Plus-values immobilières : les taxes s'alourdissent

Après des semaines de tergiversations durant lesquelles on ne savait pas trop quelle tournure allait prendre la fiscalité relative aux logements sous-occupés et aux plus-values, les députés ont tranché.

Le fameux amendement qui prévoyait de taxer, à hauteur de 5% de leur valeur locative, les biens immobiliers « sous-occupés », en d’autres termes les résidences secondaires, et qui a suscité une forte levée de boucliers lors de son annonce a tout simplement été abandonné par les députés. Par contre, l’Assemblée nationale vient de voter un autre point qui figurait dans ce même amendement, tout en le durcissant. Il s’agit de la surtaxe sur les plus-values immobilières lors de la cession de biens autres que la résidence principale.

Une taxe alourdie

A l’origine, avait été envisagée une taxation supplémentaire de 3% pour les plus-values de plus de 100 000 euros et de 5% lorsqu’elles dépassaient 150 000 euros, et ce, dès 2014. Les députés ont décidé de conserver cette disposition et de la durcir. Ainsi, ont-ils adopté un texte qui spécifie que dorénavant les plus-values seront contraintes à une surtaxe de : 2% dès 50 000 euros, 3% entre 100 000 euros et 150 000, 4% jusqu’à 200 000 euros, 5% pour les montants se situant entre 200 000 et 250 000 euros pour plafonner à 6% au delà. A noter que cette mesure devrait entrer en vigueur dès l’année prochaine mais les députés précisent que pour les ventes réalisées en 2013, ces surtaxes seront réduites de moitié. Va-t-on, selon vous, assister à un emballement des ventes de résidences secondaires ou des biens en location en 2013 ?

Immobilier : ce qui va changer en 2013

La nouvelle année apporte, c’est un rituel, son lot de changements. Voici un petit rappel de ce qui va changer dans l’immobilier en 2013.

Le Scellier remplacé par le Duflot

Dispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif, le Scellier, aura connu ses heures de gloire durant un peu plus de quatre ans. Le nouveau Gouvernement avait initialement prévu de le supprimer au 31 décembre de cette année mais lui a finalement offert un sursis jusqu’à fin mars 2013.

C’est la loi « Duflot » qui prendra le relais. Le principe sera le même mais s’il est jugé plus incitatif, il est également qualifié de plus « restrictif ». Comparativement au Scellier, les zones où cette loi sera effective seront moins nombreuses, les loyers devront être inférieurs de 20% à la moyenne du marché et les conditions de ressources pour en bénéficier seront également inférieures à celles stipulées auparavant dans la loi Scellier. En contrepartie, le taux de réduction d’impôt sera lui supérieur de 5% par rapport au précédent dispositif.Une taxation sur les plus-values alourdie

Comme nous le précisons dans un précèdent article, le Gouvernement a décidé de renforcer la taxe sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale. Cette mesure, qui prendra effet dès le 1er janvier 2013, sera effective dès 50 000 euros de plus-value. A partir de ce montant, sera ajoutée une surtaxe 2% , 3% entre 100 000 euros et 150 000, 4% jusqu’à 200 000 euros, 5% pour les montants se situant entre 200 000 et 250 000 euros pour plafonner à 6% au delà .

Un nouvel impôt sur les constructions

Dès 2013, les particuliers faisant construire leur pavillon seront assujettis à une nouvelle taxe, une sorte de redevance destinée à financer le patrimoine archéologique. Ce nouvel impôt ne sera exigible que pour les maisons dont la surface habitable excèdera 100m2.

Taxe renforcée sur les logements vacants

Les logements inoccupés depuis plus d’un an, contre deux aujourd’hui, et situés dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants (200 000 aujourd’hui) seront soumis à une taxe de 12,5% sur la première année et le double s’ils sont toujours vacants la seconde année. En 2013, sera considéré comme non vacant tout logement habité durant au moins 90 jours par an contre 30 actuellement.

