Acheter pour louer : la défiscalisation immobilière

Pour vous assurer une rente pérenne, vous avez décidé d’acheter pour louer. Pour une opération encore plus rentable, faites appel aux dispositifs de défiscalisation. En fonction de votre situation et de vos besoins, vous pourrez profiter des avantages fiscaux des lois Pinel, Censi-Bouvard, LMNP… Tous ouvrent à minima le droit à une déduction d’impôt annuelle. Intéressant, non ?

Acheter pour investir : la défiscalisation

Acheter un logement pour ensuite le louer permet de profiter de nombreux avantages fiscaux. Tour d’horizon des dispositifs de défiscalisation immobilière.


Acheter un bien pour réaliser un investissement locatif peut s’avérer aujourd’hui très rentable. Mais avec la multitude de lois promulguées, difficile de déterminer les avantages fiscaux dont il est possible de profiter. Décryptage des dispositifs de défiscalisation immobilière.

Afin de favoriser l’investissement dans le neuf, le gouvernement a mis en place de nombreuses mesures permettant de financer son bien grâce aux loyers perçus… et aux réductions d’impôts. Pour en bénéficier, il est tout d’abord possible de faire appel au dispositif Pinel. Celui-ci s’adresse aux acheteurs d’un logement neuf désirant le mettre en location. En répondant à plusieurs critères (loyer et ressources des occupants plafonnés, label BBC 2005 ou RT 2012), il est ainsi possible de profiter d’un abattement fiscal allant de 12 à 21 % (selon la durée du bail de location).

Effective jusqu’au 31 décembre 2016, la loi Censi-Bouvard s’intéresse aux investisseurs qui achètent une résidence de services neuve (EHPAD, résidence senior, etc.). Elle permet de bénéficier d’une remise d’impôt à hauteur de 300 000 euros.

Il est également possible d’adopter le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) si vous investissez dans un logement meublé pour le louer et que vos revenus sont inférieurs à 23 000 euros par an. Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt sur l’ensemble de vos charges foncières. Si vos revenus annuels sont supérieurs à 23 000 euros, vous pouvez adopter le statut de LMP (Loueur meublé professionnel). Celui-ci présente de nombreux avantages, tels que la possibilité d’avoir des revenus complémentaires exonérés d’impôt, mais aussi des inconvénients certains (inscription au Registre du commerce et des sociétés notamment). Avant d’acheter un bien, veillez donc à bien choisir votre dispositif de défiscalisation immobilière.

Investissement Duflot après 2014

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Duflot a laissé sa place à la loi Pinel. Mais que deviennent les investissements réalisés sous le sceau de la loi Duflot après 2014 ?

Remplacé depuis septembre 2014 par la loi Pinel, le dispositif d’investissement Duflot n’a pas pour autant complètement disparu de la scène de l’immobilier. Il concerne en effet toutes les transactions locatives réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Les investisseurs qui ont acquis un bien neuf dans cette période profitent d’un taux de réduction fixé à 18% du montant du bien acheté (dans la limite de 300 000€). Cette déduction est répartie sur neuf ans.

Pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, la loi Duflot 2014 ne s’applique plus. Le dispositif Pinel a pris le relais avec des conditions, semble-t-il, plus intéressantes. En effet, cette nouvelle loi de défiscalisation introduit le principe de modularité. C’est-à-dire ? Qu’un investisseur a le choix de louer pendant 6 ans pour une déduction fiscale accordée de 12%, pendant 9 ans pour une déduction de 18% ou pendant 12 ans pour une déduction de 21%.

La défiscalisation Duflot s’applique donc encore aujourd’hui pour les investissements locatifs antérieurs au 31 août 2014, mais ne peut plus être souscrite depuis le 1er septembre 2014.

 

La loi Pinel 2014, 2015, 2016

La loi Pinel 2015 offre une défiscalisation immobilière plus avantageuse et modulable que la loi Duflot. Décryptage de ce qui a changé.

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Pinel a remplacé la loi Duflot. Les principes de défiscalisation immobilière sont les mêmes, cependant quelques améliorations viennent renforcer le dispositif.

Tout comme la loi Duflot, la loi Pinel vise à développer la construction de logements neufs dans certaines zones. Le principe est très simple : vous achetez un logement neuf, vous le mettez en location un certain nombre d’années, vous profitez d’une réduction d’impôt proportionnelle à la valeur de votre achat. Alors, quelles sont les différences entre les deux dispositifs ?

Depuis septembre 2014, la loi Pinel permet de moduler la durée d’engagement de la location. Alors que celle-ci était de 9 ans sous la loi Duflot, elle peut être de 6, 9 ou 12 ans dorénavant. Ainsi, le taux de réduction d’impôt est maintenant variable selon la durée choisie : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

La loi Pinel sur l’immobilier modifie également le plafond du prix par mètre carré pouvant bénéficier d’une défiscalisation. Celui-ci passe à 7 500€/m2, contre 5 500€/m2 auparavant. En revanche, le prix d’achat maximum d’un bien défiscalisable reste de 300 000€. Dernier grand changement apporté par la loi Pinel en 2015, c’est la possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant.

  • QUESTION – REPONSE  

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?

Réaliser un investissement locatif sans apport, c’est possible ! Toutefois, il est important de présenter de solides garanties et un dossier viable. Nos conseils.

Vous pensez qu’investir dans un bien immobilier locatif sans apport personnel, c’est impossible ? Détrompez-vous : plus de la moitié des investissements locatifs se font sans apport actuellement. Deux raisons expliquent cela : le loyer rembourse une partie (voire la totalité) des mensualités, et les frais de notaire sont moins importants pour l’achat d’un logement neuf. Pour obtenir votre prêt, il n’y a pas de secret. Il vous faut constituer un dossier viable présentant des garanties financières solides. Sachez que l’organisme prêteur s’intéressera tout particulièrement à trois éléments : votre reste à vivre (le montant qu’il vous reste une fois vos mensualités payées), vos relevés bancaires et la durée du crédit. N’hésitez pas à écumer les banques pour obtenir des conditions de prêt les plus avantageuses possible, afin de pouvoir réaliser votre investissement locatif sans apport.

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