) est à la charge du locataire. De même, s’il détériore la terrasse ou s’il laisse un arbre mourir faute d’arrosage, réparation et remplacement sont à ses frais. 6. Qui paie le ravalement de la façade ? Réponse A. Refaite en moyenne tous les dix ans, la façade d’une copropriété ou d’un bien privé est à l’entière charge du propriétaire. 7. Qui assume la charge des travaux d’électricité ? Réponse A et B. Si les travaux concernent un défaut remettant en cause la sécurité et la santé du locataire, les frais sont à la charge du propriétaire. Par contre, lorsqu’il s’agit de remplacer un interrupteur, une prise de courant, un fusible ou encore une ampoule, le locataire est désigné.

Répartition des charges entre plusieurs logements

Être propriétaire de plusieurs logements implique d’effectuer une répartition des charges entre les différents locataires. Voici les règles à suivre.

La répartition des charges entre plusieurs logements est à l’origine de nombreux litiges. En effet, la loi ne fixe aucune règle à ce sujet. Voici quelques éclaircissements pour vous aider.

Il n’y a aucune question à se poser lorsque les logements sont soumis au statut de la copropriété. En effet, la répartition des charges est alors fixée dans le règlement de copropriété. Le propriétaire ne peut pas déroger à cette répartition de charges.

En revanche lorsque tous les logements de l’immeuble appartiennent à un seul et unique propriétaire, les règles sont différentes. Le propriétaire peut fixer librement les règles de répartition des charges entre les différents locataires. Il peut par exemple, répartir les charges en fonction de la surface de chaque logement, du nombre d’occupants de chaque appartement ou encore selon d’autres critères qu’il fixe librement.

En toute hypothèse, les charges sont payées par les locataires sous forme de provisions mensuelles. Ces avances font ensuite l’objet d’une régularisation annuelle.

 

 

Loi Alur : la transmission du décompte de charge par e-mail

Chaque année, le propriétaire a l’obligation de transmettre un décompte des charges à son locataire. Découvrez notre dossier pour en savoir plus sur le sujet.

Dans le cas d’une location, le propriétaire supporte des charges qu’il a la possibilité de se faire rembourser par le locataire par la suite. Il s’agit des charges récupérables. Mais comment faire le décompte de ces charges et les transmettre au locataire ?

En plus de son loyer, le locataire paie chaque mois ce qu’on appelle une provision pour charges. Le montant de cette dernière est déterminé en fonction des charges réellement payées l’année précédente. C’est la raison pour laquelle le propriétaire a l’obligation chaque année de réaliser un décompte des charges qu’il doit envoyer au locataire. Si les provisions pour charges étaient supérieures au montant réel, le propriétaire devra alors rembourser le trop-perçu au locataire. Dans le cas inverse, le locataire aura l’obligation de payer la différence entre l’estimation du montant des charges et leur montant réel.

Depuis la promulgation de la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové), le locataire dispose d’un délai de trois ans (contre cinq ans auparavant) pour contester le montant des charges locatives payées. Si le propriétaire a oublié de demander le paiement de ces charges au locataire, il dispose lui aussi d’une période de trois ans pour le réclamer. À noter que c’est le décret 87-713 du 26 août 1987 qui fixe les charges locatives pouvant être récupérées.

 

Colocation : du côté loi, règles et administratif

Lorsqu’un propriétaire loue un logement à plusieurs personnes, couples exceptés, on parle de location en colocation. Statut particulier, des règles de colocation sont définies, du côté de la loi comme du volet administratif. Bail particulier, caution solidaire, tout ce qu’il faut savoir pour louer un bien en colocation.

 

Les nouvelles règles de la colocation après la loi Alur

La loi Alur bouleverse les règles de la colocation. Nouveau statut, nouvel encadrement de la clause de solidarité… : tour d’horizon de ces changements.

Promulguée le 27 mars 2014, la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové) redéfinit les conditions de la colocation. Tour d’horizon de ces changements.

Tout d’abord, la loi Alur donne une nouvelle signification de la colocation. Dorénavant, il s’agit de « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». De ce fait, dès qu’il y a au minimum deux locataires, on parle de colocation, et ce, quelle que soit leur situation (mariés, pacsés, amis, etc.). De nombreux baux sont donc concernés par cette réforme.

La clause de solidarité, effective dans une colocation, évolue aussi grâce à la loi Alur. En effet, le colocataire quittant le logement n’est plus soumis à la clause de solidarité dès lors que le nom de son remplaçant est inscrit sur le bail ou six mois après sa date de départ. Les garants du colocataire ayant quitté le logement seront, eux aussi, délivrés de la clause de solidarité dans les mêmes conditions et délais. Enfin, tout comme la location classique, les frais d’agence sont à présent plafonnés pour la colocation.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Existe-t-il une aide au logement pour une colocation ?

Il existe des aides au logement pour une colocation. Cependant, quelques règles sont à respecter pour pouvoir y prétendre. Explications.

Les personnes vivant en colocation peuvent, au même titre qu’une location, bénéficier de certaines aides financières. C’est le cas notamment des APL (aides personnalisées au logement). Plusieurs règles sont à respecter pour pouvoir prétendre à cette aide au logement lors d’une colocation : le colocataire doit être déclaré, le logement ne doit pas appartenir à un ascendant ni à un descendant, l’habitation doit être la résidence principale du colocataire, et les revenus du colocataire ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenu. Depuis la promulgation de la loi Alur, il est à noter que de nombreux baux sont considérés comme de la colocation : personnes pacsées, mariées, concubins, etc. Ainsi, l’ALF (allocation logement familiale) et l’ALS (allocation logement sociale) peuvent également être des aides à la colocation.

 

Comment se déroule un départ d’un de colocataire ?

Une colocation ne dure pas toute une vie et, très souvent, le départ d’un colocataire intervient alors que les autres restent dans le logement. Comment cela fonctionne ?

Une colocation implique un bail signé entre plusieurs locataires. Fréquemment, le départ d’un colocataire survient alors que le(s) autre(s) reste(nt) dans le logement. Comment procéder pour quitter un logement en colocation ?

Un colocataire désireux de quitter les lieux adresse un courrier en recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Comme pour une location classique, il doit respecter un préavis fixé à trois mois dans une location vide et un mois dans une location meublée (ou sous certaines conditions dans un logement vide). Dans le cas où le colocataire quitte le bien sans mentionner son congé, il reste redevable du loyer.

La question qui se pose souvent est celle liée au bail solidaire. À l’entrée dans une colocation, un bail solidaire est presque toujours signé, impliquant tous les colocataires. C’est-à-dire qu’en cas de défaut de paiement de l’un des colocataires, les autres doivent payer pour lui. Jusqu’alors, cette clause perdurait après le départ d’un colocataire. Mais depuis l’adoption de la loi Alur en mars 2014, les règles de la colocation ont été assouplies. Un colocataire ayant signé un bail solidaire après le 27 mars 2014 n’est plus engagé à assumer un défaut de paiement à partir du moment où il a été remplacé dans la colocation ou six mois après son départ.

 

Bail de colocation : pour qui ? Pourquoi ?

Bail de colocation unique ou bail de colocation indépendant ? Décryptage des deux solutions pour vous aider à bien choisir.

Depuis la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové), de nombreux baux sont concernés par la colocation. En effet, le texte la définit de la sorte : «la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur». Alors, quelles règles définissent un bail de colocation ?

À partir du moment où vous vivez à deux sous le même toit – que vous soyez mariés, pacsés ou amis – vous êtes dans une situation de colocation. Chaque locataire a alors l’obligation de signer un bail. Il est possible de le faire individuellement ou de signer un bail de colocation commun avec tous les occupants du logement.

Dans le premier cas, celui d’un bail indépendant, le locataire bénéficie de la jouissance exclusive de différentes pièces (chambre, salle de bains indépendante, etc.) et d’un accès aux pièces communes partagées avec les autres occupants (séjour, cuisine, etc.). Le loyer et la durée du bail ne sont pas nécessairement identiques à ceux des autres locataires. Ainsi, un occupant peut demander la résiliation de son bail sans que cela impacte les baux des autres colocataires. Le propriétaire devra simplement trouver un nouveau locataire pour remplacer le partant. À noter qu’avec des baux indépendants, il n’est pas possible de mettre en place une clause de solidarité.

