Immobilier : à quoi s’attendre en 2019 ?

Vous envisagez d’acheter ou vendre un bien immobilier cette année ? Reste à savoir si cela vaudra le coup… Le point sur les prix attendus, l’évolution des taux de crédit, et l’état du marché pour l’année 2019.

Les prix vont-ils augmenter ?

Avec près de deux fois plus d’acheteurs que de vendeurs sur le marché, il y a fort à parier que oui. Toutefois, la hausse devrait être mesurée, de l’ordre de 1,5 % à 2 %, du moins en moyenne… Car dans les grandes villes ou les arrondissements parisiens les plus attractifs, l’augmentation sera sans doute plus marquée. Une nuance : de plus en plus de notaires s’attendent à voir les prix baisser si les taux des crédits remontent, alors si vous envisagez de vendre, vous avez sans doute intérêt à vous décider rapidement.

Quid des taux de crédit ?

Après les annonces régulières de taux historiquement bas depuis deux ans, tout le monde s’attend à ce qu’ils remontent à un moment où à un autre. Cela sera-t-il le cas ? C’est possible, mais probablement pas avant le deuxième semestre. En effet, les annonces de la Banque Centrale Européenne sur ses intentions d’augmenter ses taux directeurs et les réactions qui sont à attendre de la part des banques françaises ne concernent pas les six premiers mois de l’année. En d’autres termes, si vous pensez emprunter pour acheter, mieux vaut le faire avant l’été !

Que change la loi Elan ?

Ses effets devraient commencer à se faire ressentir. Elle amorce en particulier deux grands changements pour la location : le retour de l’encadrement des loyers dans les zones tendues, et la création du bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois.

Vous ne trouvez pas ce que vous cherchez ? Voilà pourquoi…

Les vendeurs sont-ils en position de force sur le marché immobilier ? C’est ce que semble révéler la 26ème édition de l’Observatoire du moral immobilier.

Deux chiffres suffisent à expliquer vos difficultés à trouver le logement de vos rêves : vous êtes 3,5 millions à être à la recherche d’un bien à acheter… Contre 2 millions de vendeurs. Un rapport de force qui est d’autant plus flagrant dans les grandes villes, à l’image de Paris, Lyon ou Bordeaux, où l’offre d’appartements est bien inférieure à la demande.

Des taux bas = des acheteurs pressés

Les taux bas de crédits immobiliers sont l’une des explications : d’après l’Observatoire du moral immobilier, 80 % des acquéreurs potentiels les trouvent attractifs. En conséquence, ceux qui souhaitent devenir propriétaires espèrent le faire vite, tant qu’emprunter reste intéressant et avant une remontée des taux.

Des biens manquants et des prix trop élevés

Les autres freins concernent le type de bien et les tarifs : les trois quarts des personnes à la recherche d’un logement à acheter ne trouvent rien qui corresponde à leurs attentes, et 59 % estiment que les prix sont « encore plus irréalistes que l’année dernière ». Résultat : lorsqu’un bien intéressant et abordable se libère, il ne reste pas très longtemps sur le marché ! Le marché de l’ancien notamment est tendu, avec 52 % des recherches contre 23 % pour le neuf, un quart des acquéreurs hésitant encore.

Le Grand Paris fera-t-il augmenter les prix de l’immobilier ?

Le projet du Grand Paris présente de nombreux avantages pour les villes concernées ainsi que pour tous les habitants de la région, mais en ce qui concerne le marché immobilier, il pourrait aussi avoir des effets négatifs.

Selon un sondage réalisé par l’Ifop pour la Chambre des Notaires de Paris, 90 % des Franciliens pensent que le développement de nouvelles lignes de transport entraînera une hausse du coût de l’immobilier. Les études semblent leur donner raison, puisque le classement Guy Hoquet sur les villes qui profitent du Grand Paris Express a récemment révélé que sur un an, près de 20 communes ont déjà vu les tarifs augmenter, le trio de tête étant composé de Clamart (+20 %), Issy-les-Moulineaux (+19 %) et Saint-Ouen (+18 %).

