décompte des charges locatives

Comprendre le décompte des charges locatives

En plus du paiement d’un loyer, un logement appelle le paiement de différentes charges. Il s’agit des dépenses relatives à un bien. Les charges locatives sont, dans un premier temps, payées par le propriétaire, puis remboursées par le locataire. On parle alors, pour le propriétaire/bailleur, de charges récupérables. Mais d’autres charges, liées aux réparations importantes par exemple, sont imputables uniquement au propriétaire. Pas toujours facile dans ces conditions de rédiger un décompte de charges locatives pour le propriétaire.

Charges, la règle de base

En général, le locataire assume les frais liés à l’entretien du logement mis à sa disposition et des petites réparations. Le propriétaire, lui, est en charge des réparations plus importantes. S’il faut remplacer le joint de la baignoire, le locataire s’en occupe. Par contre, si le robinet est à changer entièrement, le propriétaire en assume les frais.

décompte de charges locatives comment ça marche ?

Les exceptions

Si le logement est situé dans une copropriété, qui s’occupe des charges liées aux parties communes ? Tout dépend des cas. L’entretien et les réparations des lieux communs sont assurés par le syndic qui facture le propriétaire en fonction de sa quote-part de charges de copropriété.

Mais si les services des parties communes, comme l’ascenseur, le gardien, le jardinier, profitent directement au locataire, il est normal que leur charge soit imputée au locataire. Le propriétaire les indique donc sur le décompte de charges locatives.

Le décompte de charges locatives

Schématiquement, le décompte de charges locatives envoyé au locataire mentionnera :

  • Les dépenses liées à l’entretien des parties communes, des espaces verts…
  • Les dépenses liées aux petites réparations.
  • Les dépenses liées aux services tels que l’enlèvement des ordures ménagères ou la présence d’un gardien.
règlement copropriété modèle

Modèle de règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fait figure d’autorité, dictant les règles de conduite et de fonctionnement qui s’imposent autant aux copropriétaires qu’aux locataires. Un nouveau copropriétaire se verra donc remettre un exemplaire du précieux document, attesté par le notaire. Nous vous proposons un résumé des principales informations que doit contenir un modèle de lettre de copropriété.

Un document obligatoire

Le règlement de copropriété est rédigé lors de la création de la copropriété, avant même la fin de sa construction. Il est établi par un professionnel, comme un notaire ou un géomètre-expert, pour être ensuite publié au service de la publicité foncière. En l’absence de règlement, le syndicat des copropriétaires doit en voter un lors de l’assemblée générale.

règlement copropriété modèle

Règlement de copropriété, que doit-il contenir ?

Que contient un modèle de règlement de copropriété ?

D’une manière générale, un modèle de règlement de copropriété mentionne les obligations et les droits des copropriétaires et des locataires. Il détermine principalement :

  • Les parties privatives (cave, parking, appartement…).
  • Les parties communes (murs porteurs, toiture…).
  • L’utilisation de ces parties (habitation, local professionnel…) et les conditions d’utilisation (travaux interdits, interdiction d’exercer certaines activités…).
  • Les règles d’administration de la copropriété (fonctionnement de l’assemblée générale, du conseil syndical…).
  • Les catégories de charges de la copropriété (charges générales liées à la conservation et entretien, administration ; charges spéciales liées aux équipements particuliers…).
  • La quote-part des charges pour chaque lot.
  • Une annexe répertoriant les modalités de calcul des tantièmes de charges.

Location meublée : que dit la loi ?

Il ne suffit pas d’équiper simplement votre bien dun placard, de chaises de jardin, dune planche en bois et de tréteaux pour le mettre en location en tant que logement meublé. Le cadre juridique prévu par la loi Alur et renforcé par un récent décret est désormais assez clair pour que locataires et propriétaires sentendent sur cette notion.

Voici ce que dit précisément la loi Alur en date du 24 mars 2014 : « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Une définition encore un peu trop floue, avec des possibilités de conflits entre les propriétaires d’un meublé et des locataires mécontents. Pour limiter les risques, un nouveau décret a été publié au journal officiel le 31 juillet dernier, portant précisément sur les éléments de mobilier d’un logement meublé.

