Les prêts d'épargne logement

• Comment fonctionne l'épargne-logement ?
• Comment se déroule la phase "Epargne" ?
• Les caractéristiques du prêt
• Comment céder ses droits à prêt ?
• PEL : tableau récapitulatif

Comment fonctionne l'épargne-logement ?

L'épargne logement est un dispositif qui permet aux particuliers, au terme d'une phase préalable d'épargne, de bénéficier d'un crédit immobilier à un taux particulièrement attractif. Dans une opération d'épargne logement, il y a donc deux phases distinctes :

• une phase épargne, qui permet au futur emprunteur de se constituer un apport personnel, mais surtout des droits à prêt, grâce aux intérêts générés par les sommes épargnées ;
  
  
• une phase crédit, durant laquelle l'emprunteur rembourse le prêt qu'il a obtenu.
  
  

Deux formules sont proposées :

• le compte d'épargne logement (CEL) qui permet d'emprunter au terme d'une phase préalable d'épargne de 18 mois seulement ;
  
  
• le plan d'épargne logement (PEL) qui nécessite une phase préalable d'épargne de 4 ans. A la différence d'un simple compte, le PEL est un véritable contrat entre vous et l'établissement bancaire qui le gère. Cela explique notamment que le taux de rémunération de l'épargne déposée, ainsi que le taux du crédit qu'il sera possible d'obtenir, sont définitivement fixés au moment de l'ouverture du plan, sans pouvoir varier par la suite (sur les taux applicables en fonction de la date d'ouverture du plan, reportez-vous à notre tableau récapitulatif ).
  
  

Le compte est plus souple d'utilisation que le plan : on peut en retirer de l'argent, alors que tout retrait sur le PEL entraîne sa clôture. Le taux d'intérêt du prêt très faible (3,5% en janvier 2006), mais le montant maximum de prêt qu'il est possible d'obtenir à partir d'un CEL est plus adapté à des travaux qu'à un achat : 23 000 € contre 92 000 € pour un PEL.

Outre le fait de pouvoir obtenir un prêt à des conditions intéressantes, l'épargne logement, placée dans le cadre d'un PEL, constitue également l'un des meilleurs placements financiers actuels si vous avez un projet immobilier en vue. La sécurité de l'épargne est absolue, le taux d'intérêt rémunérant cette épargne est loin d'être négligeable. Il est abondé par une prime d'Etat : 3,5%, prime incluse pour les PEL ouverts depuis le 01/08/2003, parfois bien plus pour les PEL ouverts avant cette date. Les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu, même s'ils sont "ponctionnés" à la clôture du compte de 11% au titre de la CSG, de la CRDS et du prélèvement social. En contrepartie, l'argent placé sur un PEL sera indisponible pour une durée de 4 ans, sauf à rompre le plan en cours de route. Dans ce cas, le taux d'intérêt rémunérant l'épargne sera fortement réduit et les possibilités d'obtenir un prêt limitées.

Attention ! Pour les PEL ouverts à compter du 12 décembre 2002, l'octroi de la prime d'État est subordonnée à la réalisation d'un prêt épargne-logement. Par ailleurs, à compter de 2006, l'exonération d'impôt sur le revenu cesse pour les PEL de plus de 12 ans. Pour les PEL de plus de 10 ans, les prélèvements sociaux auront lieu chaque année.

Qui peut ouvrir un PEL ou un CEL
Chacun des membres d'une famille peut être titulaire d'un PEL et d'un CEL. Les parents peuvent ouvrir un plan ou un compte au nom de leur(s) enfant(s) mineur(s). L'intérêt est, par le jeu de la cession de droits à prêt, de pouvoir disposer, au terme du plan ou du compte, d'un montant de prêt supérieur.
Une même personne peut posséder à la fois un PEL et un CEL. Mais il lui est interdit de posséder plusieurs PEL ou plusieurs CEL en même temps.

Comment se déroule la phase "Epargne" ?

Avant de pouvoir demander un prêt d'épargne logement à votre banque, vous devrez avoir épargné pendant un certain nombre d'années :

• 1,5 années, soit 18 mois, s'il s'agit d'un CEL ;
  
  
• 4 années, soit 46 mois, s'il s'agit d'un PEL. N'oubliez pas que tout retrait avant 4 ans entraîne la clôture immédiate du plan. Au terme de ces 4 ans, si vous n'avez pas de projet immobilier, vous pourrez soit fermer votre plan et récupérer le capital et les intérêts, soit proroger votre PEL, par période de 1 an, le PEL pouvant au maximum durer 10 ans.
  
  
  

Durant cette période, votre épargne sera rémunérée au taux de :

• 1,5% s'il s'agit d'un CEL (depuis le 1er août 2003);
  
  
• 3,5% s'il s'agit d'un PEL (depuis le 1er août 2003). Ce taux s'appliquera pendant toute la durée du plan. Pour ceux ouverts avant cette date, le taux d'intérêt était différent, par exemple : 4,50% pour les PEL souscrits entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 (voir notre tableau récapitulatif).
  
  

Les intérêts acquis sur un PEL ou un CEL sont capitalisables : au 31 janvier de chaque année, ils viennent s'ajouter au capital déjà épargné, et deviennent eux-mêmes producteurs d'intérêt.
La rémunération de l'épargne déposée sur un PEL comprend pour partie les intérêts à la charge de l'établissement de crédit, et pour partie une prime à la charge de l'Etat. Cette prime est d'un montant maximum de 1 525 €. Lorsque ce montant est atteint, le taux de rémunération de l'épargne passe de 3,5% à 2,50% pour les PEL ouverts depuis le 01/08/2003. Un dispositif analogue est prévu pour les CEL.

