Immobilier : TVA, traduisez « Taxe Va Augmenter »

Longtemps fustigée par l’actuel Gouvernement, François Hollande alors candidat la qualifiant « d’injuste et d’inopportune », la hausse de la TVA sera bel et bien effective à compter de l’année 2014, ce, afin de financer en partie une baisse des charges des entreprises à hauteur de 20 milliards d’euros. Mais alors, pour vous, locataires, propriétaires, quels seront les impacts de cette mesure ?

La relance de la compétitivité de l’économie de la France passera par un certain nombre de mesures dont la hausse de la TVA, comme le préconise le rapport Gallois récemment remis au Gouvernement. Alors que ce dernier condamnait, il y a quelques mois encore, une telle disposition, il semble qu’il ait tout simplement changé son fusil d’épaule au grand damne des professionnels de l’immobilier et du bâtiment. La TVA, qui diffère en fonction des secteurs, va donc augmenter. En 2014, elle passera donc de 19,6% à 20% (biens et services) et de 7% à 10% pour notamment les secteurs de la restauration et du bâtiment. L’Etat attend, avec cette mesure, enfler ses caisses de 6 à 7 milliards d’euros dès l’année 2014 et donc financer de la sorte l’abaissement des charges qu’il vient d’octroyer parallèlement aux entreprises afin de doper leur compétitivité…

20 000 artisans sur la sellette

Mais concrètement, comment se traduit cette augmentation de TVA ? Jusqu’à présent, les travaux de rénovation de l’habitat vous sont facturés avec une TVA à 7%. Dans un peu plus d’un an, celle-ci sera de l’ordre de 10%. On voit bien là la double peine : celle infligée au consommateur qui voit s’alourdir sa facture et celle de l’artisan qui, s’il veut rester compétitif et gagner des clients, devra rogner sur sa marge. D’ailleurs, la Fédération Française du Bâtiment (FFB) estime que cette hausse de la TVA va entraîner dans son sillage la perte de 20 000 emplois, précisant qu’elle aura « des effets catastrophiques sur l’activité et sur l’emploi, provoquant inévitablement un retour massif du travail au noir ». De son côté, la réaction de la FNAIM, Fédération Nationale des Agences immobilières ne s’est pas fait attendre. Son président, Jean-François Buet, s’est dit « consterné » par une telle disposition et plus généralement par la fiscalité immobilière proposée dans le rapport Gallois. Selon lui, il faut arrêter de pointer constamment du doigt la profession, avec l’idée fausse que l’on y fait facilement de l’argent.Il estime que les mesures gouvernementales décidées ces deux dernières années (réforme de la plus-value immobilière, réforme du PTZ, fin du Scellier, encadrement des loyers…) lèsent le secteur et ses acteurs, et le moins que l’on puisse dite, c’est que c’est hausse de la TVA ne va pas modifier la donne.
La seule bonne nouvelle concerne les secteurs de l’alimentation et de l’énergie, les biens de première nécessité, qui, eux, verront leur taux de TVA baisser en 2014 pour passer de 5,5% à 5%.

Des taux bas… L’idéal pour renégocier son contrat ?

Les taux des emprunts immobiliers poursuivent leur tendance baissière amorcée il y a plusieurs mois. En octobre, ils atteignent même un niveau historiquement bas. Cela peut faciliter l’achat mais peut, aussi, donner l’envie de renégocier le taux de son crédit immobilier.

Le meilleur taux, c’est maintenant que vous pourrez l’obtenir ! Sur ce point, les courtiers en emprunts immobiliers donnent le même son de cloche. En ce mois d’octobre, une baisse significative des taux d’intérêt des crédits immobiliers est, une fois encore, constatée pour se hisser à une moyenne de 3,5%. En sachant que pour les dossiers les plus « rassurants » pour les organismes bancaires, des taux inférieurs à 3% peuvent être négociés pour un emprunt sur 20 ans. Du jamais vu.

