Taux réels négatifs : gagnez de l’argent en empruntant !

Si vous comptez investir dans l’immobilier, c’est le bon moment ! Parce que les taux d’intérêt restent bas et que l’inflation s’envolent, les taux réels s’affichent en négatif, une situation inhabituelle.

Emprunter pour acheter une maison ou un appartement n’a jamais été aussi bon marché. Une situation logique vu l’état du marché : les prix immobiliers sont particulièrement élevés, surtout dans les grandes villes, alors pour inciter leurs cibles à acheter, les banques font des efforts sur les taux d’intérêt. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux ne dépassaient pas 1,46 % en mai, flirtant avec leur plus bas niveau historique. Avec un taux d’inflation, qui, de son côté, atteint son niveau le plus élevé depuis six ans (2 % en mai selon l’estimation provisoire de l’Insee), s’endetter s’avère être une opération intéressante, qui pourrait même permettre, si la tendance se poursuit, de s’enrichir sur le long terme !

Une situation faite pour durer ?

Une remontée des taux n’est pas à craindre pour l’instant : en juin, les établissements bancaires coupent encore de 0,05 à 0,3 % d’après Meilleurtaux et Vousfinancer, au point qu’il devient possible d’emprunter à moins de 1 % sur 15 ans et moins de 1,25 % sur 20 ans pour les meilleurs profils. N’hésitez pas à négocier : selon votre situation, vous pouvez décrocher des taux encore plus intéressants que ceux affichés ! C’est aussi le moment, pour ceux qui ont un crédit en cours, de tenter de le renégocier.

Retour de l’encadrement des loyers, pour le meilleur ou pour le pire ?

D’abord mise en place à Lille et Paris suite à la loi Alur de 2014, puis annulée sur décision de justice l’année dernière, la mesure d’encadrement des loyers revient sur le devant de la scène avec la loi Elan.

Un changement pour cette nouvelle version de l’encadrement des loyers abordée par le projet de loi Elan : elle sera optionnelle. Le dispositif, lancé de façon expérimentale pour cinq ans, pourra être appliqué sur volontariat de la part des intercommunalités concernées et seulement sur une partie de la zone géographique, qu’elles définiront elles-mêmes.

Un montant à ne pas dépasser et des sanctions prévues

Le principe de base reste identique : un loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral, et un propriétaire ne peut pas exiger de loyer dépassant ce montant de plus de 20 %. Des amendes sont prévues en cas de non-respect. Le but étant de faciliter l’accès au logement dans certains endroits où le marché locatif est particulièrement tendu.

Un clivage de plus en plus évident

Le problème ? La mesure présentée ainsi ne satisfait personne et n’arrange pas les relations entre locataires et propriétaires, les premiers étant dans l’ensemble plutôt pour, les seconds contre. Au gouvernement, du côté des Républicains, on pense que l’encadrement n’est pas une bonne idée et énerve les Français alors qu’à gauche, on estime qu’il faudrait au contraire le maintenir de manière obligatoire et même l’étendre davantage. En essayant de trouver un juste milieu, la loi Elan met tout le monde d’accord : personne n’est d’accord.

 

Bail mobilité : bye au dépôt de garantie

C’est officiel : le bail mobilité a été approuvé par le gouvernement. En quoi consiste-t-il, à qui s’adresse-t-il, et quelles sont ses particularités ?

Le bail mobilité, c’est un bail d’une durée comprise entre un et dix mois, non reconductible, destiné à faciliter la recherche d’un logement pour les personnes en formation, en études supérieures, en stage, en apprentissage ou en mobilité professionnelle, par exemple en mission temporaire. Il a été mis en place suite à une constatation simple : avec l’évolution des modes de vie et de travail, la demande de locations de courte durée est en hausse.

Outre son caractère non reconductible et sa plus grande souplesse par rapport à un bail classique, son autre particularité est l’absence de dépôt de garantie qui doit favoriser les locataires.

Une alternative à la location meublée d’un an

Jusque là, la seule option pour ces profils qui avaient besoin d’un logement pour une durée limitée consistait à se tourner vers la location meublée d’un an, mais elle exigeait le versement d’un dépôt de garantie de deux mois de loyer, que le gouvernement considère comme un réel obstacle financier pour certains publics, notamment les stagiaires ou jeunes en apprentissage.