Literie, four, réfrigérateur, luminaires

Concrètement, il est désormais expliqué noir sur blanc qu’une maison ou un appartement meublé doit comporter au minimum onze éléments : une literie comprenant couette et couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur avec freezer, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Les propriétaires qui ne sont pas en conformité ont peu de temps pour faire le nécessaire puisque ce nouveau décret doit entrer en vigueur dès le 1er septembre.

Comment donner congé à votre locataire ?

Dans le cas d’une location vide comme d’une location meublée, un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire comme bon lui semble. Il doit respecter des conditions, des délais et une forme spécifique.

Pour demander à un locataire de rendre les clés de sa résidence principale, le propriétaire lui mandate un courrier en recommandé avec accusé de réception. Il peut également passer par un acte d’huissier ou par une remise en main propre contre émargement ou récépissé dans le cas d’un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 27 mars 2014 (dans le cadre d’une location vide). Impossible donc d’envoyer un simple mail ou texto.

Si le locataire n’a nul besoin de mentionner la raison de son départ, le propriétaire, lui, ne peut donner congé que dans trois cas :

  • s’il veut habiter lui-même le logement ou y faire résider l’un de ses proches ;
  • s’il veut vendre le logement ;
  • pour un « motif légitime et sérieux »

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit effectuer ces démarches trois mois avant la fin du contrat sous peine de le voir se reconduire tacitement.

Les obligations du bailleur à connaître

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et avez donc le droit de percevoir un loyer et de faire respecter la loi à votre locataire. Mais attention, votre statut implique également des obligations à connaître et à scrupuleusement respecter.

Un propriétaire-bailleur doit donner à la location un logement décent. C’est-à-dire ? Un bien disposant d’une surface habitable d’au moins 9 m et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le logement doit également respecter la sécurité, la santé et le confort du locataire. Eau courante, chauffage, sanitaires, ventilation, propreté, bon état d’usage… Ne pas se plier à cette obligation du bailleur peut entraîner de lourdes sanctions pénales.

Seconde obligation, celle de rédiger un contrat de location. La location d’un bien est officialisée, qu’il s’agisse d’un bien vide, meublé, saisonnier… Cette obligation est également une protection pour le propriétaire comme pour le bailleur en cas de problème.

Enfin, si un locataire demande à son propriétaire une mise en conformité, le bailleur a obligation d’étudier la question, de voir si elle est justifiée et le cas échéant, de procéder aux travaux.

Faire un état des lieux minutieux

Faire un état des lieux est une étape obligatoire avant l’installation d’un nouveau locataire. Il permet de déterminer les dysfonctionnements éventuels, mais aussi, par la suite, les réparations à charge du propriétaire et celles à charge du locataire. Il doit donc être réalisé avec le plus grand soin. L’état des lieux est rédigé en présence du locataire et du propriétaire (ou de l’entité qui le représente). Il s’effectue au moment de la remise des clés, le jour de l’installation du locataire. Au cours de celui-ci, toutes les pièces sont inspectées une par une, ainsi que les équipements et dépendances du logement. Le relevé doit être précis et ne pas comporter les seules mentions « état moyen », « bon état ». Préférez entrer dans le détail en mentionnant « une tâche en bas à droite du mur » par exemple. Si l’état des lieux est réalisé à la tombée de la nuit ou sans électricité, vous pouvez également le spécifier.

Si le logement est équipé d’appareils électriques, l’état des lieux peut faire mention d’une période de test. Celle-ci passée, le locataire devra lui-même les remplacer en cas de dysfonctionnement. Enfin, si des travaux sont à faire, l’état des lieux doit également le mentionner.

À la fin du relevé, le propriétaire remet un exemplaire à son nouveau locataire.

Deux solutions pour trouver un locataire

Pour trouver un locataire, deux solutions s’offrent aux propriétaires.

La première, chercher de particulier à particulier. C’est la solution la plus économique, mais également la plus chronophage. Le propriétaire s’occupe de tout. Il rédige l’offre de location, la met en ligne ou dans la presse spécialisée, fait visiter le logement, vérifie la solvabilité des locataires, rédige le bail et le fait signer, réalise l’état des lieux et enfin s’occupe de la gestion courante du logement. L’avantage de cette solution est la proximité bailleur-locataire qui, dans bien des cas, est bénéfique.

