Loi ALUR : modification du régime juridique de droit de préemption urbain (DPU)

Dans le cadre d’opération d’aménagement urbain, une personne publique, comme une collectivité territoriale par exemple, peut acheter en priorité un bien immobilier vendu par un particulier ou une entreprise. On parle alors de droit de préemption, lorsqu’un propriétaire n’a pas la liberté de vendre son bien comme et à qui il le souhaite.

Après plusieurs tentatives infructueuses pour réformer le droit de préemption, la loi Alur (pour un accès au logement et un urbanisme rénové) y est finalement parvenue. Elle apporte des modifications majeures au DPU (droit de préemption urbain) et au droit de préemption en ZAD (zone d’aménagement différé).

Depuis le 27 mars 2014, la loi Alur affiche une forte volonté de mobiliser le foncier disponible. Comment ? En élargissant l’action des intercommunalités et du préfet dans le droit de préemption au détriment des communes. Elle multiplie également le champ d’application du DPU.

Autre objectif, protéger davantage les personnes préemptées tout en clarifiant les règles et mécanismes du droit de préemption.

 

Londres : Le village olympique s’offre une seconde vie

Les Jeux Olympiques de Londres achevés, les organisateurs mettaient en vente sur un site internet une grande partie du mobilier du village olympique. Aujourd’hui, l’ambition de la ville est d’y construire, juste après la fin des Jeux paralympiques, un nouveau quartier.

Les athlètes auront à peine eu le temps de défaire leurs lacets…Le mobilier des JO de Londres 2012 a dans sa majorité été mis à la vente sur un site internet et les bruits des marteaux et autres perceuses ne devraient pas tarder à se faire entendre une fois que la fin des Jeux paralympiques, le 9 septembre prochain, aura sonné.

Pas question pour la ville de Londres de laisser tous ces hectares à l’abandon. Avec un prix au mètre carré avoisinant les 10 000 euros, on comprend bien la manne financière que représentent ces terrains. Il est donc envisagé d’y aménager quelques 2818 logements dont un peu moins de la moitié seront à caractère social pour créer un nouveau quartier londonien, qui sera baptisé l’East Village. Ainsi, les nombreuses habitations occupées par les athlètes et tout le staff durant les jeux seront remaniées en constructions résidentielles. Quant au parc olympique et ses nombreux hectares, il  devrait être transformé en parc urbain d’envergure avec notamment la construction de centres sportifs, culturels, aires de jeu. La flamme des JO 2012 sera définitivement éteinte mais le site entend bien renaître de ses cendres.

Un crédit immobilier refusé à cause de vos amis Facebook ?

Un projet immobilier qui tombe à leau du fait de votre interaction avec vos contacts sur le plus fameux des réseaux sociaux ? Un scénario de science-fiction qui pourrait bien devenir réalité si les discussions entre Facebook et les banques se concrétisent

Vos amis sont pauvres et peu fiables financièrement ? Certainement l’êtes-vous aussi, alors mieux vaut ne pas vous confier de l’argent pour concrétiser votre projet immobilier. Voilà en substance l’idée du nouveau brevet déposé début août par Facebook et qui serait la conséquence directe de discussions entre le réseau social et des banques de crédit. Celles-ci sont en effet bien embêtées au moment de prendre leur décision d’accorder un emprunt ou pas : comment déterminer la fiabilité d’un client ? Dans le cas où il n’y a pas d’historique financier à consulter, alors il reste votre présence sur la toile.

Des start-ups farfouillent déjà vos comptes

Aux Etats-Unis, plusieurs start-ups proposent déjà aux banques de consulter pour elle les interactions et discussions du client sur Facebook ou Twitter, afin de déduire s’il est assez fiable. Avec cet argument imparable : s’il a dans son réseau des connaissances qui commentent sur le Net leurs mésaventures financières, alors peut-être faut-il aussi en déduire que le client en question peut connaître pareilles difficultés. Si Facebook donne son aval à de telles investigations de votre compte personnel, peut-être va-t-il falloir commencer à faire le tri parmi vos amis virtuels…

Investir dans une maison de retraite : le bon plan ?