Les terrains constructibles plus lourdement taxés

Dans les zones dites tendues, c’est à dire pour lesquelles il y a une forte demande de logements, une offre moindre et des prix élevés, la taxe foncière sur les terrains constructibles sera alourdie.

Un PTZ+ réformé

Le prêt à taux zéro n’en finit plus de subir des modifications. Alors que courant 2012, son application pour les logements anciens a été supprimée, les députés viennent de décider de le recentrer sur les ménages les plus modestes. Ainsi, les conditions de ressources ont été modifiées afin de satisfaire aux ménages les plus modestes et ce dispositif d’aide au financement pour l’acquisition d’un logement neuf ne pourra représenter que 35% du montant total de l’achat, contre 40% cette année.

L'immobilier à la montagne prend un coup de froid

Nous le constatons tous. L’immobilier, dans son ensemble, traverse une période difficile, tous les biens sont touchés et aucune zone n’est épargnée. Si quelques habitations situées en montagne se négocient encore à prix d’or comme le notent les notaires, un vent glacé souffle sur les cîmes…et les prix.

 
Dans le rapport qu’ils viennent de publier et relatif aux tendances du marché immobilier de la montagne en Savoie et Haute-Savoie, les notaires de ces régions mettent en exergue le fait que, malgré un contexte général, de baisses des prix et des transactions, certains biens situés dans des stations de ski huppées sont moins impactés par la crise. Ce marché résistant mieux à la morosité ambiante.

Pour expliquer cette situation paradoxale, il faut se tourner du côté des profils globalement fortunés et internationaux de la clientèle qui peuple les stations de ski. Ces dernières ont, au fil des dernières années, lancé des travaux de rénovation de leurs habitats, impulsé la construction de nouveaux logements plus respectueux de l’environnement et amélioré les espaces et leurs services afin de satisfaire aux demandes de clients exigeants. Ces améliorations leur offrent aujourd’hui un rayonnement qui va bien au delà de nos frontières et certaines stations représentent toujours un fort attrait pour ceux qui souhaitent y louer un logement pendant la saison hivernale mais également pour les investisseurs locatifs qui y voient un placement rentable sur la durée.

Un marché contrasté
Ainsi, le toujours attrayant Val d’Isère a vu en 2012 ses prix bondir de + 13,4 %, avec un prix au mètre carré avoisinant les 7 000 euros, quand ils ont augmenté sur la même période de +15 % à Méribel ! Toutefois, il s’agit d’exceptions. La plupart des stations de ski des Alpes affichent pour 2012 une baisse de prix généralisée. La très courue Courchevel n’échappe pas à la règle : les prix de ses habitations ont chuté de -7,5% cette année à 7500 euros du m2 (quand même), La Plagne décroche aussi, avec des prix qui baissent de -6,5% tout comme Val Thorens qui affiche un recul de ses prix à hauteur de -3% par rapport à l’année dernière.
Alors si vous êtes mordus de glisse ou avez la possibilité de réaliser un investissement locatif, regardez du côté des cîmes !

L’immobilier à la montagne prend un coup de froid

Nous le constatons tous. L’immobilier, dans son ensemble, traverse une période difficile, tous les biens sont touchés et aucune zone n’est épargnée. Si quelques habitations situées en montagne se négocient encore à prix d’or comme le notent les notaires, un vent glacé souffle sur les cîmes…et les prix.

 
Dans le rapport qu’ils viennent de publier et relatif aux tendances du marché immobilier de la montagne en Savoie et Haute-Savoie, les notaires de ces régions mettent en exergue le fait que, malgré un contexte général, de baisses des prix et des transactions, certains biens situés dans des stations de ski huppées sont moins impactés par la crise. Ce marché résistant mieux à la morosité ambiante.

