Des appartements en prison

Que faire d’une ancienne prison ? Pourquoi pas des logements ? C’est le projet d’un groupe immobilier parisien pour l’établissement de Pontaniou, à Brest.

A Brest, la rénovation du quartier des Capucins était quelque peu gâtée par la présence de l’ancienne prison maritime, aujourd’hui désaffectée. Mais le dernier projet en date devrait remédier à la situation. Il s’agit de la transformation de l’édifice en appartements haut-de-gamme. C’est le groupe François 1er, spécialiste de ce genre d’opération originaire de Paris, qui va porter le tout, avec comme objectif principal la conservation de l’architecture de base. Les travaux seront d’ailleurs validés par l’architecte des Bâtiments de France.

Car l’édifice a un certain standing qu’il serait dommage d’altérer. Premières fondations posées au XVIIème siècle, prison maritime au début du XIXème, prison politique pendant la seconde guerre mondiale, puis civile… Avec son histoire digne d’un film de cape et d’épée, il est en effet regrettable que le bâtiment soit resté totalement inhabité depuis les années 1990, d’autant qu’il peut offrir une vue imprenable sur la Penfeld.

Les abords du fleuve devraient voir plusieurs nouveautés au cours des années à venir : avec la réorganisation des activités de la Marine nationale, de l’espace se libère, et les pouvoirs publics en profitent pour lancer des réflexions sur les possibilités d’aménagement : espaces naturels, logements, reconversion éventuelle des espaces militaires… L’idée étant de partir sur un plan d’ensemble plutôt que sur des projets ponctuels.

Prélèvement à la source, quid des revenus fonciers ?

Le prélèvement à la source arrive, et avec lui de nombreuses questions sur son fonctionnement, notamment du côté de l’immobilier : quelles sont les conséquences de cette initiative sur l’imposition des revenus fonciers des particuliers ?

Première chose à savoir sur le prélèvement à la source : 2018 est une année blanche, ce qui signifie que la plupart des revenus perçus cette année ne seront pas imposés, même s’ils devront bel et bien être déclarés en 2019. Cela concerne aussi les revenus fonciers.

Quel mode de paiement ?

Chaque mois ou trimestre, selon votre choix, un acompte sera prélevé directement sur votre compte bancaire, en plus des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %. Pour l’heure, c’est le taux d’imposition du foyer fiscal qui s’applique. Pour la période septembre 2019 à décembre 2019, un nouveau taux s’appliquera selon les revenus 2018.

Et pour la déductibilité des travaux ?

Les travaux sont impactés : pour éviter que les propriétaires ne reportent les travaux à 2019, le gouvernement a annoncé que les travaux réalisés en 2018 seront déduits des revenus fonciers de 2019 à 50 %, et que les travaux 2019 seront eux aussi déduits à 50 % de ces mêmes revenus fonciers. Deux exceptions à la règle : les travaux d’urgence et ceux réalisés sur un bien acheté dans l’année. Il faudra attendre 2020 pour que les déductions reprennent leur cours habituel et leur taux à 100 %. En bref, si vous avez des travaux non urgents à effectuer, mieux vaut prendre votre mal en patience et les lancer en 2020.

Ces villes qui interdisent l’investissement immobilier aux étrangers

Si en France aucune loi n’interdit aux étrangers d’investir dans l’immobilier, ce n’est pas le cas partout. En Nouvelle-Zélande, une mesure en ce sens a été adoptée et plus proche de nous, le maire de Berlin envisage de faire de même.

Au cœur de l’été, c’est une mesure qui a fait grand bruit en Nouvelle-Zélande. Le second pays le plus peuplé d’Océanie a décidé d’interdire aux étrangers l’accès à la propriété d’une maison déjà construite sur le territoire (leur autorisant de fait d’encore pouvoir acheter du terrain constructible). Portée par la première ministre travailliste Jacinda Ardern, qui s’est alliée pour la circonstance avec un parti populiste, cette mesure a pour but de freiner l’envolée des prix de l’immobilier sur place, un phénomène causé selon cette coalition par les investisseurs étrangers. Depuis plusieurs années, les grandes villes néozélandaises, dont la capitale Auckland, sont confrontées à une pénurie de logements.