En matière dinvestissement immobilier, il existe aujourdhui une opportunité en plein développement : le marché des établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), qui permet à la fois de réaliser de belles plus-values fiscales et un intéressant retour sur investissement.

L’investissement dans une EHPAD consiste à confier une certaine somme d’argent à une société exploitante qui va prendre en charge la gestion de votre bien au sein de la maison de retraite, en échange du versement mensuel d’un loyer. Vous êtes ainsi le propriétaire d’une chambre au sein de l’établissement, avec des rendements moyens estimés autour de 4,5 %. Nul besoin de s’occuper de la location ou de l’entretien : c’est la société exploitante avec qui vous avez signé le bail qui s’en occupe.

Jusqu’à 3666 /an de remise dimpôts

Autre avantage de taille pour les investisseurs ayant jeté leur dévolu sur un EHPAD : une remise d’impôt équivalente à 11% du montant de l’investissement, étalée sur neuf ans et s’appliquant directement sur l’impôt sur le revenu. Un dispositif prévu par la loi Censi-Bouvard qui prévoit néanmoins un seuil maximal de 300 000 € par an et par foyer fiscal, soit une remise maximale de 3666 € maximum par an et pendant neuf ans. Sans oublier la possibilité de récupérer la TVA, si la société exploitante et l’investisseur assurent eux-mêmes le paiement de cette TVA.

Avec le vieillissement de la population, la demande de places en EHPAD dépasse largement le niveau de l’offre. De quoi envisager cet investissement qui a de l’avenir… Notamment avec les trois principaux gestionnaires d’EHPAD que sont Korian, Orpea et DomusVi.

Top des biens à vendre les plus insolites… mais abordables !

Vous cherchez un habitat abordable ? Il existe des alternatives aux classiques appartements et maisons ! La preuve avec ces petites annonces parues ces derniers mois, qui pourraient vous donner des envies dexotisme

Une île

Il existe régulièrement entre 500 et 1 000 îles à vendre dans le monde. Si la plupart valent largement plus d’un million d’euros, ce n’est pas le cas de toutes. Exemples au Panama, où une île avec maison était récemment mise en vente seulement 25 000 euros, ou au Canada pour un peu plus de 200 000 euros. En France, c’est en Bretagne qu’il reste encore quelques rares belles affaires à faire.

Un village entier

En début d’année dans le département de la Corrèze, une agence immobilière locale a mis en vente un village entier abandonné. Mise à prix : 369 000 euros pour huit maisons et trois hectares de terrain. Dans le nord de l’Espagne, plusieurs hameaux vidés de ses habitants depuis la crise ont été cédés à partir de 250 000 euros.

Danciens bâtiments militaires

Le fort de Querqueville, en Normandie, a été remis en vente ces dernières semaines, lui qui avait été cédé par l’Etat en 2013 pour la modique somme de 50 000 euros. Problème : il y en aurait pour bien plus cher à le réhabiliter… En Normandie toujours, un bunker de 400 m² était à vendre à 109 000 euros. Avis aux amateurs…

Un édifice religieux

En mars dernier sur un site d’annonces en ligne, une chapelle bretonne était mise en vente 100 000 euros, avec la possibilité de la rénover pour la transformer en habitation. Ce genre d’offres pourrait se multiplier dans les années à venir, avec de plus en plus d’édifices religieux qui tombent à l’abandon. Chez les cousins québécois, la vente de biens de ce type est devenue un véritable marché à la mode.

Comment aider ses enfants à trouver un logement ?

Comment donner un coup de main à un enfant en âge de faire ses études pour qui, bien souvent, chaque euro compte ? Si vous possédez un patrimoine immobilier tel quun appartement, vous pourriez envisager de le lui confier temporairement ou de le lui louer à un tarif préférentiel. Zoom sur ces deux cas de figure.