Pour expliquer cette situation paradoxale, il faut se tourner du côté des profils globalement fortunés et internationaux de la clientèle qui peuple les stations de ski. Ces dernières ont, au fil des dernières années, lancé des travaux de rénovation de leurs habitats, impulsé la construction de nouveaux logements plus respectueux de l’environnement et amélioré les espaces et leurs services afin de satisfaire aux demandes de clients exigeants. Ces améliorations leur offrent aujourd’hui un rayonnement qui va bien au delà de nos frontières et certaines stations représentent toujours un fort attrait pour ceux qui souhaitent y louer un logement pendant la saison hivernale mais également pour les investisseurs locatifs qui y voient un placement rentable sur la durée.

Un marché contrasté
Ainsi, le toujours attrayant Val d’Isère a vu en 2012 ses prix bondir de + 13,4 %, avec un prix au mètre carré avoisinant les 7 000 euros, quand ils ont augmenté sur la même période de +15 % à Méribel ! Toutefois, il s’agit d’exceptions. La plupart des stations de ski des Alpes affichent pour 2012 une baisse de prix généralisée. La très courue Courchevel n’échappe pas à la règle : les prix de ses habitations ont chuté de -7,5% cette année à 7500 euros du m2 (quand même), La Plagne décroche aussi, avec des prix qui baissent de -6,5% tout comme Val Thorens qui affiche un recul de ses prix à hauteur de -3% par rapport à l’année dernière.
Alors si vous êtes mordus de glisse ou avez la possibilité de réaliser un investissement locatif, regardez du côté des cîmes !

Logements neufs : les promoteurs sont inquiets

L’immobilier est frappé de plein fouet par la crise et celle-ci touche plus durement encore le secteur des logements neufs. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) ne cache pas ses inquiétudes car les chiffres enregistrés au troisième trimestre 2012 ne sont pas de bonne augure…

Un tiers en moins. Entre le troisième trimestre 2011 et celui de cette année, les ventes de logements neufs affichent une chute vertigineuse de l’ordre de -31%. Une baisse qui nourrit à juste titre les inquiétudes des promoteurs immobiliers car elle s’inscrit dans la durée et se traduit de manière exponentielle. En effet, depuis le début de l’année et par rapport aux mêmes périodes l’année passée, les transactions ont ainsi reculé de -23% au premier trimestre et -27 % au second. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers qui dresse ce constat, plusieurs paramètres conjugués sont à l’origine de cet effondrement des ventes.

 

Le contre-coup
Elle cite tout d’abord la réduction, depuis un peu plus d’un an, de l’avantage fiscal accordé dans le cadre d’un investissement locatif. L’on pense bien évidemment au Scellier dont les avantages fiscaux ont été diminués en début d’année. Et qui, malgré un sursis de trois mois supplémentaires (il devait théoriquement prendre fin au 31 décembre 2012), vivra ses dernières heures à la fin du mois de mars prochain pour être remplacé par la loi Duflot, jugée moins « avantageuse ». La FPI énonce également comme frein, la réforme du PTZ+ en 2011 qui a lésé en premier chef les primo-accédants, ce, dans un climat morose où plane un attentisme généralisé, les ménages préférant attendre d’y voir « plus clair » pour éventuellement franchir le pas de l’acquisition d’un bien immobilier. Toujours selon la fédération, les organismes bancaires auraient aussi leur part de responsabilité, les conditions d’octroi des prêts immobiliers s’étant durcies ces derniers mois alors même que les taux n’ont jamais été aussi bas.
Du jamais vu depuis 15 ans
Dans un tel contexte, les prévisions établies par les promoteurs n’incitent pas à l’optimisme : ils évaluent le volume de ventes entre 68 000 et 72 000 pour l’année 2012. Du jamais vu depuis…15 ans ! Le Gouvernement a promis la construction de 150 000 logements par an sur la durée du quinquennat, espérant ainsi répondre à la pénurie de logements, doper le logement social et donner à la construction un second souffle. Vous y croyez ?

De la difficulté à devenir propriétaire

Du rêve à la réalité… il n’y a pas qu’un pas! Devenir propriétaire de son logement est aujourd’hui une ambition, certes réalisable mais de plus en plus conditionnée à un apport personnel conséquent et à un certain niveau de revenus. C’est en substance ce que vient de révéler la dernière étude réalisée par le courtier en ligne Empruntis.com.

