Le bail mixte

Les baux à usage mixte doivent respecter la réglementation des locaux d'habitation, autrement dit la loi du 6 juillet 1989. Cette loi est complétée par :

• la loi de solidarité et de renouvellement urbain (dite loi «SRU») du 13 décembre 2000 qui intègre le droit du locataire à un logement décent ;
• la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002 visant à lutter contre les discriminations des candidats à la location.

Champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 (loi Mermaz-Malandrin) : le bail mixte

Un bail mixte est un contrat ayant pour objet la location de locaux à usage d'habitation et à l'exercice d'une activité professionnelle (activité libérale).

Le contrat de location professionnelle unissant le propriétaire bailleur et le locataire doit impérativement être écrit. La loi prévoit également que certaines mentions obligatoires doivent figurer au contrat de bail mixte comme la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement, la révision du bail, le dépôt de garantie...

La durée du bail mixte

Comme pour les locaux d'habitation, le contrat de location professionnelle a une durée de :

• 3 ans, si le locataire est une personne physique ;
• 6 ans, si le locataire est une personne morale.

Le locataire peut résilier son bail mixte à tout moment à la condition de respecter un délai de préavis de 3 mois. Par ailleurs, son congé doit être signifié au propriétaire bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.

Si le locataire ne respecte pas les obligations à sa charge, le contrat de location professionnelle peut être résilié de plein droit en vertu d'une stipulation contractuelle.

Le renouvellement du bail mixte

Le locataire d'un bail mixte a droit au renouvellement de son contrat par tacite reconduction à l'issue de la période initiale prévue. Ainsi, le renouvellement du contrat de location professionnelle s'effectue pour une nouvelle période de 3 ou 6 ans, selon que le locataire est une personne physique ou morale.

Quant au propriétaire bailleur, il peut refuser de renouveler le bail mixte dans 3 cas exclusivement :

• lorsqu'il justifie d'un motif légitime et sérieux ;
• lorsqu'il décide de vendre le logement concerné. Dans cette situation, il doit tout d'abord proposer la vente au locataire. En effet, celui-ci dispose d'un droit de préemption sur le logement pendant une durée de 2 mois à compter de la décision du propriétaire de donner congé ;
• lorsqu'il décide de reprendre le logement pour l'habiter en tant que résidence principale.

Le refus de renouvellement du bail mixte doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier. Le délai de préavis est de 6 mois au moins.