La garantie Visale

Avec le bail mobilité, les locataires auront par ailleurs droit à la garantie Visale qui s’adresse au moins de 30 ans ou aux salariés de plus de 30 ans qui n’ont pas encore de CDI confirmé.  Elle évite au locataire d’avoir à verser une caution au propriétaire, puisque les loyers et charges impayés sont couverts par ce dispositif, dans une certaine limite.

Les frais de notaire vont-ils augmenter l’année prochaine ?

Les droits de mutation inclus dans les frais de notaire risquent d’augmenter de 2 points en 2019, soit 4 700 euros au lieu de 4 500 par tranche de 100 000 euros.

Pourquoi augmenter les frais de notaire ?

Il faut d’abord savoir que ce terme n’est pas exact : ce qui est communément appelé frais de notaire comprend en réalité la rémunération du notaire, certes, mais surtout les droits de mutation versés notamment aux collectivités locales (commune et département). C’est là qu’est l’explication : avec la disparition progressive de la taxe d’habitation, ces collectivités vont perdre près de 18 milliards d’euros. La proposition du premier ministre de faire passer les droits de mutation versés par l’acheteur de 4,5 % à 4,7 % est destinée à compenser en partie ce manque à gagner.

La hausse de la fiscalité, la crainte des Français

A l’heure où une étude HSBC révèle que 88 % des Français craignent une hausse de la fiscalité immobilière, étant la seule nationalité à placer cette préoccupation devant l’augmentation des prix, une telle mesure risque d’avoir un impact négatif sur l’immobilier. Quant à savoir si elle aura bel et bien lieu… Le ministre de l’Economie et le président de la République s’y opposent tous les deux. Ce dernier avait même annoncé son intention de baisser les droits de mutation en cas de revente rapide pour mobilité professionnelle, dans un effort pour favoriser la mobilité. Mais il va falloir attendre la loi de finances rectificative pour 2018 pour avoir une réponse définitive.

Pourquoi les Français achètent-ils ?

L’étude HSBC Beyond the Bricks – The Value of Home étudie les motivations d’investissement des acheteurs immobiliers de 10 pays dans le monde. Les Français se distinguent par certaines envies plus marquées que pour d’autres nationalités lors d’un achat immobilier.  

Pour ne plus payer de loyer

Les Français font partie des acheteurs immobiliers pour lesquels la volonté de ne plus payer de loyer, quitte à rembourser un prêt à la place, est la plus importante : 38 % des candidats à l’achat immobilier citent cette raison dans l’Hexagone, un chiffre qui monte à 44 % pour les Millennials et à 59 % pour la génération X. Dans le reste du monde, en moyenne, seules 28 % des personnes interrogées avancent cette explication.

Pour prouver leur réussite

Etre propriétaire, c’est aussi une preuve de réussite d’un point de vue individuel, ainsi qu’aux yeux de l’entourage. Pourtant, les Français sont moins sensibles à cet argument : seuls 59 % d’entre eux le citent pour le côté individuel et 27 % pour l’entourage, contre respectivement 66 % et 49 % en moyenne dans le monde. La valorisation de l’acte d’achat immobilier en revanche intéresse 21 % des Français.

Pour transmettre

Enfin, la capacité à transmettre le bien aux descendants est considérée comme une source de fierté par plus des deux tiers des Français (68 %), soit une proportion plus élevée que la moyenne (61 %). De quoi mettre la future génération à l’abri de la seconde plus grande crainte des acheteurs actuels : l’augmentation des prix (83 %) qui se place juste derrière une hausse de la fiscalité (88 %).

Solibail revient sur le devant de la scène

Rien qu’en Ile-de-France, 32 000 personnes ont déjà bénéficié de Solibail. Pourtant, malgré les avantages qu’il présente pour les propriétaires, ce dispositif d’intermédiation locative est encore méconnu. Un état de fait auquel le gouvernement compte bien remédier.

Comment ça marche ?

