Vos recours en cas de problème

Alors que vous pensiez votre locataire idéal, des litiges pointent petit à petit le bout de leur nez. De l’impayé au mécontentement du voisinage en passant par la dégradation du logement mis en location, des solutions existent. Le droit des propriétaires est pensé pour faire face aux situations les plus problématiques.

Loyer impayé : quels sont mes recours ?

Les loyers impayés, la pire crainte des propriétaires. Comment réagir face à cette situation ? Voici nos conseils.

L’une des principales craintes du propriétaire est que son locataire ne paye pas son loyer. Alors, comment réagir face à cette situation et comment s’en prémunir ?

Avant de demander la résiliation du bail, plusieurs recours sont envisageables. Dès la constatation du premier loyer impayé, le propriétaire doit s’adresser à la personne s’étant portée caution pour le locataire afin que celle-ci règle le loyer. Le propriétaire doit aussi se retourner vers son assureur dans le cas où il aurait souscrit une assurance garantissant les loyers impayés. De plus, il est également possible de demander à la CAF de verser directement les éventuelles allocations du locataire au propriétaire.

Si ces démarches n’aboutissent pas, il devient alors nécessaire de résilier le bail. Ce dernier contient généralement une clause résolutoire, dont le but est de résilier le bail automatiquement si le locataire ne paye pas son loyer. Si c’est le cas, le propriétaire peut alors envoyer un ordre de paiement par acte d’huissier au locataire. Dans le cas contraire, il est possible d’assigner le locataire en justice. Dès lors, c’est au tribunal d’instance de juger si la résiliation du bail est justifiée et d’ordonner au locataire de quitter le logement ou de lui accorder un délai de paiement pour régler les loyers impayés.

Enfin, des solutions à l’amiable peuvent être mises en place. Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur un échelonnement de la dette ou encore un délai de paiement. Les deux parties peuvent aussi se diriger vers un organisme, tel que SOS impayés de loyers, afin de trouver un compromis.

Mon locataire n’a pas fourni d’attestation d’assurance habitation

Votre locataire n’a pas fourni d’attestation d’assurance habitation ? Il n’est pas couvert en cas de dégât des eaux, d’incendie… ? Quels sont vos recours ?

Généralement demandée lors de la signature du bail, l’attestation d’assurance habitation est un document stipulant que le locataire est couvert en cas de problème (dégât des eaux, incendie…). Si vous, propriétaire, avez consenti à signer un contrat de location sans voir cette attestation, vous êtes maintenant dans l’embarras. Votre locataire n’a pas tenu parole et aujourd’hui, il n’a pas souscrit d’assurance pour la location. Que faire ?

À compter du moment où le locataire n’est pas assuré, vous avez le droit de résilier le bail. Mais pas n’importe comment. Vous devez respecter un cadre légal établi qui oblige l’envoi d’un commandement par l’intermédiaire d’un huissier. Une fois le recours en justice lancé, commence la procédure d’expulsion locative.

Conseil : pour éviter tout désaccord avec votre locataire, faites mention dans le bail de l’obligation de posséder une assurance habitation. Vous pouvez également souscrire une assurance propriétaire non occupant incluant une clause «défaut d’assurance du locataire».

+ QUESTION – RÉPONSE

Qui est responsable d’un incendie dans mon appartement en location ?

Locataire ou bailleur, qui doit souscrire une assurance incendie ? Nos explications pour déterminer qui est responsable lors d’un incendie.

Le locataire est responsable de l’état du logement qu’il loue et des incidents qui peuvent s’y produire. Celui-ci a donc l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation. Grâce à celle-ci, le locataire est protégé vis-à-vis des éventuels accidents et notamment des incendies. Ce qu’on pourrait nommer “assurance incendie” est généralement mentionné sous le terme “risques locatifs” dans le cadre de l’assurance multirisque habitation. En cas d’incendie ou de tout autre incident, l’assurance du locataire remboursera le propriétaire.

Définir mon budget

Avant de vous lancer dans les recherches de votre futur chez vous, il est indispensable de définir le budget de location pour votre appartement ou votre maison. Il y a le loyer, mais aussi les charges de copropriété, les dépenses énergétiques mensuelles, la taxe d’habitation… Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut être informé !

Comment définir son budget logement ?

Avant même de lancer des recherches d’appartement ou de maison à louer, vous devez définir votre budget de logement. Quels sont tous les postes de dépenses mensuelles à prévoir ?

Penser louer un logement sans envisager son coût mensuel global peut vite se révéler problématique. Le propriétaire vous demandera, le plus souvent, de justifier d’un revenu au moins égal à trois fois le loyer demandé. Mais ce calcul ne prend pas en compte tous les à-côtés, ces dépenses à ne surtout pas oublier. C’est pourquoi, avant de vous lancer dans une recherche effrénée de l’appartement ou la maison de vos rêves, vous devez définir votre budget de logement. À tête reposée, sur un papier, listez :

  • le montant du loyer ;
  • les charges de l’immeuble ;
  • les dépenses énergétiques (eau, EDF, gaz…) ;
  • l’abonnement internet ;
  • le montant de l’assurance habitation ;
  • le montant de la taxe d’habitation (demandez-le aux précédents locataires).

Toutes ces sommes additionnées vous donneront le montant réel à débourser chaque mois. Vous pouvez donc le soustraire à vos revenus mensuels et en déduire le reste à vivre. Celui-ci est-il suffisant pour vous permettre d’assurer vos autres postes de dépenses (voiture, essence, téléphone, vacances, sorties…) ?

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce qu’un garant ?

Lors de la recherche d’un logement à louer, il est presque systématiquement demandé au locataire d’avoir un garant. Mais qui est-il, et quel est son rôle ?

En cas de défaut de paiement du locataire, le garant a l’obligation de payer le loyer et les charges du bien loué. Le garant peut aussi bien être une personne (parents, frère, ami, etc.) qu’un organisme (Loca-Pass, banque, etc.). Dans la majorité des cas, il sera demandé au locataire d’avoir un ou plusieurs garants pour l’appartement ou la maison qu’il désire louer. Le garant doit donc disposer de revenus suffisants pour rassurer le propriétaire quant à d’éventuels loyers impayés.

 

Trouver une caution pour le loyer de mon appartement

Atteignant facilement l’équivalent d’un ou deux mois de loyer, la caution d’un appartement peut être difficile à honorer. Sans elle, impossible de devenir locataire. Comment faire ?

La caution d’un appartement peut rapidement peser lourd sur le budget du locataire. Certains n’ont pas les moyens de donner un, voire deux, mois de loyer à l’entrée dans les lieux. Comment faire alors pour trouver ce fameux sésame ? Des aides existent, mais encore faut-il les connaître !

L’avance loca-pass est un dispositif qui permet d’avancer la caution d’un loyer aussi appelée dépôt de garantie. Il s’agit d’un prêt à taux zéro accordé aux locataires pour assurer le paiement de tout ou une partie de la caution demandée par le propriétaire lors de l’entrée dans un nouveau logement. Réel coup de pouce, la caution loca-pass peut atteindre les 500€ et doit être remboursée dans les trois ans suivant son obtention sous forme de mensualités d’un minimum de 20€. Le remboursement est fonction de la durée du bail.

Seuls les locataires qui louent leur bien à titre de résidence principale en bénéficient. Ils peuvent en faire la demande auprès de l’organisme d’Action Logement de leur ville.

Autre option, faire appel au Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour payer sa caution d’appartement. Les personnes en grande précarité financière peuvent profiter d’une aide du FSL qui se porte directement caution auprès du propriétaire.

Trouver la bonne colocation ou le bon colocataire

Trouver une colocation, choisir le bon colocataire, il y a là une idée d’engagement et de nécessité puisque vous allez partager votre quotidien avec une ou plusieurs personnes. Pour éviter le pire et ne garder que le meilleur, voici quelques astuces pour trouver votre nouveau lieu de vie en colocation et/ou choisir le colocataire idéal, celui qui partagera plus qu’un loyer et sur lequel vous pourrez compter !

Sur quel site peut-on trouver des annonces de colocation ?

Être en colocation, ça fait rêver. Mais face aux nombreux sites proposant des annonces de colocation, difficile de s’y retrouver. Conseils pour trouver une colocation.

La colocation fait souvent rêver. Plus conviviale et économique, elle présente de nombreux avantages. Cependant, trouver le colocataire ou l’appartement idéal pour une colocation n’est jamais facile. Alors, sur quels sites trouver les meilleures annonces de colocation ?

Le plus grand problème de la colocation est de trouver à la fois un (des) colocataire(s) avec qui s’entendre et un logement bien situé et d’une superficie suffisante pour accueillir tout le monde. Mais heureusement, des sites de colocation sont là pour vous faciliter la tâche. Côté site spécialisé, on retiendra www.appartager.com et www.colocation.fr. Bien que payant, le premier site affiche plus de 40 000 annonces et vous propose des colocations qui pourraient convenir à votre profil. Le second site propose en moyenne plus de 100 nouvelles offres quotidiennement et vous permet de trouver des annonces de colocataire, de colocation et de sous-location.

D’autres sites spécialisés essayent de tirer leur épingle du jeu en jouant la carte de la simplicité. C’est le cas de www.lacartedescolocs.fr, dont le service de géolocalisation facilite la recherche, et de www.autroisieme.com qui offre un design moderne et clair. Côté international, www.e-colocation.fr s’affirme comme le site de colocation incontournable. Et si vous ne trouvez pas votre bonheur sur ces sites, il vous reste une chance sur le site référence de la location généraliste : www.avendrealouer.fr. Bonne recherche.

 

Comment trouver une colocation ?

Vous voulez trouver une colocation, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Voici trois méthodes qui fonctionnent à coup sûr !

Trouver une colocation ? Difficile, mais pas impossible ! Comme pour une location classique, il existe plusieurs méthodes et moyens pour dénicher le logement qui vous convient avec, en prime, les colocataires idéaux !

Sur la toile, de nombreux sites sont dédiés à la recherche d’une colocation. Ils font le lien entre les personnes qui souhaitent trouver une colocation et celles qui veulent trouver un nouveau colocataire. Rendez-vous par exemple sur appartager.com, site n°1 de la colocation en France. Un catalogue des appartements de votre ville disponibles en colocation et des profils de vos futurs colocataires est accessible en quelques clics. Consultez également lacartedescolocs.fr ou encore illicoloc.net, plateforme ultra simplifiée.

Les réseaux sociaux sont une mine d’or pour trouver une colocation. N’hésitez pas à rechercher des groupes et annonces via les moteurs de recherche de Facebook et Twitter.

La dernière option, souvent délaissée au profit du net, séduira les amateurs de méthodes traditionnelles : la recherche via les petites annonces papier. Consultez la presse gratuite de votre ville, mais aussi les panneaux d’affichage dans les écoles et les universités.

 

Comment bien préparer sa recherche de colocation ?

Trouver une colocation n’est jamais facile. Raison pour laquelle il est primordial de bien préparer sa recherche en amont. Nos conseils pour y parvenir.

Avant de vous lancer dans votre recherche de colocation, il est primordial de vous organiser. Voici quelques conseils pour trouver la colocation de vos rêves.

La première chose à faire lorsque l’on cherche une colocation, c’est de bien définir ses envies. Souhaitez-vous vivre avec des amis ou des inconnus ? Voulez-vous intégrer une colocation déjà existante ou en créer une ? Où voulez-vous que soit situé votre logement ? Quels critères doivent remplir vos colocataires (âge, sexe, statut, fumeur, etc.) ? Êtes-vous prêt à faire des concessions sur certaines de ces envies ? Après avoir répondu à ces questions, il sera temps de passer à l’étape suivante.