Premier constat : les prix dans l’immobilier, même s’ils restent élevés, se sont stabilisés. Deuxième constat : les taux n’ont jamais été aussi bas et les conditions d’octroi des emprunts immobiliers par les organismes bancaires se sont légèrement assouplies en cette fin d’année. Conséquence : toutes le conditions sont réunies pour devenir propriétaire !

C’est faire là un raccourci un peu…rapide ! La réalité n’est pas aussi simple, loin de là. Dans une étude que vient de publier le courtier en ligne Empruntis.com, il ressort qu’aujourd’hui, non seulement le montant de l’emprunt contracté pour acquérir un bien immobilier a augmenté mais que l’apport personnel a également franchi un cap.

Plus de 200 000 euros pour acheter

Annonçons de suite la couleur. L’enquête révèle que, pour accéder à la propriété en 2012, le montant du prêt immobilier est en moyenne de 160 000 euros . A cet emprunt, s’ajoute l’apport personnel. Il se situe lui aujourd’hui – c’est une première – légèrement au dessus des 50 000 euros alors qu’en 2005, il était en moyenne de 25 000 euros. Il a tout simplement doublé en sept ans ! Un petit calcul rapide : il faut donc disposer d’environ 210 000 euros pour pouvoir s’offrir son nid douillet… Et donc avoir, bien évidemment, des revenus qui suivent. L’étude d’Empruntis révèle d’ailleurs à ce titre qu’en 2012, les acquéreurs, dont l’âge médian est de 36 ans, gagnent en moyenne et par foyer 4 000 euros par mois…et quasiment 8 000 par mois pour ceux qui achètent à Paris ! Propriétaire, est-ce selon vous un rêve inaccessible ?

Découvrez le classement des villes les plus chères au monde

Vous trouvez, à juste titre, que Paris est inaccessible en terme de prix ? Cela risque fort de vous surprendre mais elle ne figure pas dans le palmarès des villes les plus chères au monde !

Mais alors qui détient la palme de la ville la plus « inaccessible » vous demandez-vous ? Et bien, il s’agit de…Tokyo ! Dans l’enquête que vient d’effectuer la société EuroCost International et portant sur le coût de la vie des expatriés (en prenant notamment en compte le coût des loyers), la capitale du Japon arrive en effet en tête du classement des villes les plus onéreuses, suivie de Luanda en Angola et de Moscou. Cette dernière étant d’ailleurs reléguée cette année en troisième position contre la seconde l’année dernière.

Et la capitale de la Russie n’est pas la seule à avoir vu son rang modifié, car comme le souligne les auteurs de l’étude, la modification des taux de change et, dans une moindre mesure, l’inflation ont joué quant à la définition des rangs dans ce classement. Ainsi, certaines villes deviennent plus « abordables ». C’est le cas notamment d’une ville comme Sao Paulo au Brésil qui passe pour 2012 de la 6ème à la 18ème place. Et les villes de la zone euro ne sont pas non plus en reste.

L’Europe…pas si chère

Chose étonnante pour les Européens que nous sommes, dans ce top 30 des villes les plus chères du monde, aucune ne figure dans la zone euro ! Nous avons du mal à le croire…mais c’est vrai ! Paris, Helsinki ou encore Amsterdam sont tout simplement sorties cette année du classement. En cause ? L’euro qui a perdu de sa valeur par rapport aux autres monnaies. Mais ce n’est pas le cas notamment de villes comme Londres qui grimpe de la 11ème place en 2011 à la 5ème place cette année ou encore de Hong Kong, passant du rang 13 l’année passée au rang 6 aujourd’hui, leurs monnaies s’étant renforcées sur la place mondiale. Si l’on fait un petit zoom sur notre l’Europe, on découvre donc que les capitales les plus chères sont Moscou, Londres et Genève, Paris se hissant en 11ème position sur les vingt villes classées. Alors, un conseil, n’allez pas dire à un japonais que Paris est une ville…hors de prix !

