Crédit immobilier et domiciliation des revenus : pour ou contre la nouvelle ordonnance ?

Les banques ne pourront plus imposer une domiciliation des revenus pour plus de dix ans dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier.

La pratique est courante : toute banque sait que le crédit immobilier est l’un de ses produits d’appel et en profite pour attirer de nouveaux clients, en exigeant que les salaires (ou autres rentrées d’argent considérées comme un salaire) de l’emprunteur soient domiciliés chez elle.

Le niveau dispositif concernant la domiciliation des revenus et le crédit immobilier n’entrera en vigueur que le 1er janvier 2018, les contrats souscrits avant cette date ne sont donc pas visés. Mais pour ceux qui seront signés à partir du début de l’année prochaine, l’ordonnance limite à dix ans la durée de domiciliation des revenus que peut imposer l’établissement bancaire. Ce délai sera même réduit pour les crédits moins longs.

Des avantages en contrepartie

L’une des avancées de cette mesure, c’est que les établissements seront désormais forcés de préciser noir sur blanc quels sont les avantages consentis en échange de cette domiciliation des revenus (frais de dossier réduits, taux préférentiels…). Le revers de la médaille pour le consommateur : s’il décide de mettre fin à la domiciliation des revenus avant le délai imparti, alors la banque peut de son côté supprimer les privilèges liés au crédit immobilier. En revanche, si le client attend bien la fin des dix ans prévus par l’ordonnance, il sera libre d’avoir recours à une autre banque pour ses revenus tout en conservant les avantages sur l’emprunt dans le premier établissement.

Faut-il investir à l’étranger ?

Acheter de l’immobilier à l’étranger, pour profiter de prix plus bas, du soleil, ou des deux, est une idée qui traverse l’esprit de nombreux Français. Mais s’agit-il vraiment d’une opération intéressante ?

Investissement locatif : attention à la fiscalité

Dans un souci de relance économique, certains pays favorisent les investissements étrangers par le biais de dispositifs avantageux, ce qui peut séduire les Français qui cherchent à acheter un bien pour le louer. A l’heure actuelle, l’Espagne, le Maroc et le Portugal sont intéressants… Mais ce n’est pas parce que le bien se situe en-dehors de l’Hexagone que les revenus que vous en tirez ne sont pas imposables en France, sans oublier les taxes locales. Alors faites bien le calcul pour savoir si l’investissement en vaut la peine.

Investir pour soi : attention aux transports

Si le but est de profiter du bien vous-même, pensez à tenir compte des frais de déplacements chaque fois que vous voudrez vous y rendre : avoir un logement en Thaïlande pour deux fois moins cher que la France, quel bonheur, mais si vous dépensez toute la différence, voire plus, en billets d’avion rien que sur les cinq premières années, vous risquez de vite regretter l’opération !

Pensez déjà à la revente

Enfin, tout investissement immobilier présente un risque, et les tentatives à l’étranger ne font pas exception : le marché peut régresser, la monnaie dévaluer, le régime politique et les avantages fiscaux changer. Si vous achetez dans le but de revendre plus cher, n’oubliez pas que vous revendrez en monnaie locale, ce qui peut se révéler désavantageux une fois converti en euros.

La vente au cadran : quels avantages ?

La vente au cadran, c’est un système qui ressemble aux enchères inversées : un prix de départ est fixé et diminue petit à petit jusqu’à ce que la première personne à enchérir remporte le bien.

Une vente rapide

Un bien qui reste plusieurs mois sur le marché avec un prix qui s’effondre chaque mois, c’est déprimant pour le vendeur et peu attractif pour les acheteurs potentiels. Le concept de la vente au cadran permet d’éviter cela : un prix est affiché et baisse d’un montant prédéfini toutes les 30 secondes, jusqu’à ce que quelqu’un se porte acquéreur. L’affaire peut être conclue en quelques minutes à peine.

