Immobilier : le programme de François Fillon

C’est officiel : François Fillon est candidat aux présidentielles 2017. Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires, acheteurs et locataires ? Les réponses avec le programme de l’ex-premier ministre.

C’est en matière de fiscalité immobilière que François Fillon compte apporter le plus de changements s’il est élu. Il a en effet l’intention de baisser les droits de mutation à titre onéreux payés chez le notaire, voire, à terme, de les supprimer. Il espère également faire passer le délai d’exonération des taxes sur les plus-values immobilières de 22 à 15 ans et augmenter la taxe foncière sur les propriétés non bâties et constructibles dans les zones tendues. Par ailleurs, l’instabilité ayant tendance à inquiéter les investisseurs, le candidat souhaite établir les règles de la fiscalité sur cinq ans, sans modifications possibles.

Les mesures pour les propriétaires

Si c’est lui qui l’emporte en avril 2017, il annonce qu’il créera un statut de bailleur privé : les propriétaires pratiquant des prix inférieurs au prix du marché bénéficieront d’avantages fiscaux, par exemple une exonération de la taxe foncière. Une procédure accélérée devrait aussi être mise en place afin de réduire les délais d’expulsion en cas de loyer non payé. Et pour l’achat d’une résidence principale ou pour l’investissement locatif long dans le cadre de grands projets d’aménagements, il serait possible de bénéficier d’une TVA à taux réduit. Le PTZ en revanche ne serait maintenu que pour les logements neufs. Enfin, l’abrogation de la loi ALUR fait partie de son programme électoral.

 

Trump élu aux US, l’immobilier flambe en France ?

Le lien entre l’élection de Donald Trump à la tête des Etats-Unis et les prix de l’immobilier en France vous parait absurde ? Il est pourtant plus direct qu’on ne pourrait le croire !

Relancer l’économie des Etats-Unis, voilà un pari d’envergure… Qui risque d’avoir un impact négatif sur l’économie européenne, et plus particulièrement sur l’immobilier français. En promettant de relancer l’investissement public et de diminuer l’impôt pour favoriser l’emploi et le pouvoir d’achat des classes moyennes, la nouvelle administration américaine pourrait créer une hausse de l’inflation qui va se faire ressentir sur les taux de crédit.

Les conséquences en France

Vous ne vous sentez pas concerné parce que vous ne vivez pas aux US ? Erreur : en cette époque de mondialisation, les marchés sont tous liés. L’impact de la surprise américaine sur l’économie mondiale se fait déjà ressentir. Les taux d’emprunts pourraient donc s’envoler aussi en France, handicapant les acheteurs potentiels et freinant le nombre de transactions.

Moins d’acquéreurs français, plus d’acquéreurs étrangers ?

A noter par ailleurs que de nombreux Américains ayant annoncé leur intention de quitter leur pays en cas d’élection du candidat républicain pourraient choisir l’Hexagone et donc investir dans la pierre ici même, relançant le marché de l’immobilier dans les régions les plus attractives pour les étrangers (Paris, PACA, Sud-Ouest)… Et faisant ainsi grimper les prix.

Tout cela n’étant valable que si le nouveau président américain met bel et bien en pratique les mesures annoncées dans son programme économique.

 

 

Testez votre maison avant de l’acheter !

Passez entre 4 et 16h dans votre futur logement avant de vous décider ! Tester votre maison,  voilà une proposition originale, qui pourra vous éviter de mauvaises surprises.

C’est Capifrance qui a eu cette idée : proposer aux acheteurs de tester un bien immobilier avant de se décider à signer, en y passant entre 4 et 16 heures. Le réseau de mandataires immobiliers a en effet constaté qu’on passait rarement plus de quelques minutes, en tout cas moins d’une heure, à visiter son futur logement alors qu’il s’agit de l’une des transactions les plus importantes qu’on aura à effectuer dans une vie. Il a décidé de remédier à la situation.