Solibail est un dispositif destiné à aider les familles aux revenus modestes à se loger. Le propriétaire qui choisit de se tourner vers Solibail loue son appartement ou sa maison à une association, qui s’occupe de trouver un locataire correspondant aux critères et de verser le loyer au bailleur.

S’il existe depuis plusieurs années, le gouvernement a décidé récemment de mettre l’accent dessus en lançant une campagne de communication afin d’inciter les propriétaires à envisager cette alternative au marché classique.

Quels avantages ?

Outre le fait de s’inscrire dans une démarche solidaire, le dispositif présente quatre principaux avantages pour les propriétaires. Au niveau fiscal d’abord, puisqu’il est possible de déduire, sous certaines conditions, jusqu’à 85 % sur les revenus locatifs, et éventuellement de toucher une prime de 1 000 euros.

Ensuite, il n’y a pas de risque de loyers impayés, car l’association concernée garantit le paiement des loyers, dont le montant est fixé en fonction des prix du marché.

Les démarches administratives sont elles aussi gérées par l’association, ce qui simplifie la vie du bailleur.

Enfin, ce dernier est assuré de récupérer son bien en bon état, puisque là encore, l’association qui sert d’intermédiaire s’occupe de tout, y compris des travaux d’entretien régulier.

Vous souhaitez en savoir plus sur les dispositifs d’aides à la location ? Rendez-vous ici !

Rénovation énergétique : simplification des aides

Rénover 500 000 logements par an : voilà ce que devrait permettre le plan de Nicolas Hulot pour accélérer la rénovation énergétique des bâtiments, notamment en simplifiant les systèmes d’aide pour inciter les ménages à réaliser des travaux dans ce sens.

A l’heure actuelle, les aides à la rénovation énergétique sont si nombreuses et compliquées que même les professionnels du secteur ne s’y retrouvent pas forcément… Alors que dire des particuliers, perplexes devant les démarches à accomplir et ne sachant souvent même pas à quoi ils ont droit en fonction de leur situation et des travaux qu’ils prévoient ? Le gouvernement a décidé de s’attaquer au problème avec quelques réformes.

Exit le CITE

A partir de 2019, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) va être transformé en prime, ce qui permettra aux ménages concernés de toucher l’aide plus vite. Quant à l’éco-prêt à taux zéro, il doit être simplifié. Un fonds de garantie pour la rénovation doit être mis en place pour en faciliter la distribution : avec ses 50 millions d’euros, il aidera 35 000 ménages aux revenus modestes par an.

Un DPE plus fiable

Parmi les autres projets à mettre en place à moyen terme, le gouvernement pense rendre plus fiable le DPE (Diagnostic de performance énergétique) qui, aujourd’hui, est assez variable en fonction du prestataire alors que les résultats peuvent avoir une influence notable sur le prix d’un logement. L’idée étant d’instaurer d’avantage de confiance afin de favoriser le marché immobilier.

Pourquoi regardez-vous les annonces immobilières ?

Qui ne s’est jamais arrêté au milieu de la rue à consulter la vitrine d’une agence immobilière ? Ne vous inquiétez pas, vous n’êtes pas seul : selon un sondage réalisé par YouGov pour le réseau Guy Hoquet, 64 % des ménages regardent les annonces sans projet. L’enquête permet de lever le voile sur cette drôle d’habitude.

Pour se tenir au courant du marché

Première raison invoquée pour la consultation d’annonces immobilières sans projet d’achat : le besoin d’information. 59 % des sondés justifient leur comportement par la volonté de se tenir au courant du marché, un pourcentage qui monte même à 66 % chez les personnes âgées de 55 ans et plus. Il faut dire que pour rester dans le coup face à la flambée des prix observées certaines années, mieux vaut rester attentif…

Par curiosité

Un vilain défaut, la curiosité ? Pas pour 34 % des personnes interrogées, qui reconnaissent vouloir ainsi mieux connaître le cadre de vie des autres pour pouvoir le comparer au leur. Comme le dit l’expression, « on n’est jamais mieux que chez soi »… jusqu’à ce qu’on découvre la maison des voisins !