Un meilleur contrôle des prix

Vous avez peur de vendre au rabais ? Détrompez-vous : d’abord, vous pouvez définir un prix de réserve en-dessous duquel vous ne souhaitez pas vous départir de votre logement, ensuite, les biens vendus ainsi n’ont pas tendance à être dévalués. Car comme pour toute négociation, en affichant un coût de départ un peu plus élevé que la moyenne du marché, vous voyez la valeur s’ajuster jusqu’à atteindre un montant cohérent.

Et pour l’acquéreur ?

De son côté, l’acheteur a le temps de la réflexion, puisqu’il a plusieurs semaines pour visiter le bien et monter son plan de financement avant le moment de la vente. Plus la peine, comme c’est le cas sur certains marchés tendus, de faire une offre le plus vite possible pour devancer la concurrence puis de s’apercevoir trop tard qu’on aurait pu négocier davantage.

 

Le PTZ ne disparaîtra pas l’an prochain

Le Prêt à taux zéro (PTZ) devait s’arrêter le 31 décembre 2017, mais Julien Denormandie, secrétaire d’Etat à la cohésion des territoires, a annoncé qu’il serait reconduit en 2018.

Le Prêt à taux zéro a encore de beaux jours devant lui, avec quelques ajustements. Alors que les conditions avaient été assouplies, menant à 120 000 ménages bénéficiaires l’an dernier, soit deux fois plus qu’en 2015, il va être recadré pour 2018. Ainsi, il ne sera plus applicable que dans les zones tendues, celles où il y a beaucoup plus d’acquéreurs potentiels que de logements sur le marché. A l’heure actuelle, le montant du PTZ dépend déjà de l’endroit où se situe le bien à acheter. Le gouvernement doit présenter le vendredi 22 septembre sa stratégie pour le logement, qui devrait révéler les zones concernées par le PTZ 2018.

Prêt aidé qui vient en complément d’un autre emprunt, le PTZ est destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il ne concerne que les logements neufs, ou anciens avec travaux à effectuer à hauteur de 25 % du montant de l’achat, ce qui représente un frein selon les professionnels du secteur et explique qu’il fonctionne mieux dans le neuf que dans l’ancien. Sa durée de remboursement notamment est intéressante : elle dépend des revenus de l’emprunteur, mais bénéficie d’une période de différé qui peut être de 5, 10 ou 15 ans. La période de remboursement, quant à elle, varie entre 10 et 15 ans.

Baisse des loyers : les propriétaires ne répondent pas à l’appel

Après l’annonce de la baisse des APL, Emmanuel Macron a appelé les bailleurs à diminuer les loyers de 5 euros pour compenser, citant la responsabilité collective. Les réactions ne sont pas favorables.

Sur l’appel à la baisse des loyers, il y a les réactions politiques d’opposants qui soulignent qu’il existe déjà un dispositif d’encadrement des loyers, estiment que ce n’est pas aux propriétaires d’assumer les « bêtises » d’Emmanuel Macron, et appellent ironiquement les bouchers à baisser le prix de leur viande.

58 % des propriétaires contre

Mais la vraie question c’est : qu’en pensent les principaux intéressés ? Peu de bien. Un sondage d’Opinion Way réalisé pour LCI et Tilder révèle que 53 % des Français pensent que le président a eu tort, avec bien sûr des différences selon la situation : Les propriétaires désapprouvent à 58 %, les locataires sont contre à 47 %. Certains bailleurs rappellent notamment qu’avec la hausse des impôts locaux et de la CSG (Cotisation Sociale Généralisée), les charges ont augmenté de manière significative au cours des 15 dernières années.

De son côté, l’association CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) remarque qu’en 2017, les loyers ont déjà perdu 5,50 euros par mois en moyenne en relocation, allant jusqu’à 12 euros en Normandie par exemple.

A l’Union nationale des propriétaires immobiliers, le directeur Pierre Hautus s’étonne auprès de RTL que le président organise un « encadrement national des loyers forfaitairement » alors qu’en tant que candidat, il s’était dit contre l’encadrement des loyers.

 

Les prix immobiliers faussés par l’étiquetage énergétique ?

Les diagnostics de performance énergétique sont obligatoires pour qui souhaite proposer un bien à la vente ou à la location. Ils renseignent sur la consommation d’énergie et ont un impact sur le prix. Le problème : ils ne seraient pas fiables.