Immobilier : TVA, traduisez « Taxe Va Augmenter »

Longtemps fustigée par l’actuel Gouvernement, François Hollande alors candidat la qualifiant « d’injuste et d’inopportune », la hausse de la TVA sera bel et bien effective à compter de l’année 2014, ce, afin de financer en partie une baisse des charges des entreprises à hauteur de 20 milliards d’euros. Mais alors, pour vous, locataires, propriétaires, quels seront les impacts de cette mesure ?

La relance de la compétitivité de l’économie de la France passera par un certain nombre de mesures dont la hausse de la TVA, comme le préconise le rapport Gallois récemment remis au Gouvernement. Alors que ce dernier condamnait, il y a quelques mois encore, une telle disposition, il semble qu’il ait tout simplement changé son fusil d’épaule au grand damne des professionnels de l’immobilier et du bâtiment. La TVA, qui diffère en fonction des secteurs, va donc augmenter. En 2014, elle passera donc de 19,6% à 20% (biens et services) et de 7% à 10% pour notamment les secteurs de la restauration et du bâtiment. L’Etat attend, avec cette mesure, enfler ses caisses de 6 à 7 milliards d’euros dès l’année 2014 et donc financer de la sorte l’abaissement des charges qu’il vient d’octroyer parallèlement aux entreprises afin de doper leur compétitivité…

20 000 artisans sur la sellette

Mais concrètement, comment se traduit cette augmentation de TVA ? Jusqu’à présent, les travaux de rénovation de l’habitat vous sont facturés avec une TVA à 7%. Dans un peu plus d’un an, celle-ci sera de l’ordre de 10%. On voit bien là la double peine : celle infligée au consommateur qui voit s’alourdir sa facture et celle de l’artisan qui, s’il veut rester compétitif et gagner des clients, devra rogner sur sa marge. D’ailleurs, la Fédération Française du Bâtiment (FFB) estime que cette hausse de la TVA va entraîner dans son sillage la perte de 20 000 emplois, précisant qu’elle aura « des effets catastrophiques sur l’activité et sur l’emploi, provoquant inévitablement un retour massif du travail au noir ». De son côté, la réaction de la FNAIM, Fédération Nationale des Agences immobilières ne s’est pas fait attendre. Son président, Jean-François Buet, s’est dit « consterné » par une telle disposition et plus généralement par la fiscalité immobilière proposée dans le rapport Gallois. Selon lui, il faut arrêter de pointer constamment du doigt la profession, avec l’idée fausse que l’on y fait facilement de l’argent.Il estime que les mesures gouvernementales décidées ces deux dernières années (réforme de la plus-value immobilière, réforme du PTZ, fin du Scellier, encadrement des loyers…) lèsent le secteur et ses acteurs, et le moins que l’on puisse dite, c’est que c’est hausse de la TVA ne va pas modifier la donne.
La seule bonne nouvelle concerne les secteurs de l’alimentation et de l’énergie, les biens de première nécessité, qui, eux, verront leur taux de TVA baisser en 2014 pour passer de 5,5% à 5%.

Des taux bas… L’idéal pour renégocier son contrat ?

Les taux des emprunts immobiliers poursuivent leur tendance baissière amorcée il y a plusieurs mois. En octobre, ils atteignent même un niveau historiquement bas. Cela peut faciliter l’achat mais peut, aussi, donner l’envie de renégocier le taux de son crédit immobilier.

Le meilleur taux, c’est maintenant que vous pourrez l’obtenir ! Sur ce point, les courtiers en emprunts immobiliers donnent le même son de cloche. En ce mois d’octobre, une baisse significative des taux d’intérêt des crédits immobiliers est, une fois encore, constatée pour se hisser à une moyenne de 3,5%. En sachant que pour les dossiers les plus « rassurants » pour les organismes bancaires, des taux inférieurs à 3% peuvent être négociés pour un emprunt sur 20 ans. Du jamais vu.