Alors, si les banques n’octroient pas à tout le monde des taux aussi bas ou si vous n’envisagez simplement pas pour le moment de changer de logement, il est peut être opportun d’étudier la question d’une renégociation de taux de votre crédit immobilier avec votre banquier. Pour ce faire, quelques principes sont à respecter. En voici les grandes lignes.Deux options pour renégocier

Sachez qu’en tant qu’emprunteur, vous pouvez demander à l’organisme auprès duquel vous avez contracté le prêt d’en renégocier le taux, mais en aucun cas l’exiger. Un avis de justice rendu en septembre dernier le rappelle : la banque n’a aucune obligation de renégociation vis à vis de l’emprunteur, c’est à son bon vouloir. Deux possibilités s’offrent alors à vous : soit votre banquier est conciliant et vous êtes pour lui un bon client et dans ce cas là, il vous accorde un réexamen du taux en votre faveur. Soit, ne vous reste que l’option de rachat de crédit pour parvenir à un nouveau taux. Dans le premier cas de figure, vous établirez avec votre banquier les nouveaux taux et échéances, cela entraînera alors à votre charge des frais de dossiers. Si vous n’avez que le choix d’un rachat de crédit, vous rachèterez via un autre organisme financier celui-ci puis établirez un nouveau contrat d’emprunt immobilier avec le nouveau taux, nouvelles échéances etc. Cette option est pour vous moins avantageuse, car elle engendre des frais non négligeables que sont les frais de dossier et les indemnités de remboursement anticipé.

Nous vous conseillons donc d’étudier la question avec les conseils de votre banquier, car si vous avez emprunté il y a quelques années à un taux élevé, au regard des taux particulièrement bas qui officient actuellement, un rachat de crédit peut être très intéressant, ce, malgré les frais annexes.

Les beaux jours de la loi Girardin

Promise aux oubliettes pour 2013, la loi Girardin est finalement épargnée par le Gouvernement. Ce dispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif dans les Dom-tom est en effet reconduite pour l’année 2013 et ne sera pas plafonnée contrairement aux autres niches fiscales.

La Cour des comptes avait demandé la suppression de la loi Girardin en début d’année dernière. L’instance jugeant alors de son caractère dispendieux pour les caisses de l’Etat (1,3 milliard d’euros en 2011) et globalement inefficace sur le plan économique (700 000 euros d’investissement nécessaire par emploi créé).

Alors que le nouveau gouvernement s’est dit fermement décidé à s’attaquer aux fameuses niches fiscales, dont le plafond vient de passer à 10 000 euros par foyer, il a tout bonnement choisi de ne pas toucher à un cheveu du Girardin et donc de ne pas lui imposer ce fameux plafond. Pour expliquer son choix, le Gouvernement par la voix de son premier ministre Jean-Marc Ayrault explique « Nous sommes dans une phase transitoire et nous n’avons pas voulu pénaliser ces territoires, qui vivent très difficilement”, et d’ajouter “ce choix est justifié par la situation économique et sociale très difficile qui frappe nos compatriotes dans nos territoires ». Plafonner les dispositifs visant les outre-mer au même niveau que les dispositifs nationaux, c’était à coup sûr détourner des outre-mer des flux d’investissements qui sont aujourd’hui indispensables au développement de nos territoires ». Ce dispositif s’assure donc de beaux jours pour 2013. Certes, ce produit est intéressant pour qui a les moyens d’investir : ceux qui en ont bénéficié, ont en moyenne fait une économie d’impôt de l’ordre de 40 000 euros. Intéressé par ce type d’investissement locatif ? Sachez que pour bénéficier de la réduction d’impôt dont est assortie cette loi, vous devrez acheter un logement neuf ou en cours d’achèvement dans les Dom-tom . Il devra être destiné à la location pour une période minimale de cinq ans en secteur libre (pas de plafond de loyers) et de six ans en secteur dit intermédiaire (plafonds de loyer à respecter). Tenté ?

La taxe foncière poursuit son ascension

La douloureuse est arrivée dans certaines boites aux lettres il y a quelques semaines. La taxe foncière à laquelle sont soumis les propriétaires. Elle a augmenté en moyenne de 21% en 5 ans ! Petite explication sur cette flambée spectaculaire.

La taxe foncière a augmenté entre 2006 et 2011 de 20,94% en moyenne, soit près de trois fois plus que l’inflation qui pour cette même période a fait un bond de « seulement » 8,2%.

Avec un taux moyen, sur le plan national, de 36 %, cet impôt « pèse de plus en plus sur le budget des ménages propriétaires, allant jusqu’à représenter parfois l’équivalent de trois mois de loyer, de salaire ou de retraite », déplore l’Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers).Cette taxe intervient pour les communes et les départements comme un moyen de renflouer les caisses pour lesquelles la décentralisation a créé un véritable manque à gagner en terme de financements. Sur la première marche de ce podium dédié aux plus fortes hausses, Paris. La capitale détient le record d’augmentation de la taxe foncière sur ces cinq dernières années avec +68% ! Les villes d’Argenteuil (+34,79%) , Nantes (+30,64%) ou Saint-Denis dans le 93 (30,15%) ne sont pas en reste avec des hausses à donner le tournis.