Mais la plupart du temps, c’est un bail de colocation unique qui est signé. Dans ce cas, le nom de tous les colocataires, leur adresse, leur signature et leur paraphe, apparaissent sur un seul et même bail. Parfois, le propriétaire peut demander à ce qu’une ou plusieurs personnes se portent caution. De la sorte, si un colocataire est en défaut de paiement, le bailleur peut se retourner vers l’un des garants pour lui demander de payer le loyer (que cette personne soit la garante du colocataire en question ou non).

 

Tout savoir sur le contrat de colocation

Contrat de colocation : définition, fonctionnement, régime juridique. Tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de colocation.

Qu’on soit propriétaire ou locataire, il est essentiel de connaître les règles qui encadrent la colocation avant de se lancer dans cette aventure. Zoom sur le contrat de colocation et son fonctionnement.

Le contrat de colocation peut porter sur un logement vide ou meublé. Si la colocation concerne un logement meublé, le contrat de colocation obéit aux règles édictées aux articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est alors conclu pour une durée d’un an ou de 9 mois si les colocataires sont des étudiants.

Si le contrat de colocation porte sur un logement vide, il est régi par les articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail est ainsi d’une durée de 3 ans.

Dans le cadre d’une colocation, le propriétaire peut proposer aux colocataires de signer un seul et unique bail valable pour tous les colocataires ou un bail distinct pour chaque colocataire. Si un seul bail pour tous les colocataires est signé, chacun d’eux a les mêmes obligations et droits et jouit librement ensemble du logement. Les colocataires sont ainsi tenus de payer leur quote-part de loyer, mais sont solidairement redevables du paiement du loyer à l’égard du propriétaire. En cas de défaillance d’un colocataire, les autres auront l’obligation de payer la quote-part de loyer du colocataire défaillant.

Si le bailleur choisit de faire signer un contrat de colocation distinct pour chaque colocataire, les règles sont différentes. Le bail indique alors les pièces à usage commun et celles réservées à chaque colocataire personnellement. Le propriétaire fixe également dans chaque bail le montant du loyer dont chacun des colocataires est redevable. À ce titre, les colocataires sont engagés uniquement par les clauses prévues dans leur contrat de colocation propre. En outre, ils ne sont pas solidaires du paiement de la globalité du loyer.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Quid de l’état des lieux et du dépôt de garantie dans une colocation ?

État des lieux, dépôt de garantie, restitution de la caution… les règles que colocataires et bailleurs doivent respecter dans une colocation.

Dans une location, comme dans une colocation, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais peut être demandé par le bailleur. Son montant ne peut dépasser un mois de loyer hors charges, sauf cas particulier (logement meublé par exemple). Dans le cas d’un bail unique, si un colocataire décide de partir, il ne peut exiger la restitution de son dépôt de garantie au propriétaire (contrairement à un bail distinct). À partir de la remise des clés, le bailleur a deux mois maximum pour restituer le dépôt de garantie (un mois si l’état des lieux de sortie de la colocation est conforme à celui d’entrée).

 

Propriétaires : pourquoi choisir la colocation ?

Plus de garanties, meilleure rentabilité, moins de périodes de vacance… : les raisons ne manquent pas pour louer son appartement en colocation. Tour d’horizon des avantages.

En tant que propriétaire, vous hésitez à louer votre logement à des colocataires ? Voici les avantages de louer son appartement en colocation.

Tout d’abord, la demande de colocation est de plus en plus forte, tandis que l’offre est plutôt rare. En 2012, le nombre de demandeurs avait ainsi augmenté de 11 %. En acceptant de louer un appartement en colocation, vous démultipliez vos chances de trouver des locataires rapidement et diminuez le délai de vacance par la même occasion.

Opter pour la colocation permet également de doper la rentabilité de son bien. En effet, si vous êtes propriétaire d’un grand appartement, la demande d’un tel type de bien est relativement faible et le loyer que vous pourrez espérer toucher de la part d’une famille le sera également. Alors qu’en optant pour la colocation, le loyer global demandé pourra être supérieur.

Autre avantage de louer son appartement en colocation : avoir davantage de garanties. Effectivement, il vous sera possible de demander une caution pour chaque colocataire et de leur demander de signer un bail solidaire. Ainsi, si l’un des colocataires s’en va, les autres ont tout intérêt à en trouver un nouveau.

 

Locataires : pourquoi choisir la colocation

Moins cher, plus grand, partage des frais, nouvelles rencontres… les avantages de la colocation sont nombreux. Tour d’horizon.

La colocation est particulièrement plébiscitée par les jeunes actifs et les étudiants. Étant donné les nombreux avantages qu’elle offre, on comprend pourquoi.

Le premier avantage de la colocation est économique. En effet, louer à plusieurs permet généralement de profiter d’un logement avec une superficie plus importante, et ce, avec un loyer plus faible que pour une location seule. La colocation permet également de diminuer les frais. Factures en tout genre (électricité, internet, etc.), dépenses ponctuelles (réparation, achat de mobilier, etc.), courses… autant de dépenses qui sont moindres lorsqu’on les partage.

Convivialité et rencontres sont aussi des avantages de la colocation. Être en colocation est bien évidemment le meilleur moyen pour passer des bons moments à plusieurs, faire la fête et ne jamais se sentir seul. De plus, en emménageant avec un inconnu, il est possible de devenir ami avec la personne et ainsi se créer un nouveau réseau. La colocation permet même de découvrir des langues étrangères lorsqu’on fait le choix de partager son logement avec un étudiant international.

Vos recours en cas de problème

Alors que vous pensiez votre locataire idéal, des litiges pointent petit à petit le bout de leur nez. De l’impayé au mécontentement du voisinage en passant par la dégradation du logement mis en location, des solutions existent. Le droit des propriétaires est pensé pour faire face aux situations les plus problématiques.

Loyer impayé : quels sont mes recours ?

Les loyers impayés, la pire crainte des propriétaires. Comment réagir face à cette situation ? Voici nos conseils.

L’une des principales craintes du propriétaire est que son locataire ne paye pas son loyer. Alors, comment réagir face à cette situation et comment s’en prémunir ?

Avant de demander la résiliation du bail, plusieurs recours sont envisageables. Dès la constatation du premier loyer impayé, le propriétaire doit s’adresser à la personne s’étant portée caution pour le locataire afin que celle-ci règle le loyer. Le propriétaire doit aussi se retourner vers son assureur dans le cas où il aurait souscrit une assurance garantissant les loyers impayés. De plus, il est également possible de demander à la CAF de verser directement les éventuelles allocations du locataire au propriétaire.

Si ces démarches n’aboutissent pas, il devient alors nécessaire de résilier le bail. Ce dernier contient généralement une clause résolutoire, dont le but est de résilier le bail automatiquement si le locataire ne paye pas son loyer. Si c’est le cas, le propriétaire peut alors envoyer un ordre de paiement par acte d’huissier au locataire. Dans le cas contraire, il est possible d’assigner le locataire en justice. Dès lors, c’est au tribunal d’instance de juger si la résiliation du bail est justifiée et d’ordonner au locataire de quitter le logement ou de lui accorder un délai de paiement pour régler les loyers impayés.

Enfin, des solutions à l’amiable peuvent être mises en place. Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur un échelonnement de la dette ou encore un délai de paiement. Les deux parties peuvent aussi se diriger vers un organisme, tel que SOS impayés de loyers, afin de trouver un compromis.

Mon locataire n’a pas fourni d’attestation d’assurance habitation

Votre locataire n’a pas fourni d’attestation d’assurance habitation ? Il n’est pas couvert en cas de dégât des eaux, d’incendie… ? Quels sont vos recours ?

Généralement demandée lors de la signature du bail, l’attestation d’assurance habitation est un document stipulant que le locataire est couvert en cas de problème (dégât des eaux, incendie…). Si vous, propriétaire, avez consenti à signer un contrat de location sans voir cette attestation, vous êtes maintenant dans l’embarras. Votre locataire n’a pas tenu parole et aujourd’hui, il n’a pas souscrit d’assurance pour la location. Que faire ?

À compter du moment où le locataire n’est pas assuré, vous avez le droit de résilier le bail. Mais pas n’importe comment. Vous devez respecter un cadre légal établi qui oblige l’envoi d’un commandement par l’intermédiaire d’un huissier. Une fois le recours en justice lancé, commence la procédure d’expulsion locative.

Conseil : pour éviter tout désaccord avec votre locataire, faites mention dans le bail de l’obligation de posséder une assurance habitation. Vous pouvez également souscrire une assurance propriétaire non occupant incluant une clause «défaut d’assurance du locataire».