La période estivale qui arrive est pour les jeunes étudiants celle, assez angoissante, de la recherche d’un bien pour se loger sur le lieu de leurs études. En moyenne, pour les 2,3 millions d’étudiants en France, la moitié du budget est consacrée au loyer. Pour éviter à votre enfant de cumuler les petits boulots en parallèle des études, vous avez tout à fait le droit de lui mettre à disposition gratuite un logement que vous possédez. Dans ce cas en revanche, notez bien qu’il devient fiscalement impossible de déduire certaines charges (travaux, taxes, intérêts d’emprunt…), comme le ferait un propriétaire bailleur qui dispose d’un locataire qui paie.

Un loyer modéré… mais pas trop

Vous pouvez aussi être tenté de louer ce bien à votre enfant à un tarif préférentiel. Le nouveau dispositif Pinel ouvre même un droit à une réduction d’impôt dans le cas de la location à un descendant (lequel ne doit plus être rattaché au foyer fiscal de ses parents et remplir les conditions de ressources exigées par la loi). Attention tout de même, car l’administration fiscale reste vigilante concernant le niveau de loyer pratiqué. Il ne doit pas être trop sous-évalué et doit rester globalement dans les tarifs en vigueur dans le quartier. Vous pouvez en revanche décider de payer les charges (eau, électricité) à la place de votre enfant pour lui permettre d’alléger la facture.

Location : tout savoir du nouveau bail

Un nouveau contrat de location type va entrer en vigueur à compter du 1er août prochain. En quoi consiste-t-il ? Que va-t-il changer pour les propriétaires et les locataires ? Zoom sur ce nouveau bail plus complet que le précédent.

Prévu par la loi Alur de mars 2014, le nouveau contrat de location qui va lier locataires et propriétaires bailleurs à partir de cet été sera plus détaillé et plus informatif que celui utilisé jusqu’à présent. Certains éléments qui étaient facultatifs seront désormais impérativement présents, notamment le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire. Cela doit permettre au nouveau locataire de vérifier que le propriétaire n’en a pas profité pour effectuer une forte hausse du loyer.

Une vingtaine de pages au total

Autre élément d’information requis : la liste des équipements du logement, ainsi que le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire. Une manière pour le nouveau locataire de voir si la hausse éventuelle d’un loyer se justifie. Les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables doivent aussi figurer, ainsi que les modalités de récupération des charges et enfin une notice d’information d’une quinzaine de pages, rappelant les principaux droits et obligations des parties. Au total, le nouveau bail qui entrera en vigueur au 1er août comportera une vingtaine de pages. Selon ses défenseurs, il doit permettre de limiter la rédaction de faux baux avec clauses abusives et illicites, comme c’est le cas encore parfois actuellement.

Loi Alur 2014 : pour qui sont les changements ?

Adoptée en mars 2014, la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) implique des changements tant pour les propriétaires que pour les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier (agences, syndics…). La volonté de Cécile Duflot, ancienne ministre du Logement et porteuse du texte, était de rééquilibrer le rapport de forces entre toutes les entités du marché immobilier.

Ainsi, les locataires profitent aujourd’hui de frais d’agences plafonnés, de délais de préavis raccourcis dans certains cas, de l’encadrement des loyers, d’une location meublée plus encadrée… La colocation bénéficie d’un nouveau cadre légal quant à la caution solidaire. Les colocataires sortants sont désormais libérés de l’obligation de payer dès lors qu’ils ont été remplacés. Les syndics de copropriété sont appelés à plus de clarté (contrat de syndic type, mis en place d’un extranet pour chaque copropriété gérée, de comptes séparés…)

Les agences immobilières sont soumises à des plafonds d’application de leurs honoraires en fonction de la surface du bien et de sa zone géographique.

Les propriétaires voient la gestion de leur location facilitée grâce à un bail type.

Les acheteurs d’un bien immobilier sont rassurés depuis la loi Alur 2014. L’obligation est donnée aux vendeurs de fournir des documents tels que le règlement de copropriété, le montant des charges courantes du budget prévisionnel…

Que faire de son bien immobilier en cas de rupture ?