Des écarts de taux impressionnants

Mais attention à ne pas confondre la hausse avec le taux. Par exemple à Paris, même si la taxe a sévèrement grimpé, son taux demeure particulièrement bas à 13,5%. S’agissant des taux les plus élevés pour l’année 2011, la palme revient la commune de Fontanes de Sault dans l’Aude avec un taux à …98,8% ! Et Neuilly est la commune avec la taxe foncière la plus basse de France avec un taux à 9, 98%, jugez donc du grand écart ! Pour les communes les plus peuplées de l’hexagone, arrivent en tête de ce classement, la ville d’Amiens avec un taux de taxe foncière de 54,5%, suivie de Grenoble avec 54% et Caen 53%. Et vous, comment se situe votre taxe foncière ?

Les notaires conseillent de vendre, et maintenant.

Vous êtes les chanceux propriétaires de votre bien et vous êtes aujourd’hui en proie à un dilemme : vous faut-il vendre ou attendre ? A en croire les notaires, c’est le moment…de vendre !

Des mois et des mois qu’à grands renforts de données, on nous tambourine que le marché de l’immobilier vit des soubresauts que nul n’avait anticipé. Des transactions qui baissent, un logement neuf qui s’essouffle, des prix qui reculent presque partout, des taux d’emprunt immobilier historiquement bas…Mais que penser de tout cela ? Vous qui êtes propriétaire ou qui souhaitez le devenir, vous ne savez plus quelle attitude adopter. Faut-il vendre maintenant ? Est-ce le meilleur moment pour acheter ?

Si le secteur de l’immobilier n’est pas épargné par la crise, il n’est pas asphyxié pour autant comme en témoigne le marché parisien où les prix continuent de grimper, le mètre carré flirtant ces jours-ci avec les 8400 euros !

Vendre pour perdre moins

Dans une note récemment rendue publique, les notaires dressent un aperçu de la conjoncture pour ce marché et aboutissent à la conclusion suivante : c’est le moment de vendre ! Selon cette étude réalisée durant l’été, ils sont aujourd’hui 60% (des études notariales interrogées) à conseiller de vendre, alors qu’ils n’étaient que 53% quelques mois auparavant. Une position justifiée par une conjoncture morose qui selon eux ne devrait pas évoluer dans le bon sens, une baisse des prix des biens immobiliers étant à craindre pour 70% d’entre eux dans les mois à venir. Vendre donc maintenant, pour perdre moins plus tard. Le conseil des notaires peut-il influer sur votre décision ?

Et si nos villes devenaient intelligentes ?

N’allez pas voir là une remarque désobligeante mais entendez plutôt par « villes intelligentes » celles qui utilisent les fameuses TIC, Technologies de l’Information et de la Communication, pour gérer leurs espaces urbains et sociaux, ce, dans un souci de développement durable. Des idées lumineuses pour mieux gérer les ressources dans une ville à l’ère 2.0…
Dans un récent rapport, le Commissariat général au développement durable fait un focus sur les  villes intelligentes tout en mettant en exergue l’intérêt de plus en plus marqué des collectivités, en France et à travers le monde, pour la mise en place de dispositifs technologiques avancés. A l’heure où il est primordial d’œuvrer pour la réduction des émissions de CO2 et les économies d’énergies, les villes sont…

…confrontées aujourd’hui à repenser leur façon de gérer l’espace urbain mais aussi de maîtriser le trafic, les consommations d’eau, d’électricité etc . Entre alors en jeu la notion de « ville intelligente ». Celle qui va « optimiser la gestion des ressources », en réduisant les coûts, les dépenses énergétiques tout en répondant aux besoins. Un challenge de taille mais qui en vaut le détour.Des villes ont déjà franchi le pas

