Notions de base
La copropriété relève de dispositions légales très précises, qui sont destinées à organiser la vie commune : répartition des frais, entretien de l'immeuble, droits et obligations de chacun, etc. La copropriété fonctionne comme une petite démocratie, avec son "peuple souverain" (les copropriétaires groupés en syndicat), son législatif (l'assemblée générale), son exécutif (le syndic), sa constitution ou sa charte fondamentale (le règlement de copropriété), son organe de contrôle (le conseil syndical), et sa police (les dispositifs pour lutter contre les abus de pouvoir ou de position dominante).
Le règlement de copropriété
Le notaire chez qui vous avez signé l'acte de vente, ou le vendeur directement, doivent obligatoirement vous avoir remis un exemplaire du règlement de copropriété. Il s'agit du contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux. Vous y adhérez nécessairement en acquérant un lot dans la copropriété. Même si vous ne trouvez pas sa lecture passionnante, c'est un document que vous devez conserver précieusement. En cas de litige avec un autre copropriétaire ou avec le syndic, c'est à lui qu'il faudra se référer pour trancher. Ce règlement ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l'encontre des textes (lois, décrets, ...) qui ont une valeur supérieure. Les modifications législatives intervenues depuis son établissement ou sa dernière mise à jour peuvent rendre certaines d'entre elles caduques (on dit aussi réputées "non écrites").
C'est ce contrat qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires, qui définit les parties privatives et les parties communes, qui organise le fonctionnement interne de la copropriété, qui détermine la "destination" de chacun des lots (habitation, commercial, professionnel, ...), etc. C'est également un véritable "règlement intérieur" de l'immeuble, dont le respect s'impose à tous les copropriétaires, et, par leur intermédiaire, à tous les occupants de l'immeuble (par exemple les locataires), C'est ce règlement qui prévoit notamment l'interdiction d'étendre du linge aux fenêtres, de garer des voitures dans la cour, d'utiliser l'ascenseur pour un déménagement, etc. S'il n'est pas respecté, il peut être nécessaire de faire appel à la justice.
Dans la vie de la copropriété, il peut s'avérer utile de modifier ce règlement. Une telle modification est possible, dès lors qu'elle concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Elle doit alors être approuvée par l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires, représentant les deux tiers des voix (ce que l'on appelle la "double majorité"). Mais l'assemblée ne peut, en aucun cas, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leur utilisation : une telle modification ne peut être adoptée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception.
Dans une copropriété, chaque lot est identifié (bâtiment, étage, composition, etc.) dans un document appelé "état descriptif de division", déposé au fichier immobilier, et le plus souvent annexé au règlement de copropriété. Cette identification consiste à attribuer à chacun des lots un numéro, et une quote-part dans les parties communes. Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété (communément appelés à tort "millièmes"). Ils correspondent aux voix dont dispose chaque copropriétaire lors du vote en assemblée générale, et, en principe, à sa quote-part des charges communes générales.