Investir en couple dans un bien immobilier est un moyen daccéder plus facilement à la propriété. Problème : en cas de séparation, quadvient-il de lappartement ou de la maison acquis ensemble ? Zoom sur les différentes situations selon le statut de lunion.

S’agissant d’un couple marié, il faut distinguer le régime de la communauté réduite aux acquêts du régime de la communauté des biens. Dans le premier cas, si le couple a acquis un bien durant le mariage, il appartient à la communauté et est partagé en deux parts égales au moment de la séparation, même si l’un des époux a contribué plus largement à son financement. Dans le second cas, chaque membre du couple est propriétaire du bien acquis ensemble dans une proportion correspondant à son apport. Proportion que l’on retrouve ensuite en cas de divorce.

Quote-part sur lacte dachat

Dans le cas d’un couple pacsé en rupture, le partage d’un bien commun s’opère comme précédemment, en fonction des quotes-parts des partenaires, égales ou inégales. Enfin, dans le cas d’un simple concubinage, l’acquisition d’un logement à deux s’inscrit dans le cadre de l’indivision où chacun est propriétaire à hauteur de son apport. Là encore, il est important d’inscrire la quote-part de chacun dans l’acte d’achat, faute de quoi le bien est réputé appartenir pour moitié aux deux.

Vente ou pas vente du bien ?

Vient enfin la décision de l’avenir du bien immobilier en question. La vente du bien permet à chacun de reprendre sa part. L’autre cas de figure est qu’un des deux membres du couple souhaite conserver le bien. Il lui faut alors s’engager à rembourser sa part à l’autre personne, dans des conditions établies juridiquement au moment de la séparation.

Acheter ou louer son logement ? Un choix (pas si) cornélien

Les locataires ayant les moyens d’acheter leur résidence principale sont nombreux à se demander si devenir propriétaire est le meilleur choix à faire. Alors que l’achat de son logement semble être avantageux d’un point de vue financier, d’autres critères sont à prendre en compte. Entre l’envie de liberté, la volonté d’avoir son « chez-soi » ou encore le besoin de souplesse, il est important de déterminer précisément ce à quoi l’on aspire avant de se lancer.

Acheter sa résidence principale, un investissement à long terme

L’achat d’un logement, que ce soit une maison ou un appartement, est un important investissement financier, puisqu’en général il est associé à un prêt à long terme. Mais nombreux sont les locataires à vouloir se lancer dans cette aventure et ainsi devenir propriétaire afin de ne plus avoir à payer un loyer à fonds perdu chaque mois. Attention toutefois, car le calcul peut être plus compliqué qu’il n’y paraît.

Tout d’abord, il faut avoir conscience que les charges payées par un propriétaire (travaux, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) seront dans la majorité des cas supérieures à celles d’un locataire. De plus, le remboursement d’emprunt de l’accédant à la propriété sera lui aussi généralement supérieur au loyer d’un locataire pour un logement équivalent. Enfin, il est important de connaître les prix du marché et d’anticiper leur évolution. En effet, en cas de revente, il est possible que la valeur de votre bien immobilier ait chuté en seulement quelques années.

Cependant, une fois avoir bien pris en compte l’ensemble de ces facteurs, l’achat d’un logement offre des avantages financiers indéniables à long terme.

Acheter ou louer son logement, le choix entre sécurité et liberté

Outre l’aspect financier, d’autres critères régissent le choix d’acheter ou de louer sa résidence principale.

Les locataires ayant envie de se sentir réellement chez eux et ainsi être libres de décorer et d’aménager leur logement comme bon leur semble auront tout intérêt à devenir propriétaires. Contrairement à la location, l’achat offre également plus de sécurité à long terme puisque l’accédant à la propriété ne pourra être contraint à déménager après la résiliation de son bail.

Mais la location offre aussi son lot d’avantages. Plus souple, ce statut confère notamment moins de responsabilités au quotidien : pas besoin de faire réaliser des travaux, de se rendre aux assemblées de la copropriété, etc. En outre, la location offre plus de liberté. En effet, il est possible de quitter son logement quand on le désire (en respectant le préavis de départ) et ainsi partir s’installer ailleurs en toute facilité.