+ QUESTION – RÉPONSE

Qui est responsable d’un incendie dans mon appartement en location ?

Locataire ou bailleur, qui doit souscrire une assurance incendie ? Nos explications pour déterminer qui est responsable lors d’un incendie.

Le locataire est responsable de l’état du logement qu’il loue et des incidents qui peuvent s’y produire. Celui-ci a donc l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation. Grâce à celle-ci, le locataire est protégé vis-à-vis des éventuels accidents et notamment des incendies. Ce qu’on pourrait nommer “assurance incendie” est généralement mentionné sous le terme “risques locatifs” dans le cadre de l’assurance multirisque habitation. En cas d’incendie ou de tout autre incident, l’assurance du locataire remboursera le propriétaire.

Définir mon budget

Avant de vous lancer dans les recherches de votre futur chez vous, il est indispensable de définir le budget de location pour votre appartement ou votre maison. Il y a le loyer, mais aussi les charges de copropriété, les dépenses énergétiques mensuelles, la taxe d’habitation… Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut être informé !

Comment définir son budget logement ?

Avant même de lancer des recherches d’appartement ou de maison à louer, vous devez définir votre budget de logement. Quels sont tous les postes de dépenses mensuelles à prévoir ?

Penser louer un logement sans envisager son coût mensuel global peut vite se révéler problématique. Le propriétaire vous demandera, le plus souvent, de justifier d’un revenu au moins égal à trois fois le loyer demandé. Mais ce calcul ne prend pas en compte tous les à-côtés, ces dépenses à ne surtout pas oublier. C’est pourquoi, avant de vous lancer dans une recherche effrénée de l’appartement ou la maison de vos rêves, vous devez définir votre budget de logement. À tête reposée, sur un papier, listez :

  • le montant du loyer ;
  • les charges de l’immeuble ;
  • les dépenses énergétiques (eau, EDF, gaz…) ;
  • l’abonnement internet ;
  • le montant de l’assurance habitation ;
  • le montant de la taxe d’habitation (demandez-le aux précédents locataires).

Toutes ces sommes additionnées vous donneront le montant réel à débourser chaque mois. Vous pouvez donc le soustraire à vos revenus mensuels et en déduire le reste à vivre. Celui-ci est-il suffisant pour vous permettre d’assurer vos autres postes de dépenses (voiture, essence, téléphone, vacances, sorties…) ?

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce qu’un garant ?

Lors de la recherche d’un logement à louer, il est presque systématiquement demandé au locataire d’avoir un garant. Mais qui est-il, et quel est son rôle ?

En cas de défaut de paiement du locataire, le garant a l’obligation de payer le loyer et les charges du bien loué. Le garant peut aussi bien être une personne (parents, frère, ami, etc.) qu’un organisme (Loca-Pass, banque, etc.). Dans la majorité des cas, il sera demandé au locataire d’avoir un ou plusieurs garants pour l’appartement ou la maison qu’il désire louer. Le garant doit donc disposer de revenus suffisants pour rassurer le propriétaire quant à d’éventuels loyers impayés.

 

Trouver une caution pour le loyer de mon appartement

Atteignant facilement l’équivalent d’un ou deux mois de loyer, la caution d’un appartement peut être difficile à honorer. Sans elle, impossible de devenir locataire. Comment faire ?

La caution d’un appartement peut rapidement peser lourd sur le budget du locataire. Certains n’ont pas les moyens de donner un, voire deux, mois de loyer à l’entrée dans les lieux. Comment faire alors pour trouver ce fameux sésame ? Des aides existent, mais encore faut-il les connaître !

L’avance loca-pass est un dispositif qui permet d’avancer la caution d’un loyer aussi appelée dépôt de garantie. Il s’agit d’un prêt à taux zéro accordé aux locataires pour assurer le paiement de tout ou une partie de la caution demandée par le propriétaire lors de l’entrée dans un nouveau logement. Réel coup de pouce, la caution loca-pass peut atteindre les 500€ et doit être remboursée dans les trois ans suivant son obtention sous forme de mensualités d’un minimum de 20€. Le remboursement est fonction de la durée du bail.

Seuls les locataires qui louent leur bien à titre de résidence principale en bénéficient. Ils peuvent en faire la demande auprès de l’organisme d’Action Logement de leur ville.

Autre option, faire appel au Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour payer sa caution d’appartement. Les personnes en grande précarité financière peuvent profiter d’une aide du FSL qui se porte directement caution auprès du propriétaire.

Trouver la bonne colocation ou le bon colocataire

Trouver une colocation, choisir le bon colocataire, il y a là une idée d’engagement et de nécessité puisque vous allez partager votre quotidien avec une ou plusieurs personnes. Pour éviter le pire et ne garder que le meilleur, voici quelques astuces pour trouver votre nouveau lieu de vie en colocation et/ou choisir le colocataire idéal, celui qui partagera plus qu’un loyer et sur lequel vous pourrez compter !

Sur quel site peut-on trouver des annonces de colocation ?

Être en colocation, ça fait rêver. Mais face aux nombreux sites proposant des annonces de colocation, difficile de s’y retrouver. Conseils pour trouver une colocation.

La colocation fait souvent rêver. Plus conviviale et économique, elle présente de nombreux avantages. Cependant, trouver le colocataire ou l’appartement idéal pour une colocation n’est jamais facile. Alors, sur quels sites trouver les meilleures annonces de colocation ?

Le plus grand problème de la colocation est de trouver à la fois un (des) colocataire(s) avec qui s’entendre et un logement bien situé et d’une superficie suffisante pour accueillir tout le monde. Mais heureusement, des sites de colocation sont là pour vous faciliter la tâche. Côté site spécialisé, on retiendra www.appartager.com et www.colocation.fr. Bien que payant, le premier site affiche plus de 40 000 annonces et vous propose des colocations qui pourraient convenir à votre profil. Le second site propose en moyenne plus de 100 nouvelles offres quotidiennement et vous permet de trouver des annonces de colocataire, de colocation et de sous-location.

D’autres sites spécialisés essayent de tirer leur épingle du jeu en jouant la carte de la simplicité. C’est le cas de www.lacartedescolocs.fr, dont le service de géolocalisation facilite la recherche, et de www.autroisieme.com qui offre un design moderne et clair. Côté international, www.e-colocation.fr s’affirme comme le site de colocation incontournable. Et si vous ne trouvez pas votre bonheur sur ces sites, il vous reste une chance sur le site référence de la location généraliste : www.avendrealouer.fr. Bonne recherche.

 

Comment trouver une colocation ?

Vous voulez trouver une colocation, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voici trois méthodes qui fonctionnent à coup sûr !

Trouver une colocation ? Difficile, mais pas impossible ! Comme pour une location classique, il existe plusieurs méthodes et moyens pour dénicher le logement qui vous convient avec, en prime, les colocataires idéaux !

Sur la toile, de nombreux sites sont dédiés à la recherche d’une colocation. Ils font le lien entre les personnes qui souhaitent trouver une colocation et celles qui veulent trouver un nouveau colocataire. Rendez-vous par exemple sur appartager.com, site n°1 de la colocation en France. Un catalogue des appartements de votre ville disponibles en colocation et des profils de vos futurs colocataires est accessible en quelques clics. Consultez également lacartedescolocs.fr ou encore illicoloc.net, plateforme ultra simplifiée.

Les réseaux sociaux sont une mine d’or pour trouver une colocation. N’hésitez pas à rechercher des groupes et annonces via les moteurs de recherche de Facebook et Twitter.

La dernière option, souvent délaissée au profit du net, séduira les amateurs de méthodes traditionnelles : la recherche via les petites annonces papier. Consultez la presse gratuite de votre ville, mais aussi les panneaux d’affichage dans les écoles et les universités.

 

Comment bien préparer sa recherche de colocation ?

Trouver une colocation n’est jamais facile. Raison pour laquelle il est primordial de bien préparer sa recherche en amont. Nos conseils pour y parvenir.

Avant de vous lancer dans votre recherche de colocation, il est primordial de vous organiser. Voici quelques conseils pour trouver la colocation de vos rêves.

La première chose à faire lorsque l’on cherche une colocation, c’est de bien définir ses envies. Souhaitez-vous vivre avec des amis ou des inconnus ? Voulez-vous intégrer une colocation déjà existante ou en créer une ? Où voulez-vous que soit situé votre logement ? Quels critères doivent remplir vos colocataires (âge, sexe, statut, fumeur, etc.) ? Êtes-vous prêt à faire des concessions sur certaines de ces envies ? Après avoir répondu à ces questions, il sera temps de passer à l’étape suivante.

