Le loyer en cas de renouvellement de bail

Les choix du propriétaire bailleur

A la fin du contrat de bail, le propriétaire peut :

• ne rien faire et de ce fait le bail est reconduit de manière tacite aux mêmes conditions, préalablement définies par le contrat de location initial. Dans ce cas, le montant du loyer reste le même sous réserve de l'application de la clause de révision annuelle insérée dans le contrat de bail ;
• donner congé au locataire, cette possibilité est strictement réglementée par la loi. En effet, les motifs pour donner congé sont limitatifs, par ailleurs le propriétaire doit respecter une certaine procédure. A défaut, le congé sera frappé de nullité et le bail reconduit aux conditions antérieures ;
• proposer au locataire un renouvellement du bail. Le propriétaire peut dans cette situation augmenter le loyer, néanmoins la loi régit strictement cette situation.

Un loyer manifestement sous-évalué

Lorsque le propriétaire décide de renouveler le bail du locataire et assortit sa proposition d'une augmentation de loyer, il ne peut majorer le loyer qu'à la condition qu'il soit « manifestement sous-évalué ».

En cas de sous-évaluation, le propriétaire peut alors proposer, lors du renouvellement de bail, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage.

La procédure de renouvellement du bail

Le propriétaire bailleur formule sa proposition de renouvellement du bail au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant l'échéance du contrat de bail. Passé ce délai imparti, la proposition est nulle.

La notification doit comporter :

• la reproduction de l'alinéa c) de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• un certain nombre de références de logements comparables au vôtre (au moins 3 ; 6 à Paris et dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants) et démontrant que votre loyer actuel est « manifestement sous-évalué » ;
• les références citées doivent être prises soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situées dans la même zone géographique;
• les deux tiers au moins des références doivent concerner des logements où il n'y a pas eu de changement de locataires depuis 3 ans.

Pour des précisions sur les références à produire, il faut consulter le décret du 31 août 1990.

Les choix du locataire

Le locataire, face à la proposition de renouvellement du bail assortie d'une augmentation du loyer peut :

• accepter le renouvellement du bail, dans les deux mois à compter de la réception de la notification. La hausse du loyer s'appliquera de manière échelonnée par tiers pour les baux de 3 ans ou par sixième pour les baux de 6 ans ;
• ne rien faire ou refuser la proposition. Dans ce cas, le bailleur peut saisir la commission de conciliation pour tenter de trouver un accord ou à défaut saisir le tribunal d'instance, avant l'échéance du contrat de bail. Sinon, le bail sera reconduit aux conditions antérieures.