Berlin, première ville européenne à prendre la mesure ?

Le phénomène touche également d’autres métropoles ailleurs dans le monde et la mesure – inédite – pourrait faire boule de neige. Ainsi, le maire de Berlin Michael Müller a déclaré dans une interview fin août qu’il réfléchissait aux moyens d’appliquer la loi néozélandaise dans sa ville. En 14 ans, le prix de l’immobilier résidentiel dans la capitale allemande a augmenté de 120 %.

En France, l’accès à la propriété est ouvert aux non-résidents. Le financement d’une telle opération est néanmoins soumis à un examen approfondi de la part de l’organisme de lutte contre la fraude et le blanchiment d’argent TRACFIN.

Pinel : la rémunération des vendeurs bientôt limitée à 10 % ?

D’après la publication récente d’un projet de décret, le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre de l’acquisition d’un logement ouvrant droit au Pinel devrait très prochainement être plafonné à 10 % du prix de revient du logement.

C’est un projet très attendu qui a été publié par le ministère de la Cohésion des territoires le 20 août dernier et qui doit être appliqué dès cette rentrée. Ce décret d’application de l’article 68 de la loi des finances 2018 prévoit que le montant des frais et commissions directs et indirects, imputés au titre de l’acquisition d’un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt prévu dans le cadre du dispositif Pinel, ne pourra excéder un plafond fixé à 10 % du prix de revient de ce même logement. Le texte précise que ce plafonnement sera appliqué « quel que soit le nombre d’intermédiaires imputant des frais de commissions ». Ces montants devront être communiqués à l’acquéreur et figurer dans l’acte authentique qui constate la vente.

Une mesure d’encadrement des honoraires

L’objectif de cet amendement soumis par le sénateur LR Albéric de Montgolfier est d’éviter que l’avantage fiscal ne soit « capté » par les intermédiaires. Un encadrement de leurs honoraires qui apparaît plutôt comme une bonne nouvelle pour les futurs propriétaires, même si les professionnels de l’immobilier estiment que ce décret n’aura que peu d’impact sur leur pouvoir d’achat. Ils rappellent que les honoraires sont généralement directement payés par le promoteur à partir d’une grille de prix. L’acquéreur achetant directement au promoteur ou via un intermédiaire, il payera le même prix et ne devrait voir que peu de différence sur sa facture finale.

Septembre : le bon moment pour acheter ?

C’est la rentrée, et avec elle s’annonce la reprise de l’activité dans de nombreux domaines. Septembre sera t-il le mois de l’immobilier ?

Moins de compétition…

La plupart des personnes qui souhaitent acheter un logement, en tant que résidence principale ou secondaire ou investissement locatif, commencent à chercher au printemps afin de conclure la vente pour l’été et de profiter des vacances pour aménager. Cela signifie que de votre côté, si vous attendez septembre pour attaquer vos recherches, vous serez débarrassé de cette concurrence. Non seulement il y aura moins de monde pour les visites, mais vous multiplierez les chances que votre offre soit acceptée puisqu’il y aura moins d’acquéreurs potentiels pour en faire une meilleure.  

… Et des prix plus intéressants…

La conséquence logique de cette concurrence amoindrie : des prix au mètre carré plus intéressants, puisque les vendeurs ne peuvent pas se permettre d’être difficiles. Vous pouvez négocier, et vous saurez que si le propriétaire essaie de vous mettre la pression en vous disant que quelqu’un d’autre est sur le coup, il y a des chances pour qu’il s’agisse simplement d’une technique de vente.

… Mais moins de choix !

Eh oui : parce que de nombreuses ventes se concluent en été, ces biens ne se trouvent plus sur le marché ! Si vous avez des critères très spécifiques sur la localisation, le nombre de pièces, l’ancienneté, ou encore les équipements, vous risquez donc de ne pas trouver votre bonheur. Si, en revanche, vous êtes un peu plus flexible, vous devriez tout de même vous en tirer à bon compte.