À présent, vous pouvez constituer votre dossier. Que vous passiez par une agence immobilière ou par un particulier, il est primordial de soigner votre dossier et de n’oublier aucun élément. Pensez donc à intégrer la photocopie de votre carte d’identité, vos trois dernières fiches de salaire, votre dernier avis d’imposition, votre carte étudiante (si vous êtes étudiant) et votre dernière quittance de loyer. Si des personnes se portent caution pour vous, ajoutez les mêmes documents à votre dossier de recherche de colocation.

Vous voilà enfin prêt à chercher une colocation. Un dernier petit conseil, n’hésitez pas à consulter de nombreuses annonces et à multiplier les supports (sites spécialisés, sites généralistes, agences immobilières, annonces papier, etc.).

 

Comment bien mener une recherche de colocataire ?

Vous êtes à la recherche d’un colocataire. Voici quelques clés pour vous aider à trouver un colocataire

La colocation est de plus en plus prisée. Mais pour une colocation réussie encore faut-il trouver les bons colocataires. Voici quelques clés pour réussir votre recherche de colocataire.

Vous cherchez un colocataire. Vous pouvez soit puiser dans vos amis ou encore rechercher d’autres personnes pour partager votre logement. Dans cette hypothèse, la recherche de colocataire sur les sites spécialisés est très en vogue. Lorsque l’on cherche un colocataire, ces sites permettent de publier une annonce. Veillez à bien rédiger votre annonce pour trouver le bon colocataire. Si vous vivez déjà dans le logement, faites-en une description détaillée afin que le candidat colocataire ait une idée préalable du logement à partager. Si vous vivez déjà avec des colocataires, n’hésitez pas à l’indiquer dans l’annonce. Enfin, n’oubliez pas d’indiquer le profil de colocataire que vous recherchez : fumeur, non-fumeur, étudiant, salarié ainsi que la tranche d’âge souhaitée.

Après les contacts par des potentiels futurs colocataires, la recherche de colocataire se poursuit par une étape inévitable : la rencontre. Il faut le dire, le choix d’un colocataire est avant toute chose une question de feeling. Lorsque l’on cherche un colocataire, cette rencontre est l’occasion de s’assurer que le candidat répond bien au profil recherché et que l’entente entre vous sera satisfaisante.

 

Colocation intergénérationnelle : un bon plan ?

Lorsque senior et étudiant (ou jeune actif) décident de vivre sous le même toit, on parle de colocation intergénérationnelle. Pourquoi cette option logement séduit-elle de plus en plus ?

Étudiant recherche appartement, retraité isolé recherche compagnie… La colocation intergénérationnelle, vous y avez pensé ?

Le principe d’un logement intergénérationnel ? Une personne âgée et un étudiant (ou jeune actif pas de restriction) cohabitent sous le même toit. Le plus souvent, dans la maison ou l’appartement du senior devenu trop grand pour lui seul. En échange d’une compagnie active, de menus services…, le jeune est logé à moindre coût et dispose de son espace de vie défini. Une option logement qui séduit de plus en plus, comme en témoigne actuellement une demande supérieure à l’offre en France.

Ce mécanisme de logement permet de tisser un lien fort entre les générations, tout en mettant en avant la solidarité entre le senior et le jeune. Lutte contre l’isolement et contre les situations étudiantes précaires sont les principaux atouts de la colocation intergénérationnelle. Pas ou peu de loyers à payer, confort de vie, environnement calme pour un étudiant, compagnie, sécurité, aide quotidienne pour les personnes âgées : si les règles du jeu sont respectées des deux côtés, ce mode de logement a beaucoup à offrir. Si vous êtes intéressé, contactez les acteurs et associations de votre ville qui vous mettront en relation avec un senior ou un jeune en recherche de logement.

 

Tendance : la colocation entre seniors

La colocation entre seniors est un phénomène de plus en plus répandu en France. Voici les raisons de ce succès.

Importée tout droit d’Europe du Nord, la colocation entre seniors séduit de plus en plus de personnes en France. Décryptage du phénomène.

Avec une espérance de vie moyenne supérieure à 80 ans, la France est l’un des pays où l’on vit le plus longtemps. Additionnez à cela un contexte économique difficile et une diminution des retraites et vous comprendrez facilement l’essor des colocations seniors. En effet, tout comme les colocations étudiantes, l’un des principaux avantages est de réduire les loyers.

Mais la colocation entre seniors, c’est également un mode de vie nouveau. Effectivement, cette pratique est particulièrement plébiscitée pour lutter contre l’isolement et la solitude. De la sorte, les personnes âgées retrouvent une sorte de cocon familial. Un concept plus sympathique et plus économique que la maison de retraite.

Tout comme une colocation classique, les seniors doivent se plier à certaines obligations : souscrire une assurance habitation, être titulaire d’un bail, payer les charges, etc. Preuve de l’essor du phénomène, plusieurs sites internet se sont spécialisés dans la recherche de colocation entre seniors, à l’image de http://coloc-senior.fr.

Votre projet de mise en location

La mise en location d’un bien immobilier est à coup sûr une source de revenus fiable et pérenne pour un propriétaire-investisseur. Le bien acheté, vient ensuite l’étape de la mise en location, étape qui demande mille précautions. De la recherche de locataire à la rédaction du bail en passant par la gestion quotidienne de son investissement, mettez toutes les chances de votre côté !

Mettre un logement en location : les questions à se poser absolument

Mettre en location un appartement nécessite de se poser quelques questions. Petit pense-bête du bailleur averti et réfléchi !

Vous avez acheté pour louer et le moment est maintenant venu de rentabiliser votre investissement locatif. Avant de mettre un appartement en location, un bailleur devrait toujours se poser quelques questions.

Est-ce que le bien que vous proposez à la location est un logement décent ? Il doit être composé d’une pièce principale d’au moins 20 m3 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et disposer de tous les équipements nécessaires au confort, à la sécurité et à la santé des habitants (chauffage, eau courante, ventilation…)

Où trouver un locataire ? En fonction de la façon dont vous voulez gérer votre investissement, vous pouvez vous occuper seul de la location. Une condition : avoir un peu de temps à consacrer aux visites, aux comptes, à la législation changeante… Mais vous pouvez également déléguer la tâche à une agence immobilière en échange d’une rémunération mensuelle.

Demandez-vous ensuite à qui vous voulez louer : couples, colocataires, étudiants ? Chaque situation a ses avantages et son lot de risques.

De même, réfléchissez au type de bail que vous allez mettre en place : location vide ou location meublée ?

Enfin, une fois les dossiers de vos potentiels locataires reçus, interrogez-vous sur leur solvabilité réelle pour limiter les risques d’impayés.

Gestion locative ou pas ? 

Déléguer la gestion locative ou l’assurer soi-même ? Deux options dont dispose un propriétaire une fois son investissement locatif réalisé.

Une fois les clés de son investissement locatif en poche, un propriétaire a deux solutions pour en gérer la location : se débrouiller seul ou déléguer la gestion locative à une agence immobilière. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients, à connaître avant de faire un choix.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative désigne tout ce qui a trait au quotidien d’un bien mis en location. Il s’agit donc de trouver un locataire, de vérifier sa solvabilité, de faire visites les lieux, de signer le bail, puis de gérer la perception des loyers, la rédaction des quittances, mais aussi d’intervenir en cas d’éventuels sinistres ou réparations.

Assurer la gestion locative soi-même

Toutes ces tâches demandent une grande disponibilité. Mais certains propriétaires préfèrent gérer leur investissement locatif eux-mêmes. Pourquoi ? Parce qu’ils restent maîtres de ce dernier ayant une visibilité complète sur ce qu’il s’y passe.

Second avantage d’une gestion personnelle, la relation qui se tisse avec le locataire. Pour peu que celui-ci soit sérieux (et que vous le soyez aussi), une relation de confiance peut se créer.

Mais ne nous voilons pas la face, l’avantage principal d’une gestion locative assurée par le propriétaire reste l’aspect financier. Si cela prend du temps, cela ne lui coûte pas d’argent. Car tout service se paie, et une agence immobilière n’assure pas la gestion locative d’un bien à titre gracieux !