À présent, vous pouvez constituer votre dossier. Que vous passiez par une agence immobilière ou par un particulier, il est primordial de soigner votre dossier et de n’oublier aucun élément. Pensez donc à intégrer la photocopie de votre carte d’identité, vos trois dernières fiches de salaire, votre dernier avis d’imposition, votre carte étudiante (si vous êtes étudiant) et votre dernière quittance de loyer. Si des personnes se portent caution pour vous, ajoutez les mêmes documents à votre dossier de recherche de colocation.

Vous voilà enfin prêt à chercher une colocation. Un dernier petit conseil, n’hésitez pas à consulter de nombreuses annonces et à multiplier les supports (sites spécialisés, sites généralistes, agences immobilières, annonces papier, etc.).

 

Comment bien mener une recherche de colocataire ?

Vous êtes à la recherche d’un colocataire. Voici quelques clés pour vous aider à trouver un colocataire

La colocation est de plus en plus prisée. Mais pour une colocation réussie encore faut-il trouver les bons colocataires. Voici quelques clés pour réussir votre recherche de colocataire.

Vous cherchez un colocataire. Vous pouvez soit puiser dans vos amis ou encore rechercher d’autres personnes pour partager votre logement. Dans cette hypothèse, la recherche de colocataire sur les sites spécialisés est très en vogue. Lorsque l’on cherche un colocataire, ces sites permettent de publier une annonce. Veillez à bien rédiger votre annonce pour trouver le bon colocataire. Si vous vivez déjà dans le logement, faites-en une description détaillée afin que le candidat colocataire ait une idée préalable du logement à partager. Si vous vivez déjà avec des colocataires, n’hésitez pas à l’indiquer dans l’annonce. Enfin, n’oubliez pas d’indiquer le profil de colocataire que vous recherchez : fumeur, non-fumeur, étudiant, salarié ainsi que la tranche d’âge souhaitée.

Après les contacts par des potentiels futurs colocataires, la recherche de colocataire se poursuit par une étape inévitable : la rencontre. Il faut le dire, le choix d’un colocataire est avant toute chose une question de feeling. Lorsque l’on cherche un colocataire, cette rencontre est l’occasion de s’assurer que le candidat répond bien au profil recherché et que l’entente entre vous sera satisfaisante.

 

Colocation intergénérationnelle : un bon plan ?

Lorsque senior et étudiant (ou jeune actif) décident de vivre sous le même toit, on parle de colocation intergénérationnelle. Pourquoi cette option logement séduit-elle de plus en plus ?

Étudiant recherche appartement, retraité isolé recherche compagnie… La colocation intergénérationnelle, vous y avez pensé ?

Le principe d’un logement intergénérationnel ? Une personne âgée et un étudiant (ou jeune actif pas de restriction) cohabitent sous le même toit. Le plus souvent, dans la maison ou l’appartement du senior devenu trop grand pour lui seul. En échange d’une compagnie active, de menus services…, le jeune est logé à moindre coût et dispose de son espace de vie défini. Une option logement qui séduit de plus en plus, comme en témoigne actuellement une demande supérieure à l’offre en France.

Ce mécanisme de logement permet de tisser un lien fort entre les générations, tout en mettant en avant la solidarité entre le senior et le jeune. Lutte contre l’isolement et contre les situations étudiantes précaires sont les principaux atouts de la colocation intergénérationnelle. Pas ou peu de loyers à payer, confort de vie, environnement calme pour un étudiant, compagnie, sécurité, aide quotidienne pour les personnes âgées : si les règles du jeu sont respectées des deux côtés, ce mode de logement a beaucoup à offrir. Si vous êtes intéressé, contactez les acteurs et associations de votre ville qui vous mettront en relation avec un senior ou un jeune en recherche de logement.

 

Tendance : la colocation entre seniors

La colocation entre seniors est un phénomène de plus en plus répandu en France. Voici les raisons de ce succès.

Importée tout droit d’Europe du Nord, la colocation entre seniors séduit de plus en plus de personnes en France. Décryptage du phénomène.

Avec une espérance de vie moyenne supérieure à 80 ans, la France est l’un des pays où l’on vit le plus longtemps. Additionnez à cela un contexte économique difficile et une diminution des retraites et vous comprendrez facilement l’essor des colocations seniors. En effet, tout comme les colocations étudiantes, l’un des principaux avantages est de réduire les loyers.

Mais la colocation entre seniors, c’est également un mode de vie nouveau. Effectivement, cette pratique est particulièrement plébiscitée pour lutter contre l’isolement et la solitude. De la sorte, les personnes âgées retrouvent une sorte de cocon familial. Un concept plus sympathique et plus économique que la maison de retraite.

Tout comme une colocation classique, les seniors doivent se plier à certaines obligations : souscrire une assurance habitation, être titulaire d’un bail, payer les charges, etc. Preuve de l’essor du phénomène, plusieurs sites internet se sont spécialisés dans la recherche de colocation entre seniors, à l’image de http://coloc-senior.fr.

Votre projet de mise en location

La mise en location d’un bien immobilier est à coup sûr une source de revenus fiable et pérenne pour un propriétaire-investisseur. Le bien acheté, vient ensuite l’étape de la mise en location, étape qui demande mille précautions. De la recherche de locataire à la rédaction du bail en passant par la gestion quotidienne de son investissement, mettez toutes les chances de votre côté !

Mettre un logement en location : les questions à se poser absolument

Mettre en location un appartement nécessite de se poser quelques questions. Petit pense-bête du bailleur averti et réfléchi !

Vous avez acheté pour louer et le moment est maintenant venu de rentabiliser votre investissement locatif. Avant de mettre un appartement en location, un bailleur devrait toujours se poser quelques questions.

Est-ce que le bien que vous proposez à la location est un logement décent ? Il doit être composé d’une pièce principale d’au moins 20 m3 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et disposer de tous les équipements nécessaires au confort, à la sécurité et à la santé des habitants (chauffage, eau courante, ventilation…)

Où trouver un locataire ? En fonction de la façon dont vous voulez gérer votre investissement, vous pouvez vous occuper seul de la location. Une condition : avoir un peu de temps à consacrer aux visites, aux comptes, à la législation changeante… Mais vous pouvez également déléguer la tâche à une agence immobilière en échange d’une rémunération mensuelle.

Demandez-vous ensuite à qui vous voulez louer : couples, colocataires, étudiants ? Chaque situation a ses avantages et son lot de risques.

De même, réfléchissez au type de bail que vous allez mettre en place : location vide ou location meublée ?

Enfin, une fois les dossiers de vos potentiels locataires reçus, interrogez-vous sur leur solvabilité réelle pour limiter les risques d’impayés.

Gestion locative ou pas ? 

Déléguer la gestion locative ou l’assurer soi-même ? Deux options dont dispose un propriétaire une fois son investissement locatif réalisé.

Une fois les clés de son investissement locatif en poche, un propriétaire a deux solutions pour en gérer la location : se débrouiller seul ou déléguer la gestion locative à une agence immobilière. Les deux options ont leurs avantages et leurs inconvénients, à connaître avant de faire un choix.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

La gestion locative désigne tout ce qui a trait au quotidien d’un bien mis en location. Il s’agit donc de trouver un locataire, de vérifier sa solvabilité, de faire visites les lieux, de signer le bail, puis de gérer la perception des loyers, la rédaction des quittances, mais aussi d’intervenir en cas d’éventuels sinistres ou réparations.

Assurer la gestion locative soi-même

Toutes ces tâches demandent une grande disponibilité. Mais certains propriétaires préfèrent gérer leur investissement locatif eux-mêmes. Pourquoi ? Parce qu’ils restent maîtres de ce dernier ayant une visibilité complète sur ce qu’il s’y passe.

Second avantage d’une gestion personnelle, la relation qui se tisse avec le locataire. Pour peu que celui-ci soit sérieux (et que vous le soyez aussi), une relation de confiance peut se créer.

Mais ne nous voilons pas la face, l’avantage principal d’une gestion locative assurée par le propriétaire reste l’aspect financier. Si cela prend du temps, cela ne lui coûte pas d’argent. Car tout service se paie, et une agence immobilière n’assure pas la gestion locative d’un bien à titre gracieux !

Déléguer la gestion locative

Mais alors, pourquoi faire appel à une agence immobilière, un administrateur de bien ou encore une régie locative pour gérer son logement ? Pour la tranquillité et la sécurité. Car c’est bien là que réside la principale qualité d’une gestion locative déléguée. Le propriétaire ne s’occupe de rien, ou presque. Les professionnels assurent le processus du début à la fin : annonces, recherche de locataire, visites, état des lieux, bail, gestion du quotidien… Un propriétaire au budget restreint pourra prendre tout ou partie de ses services pour alléger la note finale et conserver une bonne rentabilité.

Les avantages de la location meubléE

Souvent réputée plus intéressante que la location vide, la location meublée offre une meilleure rentabilité. Pourquoi louer en meublé et opter pour le statut LMNP ?

Vous êtes propriétaire et avez réalisé un investissement locatif. Le moment est venu de rentabiliser votre achat, et vous êtes en proie à cette interrogation : louer en meublé ou louer vide ? Souvent considérée comme plus rentable, la location meublée non professionnelle a des avantages qui méritent d’être connus.

La location meublée présente deux atouts principaux :

Des loyers demandés souvent plus importants en raison des équipements fournis : laisser à disposition des meubles et autres commodités a un prix. À surface et emplacement égaux, on estime qu’un bien meublé se loue entre 10 et 20% plus cher qu’un bien vide. La rentabilité locative brute est donc plus intéressante que celle d’une location vide.

Un régime fiscal plus avantageux que celui de la location vide : en décidant d’investir pour louer en meublé, un propriétaire bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il profite alors d’un abattement de 50% sur les loyers perçus. Il peut également opter pour le régime réel autorisant la déduction de ses charges (intérêt de crédit immobilier, éventuels travaux…) et des recettes locatives.

Les avantages de la location vide

Avoir recours à la location vide : les avantages de la location non meublée

Vous envisagez de mettre votre bien en location, mais vous vous sentez perdu dans l’arsenal des contrats de location. Découvrez les avantages de la location vide pour avoir toutes les cartes en main et faire le bon choix.

Contrairement à la location meublée, la location vide est un bail d’une durée minimale de 3 ans. Elle offre ainsi aux propriétaires une certaine tranquillité face à la recherche de locataires. En effet, il y a moins de « turn-over » dans une location non meublée que dans une location meublée dont la durée est d’un an. Autre avantage, le paiement des loyers est plus régulier qu’une location meublée.

La location vide permet d’obtenir des revenus grâce aux loyers perçus sans impliquer de coût de gestion supplémentaire. En effet, lorsqu’on loue en meublé, il est nécessaire d’acheter les meubles, l’électroménager, la vaisselle indispensable à l’habitation. Une location non meublée ne demande pas ce type d’investissement et offre une certaine sérénité de gestion. Le locataire ne vous appellera pas un dimanche matin, car la machine à laver est en panne !

Fiscalité des locations meublées

Régime BIC ou micro-BIC ? En tant que loueur en meublé non professionnel, découvrez de quel régime vous dépendez et les déductions auxquelles vous pouvez prétendre.