Un échange gagnant-gagnant

Cette initiative doit permettre aux acquéreurs de « prendre le pouls » de l’appartement ou de la maison et de savoir s’ils pourraient s’y sentir bien, mais aussi, d’un point de vue purement pratique, de découvrir les éventuels désagréments à côté desquels ils risquent de passer en se contentant de visites classiques, tels que des voisins bruyants ou un quartier trop animé de nuit. En ce qui concerne les vendeurs, c’est, à l’inverse, une chance de prouver la qualité du logement et d’en faire la promotion, en particulier s’il s’agit d’un bien peu attractif à la base. Ils sont d’ailleurs 500 à avoir d’ores et déjà vu l’intérêt de ce service inédit lancé le 8 novembre, et Capifrance compte, à termes, proposer 1 500 logements à essayer. Le réseau a créé un site spécialement dédié à cette offre particulière : http://www.testez-votre-bien.fr.

Location : jusqu’à quand puis-je changer d’avis ?

Cette location vous paraissait idéale lors de vos premières prises de contact, mais finalement ne vous intéresse plus ? Méfiez-vous : un changement d’avis ne se fait pas forcément sans problème.

Avant signature du bail : oui !

En matière de location immobilière, un accord oral ne vaut rien. Tant que rien n’a été signé, vous pouvez choisir de ne pas prendre le logement qui vous intéressait et vous n’avez pas à justifier votre décision.

Après signature du bail : non !

L’idée que le locataire ait droit à un délai de rétractation une fois le bail signé est fausse. Même si vous n’avez techniquement pas encore habité dans l’appartement ou la maison, vous devrez respecter le préavis prévu par la loi, d’une durée de trois mois. Vous pouvez essayer de demander sa réduction au propriétaire et de le ramener à un mois. Il est cependant en droit de refuser, à moins d’une situation particulière (mutation, perte d’emploi, zone tendue, attribution d’un HLM…). De son côté, le propriétaire qui souhaite résilier un bail doit respecter un préavis de six mois.

Et en cas de mauvaise surprise ?

Il peut arriver qu’après quelques jours dans le logement, vous découvriez des vices qui n’étaient pas évidents lors de la visite (travaux à effectuer, mauvaise isolation…) et que vous décidiez finalement qu’il est inhabitable. Le problème, c’est qu’avant de vous installer, vous avez réalisé un état des lieux qui vous engage, plus question donc de faire demi-tour. Attention : ne signez jamais le bail avant l’état des lieux !

Les propriétaires occupants bientôt taxés ?

C’est une rumeur qui agite le Net depuis la publication d’un rapport de l’Observatoire français des conjonctures économiques : les propriétaires qui occupent leur résidence principale auront peut-être à payer des prélèvements sur des loyers implicites.

Les propriétaires occupants ne paient pas de loyer, mais ils pourraient bientôt être taxés en conséquence. Un rapport de l’OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques) publié le 24 mai évoque la possibilité de taxer les propriétaires occupants selon la valeur de leur résidence principale, une mesure proposée dans le cadre d’une rationalisation et simplification de la fiscalité du capital. L’organisme remarque en effet que si seul le Luxembourg bat la France en matière de prélèvement sur le capital dans l’Union Européenne, le logement principal n’est que peu concerné par cette taxation.

La transmission par donation ou héritage aussi taxée ?

La note de l’Observatoire, intitulée « Quelles réformes de l’imposition sur le capital pour les hauts revenus ? », souligne par ailleurs que pour deux familles présentant les mêmes revenus salariaux, ce n’est pas le même impôt qui devrait s’appliquer si l’une a hérité d’un logement alors que l’autre doit payer un loyer. Elle recommande donc « de faire payer l’impôt sur les plus-values latentes en cas de transmission par donation ou héritage. »

L’idée d’une taxe pour les propriétaires occupants avait déjà été évoquée en mai dernier avant d’être démentie par le secrétaire d’Etat au Budget.

Achat d’une résidence secondaire : comment choisir ?

On ne choisit pas sa résidence secondaire comme on choisit son logement principal. Sur quels critères baser votre décision pour acheter une maison de vacances ?

Où ?