Déléguer la gestion locative

Mais alors, pourquoi faire appel à une agence immobilière, un administrateur de bien ou encore une régie locative pour gérer son logement ? Pour la tranquillité et la sécurité. Car c’est bien là que réside la principale qualité d’une gestion locative déléguée. Le propriétaire ne s’occupe de rien, ou presque. Les professionnels assurent le processus du début à la fin : annonces, recherche de locataire, visites, état des lieux, bail, gestion du quotidien… Un propriétaire au budget restreint pourra prendre tout ou partie de ses services pour alléger la note finale et conserver une bonne rentabilité.

Les avantages de la location meubléE

Souvent réputée plus intéressante que la location vide, la location meublée offre une meilleure rentabilité. Pourquoi louer en meublé et opter pour le statut LMNP ?

Vous êtes propriétaire et avez réalisé un investissement locatif. Le moment est venu de rentabiliser votre achat, et vous êtes en proie à cette interrogation : louer en meublé ou louer vide ? Souvent considérée comme plus rentable, la location meublée non professionnelle a des avantages qui méritent d’être connus.

La location meublée présente deux atouts principaux :

Des loyers demandés souvent plus importants en raison des équipements fournis : laisser à disposition des meubles et autres commodités a un prix. À surface et emplacement égaux, on estime qu’un bien meublé se loue entre 10 et 20% plus cher qu’un bien vide. La rentabilité locative brute est donc plus intéressante que celle d’une location vide.

Un régime fiscal plus avantageux que celui de la location vide : en décidant d’investir pour louer en meublé, un propriétaire bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il profite alors d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Il peut également opter pour le régime réel autorisant la déduction de ses charges (intérêt de crédit immobilier, éventuels travaux…) et des recettes locatives.

Les avantages de la location vide

Avoir recours à la location vide : les avantages de la location non meublée

Vous envisagez de mettre votre bien en location, mais vous vous sentez perdu dans l’arsenal des contrats de location. Découvrez les avantages de la location vide pour avoir toutes les cartes en main et faire le bon choix.

Contrairement à la location meublée, la location vide est un bail d’une durée minimale de 3 ans. Elle offre ainsi aux propriétaires une certaine tranquillité face à la recherche de locataires. En effet, il y a moins de « turn-over » dans une location non meublée que dans une location meublée dont la durée est d’un an. Autre avantage, le paiement des loyers est plus régulier qu’une location meublée.

La location vide permet d’obtenir des revenus grâce aux loyers perçus sans impliquer de coût de gestion supplémentaire. En effet, lorsqu’on loue en meublé, il est nécessaire d’acheter les meubles, l’électroménager, la vaisselle indispensable à l’habitation. Une location non meublée ne demande pas ce type d’investissement et offre une certaine sérénité de gestion. Le locataire ne vous appellera pas un dimanche matin, car la machine à laver est en panne !

Fiscalité des locations meublées

Régime BIC ou micro-BIC ? En tant que loueur en meublé non professionnel, découvrez de quel régime vous dépendez et les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous relevez du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous êtes ainsi considéré comme une entreprise. Alors, quels sont vos droits et vos devoirs ?

Tous les revenus que vous tirez de la location de logements meublés sont à déclarer (sauf s’il s’agit d’une partie de votre résidence principale). Si ces revenus annuels sont supérieurs à 32 900 euros, vous relevez alors du régime micro-BIC. Ce statut vous permet d’être imposé sur la moitié de vos recettes seulement. Dans le cas où vos revenus tirés de la location dépassent le seuil du régime micro-BIC, vous avez la possibilité de garder ce statut une année supplémentaire.

Si vos recettes sont supérieures à 32 900 euros, vous relevez alors du régime du BIC réel ou bénéfice réel. Dans cette situation, il vous faut déduire les frais et les charges de vos revenus afin de calculer le montant de votre revenu net imposable. Sachez également que si vous faites le choix de vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel, vous bénéficierez de déductions fiscales sur vos revenus globaux. Mais pour cela, il vous faudra remplir davantage de conditions (inscription au registre du commerce et des sociétés, recettes annuelles supérieures à 23 000 euros TTC, etc.).

Fiscalité des locations vides

Régime micro-foncier ou régime réel ? Découvrez la fiscalité de la location vide et déterminez le régime approprié à votre situation.

La fiscalité en location vide est différente de celle en location meublée. En effet, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Décryptage.

Si les revenus annuels que vous tirez des loyers sont inférieurs à 15 000 €, vous serez placé sous le régime du micro-foncier. Grâce à celui-ci, vous ne serez imposé que sur 70 % de la valeur des loyers. Toutefois, ce régime ne permet pas de déduire certaines dépenses particulières qu’entrainerait le logement (intérêts d’emprunt, travaux, charges, etc.). Ainsi, si ces dépenses sont supérieures à l’abattement de 30 % offert par le micro-foncier, il peut être préférable que vous passiez au régime dit réel.

Si vos revenus tirés des loyers dépassent 15 000 € à l’année, vous passez en régime réel (vous avez la possibilité de choisir ce régime même si vos revenus sont inférieurs). Quel est l’intérêt de ce type de fiscalité pour une location vide ? Grâce au régime réel, vous pouvez déduire un ensemble de charges (travaux, frais de gestion, etc.) du montant des loyers annuels perçus. Ainsi, vous ne payerez pas d’impôt sur la totalité des loyers reçus.

Louer vide ou meublé : les aspects pratiques en question

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent. Voici nos conseils pour bien choisir son type de location.

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre en location leur bien. Tour d’horizon des avantages et inconvénients de chaque pratique.

Bien que la location vide soit la plus courante, la location meublée offre son lot d’avantages au propriétaire. Là où le bail initial est de minimum trois ans pour la première solution, il est uniquement d’un an pour la location meublée (neuf mois dans le cas d’un bail étudiant). Pour donner son préavis, le bailleur doit prévenir le locataire six mois à l’avance dans le cas d’une location vide, contre seulement trois mois pour une location meublée. Cependant, la période de préavis est également écourtée pour le locataire : un mois pour une location meublée contre trois en vide. Autre point important, pour louer meublé il est nécessaire de mettre à disposition du locataire un ensemble d’éléments : lit, toilettes, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.

Alors, louer vide ou meublé ? Avant de vous décider, il est nécessaire de vous intéresser au régime fiscal de chaque solution. Les loyers des locations meublées sont comptabilisés en tant que revenus industriels et commerciaux, tandis que ceux des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, en fonction du type de location choisi, le propriétaire pourra bénéficier de différents abattements et/ou réductions d’impôts. Enfin, il est à noter que ce sont souvent les petits logements (studio, T1) qui sont meublés, car destinés à des personnes ne souhaitant pas s’installer à long terme.

Contrat de sous location : comment cela fonctionne ?

La sous-location est particulièrement encadrée par la loi. Découvrez dans notre dossier les règles à connaître avant de sous-louer son logement.

La sous-location est particulièrement bien encadrée par la loi et n’est donc pas à prendre à la légère. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Dans le cas d’un logement vide, le locataire doit obtenir obligatoirement l’accord du propriétaire pour sous-louer le logement. Le montant payé par le sous-locataire ne pourra pas dépasser celui payé par le locataire. De plus, le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire la copie du bail et l’autorisation écrite du bailleur avec le contrat de sous-location.

Pour les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer le logement librement et sans l’accord du propriétaire (sauf si une clause dans le bail lui interdit). Le prix comme la durée de la sous-location sont libres également. Pour les logements meublés dont le bail a été signé après cette date, les règles en vigueur sont les mêmes que pour une location vide. Il est à noter que si le bail prend fin, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit sur le logement. De plus, dans le cas d’une sous-location sans autorisation, le bail du locataire peut être automatiquement résilié.

Comment estimer le loyer de votre appartement ?

Estimer le loyer d’un appartement n’est jamais facile. Voici nos conseils et un rappel sur la réglementation pour vous aider à trouver la juste estimation.

Comment estimer le loyer de mon appartement ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre leur bien en location. Voici nos conseils pour y parvenir.

Il faut tout d’abord savoir que le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer (sauf exception). Cependant, un loyer trop élevé peut compliquer la recherche de locataires. Il est donc primordial de faire une estimation juste de la valeur locative de son bien. Pour cela, il faut comparer les loyers pratiqués pour un même type de logement. Il faut noter que plusieurs éléments peuvent également faire varier un loyer : logement vide ou meublé, état du logement, étage, orientation, etc. Pour estimer le loyer, il est aussi possible de faire appel à un observatoire des loyers. De tels organismes pourront vous aider à trouver une fourchette pour votre bien.