Concernant les versements à effectuer, la règle est la suivante :

• l'ouverture d'un CEL se fait avec un dépôt minimum de 300 €. Une fois ouvert, vous pourrez effectuer des versements ou des retraits, à votre convenance. Seules contraintes, les versements devront être d'un minimum de 75 € et il devra toujours rester au minimum 300 € sur le compte. Le montant maximum de l'épargne est fixé à 15.300 € ;
  
  
• l'ouverture d'un PEL nécessite un dépôt initial de 225 €. Ensuite, vous devrez effectuer des versements réguliers, pour un montant minimum annuel de 540 €. A vous de choisir la périodicité de ces versements (mensuels, trimestriels, semestriels), et leur montant. En cours de plan, vous pourrez toujours modifier ces deux paramètres (périodicité et montant), en respectant toujours le minimum de 540 € annuels, ou effectuer des versements exceptionnels. Sachez enfin que sur un PEL, le montant maximum des dépôts est fixé à 61 200 €.
  
  

N'oubliez pas que le prêt d'épargne logement que vous pourrez demander au terme de la phase "épargne" sera fonction des intérêts générés par les sommes placées. Si vous le pouvez, vous avez donc tout intérêt à déposer un maximum de capital sur votre PEL ou votre CEL. Un versement initial élevé est recommandé. Il existe des méthodes pour optimiser la gestion du PEL ou du CEL et faire en sorte qu'ils procurent un maximum de droits à prêt. Sur ce point, votre banquier doit être à même de définir avec vous, en fonction de votre capacité d'épargne et de votre projet, les moyens d'optimiser vos versements.

Les caractéristiques du prêt

Vous pourrez utiliser un prêt d'épargne-logement (issu d'un PEL ou d'un CEL) pour l'une ou l'autre des opérations suivantes :

• construction ou acquisition d'un logement neuf. Ce logement devra alors constituer :
  
  • votre résidence principale (ou celle de votre conjoint, de vos ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint),
  • la résidence principale du locataire, si vous destinez ce logement à la location. Dans ce cas, vous devrez respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989.
  • votre résidence secondaire.
    
    
• acquisition d'un logement ancien. Ce logement devra constituer :
  
  • votre résidence principale (ou celle de votre conjoint, de vos ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint),
  • la résidence principale du locataire, si vous destinez ce logement à la location. Dans ce cas, vous devrez respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989.
    
    
• réalisation de travaux (agrandissement ou division d'un logement existant), amélioration du confort (équipement, assainissement...), dans votre résidence principale ou secondaire, ou dans la résidence principale du locataire si le logement est loué.
  
  

Ainsi, s'il est possible de financer l'acquisition d'une résidence secondaire avec un prêt d'épargne logement, encore faut-il qu'il s'agisse d'une résidence neuve et non d'une résidence déjà existante.

Quelles sont les caractéristiques du prêt ?

Les prêts d'épargne-logement, qu'ils soient issus de PEL ou de CEL, sont attribués pour une durée de 2 à 15 ans. Leur montant maximum est fixé à :

• 92 000 € pour un PEL,
  
  
• 23 000 € pour un CEL.
  
  

Le montant de prêt que vous obtiendrez sera fonction des intérêts acquis au cours de la phase épargne (les droits à prêt), ainsi que de la durée de remboursement que vous choisirez. En effet, pour un même montant de droit à prêt, le montant du prêt que vous pourrez obtenir sera d'autant plus élevé que vous choisirez une durée de remboursement courte. Mais attention : plus la durée de remboursement sera courte, plus les mensualités de remboursement seront élevées.

Comment céder ses droits à prêt ?

Pour augmenter le montant de votre prêt d'épargne-logement, vous pouvez bénéficier des droits à prêt transmis par un membre de votre famille ou de celle de votre conjoint. Ces droits à prêt peuvent être issus d'un CEL ou d'un PEL, mais leur transmission est soumise à des règles assez strictes :

• pour en bénéficier, vous devez vous-même être titulaire d'un PEL ou d'un CEL, et ce depuis une certaine durée (voir tableau ci-dessous) ;
  
  
• la cession ne peut provenir que d'un membre de votre famille ou de celle de votre conjoint, et plus précisément :
  
  • de votre conjoint, de vos ascendants, de vos descendants, de vos frères et soeurs, de vos oncles, tantes, neveux et nièces,
  • < des conjoints de vos frères, soeurs, ascendants ou descendants,
  • des ascendants, descendants, frères, soeurs, oncles, tantes, neveux ou nièces de votre conjoint
  • des conjoints des frères, soeurs, ascendants ou descendants de votre propre conjoint.
    
    
• si vous êtes seulement titulaire d'un CEL, vous ne pourrez pas recevoir de droits à prêt issus d'un PEL.
  
  

Où faut-il s'adresser ?

Un PEL ou un CEL peut être ouvert auprès des établissements bancaires traditionnels, mais aussi auprès de la Poste ou des Caisses d'épargne.

Comment céder ses droits à prêt ?

Possibilités de cession de droits à prêts issus d'un CEL ou d'un PEL

Contrairement à une idée reçue, la personne qui cède ses droits à prêt ne cède que ces droits. Elle n'aura donc pas la possibilité d'emprunter pour elle-même, mais récupérera le capital qu'elle a épargné, les intérêts produits par ce capital et la prime d'épargne. Bien que cela soit plus rare en pratique, une cession de l'ensemble du PEL (droit à prêt + capital épargné + intérêts) est possible, mais, étant assimilée à une donation, elle nécessitera un acte notarié.

PEL : tableau récapitulatif

Phase d'épargne

Phase de prêt