Une situation qui pourrait se réguler

Alors que 51 % des personnes interrogées par l’Ifop citent des logements moins coûteux parmi leurs attentes prioritaires, il semble y avoir un décalage entre l’offre et la demande ! Mais les prix vont-ils continuer sur cette lancée ? Pas si sûr. En effet, Guy Hoquet note que parallèlement, les prix baissent dans quatre des villes étudiées : Bagneux (-3 %), Viry-Châtillon (-4 %), Chaville (-6 %) et Rueil-Malmaison (-10 %). Le réseau explique ces chiffres par la forte augmentation qu’avaient connue certaines de ces communes auparavant, les tarifs s’autorégulant aujourd’hui, et par un manque d’attractivité pour d’autres.

Il semblerait donc que, Grand Paris ou pas, le marché ait tendance à s’équilibrer, et que de nouvelles lignes de métro ne suffisent pas à totalement modifier le niveau d’attractivité ou à faire exploser les prix au mètre carré sur la durée.

L’encadrement des loyers de retour à Paris ?

Après sa mise en place, rapidement suivie de son annulation à Paris et à Lille, l’encadrement des loyers revient sur le devant de la scène, du moins dans la capitale. Avec plus de succès cette fois ?

Pour ou contre l’encadrement des loyers ? A Paris, le tribunal administratif s’était prononcé contre il y a un an. La Mairie de Paris affiche de nouveau son propre avis : elle est pour, estimant que les loyers sont trop élevés dans la ville, en particulier pour les classes moyennes. Elle compte donc profiter de la loi Elan, qui devrait permettre, sur les marchés immobiliers tendus comme l’est celui de Paris, de remettre en place l’encadrement des loyers.

En attente de confirmation et décrets

Il va falloir attendre le 11 décembre pour une confirmation, mais ce n’est pas tout : un arrêté définissant un prix plafond au mètre carré devra aussi être pris par le préfet d’Ile-de-France, et les décrets d’application de la loi Elan devront être publiés avant que la mesure soit applicable.

Des mesures à l’achat aussi ?

La location n’est pas la seule visée. Il est aussi question de faciliter l’accès à la propriété grâce à un Organisme foncier solidaire qui proposera des biens pour des tarifs allant de 2 000 à 4 900 euros le mètre carré, à quoi s’ajouteront deux euros de location par mètre carré et par mois. Pour en bénéficier, il faudra justifier de ressources qui n’ont pas encore été précisément définies, mais qui devraient s’approcher du barème HLM.

De plus en plus de logements indécents ?

Le drame qui a touché le centre-ville de Marseille avec l’effondrement de plusieurs immeubles insalubres a remis sur le devant de la scène la question du logement indécent. Si la situation s’est améliorée par rapport aux années 80, la France compte encore entre 500 000 et 600 000 logements considérés comme indignes.

3 millions de personnes touchées

Selon le 23ème rapport de la Fondation Abbé Pierre, on compte plus de deux millions de personnes vivant dans des logements privés de confort, c’est-à-dire sans eau chaude, eau courante, WC intérieurs, douche ou baignoire, sans chauffage central ou coin cuisine, ou encore avec une façade très dégradée présentant de profondes fissures. Autant de problèmes qui peuvent en entraîner d’autres (humidité, mauvaise isolation, infiltration d’eau, installation électrique dangereuse…). Par ailleurs, près d’un million de personnes vivent en condition de surpeuplement.

Votre logement est-il décent ?

La Confédération nationale du logement (CNL) a récemment édité un guide intitulé « Mon logement est-il décent ? » destiné à servir d’outil dans la lutte contre le mal logement. Vous pouvez vous y référer notamment pour connaître la différence entre logement indécent, insalubrité et péril et pour découvrir quels sont vos recours et ce que risque le propriétaire en fonction de la situation (amende, peine de prison, interdiction de louer un autre bien…). Le but est notamment d’aider la population à identifier ces problèmes et à s’y retrouver parmi la multitude de procédures compliquées.

Crédits immobiliers : bientôt la fin des taux bas ?

C’est une première en près de deux ans : les taux des crédits immobiliers sont en légère hausse en novembre. De quoi susciter l’inquiétude, même si les augmentations observées ne concernent encore que certaines durées et certains profils d’emprunteurs.