Quelles concessions pour acheter ?

Toutes les personnes à la recherche d’un bien immobilier à acheter ont en tête une idée plus ou moins précise de ce qu’elles veulent. Une étude du Crédit Foncier intitulée « Parcours d’acquisition de la résidence principale : du rêve à la réalité » révèle que tout le monde ne trouve pas le logement de ses rêves et que des concessions sont très souvent nécessaires.

42 % des personnes ayant trouvé un bien à acheter dès leur première année de recherches avouent avoir fait des concessions par rapport à leur projet d’origine, selon l’étude du Crédit Foncier. Un résultat qui exclut les critères de prix pour se focaliser sur les particularités du logement.

Le top des concessions

La concession la plus courante ? La taille du logement : 28 % des acheteurs ont finalement opté pour un bien plus petit que prévu. Elle est suivie de la localisation géographique (22 % se sont éloignés du lieu qu’ils visaient). La troisième place revient à égalité à une plus petite surface de terrain ou de jardin (19 %), l’absence de parking (19 %) et le renoncement à l’absence de travaux à effectuer (19 %).

Les raisons

Alors pourquoi acheter un bien alors qu’il ne correspond pas tout à fait aux recherches ? Principalement parce qu’il correspondait au budget (58 % des personnes interrogées), parce que les concessions ne sont pas considérées comme importantes (39 %), et pour ne plus verser de loyer à fonds perdu (39 %).

Et vous, quelles concessions seriez-vous prêt à faire en matière d’achat immobilier ?

Biens d’exception : quand les stars vendent

Villa avec piscine sur les collines d’Hollywood ou condo immense avec vue sur Central Park : l’immobilier des stars a de quoi faire rêver… Et pourtant, le marché peut se révéler compliqué pour elles aussi !

Justin Timberlake brade son penthouse

Impossible pour le couple Justin Timberlake-Jessica Biel de trouver un acheteur pour leur appartement avec terrasse de plus de 340 mètres carrés dans le quartier de SoHo à New York. Après cinq mois de tentatives, ils se sont résolus à baisser le prix de plus d’un million de dollars pour vendre un peu moins de 7 millions… Après avoir acheté plus grand pour 20 millions de dollars dans un autre quartier de la Grosse Pomme, Tribeca.

Michael Jordan et son invendable domaine

On peut être imbattable sur un terrain de basket et beaucoup moins côté terrain à vendre. Michael Jordan essaie de vendre sa maison près de Chicago depuis 2012. Il espérait à l’époque en tirer 29 millions de dollars mais est aujourd’hui tombé à 14,4 millions… Et ne trouve toujours pas preneur !

1,5 millions de moins que prévu pour la maison d’Emily Blunt

Une maison en plein cœur de Brooklyn à New York, voilà ce que viennent de vendre l’actrice Emily Blunt et son mari John Krasinski pour la modique somme de 6,5 millions de dollars, alors qu’ils l’avaient mise en vente l’année dernière pour 8 millions. L’opération reste intéressante pour eux puisqu’ils l’avaient achetée 6 millions en 2016. L’histoire ne dit pas si on peut y chuchoter sans risquer d’être dévoré par un monstre aveugle.

Sting roi de l’immobilier ?

D’autres s’en sortent mieux, à l’image de Sting qui vient de vendre 50 millions de dollars une propriété newyorkaise achetée 27 millions il y a une dizaine d’années.

Risques électriques : l’état de l’immobilier ancien inquiétant

50 000. C’est le nombre de sinistres d’origine électrique recensés en France chaque année. S’il est si élevé, c’est sans doute en grande partie à cause de l’état des installations électriques dans les logements, en particulier les plus anciens. Les risques électriques sont donc bien réels. 

Le Groupe de Réflexion sur la Sécurité Electrique dans le Logement (GRESEL) a récemment publié les résultats d’une étude réalisée par Promotelec et portant sur 5 000 diagnostics électriques. Il en ressort que plus des deux tiers des logements (68 %) en France présentent au moins un risque électrique, et plus fréquemment trois ou quatre en moyenne. Les plus courants : le défaut de mise à la terre, la vétusté des matériels électriques et l’inadéquation de la protection contre les surintensités, respectivement repérés dans 41 %, 34 % et 27 % des logements étudiés.