A l’heure où les préoccupations économiques et écologiques sont un véritable critère de choix pour les acquéreurs et locataires potentiels, l’UFC-Que Choisir remet en question fiabilité des DPE (Diagnostics de performance énergétique). L’association a mené l’enquête en faisant examiner certains biens par cinq diagnostiqueurs différents et en découvrant que les avis pouvaient varier, voire qu’il y avait des erreurs. Ainsi, un même logement a été noté D par l’un, E par l’autre en matière d’isolation, et côté gaz à effet de serre, il a été classé dans trois catégories différentes par les experts.

Un prix sur ou sous-évalué

Cela vous parait anodin ? Sachez pourtant que si, en Ile-de-France, cela ne fait pas de grande différence en raison d’un marché très tendu, en province en revanche, ces diagnostics ont un fort impact sur le prix : 5 % en moyenne par classe énergétique, selon l’association Dinamic. Ainsi, une maison qui consomme peu, notée A ou B par exemple, se vend jusqu’à 14 % de plus dans certaines régions. En Occitanie, un logement qui décroche la note C est 7 % plus cher que s’il ne se voit attribué qu’un D, et 6 % moins cher pour un E. l’UFC-Que Choisir constate donc que les DPE peuvent fausser le prix de vente, parfois en faveur du vendeur, parfois en faveur de l’acquéreur.

 

Renégocier votre crédit immobilier : attention aux pièges

Les conditions sont bonnes et vous avez un peu de temps devant vous pour préparer vos arguments, alors vous avez décidé de renégocier votre prêt immobilier ? Bonne idée… A condition de vous méfier de ces potentiels litiges repérés par l’UFC-Que choisir.

La hausse des frais

Les frais d’avenant sont automatiques dans le cadre de la rédaction d’un ajout au contrat initial du crédit immobilier qu’entraîne une renégociation de prêt. Mais ils ont bondi de 43 % entre 2012 et 2017 et varient énormément d’un établissement à l’autre. L’UFC-Que choisir note ainsi qu’ils passent de la somme raisonnable de 90 euros à la Caisse d’épargne d’Alsace… A 1 500 euros chez la Banque populaire du Nord !

La souscription de produits

Réaménager votre prêt, pourquoi pas… Mais à condition de souscrire des produits accessoires. Voilà ce que proposent certaines banques, poussant les emprunteurs à signer pour une assurance habitation, une acquisition de parts sociales dans une manque mutualiste, ou encore une nouvelle carte bancaire s’ils veulent obtenir de meilleures conditions pour leur crédit.

Le cas particulier du rachat de crédit

Plutôt que de faire jouer la concurrence entre les banques, certains décident de profiter des conditions favorables pour racheter leur crédit eux-mêmes, c’est-à-dire de rembourser le montant restant plus tôt. Une pénalité légale est alors prévue (l’indemnité de remboursement anticipé), mais d’autres coûts viennent parfois s’y ajouter, comme des frais de mainlevée en cas d’hypothèque, des frais de dossier ou des frais de décompte de remboursement anticipé.

Immobilier : les bonnes résolutions de la rentrée

Vous avez décidé de vendre ou d’acheter dans l’immobilier, mais vous avez relâché vos efforts pour profiter de l’été ? C’est compréhensible, mais à présent que la rentrée de septembre approche, il est temps de vous retrousser les manches !

Je vends un bien

  • Je l’estime. Les prix ont peut-être varié dans votre secteur depuis que vous avez pris la décision de vendre. Tenez compte de tous les critères (localisation, taille, type de bien, état…) et prévoyez une petite marge de négociation.
  • Je le mets en valeur. Profitez de vos derniers moments de calme pour mettre une couche de peinture, faire quelques travaux d’isolation, prendre de bonnes photos et rédiger une annonce alléchante.
  • J’innove. Avez-vous pensé à l’outil vidéo pour vous démarquer ? Ou à vous lancer dans une formule comme le test de maison, qui consiste à proposer aux personnes intéressées de passer une nuit dans le logement avant de prendre leur décision ?

