Le bail commercial

En matière de contrat de location commerciale, c'est la loi du 30 septembre 1953 qui régit la situation. Celle-ci est intégrée au code de commerce.

Champ d'application de la loi du 30 septembre 1953 : le bail commercial

Il y a bail commercial lorsque le locataire exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ainsi le contrat signé entre le propriétaire bailleur et le locataire sera régi par les règles applicables à ce type de location commerciale.

Les conditions d'application de la loi

Pour qu'il y ait contrat de location commerciale, il est nécessaire que :

• les locaux soient utilisés pour l'usage et l'activité prévues au contrat de bail commercial. En cas de changement d'usage ou d'activité, il est nécessaire que le locataire obtienne l'accord du propriétaire bailleur ;
• le locataire soit inscrit au registre des commerces et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers lorsque celui-ci est artisan ;
• l'activité commerciale, industrielle ou artisanale du locataire soit réelle. Autrement dit, il doit développer une clientèle (générée par son activité) et son activité doit être autonome.

La durée du bail commercial

Le contrat de location commerciale, une fois signé, s'applique au minimum pendant 9 ans. Néanmoins, le locataire peut donner son congé au bout de 3 ans. Il est nécessaire de respecter un délai de préavis de 6 mois. Ce préavis doit impérativement être effectué par un acte d'huissier à défaut de nullité.

Le renouvellement du bail commercial

Le locataire a droit au renouvellement de son contrat de location commerciale à l'issue de la durée minimum du bail commercial (9 ans). Le contrat est renouvelé par reconduction tacite lorsque les parties concernées n'agissent pas.

Le propriétaire dispose d'un pouvoir discrétionnaire concernant le renouvellement du bail, toutefois il est libre de manifester son refus à condition :

• soit de justifier d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail commercial ;
• soit de payer une indemnité d'éviction (on parle ainsi de « propriété commerciale »). Le code de commerce prévoit que cette indemnité due par le propriétaire est égale au préjudice causé par le non renouvellement du contrat de location commerciale. L'évaluation du préjudice est souvent difficile à apprécier, mais certains critères sont prévus par le code de commerce tels que la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les droits de mutation...