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous relevez du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous êtes ainsi considéré comme une entreprise. Alors, quels sont vos droits et vos devoirs ?

Tous les revenus que vous tirez de la location de logements meublés sont à déclarer (sauf s’il s’agit d’une partie de votre résidence principale). Si ces revenus annuels sont supérieurs à 32 900 euros, vous relevez alors du régime micro-BIC. Ce statut vous permet d’être imposé sur la moitié de vos recettes seulement. Dans le cas où vos revenus tirés de la location dépassent le seuil du régime micro-BIC, vous avez la possibilité de garder ce statut une année supplémentaire.

Si vos recettes sont supérieures à 32 900 euros, vous relevez alors du régime du BIC réel ou bénéfice réel. Dans cette situation, il vous faut déduire les frais et les charges de vos revenus afin de calculer le montant de votre revenu net imposable. Sachez également que si vous faites le choix de vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel, vous bénéficierez de déductions fiscales sur vos revenus globaux. Mais pour cela, il vous faudra remplir davantage de conditions (inscription au registre du commerce et des sociétés, recettes annuelles supérieures à 23 000 euros TTC, etc.).

Fiscalité des locations vides

Régime micro-foncier ou régime réel ? Découvrez la fiscalité de la location vide et déterminez le régime approprié à votre situation.

La fiscalité en location vide est différente de celle en location meublée. En effet, les revenus générés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Décryptage.

Si les revenus annuels que vous tirez des loyers sont inférieurs à 15 000 €, vous serez placé sous le régime du micro-foncier. Grâce à celui-ci, vous ne serez imposé que sur 70 % de la valeur des loyers. Toutefois, ce régime ne permet pas de déduire certaines dépenses particulières qu’entrainerait le logement (intérêts d’emprunt, travaux, charges, etc.). Ainsi, si ces dépenses sont supérieures à l’abattement de 30 % offert par le micro-foncier, il peut être préférable que vous passiez au régime dit réel.

Si vos revenus tirés des loyers dépassent 15 000 € à l’année, vous passez en régime réel (vous avez la possibilité de choisir ce régime même si vos revenus sont inférieurs). Quel est l’intérêt de ce type de fiscalité pour une location vide ? Grâce au régime réel, vous pouvez déduire un ensemble de charges (travaux, frais de gestion, etc.) du montant des loyers annuels perçus. Ainsi, vous ne payerez pas d’impôt sur la totalité des loyers reçus.

Louer vide ou meublé : les aspects pratiques en question

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent. Voici nos conseils pour bien choisir son type de location.

Louer vide ou meublé ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre en location leur bien. Tour d’horizon des avantages et inconvénients de chaque pratique.

Bien que la location vide soit la plus courante, la location meublée offre son lot d’avantages au propriétaire. Là où le bail initial est de minimum trois ans pour la première solution, il est uniquement d’un an pour la location meublée (neuf mois dans le cas d’un bail étudiant). Pour donner son préavis, le bailleur doit prévenir le locataire six mois à l’avance dans le cas d’une location vide, contre seulement trois mois pour une location meublée. Cependant, la période de préavis est également écourtée pour le locataire : un mois pour une location meublée contre trois en vide. Autre point important, pour louer meublé il est nécessaire de mettre à disposition du locataire un ensemble d’éléments : lit, toilettes, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.

Alors, louer vide ou meublé ? Avant de vous décider, il est nécessaire de vous intéresser au régime fiscal de chaque solution. Les loyers des locations meublées sont comptabilisés en tant que revenus industriels et commerciaux, tandis que ceux des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers. Ainsi, en fonction du type de location choisi, le propriétaire pourra bénéficier de différents abattements et/ou réductions d’impôts. Enfin, il est à noter que ce sont souvent les petits logements (studio, T1) qui sont meublés, car destinés à des personnes ne souhaitant pas s’installer à long terme.

Contrat de sous location : comment cela fonctionne ?

La sous-location est particulièrement encadrée par la loi. Découvrez dans notre dossier les règles à connaître avant de sous-louer son logement.

La sous-location est particulièrement bien encadrée par la loi et n’est donc pas à prendre à la légère. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Dans le cas d’un logement vide, le locataire doit obtenir obligatoirement l’accord du propriétaire pour sous-louer le logement. Le montant payé par le sous-locataire ne pourra pas dépasser celui payé par le locataire. De plus, le locataire a l’obligation de transmettre au sous-locataire la copie du bail et l’autorisation écrite du bailleur avec le contrat de sous-location.

Pour les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire peut sous-louer le logement librement et sans l’accord du propriétaire (sauf si une clause dans le bail lui interdit). Le prix comme la durée de la sous-location sont libres également. Pour les logements meublés dont le bail a été signé après cette date, les règles en vigueur sont les mêmes que pour une location vide. Il est à noter que si le bail prend fin, le sous-locataire ne dispose d’aucun droit sur le logement. De plus, dans le cas d’une sous-location sans autorisation, le bail du locataire peut être automatiquement résilié.

Comment estimer le loyer de votre appartement ?

Estimer le loyer d’un appartement n’est jamais facile. Voici nos conseils et un rappel sur la réglementation pour vous aider à trouver la juste estimation.

Comment estimer le loyer de mon appartement ? Une question que de nombreux propriétaires se posent au moment de mettre leur bien en location. Voici nos conseils pour y parvenir.

Il faut tout d’abord savoir que le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer (sauf exception). Cependant, un loyer trop élevé peut compliquer la recherche de locataires. Il est donc primordial de faire une estimation juste de la valeur locative de son bien. Pour cela, il faut comparer les loyers pratiqués pour un même type de logement. Il faut noter que plusieurs éléments peuvent également faire varier un loyer : logement vide ou meublé, état du logement, étage, orientation, etc. Pour estimer le loyer, il est aussi possible de faire appel à un observatoire des loyers. De tels organismes pourront vous aider à trouver une fourchette pour votre bien.

Toutefois, le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 encadre dorénavant les loyers dans 38 grandes agglomérations. Quel est son principe ? Le propriétaire est libre de fixer le loyer la première année, mais ne peut pas l’augmenter dans le cas d’un changement de locataire. N’oubliez pas également que dans le cas d’un investissement locatif, il existe un plafonnement du loyer à respecter pour pouvoir bénéficier de certaines aides fiscales. Voici tout ce qu’il vous faut avoir en tête avant de réaliser l’estimation du loyer.

QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce qu’un logement vétuste ?

Un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ou insalubre. Explications.

La vétusté est l’usure normale qu’a subie un logement du fait de son usage prolongé et sans aggravations faites par le locataire. Un logement vétuste est donc une habitation qui a subi des dégradations (plus ou moins importantes) au fil du temps, mais sans que celles-ci rendent obligatoirement le bien invivable. Attention donc, un logement vétuste n’est pas nécessairement un logement indécent ni même insalubre. Ainsi, un logement sera considéré “trop” vétuste lorsqu’il présentera des risques pour la sécurité physique du locataire, ou si ses équipements ne sont pas conformes à l’usage d’habitation. Dans ce cas, le logement ne sera pas considéré comme décent, et le propriétaire aura l’obligation d’effectuer des travaux avant de pouvoir le louer.

Une fois chez-vous : les droits et devoirs du locataire

Connaissez-vous les droits et devoirs du locataire ? Si vous louez un logement, vous en avez la jouissance et pouvez donc inviter qui vous souhaitez et disposer des locaux selon l’usage défini dans votre contrat de location. Mais, attention, votre statut implique également des devoirs, et pas seulement celui de payer votre loyer. Pour une bonne relation locataire-bailleur, mieux vaut connaître vos droits autant que vos devoirs !

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire jouit de son logement comme bon lui semble… ou presque ! Louer un bien appelle des obligations, sous peine de voir de désagréables procédures engagées.

La première obligation du locataire est de payer son loyer et ses charges à la date mentionnée sur le contrat de location. Si cette condition n’est pas respectée, le bailleur peut ne pas reconduire le bail ou, pire, entamer une procédure judiciaire dite d’expulsion locative. Cette dernière est longue, fastidieuse, coûteuse et entièrement à charge du locataire mauvais payeur.

La seconde obligation du locataire est de respecter les locaux dans lesquels il vit. C’est-à-dire qu’il doit entretenir le bien du sol au plafond, en assurer l’entretien courant, les menus travaux (comme la réfection des joints de la douche par exemple)…

La troisième obligation du locataire est de s’assurer contre les dommages de la vie courante. Comment ? En souscrivant une assurance contre les risques locatifs comme un dégât des eaux ou un incendie.

Enfin, le locataire doit utiliser l’appartement ou la maison pour les fins stipulées dans le contrat de location. Inutile de penser abattre un mur pour faire de votre résidence principale un cabinet médical, vous risqueriez des poursuites !

Quels sont les droits du locataire ?

Si le locataire a des devoirs, celui de payer son loyer en tête, il a aussi des droits. Les connaissez-vous tous ?

Le locataire a la jouissance exclusive d’un logement mis à sa disposition en location. C’est-à-dire qu’il peut y vivre librement s’il respecte le bail et le règlement de copropriété le cas échéant. Il est donc autorisé à :

  • Aménager son bien
  • Utiliser les lieux selon l’orientation du bail
  • Inviter qui bon lui semble
  • Héberger qui bon lui semble
  • Avoir des animaux domestiques non dangereux
  • Fumer dans son logement
  • Sous-louer son logement avec l’accord écrit du propriétaire

De même, le droit du locataire implique qu’il n’est pas obligé de se laisser imposer un droit de visite régulier par son propriétaire.

Dès lors qu’il paye son loyer et habite les lieux, un locataire peut également faire quelques menues transformations dans le logement :

  • Changement de moquette
  • Rafraîchissement de la peinture
  • Aménagement d’un placard…

Mais dans tous les cas, qu’il s’agisse de gros travaux ou non, mieux vaut demander son avis, et son accord, au propriétaire pour ne pas créer de situation litigieuse.

Locataire : attention aux travaux qui sont à votre charge !

La répartition des travaux qui incombent au locataire et au propriétaire est source de nombreux conflits. Découvrez quels sont les travaux à la charge du locataire

Maintenir le logement que vous louez en bon état est dans votre intérêt. En effet, certains travaux sont à la charge des locataires et non pas du propriétaire. Un mauvais entretien peut alors vous coûter le montant de votre dépôt de garantie.

Toutes les réparations locatives sont des travaux à la charge du locataire durant toute la durée de la location. Par conséquent, il est préférable de maintenir votre logement en bon état. En effet, vous êtes tenu d’effectuer l’entretien courant du logement et de ses équipements et de réaliser les menues réparations. À défaut, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité de votre dépôt de garantie.

Au titre de cette obligation, les travaux à la charge du locataire sont les suivants :

– entretien du jardin et terrasse ;

– entretien des fenêtres et portes ;

– entretien, nettoyage, peinture, rebouchage des trous sur les plafonds et murs ;

– entretien des revêtements de sol, de la plomberie et de l’électricité.

À l’inverse, le propriétaire ne peut pas mettre à votre charge des travaux autres que l’entretien courant du logement et les menues réparations. Les réparations urgentes, les gros travaux de maintien en état normal et les travaux d’amélioration ne font pas partie des travaux à la charge du locataire. Ainsi, votre propriétaire ne peut pas vous contraindre à effectuer les réparations importantes résultant de la vétusté, des vices de construction ou les travaux nécessités par un cas de force majeure.

