Quelles sont les charges de copropriété et à combien s’élèvent-elles ?

Généralités

Vivre en commun implique de devoir faire face à un certain nombre de dépenses, qu’il s’agisse des services collectifs, de l’entretien de l’immeuble, des travaux à y effectuer, de la qualité des équipements à préserver, etc. Les copropriétaires ont le devoir moral de maintenir en état, voire d’améliorer, l’immeuble, qui est en quelque sorte leur “patrimoine commun”.

Ces charges sont classées, selon leur objet, en deux grandes catégories : les charges générales, relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes à tous les copropriétaires, et les charges spéciales correspondant à des parties communes, à certains copropriétaires seulement, ou à la mise en oeuvre de services collectifs, l’entretien d’éléments d’équipement communs. Les charges spéciales répondent à des logiques de répartition différentes. Elles ne visent que les dépenses engagées sur les parties communes de l’immeuble, car chaque copropriétaire assume seul les dépenses relatives aux parties privatives comprises dans son lot, c’est-à-dire principalement son logement. Payer sa part dans les charges de copropriété est l’une des deux principales obligations de tout copropriétaire, l’autre étant de respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Les dépenses de la copropriété sont réglées par le syndic sur une trésorerie propre au syndicat des copropriétaires. Il lui est interdit de faire des avances au syndicat lorsque les fonds disponibles ne lui permettent pas de faire face aux engagements.

Les retards ou défauts de paiement des charges ou des provisions sont fréquents et causent un préjudice à toute la copropriété. Pour éviter qu’ils ne mettent en danger son fonctionnement normal, et récupérer l es impayés, le syndic, agissant au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, dispose d’un arsenal juridique complet (saisie, hypothèque, opposition au prix de vente, privilège immobilier spécial…). Il peut le mettre en oeuvre seul, ou en faisant appel à la justice. Les copropriétaires défaillants peuvent également être condamnés au paiement de dommages-intérêts au profit de la copropriété, pour réparer le préjudice qu’elle subit du fait de ces retards de paiement. La loi SRU du 13 décembre 2000 a renforcé encore les moyens du syndic, en instituant, pour les provisions sur budget, une procédure simplifiée et rapide de recouvrement. Elle prévoit que les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées sont à la seule charge du copropriétaire “mauvais payeur”. Elle peut également autoriser la saisie, jusqu’à extinction, sur les loyers que le copropriétaire défaillant perçoit le cas échéant.

Si vous avez des difficultés à faire face à vos charges de copropriété, le plus simple est d’en parler avec votre syndic, avant que celui-ci n’entame les procédures de relance. Vous pourrez probablement trouver avec lui des modalités de paiement qui vous permettront de passer un cap difficile en évitant des frais, des pénalités et des procédures inutiles.

Les copropriétaires qui louent leur logement peuvent récupérer sur leur locataire une partie des charges de copropriété. Ces charges dites récupérables ou locatives sont fixées par un décret du 26 août 1987.

Les charges générales

On appelle ainsi les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Sont notamment visés :

  • les assurances de la copropriété, les taxes relatives à l’immeuble,
  • les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les frais de procédure,
  • le nettoyage de l’immeuble, l’entretien des jardins ou espaces verts,
  • les dépenses de réparation et d’entretien (ravalement, gros oeuvre, etc.),
  • les frais liés à l’emploi d’un concierge ou d’un gardien,
  • l’éclairage des parties communes.

Comment sont-elles réparties ?

Les charges générales doivent être payées par tous les copropriétaires, en fonction de leur nombre de tantièmes dans la copropriété. Ce nombre est fonction de la valeur des parties privatives comprises dans leur lot, par rapport à la valeur des autres lots, et en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

C’est cette règle qui explique que les propriétaires d’un grand appartement supportent une part plus importante des charges générales de l’immeuble que les propriétaires d’un simple studio. Il arrive également que des appartements de même surface situés ou composés différemment soient affectés de tantièmes différents. Si vous vivez dans une copropriété comportant 1000 tantièmes (ce que dans le langage courant on appelle “millièmes”), et que sont affectés à votre lot 325 de ces tantièmes, vous devrez acquitter 325/1000 des charges générales de la copropriété.