En achetant votre résidence principale, vous aviez des contraintes : proche de votre travail et de votre famille, de bonnes écoles… Pour une résidence secondaire, vous pouvez vous faire plaisir. La côte d’Azur vous intéresse ? Grasse se révèle abordable. Vous préférez la neige ? Les prix ont chuté ces derniers mois à Courchevel. Vous avez envie de détente thermale ? Les tarifs au mètre carré oscillent entre 1 230 et 1 250 euros à Vichy. Vous voulez du huppé près de Paris ? Deauville est toute indiquée. Et sinon, pourquoi ne pas vous tourner vers l’étranger ? La Grèce et le Portugal sont particulièrement attractifs auprès des acheteurs français.

Pour quoi faire ?

Avez-vous l’intention d’y passer tous les weekends, voire quelques soirées en semaine ? De vous y rendre uniquement pour l’été et les vacances de Noël ? De la louer lorsque vous n’y êtes pas ? En répondant à ces questions, vous pourrez définir différents critères, notamment la taille et le budget.

Dans quel état ?

Si vous n’êtes pas bricoleur et espérez pouvoir l’occuper le plus tôt possible, il vous faut une maison en bon état. Si, en revanche, vous êtes capable d’effectuer la plupart des travaux vous-même et que vous comptez surtout profiter du logement au moment de votre retraite dans quelques années, n’hésitez pas à opter pour une ferme à retaper !

Pour trouver la perle rare, pensez aux alertes

La plupart des sites immobiliers proposent de mettre en place des alertes pour effectuer une veille lorsque vous recherchez votre futur logement. Apprenez à les utiliser pour gagner en efficacité et ne pas passer à côté de la maison de vos rêves.

Définissez les bons critères

Budget, lieu, nombre de pièces, type de bien, surface, avec jardin ou garage, neuf ou ancien, location ou vente… Si les détails varient d’une plateforme à l’autre, la plupart des sites immobiliers qui offrent la possibilité de créer des alertes reprennent plus ou moins les mêmes bases. Commencez par bien définir ce dont vous avez besoin et par faire quelques recherches pour savoir si c’est réalisable, ainsi, vous n’aurez plus qu’à remplir les formulaires correspondant.

Choisissez la fréquence

Recevoir des alertes deux fois par jour risque d’être vite agaçant et vous finirez sans doute par les ignorer. En revanche, une seule fois par mois, ce n’est pas assez : le temps que vous sautiez sur l’occasion qui vous intéresse, quelqu’un d’autre l’aura peut-être déjà saisie ! Si vous êtes simplement en veille passive, des alertes peu fréquentes suffiront, alors que si vous voulez emménager dans les semaines qui viennent, il vous faudra être plus proactif.

Adaptez-vous au marché

Si vous recherchez un bien assez classique qui se trouve facilement, vous pouvez être aussi précis que possible et multiplier les critères de sélection, ce qui vous permettra d’effectuer un premier tri drastique pour gagner du temps. Si, en revanche, votre logement idéal sort du lot, soyez un peu moins exigeant afin de ne pas risquer d’éliminer de possibilités intéressantes pour un détail. Visez large en matière de prix par exemple : il sera toujours temps de négocier une fois que vous aurez repéré quelque chose qui vous plait.

 

Achat immobilier : calculez les frais cachés

Il n’y a pas que le prix du logement lorsqu’on investit dans l’immobilier. Pour éviter les mauvaises surprises, pensez à calculer combien vous devrez vraiment débourser. 

Les frais de notaire

Il s’agit plutôt de frais d’acquisition. Au total, ils peuvent s’élever à 3 % du coût du logement pour du neuf, 8 % pour de l’ancien. Ils comprennent les dépenses faites par le notaire lorsqu’il préparait la vente, ses émoluments, les dépenses dues aux formalités (vérification de l’état civil par exemple) et les taxes (cf ci-dessous).

Les taxes

Il s’agit principalement des taxes foncière et d’habitation. Le vendeur les a peut-être déjà payées, mais vous devrez lui en reverser une partie en fonction de la date à laquelle vous devenez officiellement propriétaire. Pour les logements neufs, il peut y avoir d’autres taxes à prévoir. Le plus simple : vous renseigner auprès de la mairie.

Les frais bancaires

Si vous devez emprunter pour acheter, vous aurez à payer des frais de dossier, mais aussi, dans la plupart des cas, une assurance. Lorsqu’elles prêtent gros, les banques imposent en effet souvent une assurance perte d’emploi, qui peut atteindre 0,7 % du montant emprunté.