Comment demander à votre propriétaire d’effectuer des travaux ?

Votre propriétaire ne répond pas favorablement à votre demande de travaux ? Nos conseils pour régler la situation au plus vite.

Ce n’est jamais facile de demander à son propriétaire de réaliser des travaux au sein du logement qu’on loue. Voici nos conseils pour y parvenir.

Tout d’abord, il est important de déterminer si les travaux en question sont à la charge du propriétaire ou du locataire. Tout ce qui peut être considéré comme de « gros travaux » (rénovation, remplacements d’appareils, etc.) sont à la charge du bailleur, tandis que les petites réparations et l’entretien courant incombent au locataire. Si vous êtes dans la première situation, il est alors légitime de faire une demande de travaux au propriétaire. Pour cela, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui expliquer la situation ou même une mise en demeure si votre demande de travaux est urgente.

Si votre demande de travaux reste sans réponse, il est possible de saisir la Commission de conciliation. Celle-ci vous aidera à trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire. Si tel n’est pas le cas, il vous faudra alors saisir le tribunal d’instance. Celui-ci rendra son jugement sous trois à six mois. À noter que cette démarche ne nécessite pas le recours à un avocat et n’engage pas de frais.

QUESTION – RÉPONSE

Comment déterminer si un équipement est vétuste et doit être réparé ou changé ?

Changer un équipement, refaire la peinture, remplacer un interrupteur…, quelles sont les réparations à la charge du propriétaire et celles supportées par le locataire ?

Locataire, bailleur, qui paie quoi ? Une question qui se pose régulièrement. Les “grosses” réparations sont à la charge du propriétaire. Changer la plomberie, refaire l’électricité…, autant de travaux qui garantissent le bon usage d’un logement et qui sont donc à la charge du bailleur. Les “petites” réparations et l’entretien normal d’un appartement ou d’une maison sont supportés par le locataire : salissure, interrupteur cassé, etc. Pour ce qui est de la vétusté, d’un équipement par exemple, la question est plus pointilleuse. En effet, il faut déterminer si l’équipement est hors d’usage par l’effet du temps, ou si l’usure est anormale et donc résulte de la faute du locataire.

QUESTION – RÉPONSE

Que faire si votre propriétaire refuse de faire des travaux ?

Dans un logement loué, différents travaux sont à la charge du propriétaire. Mais quels sont les recours du locataire si le bailleur refuse de les réaliser ? Nos réponses.

Dans un logement loué, les gros travaux sont à la charge du propriétaire. Si le locataire constate qu’une importante réparation est nécessaire, il doit prendre contact avec son bailleur. Pour cela, il faut envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant la nature des travaux à effectuer. En cas de refus ou en l’absence de réponse, le locataire doit alors envoyer une mise en demeure toujours par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la situation n’évolue pas, il est possible de saisir la commission de conciliation. Enfin, la dernière solution du locataire est d’intenter un procès au bailleur devant le tribunal d’instance. Évitez de réaliser des travaux qui sont à la charge du propriétaire sans son accord, car il pourrait refuser leur remboursement.

Listes de tous les frais à anticiper lorsqu’on loue un logement

Premier mois de loyer, dépôt de garantie, honoraires, assurance… Découvrez la liste des frais de location à anticiper lorsqu’on loue un nouveau logement.

En plus du premier mois de loyer, un ensemble de frais de location sont à anticiper lorsqu’on loue un logement. Tour d’horizon.

À la signature du bail, il vous faudra tout d’abord payer le premier mois de loyer, ainsi qu’une provision pour les charges (environ 20 % du montant du loyer). Autres frais de location importants : le dépôt de garantie. Celui-ci est également versé lors de la signature et correspond à un mois de loyer hors charges (deux mois pour un meublé). Si vous êtes passé par une agence immobilière pour trouver votre location, il vous faudra aussi payer des honoraires. Ces derniers sont plafonnés et varient entre 11 et 15 € par m2 (ex : pour un appartement de 30m2 à Paris, les honoraires seront de 15×30 = 450 €). À noter que le montant de l’état des lieux d’entrée est lui aussi plafonné, mais cette fois à 3 € du m2.

Pour vous couvrir contre d’éventuels sinistres (dégât des eaux, incendie, etc.), il est impératif de souscrire à une assurance multirisque habitation. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre plusieurs assureurs afin d’avoir les prix les plus avantageux possible. Lors de votre emménagement, il est possible que vous deviez aussi payer des frais de remise en service de l’électricité et/ou du gaz. Ceux-ci s’élèvent à 25 € en moyenne pour chaque service. Mais en plus des frais, pensez également aux aides auxquelles vous pourriez avoir droit.

Augmentation loyer : à quoi devez-vous vous attendre ?

Chaque année, le bailleur peut procéder à une révision du loyer. Pour cela, il doit respecter plusieurs règles. Tour d’horizon des pratiques.

Chaque année, le propriétaire a la possibilité d’appliquer une diminution ou une augmentation du loyer. Pour cela, il doit cependant respecter plusieurs règles. Explications.

Une révision du loyer est possible si une clause le prévoit dans le bail. Cette révision interviendra à la date prévue dans le contrat ou à défaut à la date anniversaire du bail. Sans clause, le montant du loyer restera identique quoiqu’il arrive. Pour calculer l’augmentation du loyer (ou la diminution, ce qui est plus rare), il faut prendre en compte l’IRL (Indice de référence des loyers). C’est un indice qui s’intéresse à l’évolution du pouvoir d’achat des Français.

Alors, comment calculer une augmentation de loyer ? Il faut prendre le montant du loyer hors charges actuel (L), la valeur de l’IRL lors de la dernière révision de loyer (IRL 1) et la valeur de l’IRL actuel (IRL 2). Il suffit ensuite d’appliquer cette formule : nouveau loyer = (L x IRL 2)/IRL 1.

Prenons par exemple un loyer de 800 € HC. La dernière révision de loyer est intervenue au premier trimestre 2014, l’IRL était alors de 125. L’IRL actuel est de 125,19. Ainsi, le nouveau loyer sera de : (800 x 125,19)/125 = 801 €.

Tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives

Liste de charges, paiement, régularisation… vous trouverez dans ce dossier tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives.

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont l’ensemble des dépenses que le propriétaire paye et dont il peut obtenir le remboursement auprès de son locataire. Voici tout ce que vous devez savoir sur les charges locatives.

Pour les locations vides, c’est le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables. Il s’agit principalement des menues réparations, des dépenses pour l’entretien (nettoyage des parties communes, etc.) et des taxes et redevances (pour l’enlèvement des ordures ménagères par exemple.). Pour les locations meublées, c’est le bail qui fixe directement les charges locatives.

Généralement, chaque bail prévoit le versement mensuel d’une provision pour charges. Son montant est calculé en fonction des charges locatives réelles de l’année précédente. À la fin de l’année, le bailleur devra procéder à une régularisation, c’est-à-dire qu’il calculera précisément le montant des charges réelles. Si les provisions payées par le locataire sont plus importantes que les charges réelles, le propriétaire devra lui verser un trop-perçu. Dans le cas contraire, ce sera au locataire de réaliser un versement complémentaire.

La taxe ordures ménagères

Avec ce dossier, la taxe d’ordures ménagères n’aura plus de secrets pour vous. Son montant, son mode de paiement… vous saurez tout à son sujet !

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges locatives. C’est donc le propriétaire qui la paye, mais il peut se la faire rembourser auprès du locataire. Décryptage de la taxe d’ordures ménagères.

Tout comme la taxe foncière, le montant de la TEOM correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale du logement. Pour connaître cette dernière, il vous suffit de la demander au propriétaire (mentionnée sur l’avis d’imposition). Certaines communes peuvent remplacer la TEOM par la redevance d’ordures ménagères. Dans ce cas, la somme à payer est calculée en fonction du service rendu (plus les déchets à enlever sont nombreux, plus la redevance sera importante).

Lorsque le propriétaire reçoit la taxe d’ordures ménagères, le locataire n’a pas à la payer directement. En effet, l’ensemble des charges locatives, y compris la TEOM, est payé par le locataire à travers les provisions pour charges. C’est uniquement à la fin de l’année que le propriétaire pourra procéder à une régularisation. De la sorte, il pourra déterminer, en fonction de ses dépenses réelles, si vous avez trop payé de charges ou au contraire, pas assez.

  • QUESTION – RÉPONSE

Travaux d’économie d’énergie : qui paye quoi ?

Votre propriétaire souhaite réaliser des travaux d’économie d’énergie et vous demande de participer ? Tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Changer le chauffe-eau, remplacer les fenêtres… Des réparations qui coûtent cher, mais qui permettent de réduire la facture énergétique d’un locataire. Ainsi, si le propriétaire souhaite réaliser des travaux d’économie d’énergie dans un logement, il a désormais la possibilité d’en partager le coût avec le locataire. Pour que ces travaux soient réalisés, bailleur et locataire doivent se concerter au préalable. En effet, les deux parties doivent se mettre d’accord sur un certain nombre de points et notamment sur la contribution du locataire (le montant et la durée). Au final, la part payée par le locataire dépendra principalement des bénéfices apportés par les travaux d’économie d’énergie.

  • QUESTION – RÉPONSE

Que faire lorsqu’on arrive à la fin du bail ?

Vous arrivez en fin de bail ? Sachez que si le propriétaire ne s’est pas manifesté, le bail sera automatiquement reconduit pour trois ans.

Votre logement arrive en fin de bail ? Si votre propriétaire ne s’est pas manifesté pour reprendre le logement, la location se poursuit selon ses termes d’origine. Dans ce cas, le bail est reconduit automatiquement pour trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale). Aucun nouveau contrat n’est nécessaire, mais une augmentation du loyer (dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers) peut être effectuée si une clause de révision est prévue. De plus, à la fin du bail, le propriétaire a la possibilité de prendre contact avec le locataire pour lui proposer de signer un bail de courte durée (un an minimum), ou de renouveler le bail avec un nouveau loyer (seulement si ce dernier est réellement sous-évalué).

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

En cas de vente de son logement, le locataire peut faire valoir son droit de préemption. De quoi s’agit-il et dans quelle situation s’applique-t-il ? Nos réponses.

Le droit de préemption du locataire permet au locataire, en cas de vente de l’habitation qu’il loue, d’acheter le logement en priorité. Ce droit s’applique uniquement si le propriétaire tient à vendre le bien à la fin du bail et libre de tout locataire. Toutefois, le droit du locataire en cas de vente à se porter acquéreur prioritaire du logement est limité. En effet, si le propriétaire souhaite vendre le bien à l’un de ses parents (jusqu’au troisième degré de séparation inclus), si l’immeuble est considéré comme vétuste, si la location est meublée ou s’il s’agit d’une location saisonnière, le locataire ne pourra pas faire valoir son droit de préemption.

La résiliation d’un bail de location

La résiliation d’un bail de location est soumise à certaines contraintes. D’autant plus si c’est le propriétaire lui-même qui donne congé à son locataire. Impossible d’improviser son renvoi sous peine d’être poursuivi par la loi. Sur la forme et sur le fond, découvrez quand et comment un propriétaire-bailleur peut résilier un bail et récupérer son logement.

 

Qu’est-ce qu’une rupture de bail ?

Résiliation et rupture de bail de location, que signifient ces notions ? Décryptage.