La quote-part des charges figure dans l’état descriptif de division, en principe annexé au règlement de copropriété. Elle figure également, en principe, dans l’appel des charges que vous adresse régulièrement votre syndic. Vous pouvez donc vérifier que l’un et l’autre concordent

Tout le monde doit-il les payer ?

Dès lors que vous êtes copropriétaire, vous devez impérativement acquitter votre quote-part de charges générales, dans les délais fixés. Ce délai peut être fixé par le règlement de copropriété ou par le syndic. A défaut de précision, les charges sont payables dès réception de leur appel.

Aucune disposition du règlement de copropriété, ni aucune décision d’assemblée générale, ne peut valablement dispenser un copropriétaire de ce paiement.

Ainsi par exemple, si vous êtes simplement propriétaire d’un parking dans l’immeuble, vous devrez payer une part des charges générales de l’immeuble (entretien, ravalement, assurances, etc.). De même, un copropriétaire qui disposerait de la majorité absolue dans la copropriété ne pourrait valablement faire voter par l’assemblée générale une résolution le dispensant de toute contribution aux charges générales !

Les charges spéciales

Les parties communes peuvent être communes à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux seulement. Dans ce cas on parle de parties communes générales et de parties communes spéciales. Les charges d’entretien de ces dernières font partie des charges dites “spéciales”, réparties entre les seuls copropriétaires concernés. Par exemple, dans les copropriétés comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir que les parties communes relatives à un bâtiment appartiendront aux seuls copropriétaires de ce bâtiment. Dans ce cas, leurs dépenses d’entretien seront aussi supportées par ces seuls copropriétaires. Cela permet d’éviter que des copropriétaires supportent une part de dépenses qui ne les concernent pas. Si, par exemple, la copropriété comporte un bâtiment A sur rue et un bâtiment B sur cour, le jour ou il faudra faire le ravalement du bâtiment A, seuls les copropriétaires de ce bâtiment en assumeront le coût. Inversement, lorsqu’il faudra refaire la toiture du bâtiment B, la charge en sera assumée par les seuls copropriétaires de ce bâtiment.

Lorsque cette situation est prévue par le règlement de copropriété, celui-ci attribue donc à chaque lot de copropriété, une quote-part des charges générales relatives à l’ensemble de la copropriété (par exemple les frais de gardiennage), tous bâtiments confondus. Pour les copropriétaires de chaque bâtiment, il attribue une quote-part des charges générales spécifiques à ce bâtiment. Ainsi, par exemple, un copropriétaire pourra avoir 325/1000e des charges générales communes à l’ensemble de la copropriété et 500/1000e des charges générales spécifiques à son bâtiment. La même situation peut exister pour des cages d’escalier, voire même dans les immeubles anciens pour des WC communs d’étage, communs aux seuls copropriétaires de l’étage.

Les quotes-parts relatives des lots, les uns par rapport aux autres, sont en principe dans les mêmes proportions que pour les charges générales.

Les autres charges spéciales

Cette catégorie comprend aussi les charges liées aux services collectifs et éléments d’équipement communs dont profitent tous les copropriétaires, ou certains d’entre eux seulement. Cela concerne notamment les charges liées à un ascenseur, un chauffage collectif, une antenne collective, un interphone, un vide ordures, …

Une répartition en fonction de l’utilité

Ces charges sont réparties entre les propriétaires des différents lots, en fonction d’un principe général qui est celui de l’utilité qu’elles présentent pour chacun de ces lots.

Ce principe de répartition a une conséquence majeure : un copropriétaire pour lequel l’un de ces éléments ne présente aucune utilité n’a aucune charge à assumer pour cet élément. Par exemple, dans un immeuble qui dispose d’un ascenseur, tous les copropriétaires dont les lots se trouvent en étage devront participer aux coûts occasionnés par cet équipement : entretien, consommation d’énergie, frais de remise en état, de mise aux normes, … Toujours en fonction du critère de l’utilité, les copropriétaires des étages élevés devront participer davantage que ceux des étages inférieurs (le règlement de copropriété fixe cette répartition). A l’inverse, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’auront aucune charge à supporter au titre de l’ascenseur, puisqu’il ne représente aucune utilité pour leur lot. En fonction de ce critère d’utilité, si les copropriétaires du rez-de-chaussée ont une cave ou un garage, et que l’ascenseur dessert les sous-sols, ils devront alors participer aux charges.