Alors, si les banques n’octroient pas à tout le monde des taux aussi bas ou si vous n’envisagez simplement pas pour le moment de changer de logement, il est peut être opportun d’étudier la question d’une renégociation de taux de votre crédit immobilier avec votre banquier. Pour ce faire, quelques principes sont à respecter. En voici les grandes lignes.Deux options pour renégocier

Sachez qu’en tant qu’emprunteur, vous pouvez demander à l’organisme auprès duquel vous avez contracté le prêt d’en renégocier le taux, mais en aucun cas l’exiger. Un avis de justice rendu en septembre dernier le rappelle : la banque n’a aucune obligation de renégociation vis à vis de l’emprunteur, c’est à son bon vouloir. Deux possibilités s’offrent alors à vous : soit votre banquier est conciliant et vous êtes pour lui un bon client et dans ce cas là, il vous accorde un réexamen du taux en votre faveur. Soit, ne vous reste que l’option de rachat de crédit pour parvenir à un nouveau taux. Dans le premier cas de figure, vous établirez avec votre banquier les nouveaux taux et échéances, cela entraînera alors à votre charge des frais de dossiers. Si vous n’avez que le choix d’un rachat de crédit, vous rachèterez via un autre organisme financier celui-ci puis établirez un nouveau contrat d’emprunt immobilier avec le nouveau taux, nouvelles échéances etc. Cette option est pour vous moins avantageuse, car elle engendre des frais non négligeables que sont les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé.

Nous vous conseillons donc d’étudier la question avec les conseils de votre banquier, car si vous avez emprunté il y a quelques années à un taux élevé, au regard des taux particulièrement bas qui officient actuellement, un rachat de crédit peut être très intéressant, ce, malgré les frais annexes.

Les beaux jours de la loi Girardin

Promise aux oubliettes pour 2013, la loi Girardin est finalement épargnée par le Gouvernement. Ce dispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif dans les Dom-tom est en effet reconduite pour l’année 2013 et ne sera pas plafonnée contrairement aux autres niches fiscales.

La Cour des comptes avait demandé la suppression de la loi Girardin en début d’année dernière. L’instance jugeant alors de son caractère dispendieux pour les caisses de l’Etat (1,3 milliard d’euros en 2011) et globalement inefficace sur le plan économique (700 000 euros d’investissement nécessaire par emploi créé).

Alors que le nouveau gouvernement s’est dit fermement décidé à s’attaquer aux fameuses niches fiscales, dont le plafond vient de passer à 10 000 euros par foyer, il a tout bonnement choisi de ne pas toucher à un cheveu du Girardin et donc de ne pas lui imposer ce fameux plafond. Pour expliquer son choix, le Gouvernement par la voix de son premier ministre Jean-Marc Ayrault explique « Nous sommes dans une phase transitoire et nous n’avons pas voulu pénaliser ces territoires, qui vivent très difficilement”, et d’ajouter “ce choix est justifié par la situation économique et sociale très difficile qui frappe nos compatriotes dans nos territoires”. Plafonner les dispositifs visant les outre-mer au même niveau que les dispositifs nationaux, c’était à coup sûr détourner des outre-mer des flux d’investissements qui sont aujourd’hui indispensables au développement de nos territoires”. Ce dispositif s’assure donc de beaux jours pour 2013. Certes, ce produit est intéressant pour qui a les moyens d’investir : ceux qui en ont bénéficié, ont en moyenne fait une économie d’impôt de l’ordre de 40 000 euros. Intéressé par ce type d’investissement locatif ? Sachez que pour bénéficier de la réduction d’impôt dont est assortie cette loi, vous devrez acheter un logement neuf ou en cours d’achèvement dans les Dom-tom . Il devra être destiné à la location pour une période minimale de cinq ans en secteur libre (pas de plafond de loyers) et de six ans en secteur dit intermédiaire (plafonds de loyer à respecter). Tenté ?