Toutefois, le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 encadre dorénavant les loyers dans 38 grandes agglomérations. Quel est son principe ? Le propriétaire est libre de fixer le loyer la première année, mais ne peut pas l’augmenter dans le cas d’un changement de locataire. N’oubliez pas également que dans le cas d’un investissement locatif, il existe un plafonnement du loyer à respecter pour pouvoir bénéficier de certaines aides fiscales. Voici tout ce qu’il vous faut avoir en tête avant de réaliser l’estimation du loyer.

QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce qu’un logement vétuste ?

Un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ou insalubre. Explications.

La vétusté est l’usure normale qu’a subie un logement du fait de son usage prolongé et sans aggravations faites par le locataire. Un logement vétuste est donc une habitation qui a subi des dégradations (plus ou moins importantes) au fil du temps, mais sans que celles-ci rendent obligatoirement le bien invivable. Attention donc, un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ni même insalubre. Ainsi, un logement sera considéré “trop” vétuste lorsqu’il présentera des risques pour la sécurité physique du locataire, ou si ses équipements ne sont pas conformes à l’usage d’habitation. Dans ce cas, le logement ne sera pas considéré comme décent, et le propriétaire aura l’obligation d’effectuer des travaux avant de pouvoir le louer.

Une fois chez-vous : les droits et devoirs du locataire

Connaissez-vous les droits et devoirs du locataire ? Si vous louez un logement, vous en avez la jouissance et pouvez donc inviter qui vous souhaitez et disposer des locaux selon l’usage défini dans votre contrat de location. Mais, attention, votre statut implique également des devoirs, et pas seulement celui de payer votre loyer. Pour une bonne relation locataire-bailleur, mieux vaut connaître vos droits autant que vos devoirs !

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire jouit de son logement comme bon lui semble… ou presque ! Louer un bien appelle des obligations, sous peine de voir de désagréables procédures engagées.

La première obligation du locataire est de payer son loyer et ses charges à la date mentionnée sur le contrat de location. Si cette condition n’est pas respectée, le bailleur peut ne pas reconduire le bail ou, pire, entamer une procédure judiciaire dite d’expulsion locative. Cette dernière est longue, fastidieuse, coûteuse et entièrement à charge du locataire mauvais payeur.

La seconde obligation du locataire est de respecter les locaux dans lesquels il vit. C’est-à-dire qu’il doit entretenir le bien du sol au plafond, en assurer l’entretien courant, les menus travaux (comme la réfection des joints de la douche par exemple)…

La troisième obligation du locataire est de s’assurer contre les dommages de la vie courante. Comment ? En souscrivant une assurance contre les risques locatifs comme un dégât des eaux ou un incendie.

Enfin, le locataire doit utiliser l’appartement ou la maison pour les fins stipulées dans le contrat de location. Inutile de penser abattre un mur pour faire de votre résidence principale un cabinet médical, vous risqueriez des poursuites !

Quels sont les droits du locataire ?

Si le locataire a des devoirs, celui de payer son loyer en tête, il a aussi des droits. Les connaissez-vous tous ?

Le locataire a la jouissance exclusive d’un logement mis à sa disposition en location. C’est-à-dire qu’il peut y vivre librement s’il respecte le bail et le règlement de copropriété le cas échéant. Il est donc autorisé à :

  • Aménager son bien
  • Utiliser les lieux selon l’orientation du bail
  • Inviter qui bon lui semble
  • Héberger qui bon lui semble
  • Avoir des animaux domestiques non dangereux
  • Fumer dans son logement
  • Sous-louer son logement avec l’accord écrit du propriétaire

De même, le droit du locataire implique qu’il n’est pas obligé de se laisser imposer un droit de visite régulier par son propriétaire.

Dès lors qu’il paye son loyer et habite les lieux, un locataire peut également faire quelques menues transformations dans le logement :

  • Changement de moquette
  • Rafraîchissement de la peinture
  • Aménagement d’un placard…

Mais dans tous les cas, qu’il s’agisse de gros travaux ou non, mieux vaut demander son avis, et son accord, au propriétaire pour ne pas créer de situation litigieuse.

Locataire : attention aux travaux qui sont à votre charge !

La répartition des travaux qui incombent au locataire et au propriétaire est source de nombreux conflits. Découvrez quels sont les travaux à la charge du locataire

Maintenir le logement que vous louez en bon état est dans votre intérêt. En effet, certains travaux sont à la charge des locataires et non pas du propriétaire. Un mauvais entretien peut alors vous coûter le montant de votre dépôt de garantie.

Toutes les réparations locatives sont des travaux à la charge du locataire durant toute la durée de la location. Par conséquent, il est préférable de maintenir votre logement en bon état. En effet, vous êtes tenu d’effectuer l’entretien courant du logement et de ses équipements et de réaliser les menues réparations. À défaut, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité de votre dépôt de garantie.

Au titre de cette obligation, les travaux à la charge du locataire sont les suivants :

– entretien du jardin et terrasse ;

– entretien des fenêtres et portes ;

– entretien, nettoyage, peinture, rebouchage des trous sur les plafonds et murs ;

– entretien des revêtements de sol, de la plomberie et de l’électricité.

À l’inverse, le propriétaire ne peut pas mettre à votre charge des travaux autres que l’entretien courant du logement et les menues réparations. Les réparations urgentes, les gros travaux de maintien en état normal et les travaux d’amélioration ne font pas partie des travaux à la charge du locataire. Ainsi, votre propriétaire ne peut pas vous contraindre à effectuer les réparations importantes résultant de la vétusté, des vices de construction ou les travaux nécessités par un cas de force majeure.

Comment demander à votre propriétaire d’effectuer des travaux ?

Votre propriétaire ne répond pas favorablement à votre demande de travaux ? Nos conseils pour régler la situation au plus vite.

Ce n’est jamais facile de demander à son propriétaire de réaliser des travaux au sein du logement qu’on loue. Voici nos conseils pour y parvenir.

Tout d’abord, il est important de déterminer si les travaux en question sont à la charge du propriétaire ou du locataire. Tout ce qui peut être considéré comme de « gros travaux » (rénovation, remplacements d’appareils, etc.) sont à la charge du bailleur, tandis que les petites réparations et l’entretien courant incombent au locataire. Si vous êtes dans la première situation, il est alors légitime de faire une demande de travaux au propriétaire. Pour cela, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui expliquer la situation ou même une mise en demeure si votre demande de travaux est urgente.

Si votre demande de travaux reste sans réponse, il est possible de saisir la Commission de conciliation. Celle-ci vous aidera à trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire. Si tel n’est pas le cas, il vous faudra alors saisir le tribunal d’instance. Celui-ci rendra son jugement sous trois à six mois. À noter que cette démarche ne nécessite pas le recours à un avocat et n’engage pas de frais.

QUESTION – RÉPONSE

Comment déterminer si un équipement est vétuste et doit être réparé ou changé ?

Changer un équipement, refaire la peinture, remplacer un interrupteur…, quelles sont les réparations à la charge du propriétaire et celles supportées par le locataire ?

Locataire, bailleur, qui paie quoi ? Une question qui se pose régulièrement. Les “grosses” réparations sont à la charge du propriétaire. Changer la plomberie, refaire l’électricité…, autant de travaux qui garantissent le bon usage d’un logement et qui sont donc à la charge du bailleur. Les “petites” réparations et l’entretien normal d’un appartement ou d’une maison sont supportés par le locataire : salissure, interrupteur cassé, etc. Pour ce qui est de la vétusté, d’un équipement par exemple, la question est plus pointilleuse. En effet, il faut déterminer si l’équipement est hors d’usage par l’effet du temps, ou si l’usure est anormale et donc résulte de la faute du locataire.

QUESTION – RÉPONSE

Que faire si votre propriétaire refuse de faire des travaux ?

Dans un logement loué, différents travaux sont à la charge du propriétaire. Mais quels sont les recours du locataire si le bailleur refuse de les réaliser ? Nos réponses.

Dans un logement loué, les gros travaux sont à la charge du propriétaire. Si le locataire constate qu’une importante réparation est nécessaire, il doit prendre contact avec son bailleur. Pour cela, il faut envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant la nature des travaux à effectuer. En cas de refus ou en l’absence de réponse, le locataire doit alors envoyer une mise en demeure toujours par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la situation n’évolue pas, il est possible de saisir la commission de conciliation. Enfin, la dernière solution du locataire est d’intenter un procès au bailleur devant le tribunal d’instance. Évitez de réaliser des travaux qui sont à la charge du propriétaire sans son accord, car il pourrait refuser leur remboursement.