 En France, certaines communes ont mis un pied à l’étrier 2.0 en mettant en place des dispositifs technologiques pointus. Le rapport établi par le Commissariat général au développement durable met un coup de projecteur sur certains projets qui s’inscrivent parfaitement dans le schéma de la ville intelligente. Par exemple, à Issy Les Moulineaux, a été lancé cette année le dispositif « Issygrid ». Il consiste à mettre en place dans un quartier d’affaires, « de nouveaux outils pour optimiser le pilotage de la consommation énergétique à l’échelle du quartier -bureaux, logements, commerces, ́équipements publics- pour mieux gérer certaines infrastructures d’éclairage public ou de rechargement des véhicules électriques, mais aussi pour faciliter la production et le stockage de nouvelles énergies renouvelables qui seront raccordées au réseau». La ville de Lyon va, quant à elle, lancer en 2014, le projet Optimod’Lyon afin de faciliter la mobilité au quotidien : un navigateur permettra à partir d’un téléphone ou d’un GPS de suivre toutes les informations connexes au trafic, sont également disponibles des données relatives au trafic à une heure. Nice innove, entre autres, avec ses horodateurs installés depuis mars 2012. Grâce à des systèmes d’information déployés par des capteurs et des systèmes de mesure implantés dans la chaussée, ils permettent aux conducteurs, via leur smartphone, de savoir dans quelles rues ils peuvent trouver des places libres pour se garer, limitant du même coup leur temps de recherche et les embouteillages. Une fois garés, ils sont prévenus en cas de dépassement horaire.

Alors, êtes vous séduit par la ville de l’ère 2.0 ? Quel service souhaiteriez-vous voir se développer dans votre commune dans le cadre du déploiement de ces TIC ?

Vers une réforme de la taxation des plus-values immobilières

Le Gouvernement l’avait récemment annoncé, il souhaitait revoir le régime fiscal des plus-values immobilières. Ce sera chose faite à compter du 1er janvier 2013.

En août 2011, la nouvelle était tombée comme un couperet et avait fait grand bruit. Le Gouvernement Sarkozy avait choisi de durcir la taxation sur les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un bien, autre que la résidence principale.

L’exonération d’impôt sur la plus-value devenait alors totale après 30 ans et la taxation différait selon le nombre d’années de détention. Ce nouveau régime étant bien moins avantageux. Cette mesure avait alors provoquée une levée de boucliers des professionnels de l’immobilier et l’inquiétude des propriétaires de résidences secondaires. 
Doper l’immobilier
Changement de cap avec le Gouvernement Hollande. La ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement, Cécile Duflot, vient en effet d’annoncer un assouplissement de la fiscalité en la matière. Ce, afin de redonner des couleurs au marché immobilier, durement touché par la crise ces derniers mois, avec une construction de logements neuf en chute libre et un recul de près de 20% des transactions. Ainsi, a-t-il été décidé d’alléger la taxation des plus-values immobilières avec un abattement supplémentaire de 20% – sur la plus-value réalisée – à compter du 1er janvier 2013 et pour les ventes réalisées cette même année afin de créer une « fenêtre d’opportunités en 2013 pour qu’il y ait sursaut de ventes », précise la ministre. Une taxation à hauteur de 2% entre 6 ans et 16 ans de détention du bien, 4% entre 17 et 24 ans et 8% jusqu’à 30 ans (exonération totale), à laquelle s’ajoutera donc l’abattement de 20%. Mais à partir de 2014, les choses pourraient changer, mais pour l’heure, rien n’est précisé.

Immobilier : le neuf est à bout de souffle

La construction patine. Dans un contexte morose, où les prix reculent en province et les transactions affichent un net recul, les logements neufs subissent de plein fouet les effets de la crise.

La fin programmée du dispositif Scellier au terme de cette année, le lifting du Prêt à taux zéro, les conditions d’octroi de prêts immobiliers de plus en plus difficiles…sont autant de paramètres, qui, conjugués à la crise, ont porté un coup sévère à l’immobilier et aux logements neufs en particulier. Les chiffres parlent d’eux-mêmes.

Pour l’année 2012, les ventes de logements neufs ont enregistré un recul de pas moins de 12% sur mai-Juillet 2012 par rapport à la même période l’année précédente. Sur les trois dernières années, les promoteurs ont assuré en moyenne et par an 400 000 logements neufs, ce chiffre ne devrait pas dépasser les 320 000 pour cette année. Le Gouvernement, quant à lui, ambitionne la construction de 500 000 logements par an dont 150 000 logements sociaux sur toute la durée du quinquennat. Les parlementaires viennent d’ailleurs d’adopter un projet de loi en ce sens puisqu’il permet la cession, par l’Etat, de terrains aux collectivités locales afin de dégager de la surface pour supporter ces nouvelles habitations. Les perspectives sont donc encourageantes pour les promoteurs. Constatons que, paradoxalement dans ce contexte, les prix au m2 des logements ne faiblissent pas. Bien au contraire. A ce jour, le prix moyen au m2 dans le neuf (appartement) est de l’ordre de 3190 euros, soit en augmentation de +2,1% par rapport à l’année dernière.