Pour fantasmer une nouvelle vie

26 % expliquent vouloir ainsi « rêver un autre quotidien ». Une tendance qui grimpe à 38 % chez les 18-24 ans, eux qui n’ont pas encore les moyens de leurs envies.

Pour dénicher des idées déco

Dernière explication : 24 % des sondés – dont une majorité de femmes – consultent les annonces immobilières à la recherche d’inspiration pour leur décoration. C’est vrai qu’elles peuvent donner des idées, ces photos d’intérieur ou de jardin qu’on trouve sur les vitrines d’agences ou sur les sites spécialisés !

Encadrement des loyers : pour ou contre ?

Mis en place, puis annulé à Lille et Paris, puis de nouveau remis au goût du jour, l’encadrement des loyers divise encore et toujours. Quels sont ses avantages et inconvénients ?

Pour : des loyers trop élevés

Le loyer représente une part importante des dépenses des ménages, notamment ceux aux revenus les plus modestes. Lui attribuer un plafond, c’est permettre aux locataires de faire des économies, ce qui présente des avantages individuels autant que collectifs, puisque les locataires peuvent alors soit placer cet argent, soit le dépenser et ainsi dynamiser l’économie.

L’encadrement des loyers vise les zones les plus tendues, celles où il y a plus de demande que d’offre de logements, ce qui doit permettre aux locataires de trouver plus facilement un appartement à un tarif accessible dans les grandes villes.

Contre : une menace pour l’immobilier

La plupart des propriétaires estiment qu’il s’agit d’une atteinte au droit à la propriété. Et d’un point de vue plus global, encadrer les loyers, c’est menacer l’investissement locatif : sachant qu’ils ne gagneront pas autant qu’ils l’auraient pu s’il n’y avait pas d’encadrement des loyers, les acheteurs potentiels risquent finalement de consacrer leur argent à d’autres opérations en espérant un meilleur rendement, et c’est tout le secteur immobilier qui souffre, suivi de la construction.

Les tribunaux administratifs de Paris et de Lille ont déjà estimé que l’encadrement des loyers n’était pas applicable en l’état, le projet de loi Elan, qui le réintroduit, risque donc de faire face à de nouvelles oppositions.

Quelles sont les villes les moins chères dans le neuf ?

Angers, Orléans et Rouen : tel est le classement des agglomérations où le prix du m² neuf est le moins cher en France. Parmi les grandes métropoles, Lille et Toulouse s’avèrent moins onéreuses que Nice, Lyon ou Bordeaux.

Angers en tête du classement

Avec un prix de vente au m² de 3 000 € (hors parking) pour un T4 en logement neuf collectif, Angers s’affiche comme la ville la moins chère de France en la matière. Elle devance les agglomérations d’Orléans (3035 €), de Rouen (3123 €), du Havre (3149 €), de Dijon (3150 €) et de Besançon (3173 €). Ces chiffres sur le logement neuf en France sont extraits de la dernière étude livrée par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), parue en mars et qui concerne le 4e trimestre 2017. On notera une prédominance des villes normandes avec les présences de Rouen, du Havre mais aussi de Caen (3275 €) dans le top 10 de ce classement.

Lille, Toulouse et Strasbourg, trio de tête des grandes villes

Quid des métropoles du territoire ? En remontant le classement, la première d’entre elles est Lille, qui pointe en 9e position avec une moyenne de 3332 € du m² pour un T4 neuf. Toulouse, avec 3578 €, et Strasbourg, avec 3601 €, arrivent peu après, figurant parmi les grandes villes les moins chères de France en la matière. A l’inverse, Nice est le mauvais élève du classement, avec une moyenne de 5213 € du m² neuf, devant la métropole francilienne (4781 €), lyonnaise (4175 €) et bordelaise (3994 €).

Le Havre, la tendance la plus à la baisse des prix

Dernier indicateur : l’évolution sur un an de ce prix du m² neuf. La baisse la plus spectaculaire est pour Le Havre, avec -15,4 % entre fin 2016 et fin 2017 (3149 € contre 3721 €), devant Angers (-4,6 %), Nice (-2,9 %), l’Ile-de-France (-2,5 %) et Aix-Marseille (-1,6 %).

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