Le diagnostic électrique obligatoire pour remédier au problème

L’un des objectifs du diagnostic électrique rendu obligatoire pour la mise en location depuis le 1er juillet 2017 est d’améliorer la situation. Un objectif d’autant plus stratégique que l’étude note une nette différence entre l’état des installations électriques dans les logements mis en vente et ceux proposés à la location, ces derniers étant particulièrement mal en point.

Le GRESEL rappelle par ailleurs que selon les données de l’Observatoire national de la sécurité électrique (ONSE), 3 000 personnes sont victimes d’une électrisation chaque année en France, dont 40 décèdent d’une électrocution.

Investir dans du logement étudiant : que faut-il privilégier ?

C’est un bon plan très tentant : il y a un tel manque de logements étudiants dans les grandes villes que vous êtes certain de trouver des locataires facilement, et l’investissement studio demande un apport personnel moins important que d’autres types de logement. Les réponses à trois grandes questions avant de vous lancer dans ce projet d’investissement locatif

Où acheter ?

Cela va sans dire : mieux vaut viser les grandes villes avec une importante vie étudiante ! Certaines souffrent particulièrement d’une pénurie de logements, vous devrez donc débourser un peu plus pour acquérir un bien mais serez assuré d’éviter la vacance locative. Visez notamment Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille. La côte et les autres lieux touristiques sont particulièrement intéressantes car en été, lorsque votre occupant sera parti et avant l’arrivée du nouveau en septembre, vous pourrez passer de logement étudiant à location saisonnière. L’idéal est de trouver un studio proche du centre, des campus universitaires et grandes écoles ou, à défaut, de moyens de transports reliant directement ces points d’intérêt.

Vide ou meublé ?

Le meublé est bien adapté car un étudiant n’a pas forcément ses propres meubles. Cela vous permettra aussi de demander un loyer un peu plus élevé. Mais attention : pas question de recaser vos vieux meubles dépareillés. Mieux vaut opter pour du neuf et une décoration harmonisée.

Neuf ou ancien ?

L’ancien est généralement plus accessible, mais moins attractif, en particulier pour les jeunes. De plus, vous risquez davantage de problèmes (côté plomberie et électricité par exemple), qui nécessiteront votre intervention.

Dans quelles stations balnéaires investir ?

Pendant les vacances, l’heure est au farniente, à la baignade et aux soirées prolongées en terrasse. Et si vous en profitiez aussi pour regarder le prix de l’immobilier local ? Certaines stations balnéaires offrent de belles opportunités d’investissement locatif.

Cap d’Agde

Pour venir en aide aux investisseurs, le site Rendementlocatif.com a publié un classement des villes en bord de mer les plus rentables. C’est la station du Cap d’Agde, dans l’Hérault, qui arrive en tête, avec un rendement brut moyen de 6,62 %. La nuitée rapporte en moyenne 115 euros en période estivale, pour un prix moyen au mètre carré de 2 580 euros.

Nice et Saint-Tropez

Le palmarès reste logiquement dominé par les stations méditerranéennes, avec en seconde position la cité de Nice (Alpes Maritimes), qui propose un rendement brut moyen de 5,32 %. Non loin, Saint-Tropez reste cher (8 827 euros du mètre carré) mais le tarif très élevé de la nuitée (303,5 euros en moyenne en été) promet une belle rentabilité.

Saint-Jean-de-Monts, La Rochelle et Royan

Certaines stations de la façade atlantique talonnent désormais leurs homologues du pourtour méditerranéen. C’est le cas de Saint-Jean-de-Monts (Vendée), avec 5,25 % de rendement brut, de La Rochelle (Charente-Maritime), avec 5,15 %, et Royan (Charente-Maritime), avec 5 %. La Rochelle s’avère particulièrement intéressante, avec une forte affluence touristique l’été, mais aussi beaucoup d’étudiants le reste de l’année (plus d’un dixième de la population).

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