La seconde solution est de faire appel à une agence immobilière ou à tout autre intermédiaire. Le propriétaire gagne en temps, mais pas en argent. Un professionnel s’occupe de la mise en location, de la recherche de candidats locataires, des visites, de la vérification de la solvabilité, de la rédaction et la signature du bail… Et assure ensuite la gestion locative au quotidien. Le locataire est alors en relation avec l’agence et non pas avec le propriétaire.

Un bail spécifique pour les locations meublées

La location meublée est soumise à un cadre légal particulier. Avant de mettre votre bien sur le marché, vous devez connaître les spécificités d’un bail de location meublée.

Le contrat de location est conclu pour un minimum d’un an et reconduit tacitement si le propriétaire ne propose aucune modification au moins trois mois avant qu’il ne prenne fin (neuf mois pour un étudiant). Comme pour une location nue, le loyer d’une location meublée est révisé chaque année en fonction de l’Indice de référence des loyers (IRL). Le locataire est en droit de résilier le bail d’une location meublée quand bon lui semble. Il doit cependant respecter un préavis d’un mois. Le propriétaire peut, lui, résilier le contrat avec un préavis de trois mois et sur justification (vente du bien, volonté de l’occuper…). À la signature du bail, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer.

Ces exigences requises et consignées, le bail fait également mention :

  • de la date d’entrée dans les lieux ;
  • de la description des locaux, des annexes, des équipements, des accessoires… ;
  • du montant des loyers et des charges ;
  • des modalités de paiement du loyer.

Mettre un logement en location : cinq questions à se poser absolument

Vous avez acheté pour louer et le moment est maintenant venu de rentabiliser votre investissement locatif. Avant de mettre un appartement en location, un bailleur devrait toujours se poser quelques questions.

Est-ce que le bien que vous proposez à la location est un logement décent ? Il doit être composé d’une pièce principale d’au moins 20 m3 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m et disposer de tous les équipements nécessaires au confort, à la sécurité et à la santé des habitants (chauffage, eau courante, ventilation…)

Où trouver un locataire ? En fonction de la façon dont vous voulez gérer votre investissement, vous pouvez vous occuper seul de la location. Une condition : avoir un peu de temps à consacrer aux visites, aux comptes, à la législation changeante… Mais vous pouvez également déléguer la tâche à une agence immobilière en échange d’une rémunération mensuelle.

Demandez-vous ensuite à qui vous voulez louer : couples, colocataires, étudiants ? Chaque situation a ses avantages et son lot de risques.

De même, réfléchissez au type de bail que vous allez mettre en place : location vide ou location meublée ?

Enfin, une fois les dossiers de vos potentiels locataires reçus, interrogez-vous sur leur solvabilité réelle pour limiter les risques d’impayés.

Grâce à la loi Alur, fini les loyers impayés ?

La loi Alur (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a profondément bouleversé les règles de la location, notamment en plafonnant le montant des frais d’agence. Mais cette réforme prévoit également un dispositif visant à lutter contre les loyers impayés.

D’ici 2016, la loi Alur devrait permettre la création d’une assurance protégeant les propriétaires des loyers impayés. Nommé « GUL » (Garantie universelle des loyers), ce dispositif s’appliquera aux locations meublées et vides du parc privé qui font office de résidence principale au locataire. Le principe est simple : une caisse publique sera mise en place, dont le rôle sera de régler les loyers impayés aux propriétaires. Le locataire ne pouvant payer, quant à lui, ne sera plus expulsé, mais devra recouvrer ses dettes auprès de cette caisse. De plus, grâce à la loi Alur, les propriétaires bénéficieront d’un délai de prescription pour réclamer les loyers impayés de 3 ans (5 ans si la dette est constituée avant le 27 mars 2014).

En plus de vouloir en finir avec les loyers impayés, ce dispositif vise à assainir les relations entre propriétaires et locataires. En outre, le locataire n’aura plus à payer de caution ni à présenter un haut niveau de salaire, ni même des personnes garantes. Ainsi, le locataire pourra trouver plus facilement un logement, tandis que le propriétaire sera protégé du risque de loyer impayé. Cependant, la loi n’étant pas encore appliquée, il est possible que celle-ci évolue d’ici 2016.

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