J’achète un bien

  • Je révise mon budget. Les vacances sont passées par là, peut-être avez-vous dépensé un peu plus que prévu. Faites des calculs et confirmez les possibilités de prêt avec votre banque.
  • J’élargis mes critères. Si vous cherchez depuis très longtemps sans trouver, c’est peut-être que vous êtes trop exigeant. Si vous n’êtes pas pressé, tant mieux, sinon, envisagez de chercher moins grand ou plus ancien par exemple.
  • Je cherche ailleurs. De la même façon, étendre votre rayon de recherche pourrait vous aider à trouver le bien idéal, même s’il vous faudra ensuite quelques minutes de plus pour vous rendre au travail.

 

Comment trouver son logement étudiant ?

C’est une galère que connait chaque étudiant qui emménage dans une nouvelle ville ou n’a pas pu continuer à occuper sa chambre pendant les mois d’été : il faut trouver où loger pour la nouvelle année scolaire.

Sachez où chercher

Agences immobilières, sites d’annonces, CROUS et foyers : chacun présente ses avantages et ses inconvénients. Préférez les spécialistes des questions étudiantes si votre budget est très serré, les sites d’annonces si vous avez du temps à consacrer aux recherches, et les agences immobilières si vous êtes pressé. Sans oublier d’envisager la colocation, surtout si vous souhaitez vous loger pour un seul semestre par exemple : les conditions sont souvent plus souples.

Faites le point sur les aides

Certes, elle ne va pas tarder à baisser, mais l’APL (Aide personnalisée au logement) peut vous être utile. Et ce n’est pas la seule. L’ALS (Allocation de logement à caractère social) et l’AILE (Aide à l’installation dans un logement pour les étudiants) peuvent vous faire gagner quelques centaines d’euros, la seconde uniquement sur Paris. Pour savoir à quoi vous avez droit, tournez-vous vers la CAF (Caisse d’allocation familiale).

Attention aux arnaques

Les arnaques immobilières sont nombreuses sur le Net, et les logements étudiants sont particulièrement visés. Les plus courantes sont les mandats cash (on vous demande un dépôt urgent par mandat à la Poste pour réserver le bien) et les marchands de listes (vous devez payer pour obtenir une liste de biens à louer). Dans l’ensemble, si une annonce vous semble trop alléchante (prix exceptionnellement bas notamment), méfiez-vous !

C’est le moment ou jamais d’emprunter… Mais est-ce le moment d’acheter ?

La situation est idéale pour emprunter grâce à des taux bas. Cela signifie t-il pour autant que c’est le moment d’acheter ? D’autres paramètres sont à étudier. Explications.

Des taux de crédit stables et bas

Après avoir touché un bas historique l’an dernier, les taux de crédit immobilier ont entamé une légère remontée pendant quelques mois, mais ils ont désormais tendance à se stabiliser à 1,57 % en moyenne d’après l’Observatoire Crédit Logement. Un chiffre intéressant à l’heure où l’inflation, elle, s’établit à 1,2 %. Autrement dit, emprunter n’a jamais été aussi bon marché.

Des prix en hausse

Mais avant de vous précipiter dans l’agence immobilière la plus proche, faites bien vos calculs. Les prix, eux, ont tendance à grimper. La pénurie de biens dans certaines villes, plus particulièrement Paris, signifie que le marché est plus intéressant pour les vendeurs que pour les acquéreurs. En un an, le coût d’un achat a augmenté de plus de 6 % dans le neuf et de 7,4 % dans l’ancien.

Moins de surface pour le même prix

De manière globale, le pouvoir d’achat immobilier est donc en baisse. Dans la plupart des plus grandes villes de France étudiées par le courtier Meilleurtaux, les acheteurs perdent des mètres carrés : pour le même prix et la même capacité d’emprunt, ils ne peuvent plus s’offrir que 52 m2 à Lyon par exemple, contre 54 il y a 6 mois. Il n’y a qu’à Toulon que les acquéreurs peuvent encore faire des affaires par rapport au début d’année, y ayant gagné un petit mètre carré.

 

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