La rupture de bail peut faire référence à plusieurs notions. Le terme peut tout d’abord renvoyer à la résiliation du bail, qui est la rupture du contrat de location. Celle-ci peut intervenir et entrainer une rupture du bail de location si le locataire manque à ses obligations : non-paiement du loyer, des charges, des garanties, défaut d’assurance, etc. On entend plus généralement par rupture du bail de location la volonté du propriétaire ou du locataire de mettre un terme au contrat les unissant. Attention, la résiliation d’un bail par le locataire doit respecter un préavis de trois mois (un mois si le logement est meublé) et de six mois pour le propriétaire.

 

Comment donner congé à un locataire ?

Un propriétaire peut donner congé à son locataire sous conditions. Délais à respecter, forme, motivations, comment faire ?

Dans le cas d’une location vide comme d’une location meublée, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire comme bon lui semble. Il doit respecter des conditions, des délais et une forme spécifique.

Pour demander à un locataire de rendre les clés de sa résidence principale, le propriétaire lui mandate un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il peut également passer par un acte d’huissier ou par une remise en main propre contre émargement ou récépissé dans le cas d’un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 27 mars 2014 (dans le cadre d’une location vide). Impossible donc d’envoyer un simple mail ou texto.

Si le locataire n’a nul besoin de mentionner la raison de son départ, le propriétaire, lui, ne peut donner congé que dans trois cas :

  • s’il veut habiter lui-même le logement ou y faire résider l’un de ses proches ;
  • s’il veut vendre le logement ;
  • pour un « motif légitime et sérieux »

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit effectuer ces démarches trois mois avant la fin du contrat sous peine de le voir se reconduire tacitement.

 

L’expulsion du locataire

Face aux impayés qui s’accumulent et à l’impossibilité de dialoguer, les propriétaires n’ont souvent plus qu’une solution : l’expulsion d’un locataire. Comment faire ?

Un propriétaire peut procéder à l’expulsion d’un locataire s’il ne respecte pas les engagements consignés dans le bail. Le plus souvent, la rupture du bail intervient quand l’occupant d’un logement ne paye plus son loyer. Lorsque le bail fait mention d’une clause résolutoire, le contrat de location prend fin automatiquement sur demande du propriétaire et sous respect de la démarche relative. Sans cette clause, le propriétaire fait appel à la justice pour résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire.

Pour expulser un locataire, la marche à suivre est longue, mais bien définie :

  1. Le propriétaire relance son locataire en cas d’impayé. Il cherche avec lui une solution amiable.
  2. Au terme de deux mois de loyers impayés et sans manifestation positive du locataire, le propriétaire mandate un huissier de justice qui adresse un commandement de payer. Le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette.
  3. La dette reste toujours impayée : le propriétaire mandate le tribunal d’instance en référé pour procéder à la résiliation du bail. Si le tribunal donne raison au propriétaire, le locataire doit s’acquitter de ses loyers et rendre les clés du logement. Il dispose d’un mois pour faire appel.
  4. Le mois écoulé et sans manifestation du locataire, un huissier demande au locataire de quitter les lieux avant deux mois. Sans cela, les forces de l’ordre interviennent.

Attention, aucune expulsion locative ne peut avoir lieu en période de trêve hivernale, à savoir du 1er novembre au 1er avril de l’année suivante.

 

Congé pour vente non suivi de vente

Relouer son appartement après avoir donné un congé pour vente à son ancien locataire : conditions de légalité

Vous avez donné congé à votre locataire pour vendre le bien immobilier, mais vous ne trouvez pas d’acheteurs. Pouvez-vous le relouer ? Votre ancien locataire peut-il se retourner contre vous ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le congé pour vente non suivi de vente.

En tant que propriétaire, vous pouvez, sous réserve de respecter les conditions liées au congé pour vente, demander à votre locataire de quitter les lieux loués pour vendre votre bien. Il peut arriver que vous ne trouviez pas acheteurs et qu’au bout de quelques mois le montant de votre crédit immobilier vous pèse. Il est alors envisageable de relouer le logement. Aucun délai minimum entre le congé pour vente et la relocation n’est prévu par la loi.

Néanmoins, pour ne pas avoir à verser à votre ancien locataire des dommages et intérêts, conservez toutes les preuves qui justifient que vous avez réellement essayé de vendre le bien. En effet, en cas de congé pour vente non suivi de vente, votre locataire pourrait agir en justice contre vous pour congé frauduleux et vous demander des dommages et intérêts. En revanche, si vous conservez toutes les preuves démontrant que vous avez activement recherché un acquéreur, les juges estimeront que votre congé pour vente était légal. Ainsi, veillez à conserver :

– les annonces immobilières que vous avez publiées pour la mise en vente ;

– la preuve des visites que vous avez effectuées ;

– les mandats de vente confiés à une agence immobilière.

 

Justifier un délai de préavis réduit

Perte d’emploi, bénéficiaire du RSA, zone tendue… Découvrez toutes les situations qui justifient un délai de préavis réduit à un mois pour quitter son logement.

Lorsqu’un locataire souhaite quitter le logement qu’il loue vide, il doit normalement respecter un délai de préavis de trois mois. Cependant, plusieurs situations justifient un préavis réduit à un mois.

Le délai de préavis d’une location vide est d’un mois si le locataire se retrouve dans l’une de ces situations : perte involontaire d’emploi, reprise d’emploi, premier emploi, mutation professionnelle ou bénéficiaire du RSA. De plus, la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) prévoit de nouveaux motifs pour permettre au locataire de réduire son délai de préavis : si son état de santé justifie un changement de domicile, si le logement est situé dans une zone tendue, si le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou si un logement social lui a été attribué.

Pour donner congé à son propriétaire, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour bénéficier d’un délai de préavis réduit, il doit joindre à ce courrier les pièces justifiant un délai d’un mois (lettre de mutation, certificat médical, contrat de travail, etc.).

 

La résiliation du bail par le propriétaire

Quelles sont les règles à suivre lorsque la résiliation du bail est à l’initiative du propriétaire ? Découvrez la réponse dans notre dossier.

Lorsque le propriétaire souhaite donner congé à son locataire, des règles très strictes sont à respecter pour obtenir la résiliation du bail. Voici la démarche à suivre.

Tout d’abord, il faut savoir que la résiliation du bail par le propriétaire ne peut intervenir que pour trois raisons : la vente du bien, la reprise du logement ou un motif dit sérieux et légitime. Si l’un de ces motifs s’applique, le propriétaire doit donner congé au locataire par lettre recommandée A/R, un acte d’huissier ou une remise en main propre (contre récépissé). La résiliation du bail par le propriétaire ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du bail, donc généralement une seule fois tous les trois ans. De plus, un préavis de six mois doit être respecté (trois mois pour une location meublée). Il est à noter que dans le cas d’une pluralité de locataires, le propriétaire doit adresser un congé personnel à chacun.

Ces explications s’appliquent lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. En effet, s’il fait office de location de vacances ou de résidence secondaire, c’est le bail qui imposera les règles à suivre. Celui-ci peut prévoir un délai de préavis plus court ou encore dispenser le propriétaire d’avoir à justifier sa volonté de résilier le bail.

 

Fin de bail location : qui doit faire quoi ?

Renouvellement du bail automatique, augmentation du loyer, bail de courte durée… Découvrez les situations qui peuvent se présenter à la fin d’un bail de location.

Lorsque le contrat de location arrive à son terme, il n’y a pas d’extinction automatique du droit de jouissance du bien par le locataire. Explications.

Afin de protéger les locataires, la loi prévoit que lorsque la fin du bail de location arrive, celui-ci est reconduit tacitement pour la même période et dans les mêmes conditions. En effet, si le propriétaire n’exprime pas son souhait de reprendre le logement, la location se poursuit. Dans ce cas, aucune démarche n’est à effectuer.

Cependant, à la fin du bail de location, d’autres situations peuvent se présenter. Tout d’abord, le propriétaire peut demander à conclure un bail de courte durée (de minimum un an). Ce dernier doit alors justifier ses motivations par des raisons familiales ou professionnelles. Le propriétaire peut également renouveler le bail en proposant un nouveau loyer. Pour cela, il faut que le montant du loyer actuel soit réellement sous-évalué par rapport au marché.

À la date d’expiration du bail, le propriétaire a aussi la possibilité de mettre fin au contrat de location. Pour cela, il doit respecter un préavis de six mois (trois mois pour les logements meublés) et avoir la volonté de vendre le bien ou de l’occuper (ou un membre de sa famille proche). Rappelons que le locataire, lui, peut mettre fin au bail de location à tout moment et n’est donc pas obligé d’attendre sa date d’expiration pour le faire.

Les démarches pour la location de votre nouveau chez vous

Une fois le logement de vos rêves trouvé et sa visite passée vient le temps des démarches de location. Signature du bail, souscription de l’assurance habitation, ouverture d’un compte pour l’électricité, le gaz, l’eau… : gardez à l’esprit que tout est question d’organisation !

 

Comment se déroule une signature de bail ?

Après la visite et l’accord du propriétaire, il reste encore une étape nécessaire avant de poser vos affaires dans votre logement en location : la signature du bail.

Le bail fait toujours l’objet d’un contrat écrit et mentionne tous les termes et conditions qui lient le bailleur au locataire. Il peut être rédigé par le propriétaire lui-même ou par un professionnel intermédiaire, comme une agence immobilière.

Le contrat de location doit faire mention :

  • de la date de début et de fin du bail ;
  • du descriptif du logement (superficie, équipements, nombre de pièces…) ;
  • du montant du loyer hors charges ;
  • du montant du loyer avec les charges de l’immeuble ;
  • du montant de la caution ;
  • des conditions de révision du loyer ;
  • du descriptif des parties communes ;
  • de l’usage fait du logement (résidence principale ou résidence secondaire) ;
  • le bail est signé en plusieurs exemplaires : un pour le locataire, un pour le propriétaire et un pour les garants si besoin.

Certains documents sont annexés au bail :

  • l’état des lieux d’entrée ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • le règlement de copropriété le cas échéant ;
  • le document de caution solidaire dans le cas d’une colocation.

Tout savoir sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, qu’est-ce que c’est ? Quel est son montant ? Quand est-il restitué ? Des réponses claires à toutes vos questions.

Demandé lors de l’entrée dans un nouveau logement, le dépôt de garantie est perçu par le propriétaire en qualité de réserve. Si tout se passe bien, il le restitue au locataire à son départ de la location. Par contre, si le locataire n’a pas payé certains de ses loyers ou a dégradé le logement, le bailleur est en droit de conserver cette somme.

La question qui revient le plus souvent est celle du montant. Combien un propriétaire peut-il demander à son locataire comme dépôt de garantie ? Sans équivoque, la réponse est un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois de loyer hors charges en location meublée.

Le dépôt de garantie d’une location est versé à la signature du bail. Attention donc si un propriétaire vous demande un paiement avant que les documents officiels ne soient signés. Il est ensuite restitué dans un délai d’un mois après la fin de la location si tout est conforme.

On le sait peu, mais le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Un propriétaire pourrait, s’il le souhaitait, louer sans le demander à son locataire. Mais dans les faits, très rares sont les bailleurs qui se passent de cette protection.

 

État des lieux : comment se déroule-t-il ? À quoi doit-on faire attention ?

Un état des lieux demande attention et vigilance : voici comment se passe un état des lieux et ce qu’il faut vérifier

Faire un état des lieux nécessite d’être vigilant pour éviter les litiges futurs. Vous vous sentez perdu face à tout ce dont vous devez faire attention ? Voici quelques conseils à suivre le jour « J ».