Tous les mois depuis début 2017, c’était la même invariable baisse des taux de crédits immobiliers constatée, à la grande satisfaction des futurs propriétaires. Une courbe descendante finalement stoppée, les courtiers ayant fait part d’une légère remontée lors du dernier relevé le 6 novembre : entre 0,05 % et 0,20 %e. De quoi indiquer un inversement de tendance durable, forcément plus défavorable aux financements de futurs projets immobiliers ? Pas encore, tant cette hausse paraît encore largement limitée.

Les prêts longue durée les seuls impactés

Seuls les emprunts sur 30 ans partent véritablement à la hausse, avec un taux moyen du marché estimé à 2,75 %. La courbe reste stable sur 25 ans, avec un taux de 1,84 %, et continue même de baisser sur 20 ans (1,60 %). Quant aux taux sur 15 ans (1,38 %) et sur 10 ans (1,10 %), ils restent encore très largement intéressants. Ce sont les primo-accédants, aux revenus inférieurs à 30 000 euros annuels, qui risquent de souffrir le plus de cette évolution.

Une simple stratégie des banques ?

Il s’agit néanmoins de relativiser la portée de ces données sur la durée. Les banques ayant accordé ces derniers temps des crédits à des taux exceptionnellement bas, il est logique qu’elles se montrent un peu plus restrictives en fin d’année, afin de remplir leurs objectifs de production en augmentant leurs marges. Par ailleurs, les taux restent encore très bas par rapport à ce qu’il se pratiquait il y a encore peu de temps : 2,6 % sur 20 ans fin 2015 contre 1,6 % actuellement. La barre des 2 % n’a plus été dépassée depuis le printemps 2016.

Quel bien immobilier acheter dans le monde avec 300 000 euros ?

Un 18 m² à Londres, un 600 m² au Cap en Afrique du Sud : voici ce que l’on peut acquérir comme bien immobilier avec 300 000 euros, d’après une récente étude qui révèle de très fortes disparités selon les marchés locaux. Paris se place au quatrième rang des villes les plus chères au monde…

Présent dans 78 pays à travers le monde, le réseau Century 21 en a retenu 26 d’entre eux, via 35 métropoles, pour établir un classement des prix de l’immobilier. La consigne était la suivante : calculer la surface du bien immobilier qu’un acquéreur peut viser avec 300 000 euros en poche, en comparant les marchés locaux.

Sans grande surprise, c’est Londres qui caracole en tête des villes les plus chères, un tel budget ne permettant d’acheter qu’un studio de 18 m². Deux villes américaines suivent : New York avec 20 m² de surface achetable et San Francisco avec 28 m². Paris arrive juste derrière avec 31 m², ce qui fait d’elle la quatrième ville la plus chère du monde et la deuxième capitale. Munich (35 m²), Vancouver (46 m²), Bangkok (50 m²), Toronto (51 m²), Tokyo (52 m²) et Taipei (59 m²) complètent ce top 10.

Quelques villes européennes restent abordables

A l’inverse, c’est Le Cap, en Afrique du Sud, qui s’avère la plus abordable des villes étudiées par l’enquête, avec la possibilité d’acquérir un loft de 600 m² avec ces mêmes 300 000 euros ! De quoi laisser rêveur les investisseurs… Plus près de la France, quelques belles alternatives à Paris existent, à Bruxelles notamment où un tel budget permet de viser un bien de 100 m², mais aussi à Porto (97 m²), Lisbonne (85 m²) ou encore Barcelone (70 m²).

La rénovation énergétique pas efficace ?

On vous mentirait ? Les incitations à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans une optique d’économie et de respect de l’environnement ne semblent pas donner les résultats escomptés.

C’est un chiffre qui a de quoi faire rager : selon une étude de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), dans 75 % des cas, après des travaux de rénovation énergétique sur des maisons individuelles, le logement resterait dans la même classe énergétique ! L’impact ayant permis de gagner au moins une classe dans le Diagnostic de performance énergétique n’est tangible que dans 25 % des cas, comprenant 5 % des logements qui ont tout de même gagné deux classes.

Manque d’information et d’accompagnement

Concernant les travaux au niveau des combles ou toitures, seul un tiers est considéré comme performant, un chiffre qui chute à 17 % pour les interventions sur les fenêtres et murs. L’une des explications : seuls 15 % des ménages ont été bien informés et accompagnés dans leurs démarches. Par ailleurs, si les propriétaires ont le bon réflexe en commençant par des travaux d’isolation, ils oublient en revanche la ventilation, ce qui peut entraîner des problèmes de renouvellement de l’air et de moisissures.