Chacune des catégories de charges de services collectifs et d’éléments d’équipement commun de l’immeuble possède sa propre règle de répartition qui n’a rien à voir avec celle des charges générales. Le règlement de copropriété précise donc, pour chaque service ou équipement, la quote-part des charges affectée à chacun des lots pour lequel il présente une utilité. La clé de répartition est donc différente pour les frais d’ascenseur et de chauffage collectif, par exemple. Si un équipement commun a la même utilité pour tous les lots (par exemple un interphone) qui en sont équipés, les charges liées à cet équipement seront réparties de manière égale entre les lots qui en disposent.

Ne pas confondre utilité et utilisation

Si ces deux notions peuvent paraître voisines, elles recouvrent des réalités juridiquement différentes : pour savoir si un copropriétaire doit ou non acquitter telle ou telle des charges spéciales, c’est la notion d’utilité qui doit être retenue. Exemple : dans un immeuble avec ascenseur, un copropriétaire dont le lot est situé en étage devra participer aux frais occasionnés par cet ascenseur, au titre des charges spéciales, même si, pour des raisons personnelles, il décide de prendre les escaliers plutôt que l’ascenseur. Ce qui compte, c’est l’utilité qui existe objectivement, que le copropriétaire emprunte ou non l’ascenseur, et non l’utilisation effective qui en est faite. De même, si ce copropriétaire laisse inoccupé son logement, il ne sera pas dispensé pour autant des charges liées à l’ascenseur.

La répartition des charges

Les charges sont réparties en fonction du nombre de tantièmes que l’on possède dans la copropriété. En principe, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Si l’on s’en tenait à ce principe, il serait quasi-impossible d’obtenir une telle modification, car il se trouvera toujours un copropriétaire pour s’y opposer, s’abstenir ou ne pas participer à l’assemblée. Aussi la loi a-t-elle prévu quelques situations particulières pour lesquelles il est possible de procéder à une nouvelle répartition des charges, sans pour autant que tous les copropriétaires soient d’accord. Ainsi par exemple :

  • lorsque l’assemblée décide de travaux créant de nouvelles parties communes ou de nouveaux équipements (un ascenseur par exemple). Dans ce cas, elle doit, à la même majorité que celle requise pour autoriser ces travaux, fixer la répartition du coût des travaux, en proportion des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires. Elle doit également fixer la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés ;
  • lorsque l’assemblée générale décide la création de parties privatives issues des parties communes, ou toute opération qui entraînerait une nouvelle répartition des charges, elle doit, à la même majorité que celle requise pour autoriser ces opérations, fixer cette nouvelle répartition des charges ;
  • lorsqu’un copropriétaire modifie l’usage de la partie privative de son lot (transformation par exemple d’un logement en cabinet médical), et que cette modification a des conséquences sur l’usage des éléments d’équipement commun l’assemblée générale peut, à la majorité absolue de l’article 25, fixer la nouvelle répartition des charges qui découle de cette transformation. Dans cette situation, le copropriétaire concerné supportera des charges d’ascenseur plus importantes que celles qu’il supportait avant la transformation. Cette faculté est restreinte aux charges spéciales entraînées par les services collectifs et l’entretien des équipements communs de l’immeuble. Elle ne s’applique donc pas aux charges générales ou aux charges de conservation, d’entretien et d’administration de parties communes spéciales, comme par exemple les frais de nettoyage de l’escalier ou la réfection du hall d’entrée.

Si, dans votre copropriété, vous constatez que certaines charges spéciales de services collectifs ou d’entretien des équipements communs ne sont pas réparties conformément aux dispositions de la loi et notamment le principe de l’utilité, vous pouvez demander au tribunal la nullité de cette répartition. S’il accepte votre demande, le tribunal fixera la nouvelle répartition des charges. Une telle action est possible si, par exemple, les charges relatives à l’ascenseur sont réparties comme les charges générales, c’est-à-dire en fonction des tantièmes, et non pas avec une progressivité liée à l’étage.

Pour les autres types de charges, cette faculté existe aussi, mais seulement si vous estimez que la part de charges attachée à votre lot de copropriété est supérieure de plus d’un quart. Elle existe également si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme à la loi. Attention, cette action n’est possible que dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot.

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