Vous avez trouvé votre nouveau nid douillet et vous avez signé votre bail. Très bien ! Vous allez ensuite devoir effectuer l’état des lieux avec le propriétaire. L’état des lieux consiste à constater par écrit l’état du logement le jour de votre entrée dans les lieux. Cette étape doit être faite avec précision et de manière attentive. Pour cela, il est conseillé d’éclairer suffisamment le logement pour rechercher toutes les fissures, les tâches, les trous ou impacts éventuels au sein du logement.

L’état des lieux permet de faire le tour du bien immobilier avec le propriétaire et d’inscrire par écrit l’état du logement et de ses équipements avant l’entrée en jouissance du nouveau locataire. Il est donc recommandé de vérifier le fonctionnement de tous les équipements du logement : robinetterie, radiateurs, sonnette, ouverte des portes et fenêtres, volets, boîte aux lettres, chaudière.

Demandez au propriétaire d’inscrire sur l’état des lieux tous les dysfonctionnements que vous avez relevés. Sachez qu’après l’état des lieux vous avez 10 jours pour demander au propriétaire une modification de l’état des lieux. Par conséquent, si vous relevez encore des dysfonctionnements dans les premiers jours suivants votre emménagement, n’hésitez pas à le faire constater par le propriétaire.

Choisir le bon type de bail

Vous avez acheté un bien pour le louer et êtes maintenant en proie à certaines interrogations. Location nue ou location meublée ? Quel type de bail de location choisir pour que votre investissement soit le plus rentable possible ? Si le meublé offre des avantages fiscaux plus intéressants, la location vide est moins sujette aux vacances locatives. Explications.

Le bail pour les locations meublées

Le bail d’une location meublée doit respecter un cadre juridique strict. Quels sont les éléments à connaître et ceux à ne pas oublier ?

La location meublée est soumise à un cadre légal particulier. Avant de mettre votre bien sur le marché, vous devez connaître les spécificités d’un bail de location meublée.

Le contrat de location est conclu pour un minimum d’un an et reconduit tacitement si le propriétaire ne propose aucune modification au moins trois mois avant qu’il ne prenne fin (neuf mois pour un étudiant). Comme pour une location nue, le loyer d’une location meublée est révisé chaque année en fonction de l’Indice de référence des loyers (IRL). Le locataire est en droit de résilier le bail d’une location meublée quand bon lui semble. Il doit cependant respecter un préavis d’un mois. Le propriétaire peut, lui, résilier le contrat avec un préavis de trois mois et sur justification (vente du bien, volonté de l’occuper…). À la signature du bail, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer.

Ces exigences requises et consignées, le bail fait également mention :

  • de la date d’entrée dans les lieux ;
  • de la description des locaux, des annexes, des équipements, des accessoires… ;
  • du montant des loyers et des charges ;
  • des modalités de paiement du loyer.

 

Le bail pour les locations vides

Signer entre le propriétaire et le locataire, le bail de location vide définit les droits et devoirs de chacun.

Comment se présente le bail de location vide ? Pour quelle durée est-il établi ? Quels sont les éléments à mentionner ? Zoom sur un contrat à ne pas prendre à la légère.

Un bail de location vide est conclu pour 3 ans si le propriétaire est un particulier et pour six ans si le propriétaire est une personne morale comme une association ou une société. Outre la durée pour laquelle il est déterminé, le contrat de location fait obligatoirement mention des :

  • Informations relatives aux deux parties :

– Noms du/des locataire(s)

– Nom et adresse du propriétaire

– Date de début de bail et durée

  • Informations relatives au logement :

Type de bail (habitation, professionnel…)

Surface habitable du bien

Descriptif du bien et des équipements présents

  • Informations relatives au loyer :

– Montant mensuel

– Modalités de paiement

– Modalités de révision

– Montant du dépôt de garantie

En plus des informations consignées dans le bail de location vide, certains documents sont à annexer au contrat de location :

  • État des lieux d’entrée
  • Attestation d’assurance habitation du locataire
  • Diagnostics techniques réalisés
  • Règlement de copropriété le cas échéant
  • Copie de la convention APL ou Anah si le bien fait l’objet d’une convention

Le bail mixte

Bail mixte : définition, fonctionnement et régime juridique. Tout ce qu’il faut savoir sur le bail mixte

Le bail mixte est un contrat de location grâce auquel un propriétaire donne en location un bien immobilier à usage d’habitation et à usage professionnel.

Le bail mixte permet à un propriétaire de louer un bien immobilier à un tiers qui pourra à la fois y vivre et y exercer son activité professionnelle. Ce type de contrat de location est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Pour conclure un bail mixte, le propriétaire doit rédiger un bail écrit qui contient certaines mentions obligatoires telles que :

– la durée du bail ;

– la date de prise d’effet du bail ;

– le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision ;

– le montant du dépôt de garantie, le cas échéant ;

– un descriptif des locaux loués.

La durée du bail mixte est différente selon la qualité du propriétaire. Si le bailleur est une personne physique, le bail dure 3 ans. Si le bailleur est une personne morale, la durée du bail mixte est de 6 ans. Le bail mixte se renouvelle à son terme pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans sauf si le locataire donne congé. Le propriétaire, quant à lui, ne peut s’opposer au renouvellement du bail mixte que dans trois cas :

– pour vendre le bien immobilier ;

– pour y vivre ;

– s’il justifie d’un motif sérieux et légitime (non-paiement des loyers par exemple).

 

Le bail commercial

Le bail commercial est utilisé pour les locaux loués en vue d’exercer une activité. Voici nos explications pour tout savoir sur les baux commerciaux.

Le bail commercial doit répondre à des règles très strictes, tant sur le fond que sur la forme. Nos explications pour tout savoir sur les baux commerciaux.

Alors le bail commercial, c’est quoi ? Il s’agit d’un contrat de location spécifiquement utilisé pour des locaux servant de fonds de commerce ou artisanal. Il est important de savoir que les baux commerciaux protègent généralement le locataire. En effet, les loyers sont plafonnés et le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.

Pour être considéré comme un bail commercial, ce dernier doit remplir quatre obligations. Tout d’abord, le contrat de bail doit respecter une forme bien précise et inclure un certain nombre d’informations (objet du contrat, durée, montant du loyer, etc.). Ensuite, le local loué doit avoir un usage commercial, et ce, de façon permanente et stable. Il doit également y avoir la présence d’un fonds de commerce, c’est-à-dire tous les éléments qui permettent l’exploitation d’une clientèle. Enfin, le preneur du bail commercial doit être immatriculé au répertoire des métiers ou au registre du commerce.

 

Le bail professionnel

Définition, durée, préavis, loyer… voici tout ce qu’il faut savoir sur le bail professionnel.

Plus souple que le bail commercial, le bail professionnel est particulièrement utilisé pour les personnes exerçant une profession libérale. Voici ce que vous devez savoir à son sujet.

Il y a bail professionnel lorsque le locataire exerce, au sein du local, une activité qui n’est ni artisanale, ni industrielle, ni commerciale. Ce contrat de location peut être attribué uniquement si les revenus du locataire sont imposables au titre des BNC (bénéfices non commerciaux). Cela concerne donc les médecins, architectes, consultants, etc. Il est à noter que le bail professionnel s’applique uniquement pour un usage professionnel. Si le local fait également office d’habitation, il s’agit dans ce cas d’un bail mixte.

La durée d’un bail professionnel est de minimum six ans et celui-ci est reconduit tacitement pour la même durée une fois son terme atteint. Pour quitter les lieux, le locataire doit respecter une période de préavis de six mois. De son côté, le bailleur est obligé d’attendre l’expiration du contrat pour y mettre fin. Enfin, le loyer est librement fixé entre le propriétaire et le locataire et peut être révisé selon les clauses prévues par le contrat.

La recherche de logement : trouver le bon chez-vous

Vous êtes à la recherche d’un appartement en location, mais vous ne savez pas vraiment comment vous y prendre ? Agence ou location de particulier à particulier ? Quels éléments sont impérativement à observer avant, pendant et après la visite pour ne pas vous tromper ? Comment réussir votre dossier de location pour que votre recherche d’appartement aboutisse ? Retrouvez tout ce que vous devez savoir sur les ficelles de la location !

 

Toutes les méthodes pour trouver un logement en location

Pour trouver un logement en location en toute simplicité, ne tombez pas dans le piège des nombreuses annonces sur le net. Préparez, anticipez et restez réaliste !

Trouver un logement à louer n’est pas toujours facile. Quel quartier ? Quel loyer ? Comment convaincre le propriétaire de vous donner les clés de son précieux investissement ? Voici quelques conseils et méthodes de recherche de location pour mettre toutes les chances de votre côté.

Impossible de commencer votre recherche de logement sans définir le ou les quartier(s) à privilégier. Vous avez besoin des transports en commun, des commerces, d’une école pour vos enfants à proximité ? Commencez par aller faire un tour dans le secteur et vérifiez les points d’intérêt et commodités. Pour limiter les mauvaises surprises, demandez aux habitants ce qu’ils pensent de leur lieu de vie.

Vous avez choisi le quartier, vous pouvez maintenant trier les petites annonces sur les sites en ligne ou déposer un dossier auprès des agences de votre ville. Mais attention, restez réaliste. Même si vous avez des envies de grands espaces, votre budget fait loi. Faites vos comptes minutieusement pour connaître exactement le montant que vous pouvez dépenser chaque mois pour votre loyer.

Très souvent, un même appartement suscite la candidature de plusieurs potentiels locataires. Pour assurer vos arrières, préparez votre dossier avant même de commencer votre recherche de location. Arrivez ainsi, le jour de la visite, avec un dossier complet et des documents photocopiés à laisser au propriétaire. Un bon point remarqué par les bailleurs anxieux qui ont aujourd’hui peur des locataires peu scrupuleux.

 

 

Le rôle des agents immobilier

Passer par un agent immobilier, oui, mais pour quoi faire ? À quoi sert-il ? Quelle est sa valeur ajoutée ? Peut-il vraiment vous aider à trouver le bien de vos rêves ?

Faute à certaines pratiques immobilières peu scrupuleuses, le métier d’agent immobilier est souvent critiqué. Et pourtant, il s’agit avant tout d’une profession reconnue par l’État. Le professionnel (le vrai) est titulaire d’une carte professionnelle qui fait mention de ses aptitudes et qualifications. En fonction de la carte détenue, l’agent immobilier peut endosser les casquettes d’agent de transaction, de gestionnaire de bien en location et bien sûr d’intermédiaire à la vente ou à la location.

Quelle que soit la mission pour laquelle vous le sollicitez, le rôle de votre agent immobilier est de vous conseiller. Il connaît le marché de la vente, de la location, du crédit immobilier, mais aussi les spécificités de votre ville. Il a donc une vision plurielle de l’immobilier à la fois conjoncturelle, pratique et législative pour répondre au mieux à votre projet.

Le rôle principal de l’agent immobilier reste celui d’intermédiaire. Intermédiaire entre le locataire et le bailleur ou entre le vendeur et l’acheteur. Il peut tour à tour représenter un locataire en recherche d’appartement, un vendeur en quête d’acheteur, un acheteur désireux de devenir propriétaire, un investisseur soucieux de réaliser un placement rentable ou un bailleur voulant mettre son bien à la location. Il peut même, dans certains cas, réaliser certaines démarches pour ses clients : recherche de financement, d’intervenants pour un diagnostic immobilier…

 

 

Pourquoi faire appel à un chasseur immobilier ?