A Paris, les prix font de la résistance

Alors qu’en province, les prix dans l’ancien affichent une tendance à la baisse, ceux des logements en l’Ile de France jouent la carte de l’insolence. En effet, ils grimpent malgré une chute des transactions.

Les dernières analyses du marché immobilier fournies par la Chambre des notaires de Paris offrent le tableau d’un secteur aujourd’hui à deux vitesses. Si les prix au mètre carré dans l’ancien et en province ont baissé au second trimestre 2012 de 0,8% sur un an, ils affichent une hausse de +1% pour la capitale. Et selon les notaires, cette flambée des prix est tellement attisée par une forte demande, qu’elle devrait aboutir d’ici la fin de l’année à un nouveau record du prix au mètre carré plafonnant à 8570 euros dans Paris. Rappelons qu’elle flirtait déjà avec le record de 8 370 euros/m2 fin 2011.

Ce, dans un contexte où les transactions en région parisienne sont en perte de vitesse depuis plusieurs mois, à hauteur de -20% par rapport à la même période l’année dernière. La modification de régime de certains dispositifs fiscaux ou encore la fin imminente du Scellier ont entraîné une forme d’attentisme général qui grippe quelque peu le marché.Mais pourquoi Paris et sa grande couronne échappent-elles aux effets de la crise ? Si certains experts de l’immobilier n’excluent pas – sans l’assurer pour autant – à moyen terme, un atterrissage des prix en Ile de France, force est de constater qu’aujourd’hui les hausses de prix sont la résultante d’une demande en constante augmentation et qui dépasse largement l’offre de biens. Paris, la superbe, a donc toujours son pouvoir d’attraction. Outre l’intérêt jamais démenti des Français pour l’accession à la propriété, pour comprendre cette tendance haussière, il faut également prendre en compte l’explosion des prix de l’immobilier durant cette dernière décennie qui permet maintenant aux propriétaires parisiens de détenir un apport relativement conséquent pour acheter une plus grande surface. Mais à quel prix…

Le logement social sous la loupe des parlementaires

Pour l’ouverture ce mercredi de la session extraordinaire parlementaire, les députés vont notamment plancher sur deux projets de loi soutenus par la ministre du Logement, Cécile Duflot : la cession de terrains publics aux communes et l’augmentation du quota de logements sociaux.

Le Président de la République, François Hollande, avait annoncé la couleur

lors de sa campagne présidentielle et la ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement Cécile Duflot, n’a eu de cesse de le marteler lorsqu’elle a dévoilé sa feuille de route. Le logement social aurait toutes les attentions du Gouvernement. Les deux projets de loi présentés ce mercredi aux parlementaires vont en ce sens. Tout d’abord, il y a celui ayant trait à la cession, à bas coût voire à titre gracieux , de terrains détenus par l’Etat, aux collectivités. Passé le petit couac de la liste erronée des surfaces ainsi cédées, les sénateurs vont donc examiner cette mesure qui donnerait aux communes le moyen de disposer de davantage de terrains et d’y construire des logements sociaux mais aussi privés . Ce sont ainsi plus de 900 sites qui ont été identifiés dans tout l’hexagone, dégageant pas moins de 2000 hectares qui permettront la réalisation de 110 000 logements neufs d’ici 2016, dont la moitié seront situés en Ile-de-France.

Relever le quota de logements HLM

Autre volet de ce chapitre social, le relèvement du nombre de logements sociaux. Aujourd’hui, les communes de plus de 3500 habitants ont un quota obligatoire de 20% de logements HLM. Le Gouvernement souhaite porter dorénavant ce seuil minimal à 25%. Ce, tout en modifiant la loi SRU, c’est à dire en mettant à l’amende les collectivités contrevenantes. Rappelons que lors de son investiture, François Hollande avait défendu la construction de 500 000 habitations par an dont 150 000 logements sociaux. Etes-vous favorables à ces deux mesures ?