Et si 73 % des personnes interrogées sont conscientes d’avoir encore des travaux à réaliser après ces premières tentatives, 37 % d’entre elles ne prévoient pas de les accomplir pour le moment, principalement pour des raisons financières ou parce qu’elles ne sont pas sûres que les économies réalisées justifient l’investissement.

Presque 3 fois plus cher pour gagner 2 classes

Les questions financières sont en effet à considérer, car malgré les aides et prêts, le coût des travaux est bien plus important pour gagner deux classes de DPE : 25 900 euros en moyenne, contre 15 900 pour gagner une classe et 9 700 pour ceux dont les performances du logement n’ont pas, ou peu, changé.

Loyers : Paris VS Province

Paris rassemble près de 62 % de locataires, ce qui en fait l’une des grandes villes françaises qui en compte le plus. Cela ne l’empêche pas d’être aussi celle où les loyers sont les plus élevés.

Le site Locservice.fr s’est penché sur la question des loyers à Paris en épluchant 13 000 annonces. Il en ressort que pour vivre dans un 31 m2 à Paris, il faut débourser en moyenne 1 065 euros tous les mois, contre 565 euros dans le reste de la France. Etant donné leur budget, les locataires se tournent vers des petites surfaces à Paris : 59 % optent pour des chambres ou studios plutôt que pour des appartements, et lorsqu’ils choisissent un appartement, alors ce sont les T1 qui sont les plus recherchés. Charges comprises, il faut plus de 35 euros par mois et par m2 pour se loger, soit une hausse de plus de 3,5 % par rapport à l’an dernier.

Paris plus chère sur tous les types de logements

Les prix varient évidemment en fonction du type de bien. Une chambre vous coûtera 572 euros dans la capitale, contre 390 à 430 euros dans d’autres grandes villes de France telles que Marseille, Bordeaux ou Lyon. Les prix grimpent pour les studios, très plébiscités notamment par les étudiants : 855 euros à Paris alors qu’ils ne dépassent pas les 515 euros à Toulouse et les 544 euros à Lille. Et si vous visez un très grand appartement (T4 au moins), comptez 2 471 euros à Paris, pour seulement 972 euros un T5 de 90 à 150 m2 à Nantes et 1 248 euros à Strasbourg.

Votre copropriété sera-t-elle bientôt hors-la-loi ?

D’ici le 31 décembre, chaque copropriété devra obligatoirement être immatriculée au registre national des copropriétés. Les démarches ont-elles été effectuées de votre côté ?

Le 31 décembre 2016 était la date limite d’immatriculation pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 31 décembre 2017 pour celles comptant entre 50 et 199 lots. Avant le 31 décembre 2018, c’est au tour des moins de 50 lots de se faire immatriculer. Le problème ? Une étude de MeilleureCopro révèle qu’à ce jour, 68 % des copropriétés concernées n’ont pas encore effectué les démarches nécessaires. L’Agence nationale de l’habitat pense que d’ici la fin de l’année, ce chiffre tombera à 50 %, mais MeilleureCopro estime qu’il s’élèvera toujours à 63 %. Pourquoi ? Parce que les copropriétés ne sont pas assez informées : il s’agit de petites structures la plupart du temps gérées par un syndic bénévole pas toujours au courant des dernières évolutions légales.

Quelles conséquences ?

Les copropriétés qui restent dans l’illégalité courent plusieurs risques. Le syndic pourrait ainsi se voir infliger une amende de 20 euros par lot et par semaine de retard. Les subventions publiques pour travaux risquent de ne pas être accessibles. Et surtout, sans numéro d’immatriculation, pas d’acte notarié ! En clair : pas de vente d’appartement. Dans les faits, il sera toujours possible de vendre le bien, à condition de s’acquitter de frais supplémentaires. En effet, le notaire qui s’occupera de la transaction régularisera la situation en immatriculant la copropriété concernée, mais les frais qu’il engagera alors seront facturés au syndic ou à l’ensemble des copropriétaires.