Vous êtes à la recherche d’un logement à acheter ou à louer ? Vous n’avez pas envie de faire les démarches vous-même ? Faites appel à un chasseur immobilier !

Vous voulez acheter ou louer un bien, appartement ou maison, mais vous n’avez ni le temps ni l’envie de faire les démarches vous-même ? Faites appel à un chasseur immobilier qui se pliera à toutes vos exigences de recherche.

Pour faire simple, le rôle du chasseur immobilier est de trouver le bien, appartement ou maison en vente comme en location, qui répond parfaitement à vos besoins. Pour cela, il vous pose des questions, cerne vos attentes, cherche à vous connaître. Ne soyez pas étonné d’être questionné ! Les informations compilées, il part en quête d’annonces répondant à vos critères, organise des visites avec vous (ou sans vous si vous n’avez pas le temps) et vous fait des comptes-rendus réguliers. Expertise utile, il vous épaule de bout en bout, de la recherche à la remise de clés (et à la signature chez le notaire s’il s’agit d’un achat immobilier).

Le chasseur immobilier est un fin psychologue. Il vous écoute, vous observe, définit vos besoins et attentes même si vous ne les exprimez pas clairement. Il se déplace chez vous pour cerner au mieux votre façon de vivre et ce que vous aimez. L’occasion de jeter un œil sur votre mobilier, ce qui l’orientera dans ses recherches. Sa connaissance du marché est également un atout de taille. Il connaît les prix, les biens, les spécificités, les modalités de financement, en conclusion toutes les ficelles du secteur sur lequel vous recherchez un appartement ou une maison.

Impossible de s’improviser chasseur immobilier. Comme tout professionnel du secteur, il possède une carte professionnelle délivrée par la préfecture. Le métier est même clairement délimité depuis 2007 au sein de la Fédération française des chasseurs immobiliers. Enfin, si vous faites appel à ses services, sachez qu’il ne touche ses honoraires qu’une fois la signature chez le notaire actée (entre 1 et 5 % du montant du bien acheté).

 

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Quelle est la commission d’une agence immobilière ?

La simple évocation de la commission d’une agence immobilière fait frémir. Pourtant, depuis 2014 la note s’est considérablement allégée pour les locataires. Qu’allez-vous vraiment payer ?

Faire appel à une agence immobilière à la mise en location d’un bien appelle le règlement de frais et d’honoraires. Depuis mars 2014 et la promulgation de la loi Alur, la commission d’une agence immobilière est plafonnée en fonction de la surface du bien loué et de la zone géographique dans laquelle il est situé.

Ces plafonds respectés, la commission d’une agence immobilière est librement fixée et peut même être négociée. Un propriétaire qui fait appel aux services locatifs d’une agence immobilière a donc tout intérêt à comparer les commissions demandées au sein de différentes structures.
Point important, la commission des agences immobilières est, depuis 2014, entièrement à charge du propriétaire bailleur. D’autres frais, comme les frais de visites, de rédaction du dossier de location, du bail, d’état des lieux…, seront par contre répartis entre le propriétaire et le locataire.

 

 

La location auprès d’un particulier ou via une agence ?

Pour trouver votre futur logement, deux solutions : une location auprès d’un particulier ou une location via une agence. Quels avantages ? Quels inconvénients ? On vous dit tout !

À la recherche de votre futur chez vous, vous hésitez : location via une agence ou location de particulier à particulier ? Découvrez les avantages et les inconvénients de ces deux solutions avant de faire votre choix.

Avantages et inconvénients d’une location de particulier à particulier

Le principal avantage d’une location de particulier à particulier est financier. Alors que les agences immobilières vous demanderont de régler des frais de rédaction de bail, d’état des lieux… cette pratique est quasi inexistante chez les particuliers. Vous n’aurez donc que la caution à payer à votre nouveau bailleur. Autre atout, sans intermédiaire, il est souvent plus facile de faire avancer les choses en cas de problème. Souci de plomberie, d’électricité, de fuite… appelez votre propriétaire et tout est réglé. Si votre propriétaire est réglo bien entendu !

Mais s’il ne l’est pas, c’est là que les ennuis commencent. En cas de problème, de dysfonctionnement ou de litige, la situation peut vite se révéler inextricable. Votre bailleur fait – presque – ce qu’il veut et vous êtes soumis à son bon vouloir. Évidemment, la loi prévoit des solutions en cas de litige, mais le temps qu’elle soit appliquée, il peut s’écouler plusieurs mois. Autre désavantage, passer par un particulier vous oblige à réaliser toutes les recherches de logement seul, ce qui peut prendre beaucoup de temps.

Avantages et inconvénients d’une location par agence

En passant par une agence immobilière, vous êtes assuré d’avoir un suivi de votre dossier. Dans un premier temps, elle vous aide à trouver le logement qui vous convient. Ensuite, elle vous accompagne pour la signature du bail. Un gain de temps certain ! Autre avantage, en cas de problème au cours de la location, l’agence a obligation d’intervenir et de prendre en charge une majorité des réparations.

Par contre, l’addition est plus salée qu’en faisant appel à la location de particulier à particulier. Si la loi Alur a imputé le règlement de la commission d’agence aux propriétaires, les locataires doivent payer la moitié des frais de visites, de constitution du dossier de location, du bail, de l’état des lieux…

À vous de voir quelle solution vous convient le mieux, entre praticité, gain de temps et gain d’argent. Le tout étant souvent de tomber sur LE bon propriétaire ou LA bonne agence !

 

 

Le dossier de location : mettez toutes les chances de votre côté !

Le jeu de l’offre et de la demande est souvent en faveur du propriétaire lorsqu’il s’agit de louer un logement. Pour mettre toutes les chances de votre côté, un dossier de location complet est votre meilleur atout.

Parmi les innombrables annonces immobilières analysées, certaines ont retenu votre attention. Oui, mais voilà, les propriétaires souvent frileux font parfois de la résistance au moment de donner les clés. Alors pour convaincre votre futur bailleur que vous êtes le locataire idéal, voici quelques astuces pour réussir votre dossier de location.

Pour s’assurer que son futur locataire est en mesure d’honorer ses loyers, le bailleur est autorisé à demander plusieurs documents. Les préparer avant même qu’on vous les réclame permet de rassurer le propriétaire et de mettre toutes les chances de votre côté :

  • une pièce d’identité ;
  • vos trois derniers bulletins de salaire ;
  • votre contrat de travail (un CDI, c’est encore mieux) ;
  • votre dernier avis d’imposition ;
  • vos trois dernières quittances de loyer ;
  • un relevé d’identité bancaire ;
  • les mêmes documents pour chacun de vos garants.

A contrario, impossible pour le propriétaire de vous demander une copie de vos relevés de compte ou encore un extrait de casier judiciaire. Compiler un dossier de location complet oui, mais pas à n’importe quel prix !

Un appartement vous a tapé dans l’œil et vous voulez vraiment convaincre le propriétaire ? N’hésitez pas à ajouter à votre dossier de location une lettre d’engagement des garants, à rédiger une page de garde expliquant vos motivations ou encore à glisser vos documents dans une pochette colorée.

 

 

Que doit contenir votre dossier de location ?

Un dossier de location complet est un précieux sésame qui montre à votre futur propriétaire que vous pouvez assumer la charge du loyer. Voici les documents à fournir.

La constitution du dossier de location est parfois un véritable casse-tête. Quels sont les documents à fournir ? Ceux qu’un propriétaire n’a pas le droit de demander à ses locataires ? Explications.

Les pièces d’un dossier de location à fournir sont :
• une copie de la carte d’identité ou du passeport du locataire et des garants ;
• une copie des trois derniers bulletins de salaire du locataire et des garants ;
• une copie du dernier avis d’imposition du locataire et des garants ;
• les trois dernières quittances de loyer ;
• une copie de la carte étudiante si besoin ;
• un justificatif de l’actuel domicile (avis EDF, GDF, taxe d’habitation…) ;
• une copie de la taxe d’habitation et de la taxe foncière du locataire et des garants ;
• un RIB.

En vertu des lois du 6 juillet 1989 et du 17 janvier 2002, le dossier de location d’un appartement ou d’une maison ne peut pas demander de fournir les documents suivants :
• une photo d’identité ;
• une copie des relevés de comptes bancaires ;
• une autorisation de prélèvement automatique ;
• une copie de la carte d’assuré social ;
• une attestation de divorce ;
• un contrat de mariage ou de concubinage ;
• un chèque visant à réserver le logement ;
• une copie du dossier médical du locataire ;
• un extrait de casier judiciaire.

 

 

Check liste des points de vigilance lors d’une visite d’un logement

La première visite d’un logement est une étape cruciale pour choisir votre futur chez vous. Pour bien la préparer, voici ce qu’il ne faut pas oublier.

Après la visite d’un logement, l’on se dit très souvent que tout est allé trop vite, que l’on aurait aimé être plus attentif, poser plus de questions. Alors, pour que la prochaine fois ne vous laisse pas une impression mitigée, voici tous les éléments à regarder avant, pendant et après la visite d’un logement.

Avec le propriétaire, vous avez fixé une date et une heure pour visiter le logement. Le jour J, prenez de l’avance pour observer le quartier. Transports en commun, commerces, écoles, restaurants, bars bruyants, caserne de pompier, parking, pharmacie… Analysez les infrastructures pratiques, les manquantes et les rédhibitoires. De même, faites un petit tour dans l’immeuble en regardant s’il est sécurisé (digicode, interphone ?) et s’il n’y a pas de nuisances (un point de restauration aux odeurs incommodantes par exemple !)

Une fois la visite du logement débutée, gardez la tête froide, que votre impression soit bonne ou mauvaise. Ouvrez vos yeux et vos oreilles. N’hésitez pas à ouvrir et fermer les portes et fenêtres, à écouter le bruit de la rue, à observer la luminosité, la chaleur, l’humidité, les équipements, l’état du chauffage, de l’électricité, du gaz, de l’isolation…

Essayez autant que possible de programmer une visite du logement en pleine journée et une autre en soirée pour vous faire une idée globale sur le bien, sur l’immeuble, le lotissement… et sur le quartier.

Une fois la visite du logement achevée, prenez encore quelques instants pour poser vos questions au propriétaire (ou mieux au locataire en place).

  • Quel est le montant du loyer ? Des charges ?
  • Quelle est la classe énergétique du logement ?
  • Quel est le type de voisinage ?

 

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Quand un refus de louer un logement est-il une discrimination ?

Lorsqu’un propriétaire refuse de louer un logement, il peut avoir de bonnes raisons ou il peut s’agir de discrimination. Comment faire la différence ? Explications.

Un propriétaire refuse de vous donner son bien en location. Les raisons sont un peu floues et vous pensez même avoir été victime de discrimination. Avant de crier à l’injustice, lisez attentivement les motifs autorisés ou interdits pour justifier un refus de louer un logement.

Lorsque plusieurs dossiers sont déposés pour un même logement, les bailleurs sont autorisés à se baser sur plusieurs critères pour faire leur choix :

  • la situation professionnelle du locataire (CDD, intérim, CDI…) ;
  • le revenu mensuel et annuel du locataire ;
  • la possibilité ou non d’avoir un garant ;
  • la possibilité ou non de payer une caution.