Listes de tous les frais à anticiper lorsqu’on loue un logement

Premier mois de loyer, dépôt de garantie, honoraires, assurance… Découvrez la liste des frais de location à anticiper lorsqu’on loue un nouveau logement.

En plus du premier mois de loyer, un ensemble de frais de location sont à anticiper lorsqu’on loue un logement. Tour d’horizon.

À la signature du bail, il vous faudra tout d’abord payer le premier mois de loyer, ainsi qu’une provision pour les charges (environ 20 % du montant du loyer). Autres frais de location importants : le dépôt de garantie. Celui-ci est également versé lors de la signature et correspond à un mois de loyer hors charges (deux mois pour un meublé). Si vous êtes passé par une agence immobilière pour trouver votre location, il vous faudra aussi payer des honoraires. Ces derniers sont plafonnés et varient entre 11 et 15 € par m2 (ex : pour un appartement de 30m2 à Paris, les honoraires seront de 15×30 = 450 €). À noter que le montant de l’état des lieux d’entrée est lui aussi plafonné, mais cette fois à 3 € du m2.

Pour vous couvrir contre d’éventuels sinistres (dégât des eaux, incendie, etc.), il est impératif de souscrire à une assurance multirisque habitation. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre plusieurs assureurs afin d’avoir les prix les plus avantageux possible. Lors de votre emménagement, il est possible que vous deviez aussi payer des frais de remise en service de l’électricité et/ou du gaz. Ceux-ci s’élèvent à 25 € en moyenne pour chaque service. Mais en plus des frais, pensez également aux aides auxquelles vous pourriez avoir droit.

Augmentation loyer : à quoi devez-vous vous attendre ?

Chaque année, le bailleur peut procéder à une révision du loyer. Pour cela, il doit respecter plusieurs règles. Tour d’horizon des pratiques.

Chaque année, le propriétaire a la possibilité d’appliquer une diminution ou une augmentation du loyer. Pour cela, il doit cependant respecter plusieurs règles. Explications.

Une révision du loyer est possible si une clause le prévoit dans le bail. Cette révision interviendra à la date prévue dans le contrat ou à défaut à la date anniversaire du bail. Sans clause, le montant du loyer restera identique quoiqu’il arrive. Pour calculer l’augmentation du loyer (ou la diminution, ce qui est plus rare), il faut prendre en compte l’IRL (Indice de référence des loyers). C’est un indice qui s’intéresse à l’évolution du pouvoir d’achat des Français.

Alors, comment calculer une augmentation de loyer ? Il faut prendre le montant du loyer hors charges actuel (L), la valeur de l’IRL lors de la dernière révision de loyer (IRL 1) et la valeur de l’IRL actuel (IRL 2). Il suffit ensuite d’appliquer cette formule : nouveau loyer = (L x IRL 2)/IRL 1.

Prenons par exemple un loyer de 800 € HC. La dernière révision de loyer est intervenue au premier trimestre 2014, l’IRL était alors de 125. L’IRL actuel est de 125,19. Ainsi, le nouveau loyer sera de : (800 x 125,19)/125 = 801 €.

Tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives

Liste de charges, paiement, régularisation… vous trouverez dans ce dossier tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives.

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont l’ensemble des dépenses que le propriétaire paye et dont il peut obtenir le remboursement auprès de son locataire. Voici tout ce que vous devez savoir sur les charges locatives.

Pour les locations vides, c’est le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables. Il s’agit principalement des menues réparations, des dépenses pour l’entretien (nettoyage des parties communes, etc.) et des taxes et redevances (pour l’enlèvement des ordures ménagères par exemple.). Pour les locations meublées, c’est le bail qui fixe directement les charges locatives.

Généralement, chaque bail prévoit le versement mensuel d’une provision pour charges. Son montant est calculé en fonction des charges locatives réelles de l’année précédente. À la fin de l’année, le bailleur devra procéder à une régularisation, c’est-à-dire qu’il calculera précisément le montant des charges réelles. Si les provisions payées par le locataire sont plus importantes que les charges réelles, le propriétaire devra lui verser un trop-perçu. Dans le cas contraire, ce sera au locataire de réaliser un versement complémentaire.

La taxe ordures ménagères

Avec ce dossier, la taxe d’ordures ménagères n’aura plus de secrets pour vous. Son montant, son mode de paiement… vous saurez tout à son sujet !

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges locatives. C’est donc le propriétaire qui la paye, mais il peut se la faire rembourser auprès du locataire. Décryptage de la taxe d’ordures ménagères.

Tout comme la taxe foncière, le montant de la TEOM correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale du logement. Pour connaître cette dernière, il vous suffit de la demander au propriétaire (mentionnée sur l’avis d’imposition). Certaines communes peuvent remplacer la TEOM par la redevance d’ordures ménagères. Dans ce cas, la somme à payer est calculée en fonction du service rendu (plus les déchets à enlever sont nombreux, plus la redevance sera importante).

Lorsque le propriétaire reçoit la taxe d’ordures ménagères, le locataire n’a pas à la payer directement. En effet, l’ensemble des charges locatives, y compris la TEOM, est payé par le locataire à travers les provisions pour charges. C’est uniquement à la fin de l’année que le propriétaire pourra procéder à une régularisation. De la sorte, il pourra déterminer, en fonction de ses dépenses réelles, si vous avez trop payé de charges ou au contraire, pas assez.

  • QUESTION – RÉPONSE

Travaux d’économie d’énergie : qui paye quoi ?

Votre propriétaire souhaite réaliser des travaux d’économie d’énergie et vous demande de participer ? Tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Changer le chauffe-eau, remplacer les fenêtres… Des réparations qui coûtent cher, mais qui permettent de réduire la facture énergétique d’un locataire. Ainsi, si le propriétaire souhaite réaliser des travaux d’économie d’énergie dans un logement, il a désormais la possibilité d’en partager le coût avec le locataire. Pour que ces travaux soient réalisés, bailleur et locataire doivent se concerter au préalable. En effet, les deux parties doivent se mettre d’accord sur un certain nombre de points et notamment sur la contribution du locataire (le montant et la durée). Au final, la part payée par le locataire dépendra principalement des bénéfices apportés par les travaux d’économie d’énergie.

  • QUESTION – RÉPONSE

Que faire lorsqu’on arrive à la fin du bail ?

Vous arrivez en fin de bail ? Sachez que si le propriétaire ne s’est pas manifesté, le bail sera automatiquement reconduit pour trois ans.

Votre logement arrive en fin de bail ? Si votre propriétaire ne s’est pas manifesté pour reprendre le logement, la location se poursuit selon ses termes d’origine. Dans ce cas, le bail est reconduit automatiquement pour trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale). Aucun nouveau contrat n’est nécessaire, mais une augmentation du loyer (dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers) peut être effectuée si une clause de révision est prévue. De plus, à la fin du bail, le propriétaire a la possibilité de prendre contact avec le locataire pour lui proposer de signer un bail de courte durée (un an minimum), ou de renouveler le bail avec un nouveau loyer (seulement si ce dernier est réellement sous-évalué).

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

En cas de vente de son logement, le locataire peut faire valoir son droit de préemption. De quoi s’agit-il et dans quelle situation s’applique-t-il ? Nos réponses.

Le droit de préemption du locataire permet au locataire, en cas de vente de l’habitation qu’il loue, d’acheter le logement en priorité. Ce droit s’applique uniquement si le propriétaire tient à vendre le bien à la fin du bail et libre de tout locataire. Toutefois, le droit du locataire en cas de vente à se porter acquéreur prioritaire du logement est limité. En effet, si le propriétaire souhaite vendre le bien à l’un de ses parents (jusqu’au troisième degré de séparation inclus), si l’immeuble est considéré comme vétuste, si la location est meublée ou s’il s’agit d’une location saisonnière, le locataire ne pourra pas faire valoir son droit de préemption.

La résiliation d’un bail de location

La résiliation d’un bail de location est soumise à certaines contraintes. D’autant plus si c’est le propriétaire lui-même qui donne congé à son locataire. Impossible d’improviser son renvoi sous peine d’être poursuivi par la loi. Sur la forme et sur le fond, découvrez quand et comment un propriétaire-bailleur peut résilier un bail et récupérer son logement.

 

Qu’est-ce qu’une rupture de bail ?

Résiliation et rupture de bail de location, que signifient ces notions ? Décryptage.