Les travaux

Il y a les évidences, certes, mais il y a aussi plus discret. Par exemple, si votre futur logement dépend d’une copropriété, consultez les derniers comptes-rendus pour savoir si des travaux ont été décidés et pas encore réglés : ce sera à vous de participer financièrement.

L’acompte

Ce n’est pas à proprement parler un frais caché puisqu’il fait partie du prix du logement, mais il faut y penser ! Au moment de la signature du compromis de vente, le vendeur vous demandera un acompte pour garantir la transaction. Son montant s’élève généralement à 10 % du prix du logement.

Acheter un studio, le bon investissement ?

Avec des prix plus raisonnables qu’un logement plus grand et une forte demande sur le marché, acheter un studio à louer peut être tentant. Quels sont les avantages et inconvénients de cette formule ?

Les inconvénients

  • La rotation des locataires : 

Le public cible pour un studio, ce sont les étudiants et des personnes plutôt jeunes à la recherche d’un logement à prix raisonnable avant de pouvoir se permettre plus spacieux. Cela signifie que la durée d’occupation est limitée et que vous devrez régulièrement retrouver des locataires. Déléguer à une agence vous permettra de gagner du temps, mais cela a un coût.

  • Les remises en état régulières : 

Une conséquence des fréquents changements de locataire est que vous risquez de devoir retaper le logement, changer certains meubles, et faire des remises à neuf, peut-être pas à chaque nouveau bail, mais presque.

Les avantages

  • Le prix de départ :

L’achat d’un studio coûte au minimum 150 000 euros sur Paris, mais beaucoup moins dans les autres grandes villes (80 000 euros environ), ce qui en fait un premier investissement plus abordable qu’un logement plus grand. C’est une bonne façon d’entrer sur le marché de l’immobilier. Vous pourrez viser éventuellement plus ambitieux plus tard.

  • La rentabilité :

Le rapport entre le coût d’achat et le loyer est plus intéressant pour une petite surface. Cela vous permettra d’amortir plus rapidement l’investissement de départ.

Vous n’êtes pas le premier à avoir cette idée et vous ne serez pas le dernier ! Si vous décidez finalement que l’expérience propriétaire n’est pas pour vous, ou que vous voulez vous lancer dans plus grand et avez besoin de revendre le studio pour pouvoir acheter un autre type de bien, vous trouverez facilement preneur.

 

 

C’est l’automne, adaptez votre déco !

 

Tableaux aux murs, petits objets déco, feuilles brunies : toutes les idées pour vous mettre dans une ambiance d’automne sans avoir à dépenser des fortunes en réaménagement de toutes vos pièces.

Les couleurs

L’automne, c’est la saison des couleurs chaudes : vous pouvez vous faire plaisir avec des rouges, bruns, jaunes et oranges, façon feuilles d’arbre avant l’hiver et couchers de soleil de moins en moins tardifs. Mettez au placard jusqu’à l’année prochaine le vert vibrant et le bleu ciel printemps-été, ils risqueraient de vous rendre nostalgique plus qu’autre chose !

Les accessoires

Vous trouverez facilement des couronnes aux bonnes couleurs à accrocher aux portes, des tableaux de forêts automnales pour vos murs, ou des bougies, là encore dans les bonnes teintes, à répartir dans votre salle à manger, votre cuisine et même votre salle de bains. Pensez aussi aux nappes, serviettes, napperons, et éventuellement rideaux : autant de touches simples qui peuvent facilement changer au gré des saisons.

Les extras « nature »

Lors de votre prochaine sortie, n’hésitez pas à ramasser des feuilles et coquilles de noix, le tout en bruns et beiges, et à en décorer vos pièces. Quelques grands verres transparents remplis de noisettes posés sur divers meubles peuvent suffire à donner le ton dans tout votre logement. Un bougeoir entouré de feuilles mortes complétera le look de votre salon. Pensez aussi au bois : par exemple, pour vos cadres photos, votre planche à découper, et autres objets du quotidien, préférez le bois aux alternatives, et envisagez de laisser traîner quelques branches de bouleau artistiquement arrangées.

 

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