Par contre, un propriétaire bailleur ne peut pas prendre en compte les éléments suivants pour justifier son refus de louer, sous peine de se voir attaquer pour discrimination :

  • origine ;
  • sexe ;
  • apparence physique ;
  • situation familiale ;
  • lieu de résidence ;
  • femme enceinte ;
  • mœurs ;
  • orientation sexuelle ;
  • état de santé ;
  • handicap ;
  • âge ;
  • opinions politiques ou syndicales ;
  • ethnie, nation, religion…

Si un locataire pense avoir été victime de discrimination, il peut faire appel à la justice.

 

 

Logement décent : les critères

La loi oblige les propriétaires français à mettre en location un logement décent. Mais qu’est-ce que cela signifie ? Quels en sont les critères ? La superficie ? Les équipements ?

Un propriétaire bailleur a obligation de mettre à disposition de son locataire un logement décent. C’est-à-dire ? Un bien qui respecte un certain nombre de points défini par la loi du 6 juillet 1989 et dans le décret du 30 janvier 2002.

Un logement est dit décent si la sécurité, la santé et le confort du locataire sont assurés. Cela passe par des réseaux et équipements d’électricité, de gaz et de chauffage conformes aux normes de sécurité et en état d’usage, par une luminosité naturelle et une ventilation suffisantes et des dispositifs (garde-corps, fenêtre, escaliers, balcons…) en état d’usage.

Le propriétaire s’assure également de la santé de ses locataires : exit la peinture au plomb par exemple.

Un logement décent affiche une pièce principale dont la surface habitable est au moins égale à 9 m2 et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 2,20 m, soit un volume total de 20 m3 au minimum. Certaines surfaces comme les caves, sous-sol, balcons ou autres espaces extérieurs, combles non aménagés… n’entrent pas dans ce calcul.

 

Le calcul du loyer et des charges

Un propriétaire peut librement fixer le prix du loyer demandé lors de la première location si, et seulement si, il n’est pas soumis à certains dispositifs de défiscalisation qui plafonnent son montant. Le calcul des charges locatives est lui indexé en fonction des sommes précédemment payées. Quant à la révision du loyer, elle intervient chaque année et est basée sur l’IRL (Indice de référence des loyers). Explications.

 

Revalorisation des loyers : ne ratez pas le coche !

Vous envisagez de réviser le loyer d’un logement, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Nos conseils pour une revalorisation de loyer sans heurts.

Différentes raisons peuvent pousser un propriétaire à vouloir revaloriser le montant du loyer d’un logement loué. Mais, comment s’y prendre ?

Tout d’abord, il faut savoir que pour effectuer une revalorisation de loyer, il est nécessaire que le bail prévoie une clause de révision. Si c’est le cas, le montant du loyer peut être révisé chaque année à la date prévue dans le contrat ou à la date d’anniversaire du bail. Ne ratez donc pas le coche ! Si aucune clause ne figure dans le contrat de location, vous n’aurez d’autre choix que de laisser le loyer à son montant initial.

Lors de la révision du loyer, l’augmentation ne peut dépasser la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers), qui est l’évolution des prix à la consommation. Pour calculer le montant du loyer révisé, il suffit d’appliquer cette formule :

Nouveau loyer = (Loyer HC x IRL de l’année actuelle)/(IRL de la dernière année de révision)

Pour notifier la revalorisation de loyer au locataire, il est conseillé au propriétaire de lui adresser un courrier lui indiquant les conditions légales de la révision du loyer et le montant de celle-ci. À noter que la revalorisation peut prendre effet dès le jour de sa demande.

 

Calcul augmentation loyer : mode d’emploi

Le loyer d’un logement en location peut être révisé et augmenté chaque année. Découvrez le calcul de l’augmentation du loyer pour ne pas vous tromper.

Le loyer d’un logement peut être révisé chaque année sur demande du propriétaire. Cette révision intervient à la date mentionnée dans le bail ou à sa date d’anniversaire. Mais attention, la révision du loyer est possible seulement si le contrat de location contient une «clause de révision». Sans elle, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail.

Le calcul de l’augmentation du loyer se fait en fonction du dernier indice de référence des loyers (IRL), celui publié avant la signature du bail. Un nouvel indice est donné chaque trimestre et détermine la limite à ne pas dépasser par un propriétaire pour calculer l’augmentation appliquée. À titre informatif, pour le 1er trimestre 2015, l’IRL s’établit à 125,19.

Attention, la distinction est faite entre :

La révision du loyer appliquée annuellement comme précédemment expliqué.

Et l’augmentation du loyer qu’un propriétaire peut appliquer lors du renouvellement du bail. Pour cela, il doit prouver que le loyer actuel est sous-évalué en comparaison de ceux des logements voisins.

 

Comment calculer le loyer indexé ?

Chaque année une indexation du loyer est possible. Propriétaires : découvrez comment calculer le loyer indexé.

Dans le cadre d’une location vide, le propriétaire peut, chaque année, réviser le montant du loyer. Découvrez comment calculer l’indexation du loyer.

Pour revaloriser un loyer, il est nécessaire que le bail prévoie cette possibilité. Dans ce cas, le propriétaire peut procéder au calcul de l’indexation de loyer à chaque date d’anniversaire du contrat de location. L’indexation des loyers ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

L’indexation du loyer se calcule selon la formule suivante :

Loyer indexé = loyer précédent x (dernier indice de référence des loyers publié par l’INSEE/indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente).

L’indice de référence des loyers à prendre en compte est celui précisé dans le bail, à défaut, c’est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui est à retenir.

À titre d’exemple, pour un bail de location signé le 15 mai 2014 pour un loyer mensuel de 500 euros :

– l’indice de référence prévu dans le bail est celui du premier trimestre 2014 soit 125 ;

– l’indexation du loyer est à effectuer à la date d’anniversaire du bail soit le 15 mai 2015 ;

– l’indice de référence à prendre en compte est celui du premier trimestre 2015, soit 125,19 ;

– le calcul de l’indexation du loyer est le suivant : 500 x (125,19/125) = 500,76 ;

– le loyer indexé ne peut être supérieur à 500,76 €.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers, et comment permet-il de calculer une révision de loyer ? Découvrez la réponse dans ce dossier.

L’indice de référence des loyers, ou IRL, est un indice indiquant la variation des prix à la consommation. Publié chaque trimestre par l’INSEE, cet indice est principalement utilisé pour permettre aux bailleurs de réviser le montant des loyers des biens qu’ils louent. Ainsi, plus le pouvoir d’achat augmente, plus le montant du loyer croîtra en conséquence.

Comment calculer une révision de loyers alors ? Il suffit d’effectuer ce calcul : loyer révisé = (loyer actuel x IRL actuel) / (IRL de la dernière année de révision du loyer).

Imaginons un loyer mensuel de 900€, un indice actuel des loyers à 125 et un indice des loyers à 124,6 lors de la dernière révision du loyer. Le montant du nouveau loyer sera de : (900 x 125) / 124,6 = 902,89€.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Comment calculer la taxe d’ordures ménagères ?

Tout comme la taxe foncière, le calcul de la taxe d’ordures ménagères est basé sur la valeur locative cadastrale du logement. Voici comment la calculer.

Tout comme la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est basée sur la valeur locative cadastrale du logement (à retrouver sur votre feuille d’imposition). Pour calculer la taxe d’ordures ménagères, il faut multiplier la valeur locative cadastrale par un taux fixé par votre commune. Si le logement est loué, le propriétaire a la possibilité de récupérer la valeur de cette taxe à travers les charges locatives. À noter que certaines collectivités mettent en place une redevance d’enlèvement des ordures ménagères pour remplacer la TEOM. De la sorte, les foyers payent en fonction du service rendu et sont donc incités à réduire leurs déchets.

 

Les charges locatives récupérables

Eau chaude, entretien des parties communes, taxe d’ordures ménagères… Découvrez la liste des charges locatives récupérables et la façon de se les faire rembourser.

Avant de mettre un appartement en location, il est primordial de déterminer de façon précise le montant des charges locatives récupérables. Il s’agit des dépenses que le propriétaire paye, mais qu’il peut se faire rembourser auprès du locataire par la suite.

Les charges locatives récupérables sont listées dans le décret 87-713 du 26 août 1987. Voici les principaux postes de dépenses qui sont considérés comme des charges récupérables : ascenseur (électricité, entretien, etc.), eau et chauffage collectif, parties communes intérieures (électricité, coût des produits d’entretien, etc.), espaces extérieurs ou encore taxes et redevances (d’ordures ménagères notamment). En déterminant le montant des charges locatives récupérables sur un an, il vous sera alors possible de calculer les provisions pour charges que le locataire devra payer chaque mois.

À la fin de l’année, le propriétaire a l’obligation de réaliser une régularisation à travers un décompte des charges. Si les provisions pour charges payées par le locataire sont inférieures aux dépenses réellement engagées par le propriétaire, le locataire devra verser un complément. Dans le cas contraire, c’est le propriétaire qui versera un trop-perçu au locataire. Après l’envoi du décompte des charges locatives récupérables, le bailleur a l’obligation de garder les pièces justificatives pendant six mois.

 

 

Régularisation des charges : comment faire en location vide ou meublée ?

La régularisation des charges peut être différente pour une location vide ou meublée. Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Chaque mois, le locataire paye des charges, sous forme de provisions, qui sont en lien avec l’utilisation du logement. Mais comment les régulariser pour prendre en compte leur montant réel ?

Dans le cas d’une location vide, la régularisation des charges locatives peut intervenir à n’importe quel moment au cours de l’année. Le bailleur la réalise généralement lorsqu’il reçoit le décompte annuel des charges de copropriété. Dans cette situation, le locataire paye chaque mois des provisions pour charges, dont le montant a été estimé en fonction des dépenses de l’année précédente. Pour régulariser, le propriétaire doit vérifier les comptes et établir le montant des dépenses réelles. Si celles-ci sont supérieures aux provisions pour charges, le locataire versera un complément. Dans le cas contraire, c’est le bailleur qui remboursera le trop-perçu.

Pour une location meublée, deux situations sont envisageables : soit appliquer le même principe qu’en location vide (provisions pour charges puis régularisation à la fin de l’année), soit demander au locataire de payer des charges forfaitaires. Dans ce deuxième cas, aucune régularisation des charges locatives ne peut être effectuée. En effet, le locataire s’engage à verser une certaine somme pour les charges, que celle-ci soit supérieure ou inférieure au montant des charges réelles.

 

  • QUESTION – RÉPONSE

Comment calculer les charges locatives ?

Pour éviter tout litige, il est important de bien calculer les charges locatives. Voici comment calculer les charges locatives de votre logement en location.

Les charges locatives sont les charges payées par le propriétaire et récupérables auprès d’un locataire. Bien les déterminer est important pour éviter tout litige. Alors, comment calculer les charges locatives ? Tout d’abord, il faut prendre en compte tout ce qui rentre dans les charges locatives : taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, etc.), les dépenses en produits consommables (eau, électricité, etc.) et les dépenses d’entretien courant (entretien parties communes, etc.). Chaque mois, le locataire paiera des provisions pour charges en plus de son loyer. Celles-ci sont fonction des charges locatives réelles de l’année précédente. À la fin de l’année, le propriétaire procédera à une régularisation des charges locatives à travers un décompte. Le locataire pourra alors être remboursé s’il a trop payé ou devra payer un complément si les charges locatives ont augmenté par rapport à l’année précédente.

 

Page 1 sur 3123