La rupture de bail peut faire référence à plusieurs notions. Le terme peut tout d’abord renvoyer à la résiliation du bail, qui est la rupture du contrat de location. Celle-ci peut intervenir et entrainer une rupture du bail de location si le locataire manque à ses obligations : non-paiement du loyer, des charges, des garanties, défaut d’assurance, etc. On entend plus généralement par rupture du bail de location la volonté du propriétaire ou du locataire de mettre un terme au contrat les unissant. Attention, la résiliation d’un bail par le locataire doit respecter un préavis de trois mois (un mois si le logement est meublé) et de six mois pour le propriétaire.

 

Comment donner congé à un locataire ?

Un propriétaire peut donner congé à son locataire sous conditions. Délais à respecter, forme, motivations, comment faire ?

Dans le cas d’une location vide comme d’une location meublée, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire comme bon lui semble. Il doit respecter des conditions, des délais et une forme spécifique.

Pour demander à un locataire de rendre les clés de sa résidence principale, le propriétaire lui mandate un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il peut également passer par un acte d’huissier ou par une remise en main propre contre émargement ou récépissé dans le cas d’un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 27 mars 2014 (dans le cadre d’une location vide). Impossible donc d’envoyer un simple mail ou texto.

Si le locataire n’a nul besoin de mentionner la raison de son départ, le propriétaire, lui, ne peut donner congé que dans trois cas :

  • s’il veut habiter lui-même le logement ou y faire résider l’un de ses proches ;
  • s’il veut vendre le logement ;
  • pour un « motif légitime et sérieux »

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit effectuer ces démarches trois mois avant la fin du contrat sous peine de le voir se reconduire tacitement.

 

L’expulsion du locataire

Face aux impayés qui s’accumulent et à l’impossibilité de dialoguer, les propriétaires n’ont souvent plus qu’une solution : l’expulsion d’un locataire. Comment faire ?

Un propriétaire peut procéder à l’expulsion d’un locataire s’il ne respecte pas les engagements consignés dans le bail. Le plus souvent, la rupture du bail intervient quand l’occupant d’un logement ne paye plus son loyer. Lorsque le bail fait mention d’une clause résolutoire, le contrat de location prend fin automatiquement sur demande du propriétaire et sous respect de la démarche relative. Sans cette clause, le propriétaire fait appel à la justice pour résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire.

Pour expulser un locataire, la marche à suivre est longue, mais bien définie :

  1. Le propriétaire relance son locataire en cas d’impayé. Il cherche avec lui une solution amiable.
  2. Au terme de deux mois de loyers impayés et sans manifestation positive du locataire, le propriétaire mandate un huissier de justice qui adresse un commandement de payer. Le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette.
  3. La dette reste toujours impayée : le propriétaire mandate le tribunal d’instance en référé pour procéder à la résiliation du bail. Si le tribunal donne raison au propriétaire, le locataire doit s’acquitter de ses loyers et rendre les clés du logement. Il dispose d’un mois pour faire appel.
  4. Le mois écoulé et sans manifestation du locataire, un huissier demande au locataire de quitter les lieux avant deux mois. Sans cela, les forces de l’ordre interviennent.

Attention, aucune expulsion locative ne peut avoir lieu en période de trêve hivernale, à savoir du 1er novembre au 1er avril de l’année suivante.

 

Congé pour vente non suivi de vente

Relouer son appartement après avoir donné un congé pour vente à son ancien locataire : conditions de légalité

Vous avez donné congé à votre locataire pour vendre le bien immobilier, mais vous ne trouvez pas d’acheteurs. Pouvez-vous le relouer ? Votre ancien locataire peut-il se retourner contre vous ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le congé pour vente non suivi de vente.

En tant que propriétaire, vous pouvez, sous réserve de respecter les conditions liées au congé pour vente, demander à votre locataire de quitter les lieux loués pour vendre votre bien. Il peut arriver que vous ne trouviez pas acheteurs et qu’au bout de quelques mois le montant de votre crédit immobilier vous pèse. Il est alors envisageable de relouer le logement. Aucun délai minimum entre le congé pour vente et la relocation n’est prévu par la loi.

Néanmoins, pour ne pas avoir à verser à votre ancien locataire des dommages et intérêts, conservez toutes les preuves qui justifient que vous avez réellement essayé de vendre le bien. En effet, en cas de congé pour vente non suivi de vente, votre locataire pourrait agir en justice contre vous pour congé frauduleux et vous demander des dommages et intérêts. En revanche, si vous conservez toutes les preuves démontrant que vous avez activement recherché un acquéreur, les juges estimeront que votre congé pour vente était légal. Ainsi, veillez à conserver :

– les annonces immobilières que vous avez publiées pour la mise en vente ;

– la preuve des visites que vous avez effectuées ;

– les mandats de vente confiés à une agence immobilière.

 

Justifier un délai de préavis réduit

Perte d’emploi, bénéficiaire du RSA, zone tendue… Découvrez toutes les situations qui justifient un délai de préavis réduit à un mois pour quitter son logement.

Lorsqu’un locataire souhaite quitter le logement qu’il loue vide, il doit normalement respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, plusieurs situations justifient un préavis réduit à un mois.

Le délai de préavis d’une location vide est d’un mois si le locataire se retrouve dans l’une de ces situations : perte involontaire d’emploi, reprise d’emploi, premier emploi, mutation professionnelle ou bénéficiaire du RSA. De plus, la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) prévoit de nouveaux motifs pour permettre au locataire de réduire son délai de préavis : si son état de santé justifie un changement de domicile, si le logement est situé dans une zone tendue, si le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou si un logement social lui a été attribué.

Pour donner congé à son propriétaire, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour bénéficier d’un délai de préavis réduit, il doit joindre à ce courrier les pièces justifiant un délai d’un mois (lettre de mutation, certificat médical, contrat de travail, etc.).

 

La résiliation du bail par le propriétaire

Quelles sont les règles à suivre lorsque la résiliation du bail est à l’initiative du propriétaire ? Découvrez la réponse dans notre dossier.

Lorsque le propriétaire souhaite donner congé à son locataire, des règles très strictes sont à respecter pour obtenir la résiliation du bail. Voici la démarche à suivre.

Tout d’abord, il faut savoir que la résiliation du bail par le propriétaire ne peut intervenir que pour trois raisons : la vente du bien, la reprise du logement ou un motif dit sérieux et légitime. Si l’un de ces motifs s’applique, le propriétaire doit donner congé au locataire par lettre recommandée A/R, un acte d’huissier ou une remise en main propre (contre récépissé). La résiliation du bail par le propriétaire ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du bail, donc généralement une seule fois tous les trois ans. De plus, un préavis de six mois doit être respecté (trois mois pour une location meublée). Il est à noter que dans le cas d’une pluralité de locataires, le propriétaire doit adresser un congé personnel à chacun.

Ces explications s’appliquent lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. En effet, s’il fait office de location de vacances ou de résidence secondaire, c’est le bail qui imposera les règles à suivre. Celui-ci peut prévoir un délai de préavis plus court ou encore dispenser le propriétaire d’avoir à justifier sa volonté de résilier le bail.

 

Fin de bail location : qui doit faire quoi ?

Renouvellement du bail automatique, augmentation du loyer, bail de courte durée… Découvrez les situations qui peuvent se présenter à la fin d’un bail de location.

Lorsque le contrat de location arrive à son terme, il n’y a pas d’extinction automatique du droit de jouissance du bien par le locataire. Explications.

Afin de protéger les locataires, la loi prévoit que lorsque la fin du bail de location arrive, celui-ci est reconduit tacitement pour la même période et dans les mêmes conditions. En effet, si le propriétaire n’exprime pas son souhait de reprendre le logement, la location se poursuit. Dans ce cas, aucune démarche n’est à effectuer.

Cependant, à la fin du bail de location, d’autres situations peuvent se présenter. Tout d’abord, le propriétaire peut demander à conclure un bail de courte durée (de minimum un an). Ce dernier doit alors justifier ses motivations par des raisons familiales ou professionnelles. Le propriétaire peut également renouveler le bail en proposant un nouveau loyer. Pour cela, il faut que le montant du loyer actuel soit réellement sous-évalué par rapport au marché.

À la date d’expiration du bail, le propriétaire a aussi la possibilité de mettre fin au contrat de location. Pour cela, il doit respecter un préavis de six mois (trois mois pour les logements meublés) et avoir la volonté de vendre le bien ou de l’occuper (ou un membre de sa famille proche). Rappelons que le locataire, lui, peut mettre fin au bail de location à tout moment et n’est donc pas obligé d’attendre sa date d’expiration pour le faire.

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