Location : combien coûtent les frais d'agences immobilières aujourd'hui ?

VermögensnwachstumDepuis le 15 septembre, les honoraires de location sont encadrés. Quel montant devez-vous désormais débourser pour louer un logement en passant par un professionnel de l’immobilier ? Tout dépend de la taille du bien et de sa localisation.

Le plafonnement des frais d’agence immobilière varie entre 8, 10 et 12 euros/m2. À cela, il vous faut rajouter les frais liés à l’état des lieux d’entrée qui se montent à 3 euros/m2. Comme l’a souligné l’UFC-Que Choisir, les plafonds réels s’élèvent donc à 11, 13 et 15 euros/m2.

À Paris et dans les communes périphériques, une agence immobilière est donc en droit de vous facturer 675 euros de droit d’entrée au logement pour un deux-pièces de 45 m2 (45m2 x (12+3 euros)). Un tarif devenu avantageux par rapport à ceux anciennement pratiqués qui équivalaient à environ un mois de loyer.

Dans les grandes agglomérations et leur proche périphérie, telles que Aix-en-Provence, Bordeaux, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Toulouse,… vous devrez débourser 13 euros du m2 soit 585 euros pour un deux-pièces de 45 m2. Sont aussi concernées les villes de la grande couronne parisienne.

Enfin, dans le reste du territoire, les professionnels de l’immobilier ne peuvent pas vous demander  de payer plus de 11 euros/m2, soit 495 euros/m2 toujours pour un deux-pièces de 45 m2. Un montant qui peut s’avérer nettement moins avantageux qu’à Paris. En effet, un logement de ce type au Mans se loue 420 euros, soit une augmentation de 75 euros à la charge du locataire.

Que pensez-vous de l’encadrement des honoraires de location ? Vous semblent-ils pertinents pour le locataire ?

Acheter ou louer son logement, l'éternelle question…

balanceLe courtier en crédit immobilier Meilleurtaux a récemment relancé la question « mieux vaut-il acheter ou louer son logement ? » en réalisant une étude dans 39 villes en France. Réponse : tout dépend de la surface et de la localisation du bien.

Plus la surface du logement est grande, plus l’achat s’avère intéressant au détriment de la location. Voici l’enseignement principal de l’étude publiée par Meilleurtaux. Ainsi, il faudra  compter 19 ans en moyenne pour rentabiliser un achat de 30 m2, contre seulement 4 ans pour une acquisition de 100 m2 ! Des résultats obtenus en prenant en compte le prix d’achat au m2, le prix des loyers, le montant de la taxe foncière et le rendement de l’argent placé. Toutefois, la surface n’est pas l’unique paramètre à prendre en compte.

Achat : des villes plus rentables que d’autres

D’une ville à l’autre, des écarts significatifs ont été constatés. Ainsi, « les villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés sont celles où la location reste favorable dans de nombreux cas, explique Meilleurtaux. En effet, le delta entre le prix à l’achat et à la location fait qu’à surface équivalente, il faudra de nombreuses années pour que l’achat soit une opération neutre ». C’est notamment le cas pour Paris et la région parisienne, Bordeaux, Nancy, Caen et Nîmes où un 30 m2 ne sera rentabilisé qu’en 25 ans en moyenne. A contrario, dans les villes où les loyers sont particulièrement élevés, l’achat sera alors plus intéressant, comme à Lille, Strasbourg ou Aix-en-Provence où l’acquisition d’un 30 m2 se rentabilise entre 6 et 8 ans.

Valls II : la loi Alur abandonnée ?

640px-Valls_Toulouse_2012Dans la foulée de l’annonce de la constitution de son nouveau gouvernement, Manuel Valls a présenté, la semaine passée, son plan de relance. Un plan qui revient sur certaines dispositions de la loi Alur qui avait été portée par Cécile Duflot.

L’encadrement des loyers uniquement en vigueur à Paris

L’encadrement des loyers, mesure phare de la loi Alur, ne sera finalement limité qu’à la capitale à titre expérimental. Le premier ministre juge avoir « assez de recul pour juger des difficultés de sa mise en œuvre », et que « les conditions techniques ne seront pas réunies avant des mois voire des années ».

Une réduction d’impôt plus souple pour les investisseurs

En cas d’investissement dans un bien neuf, les acquéreurs pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt à condition de ne pas louer le logement à un membre de leur famille pendant neuf ans. Manuel Valls a fait savoir que les investisseurs pourront désormais louer le bien à « un ascendant ou à un descendant sous certaines conditions ». Et la durée de l’engagement pourra être de six, neuf ou douze ans.

Revitaliser la construction

Enfin, pour relancer la construction de logements neufs, les terrains à bâtir vendus d’ici fin 2015 bénéficieront d’un abattement fiscal de 30 % sur les plus-values. L’État fera, par ailleurs, sortir de terre 30 000 logements intermédiaires en zone tendue dans les cinq prochaines années avec le concours financier de la Caisse des dépôts et consignations.

La « loi Duflot » pourrait donc être prochainement rebaptisée « loi Pinel », du nom de l’actuelle ministre du Logement. Si Cécile Duflot ne voit pas de modifications qui la touchent personnellement, elle a toutefois manifesté son inquiétude quant au bien fondé démocratique de cette non application d’une loi votée à l’unanimité… Et vous qu’en pensez-vous ?

Sicile : Des maisons au prix ultra-compétitif de 1€

sicilePour lutter contre l’exode rural, la municipalité de Gangi, en Sicile, a mis en vente des maisons au prix de 1 € symbolique. Un tarif qui cache cependant quelques frais « annexes »…

Les maisons mises en vente pour 1 € ont été abandonnées par leurs propriétaires partis en quête de travail dans les années 20. Elles abriteraient de véritables trésors comme des vieux fours à bois, des plafonds à poutres ou encore des carrelages du 18e siècle. Pourquoi les brader à un tel prix ? La municipalité entend, grâce à cette manoeuvre, relancer sa démographie et son économie déclinantes.

Des ventes soumises à conditions

Pour pouvoir acquérir une de ces maisons à Gangi, les candidats à l’achat doivent déposer 5 000 € de garantie auprès de la municipalité. Objectif : prouver qu’ils ont l’intention de restaurer leur nouvelle demeure dans un délai de trois ans. Car les maisons, ayant été abandonnées il y a presque un siècle, nécessitent une entière rénovation à commencer, pour pouvoir y habiter, par la réfection des toits, des sols, des circuits d’alimentation et d’évacuation des eaux. Des travaux qui peuvent facilement atteindre 35 000 €.

Une acquisition tout de même avantageuse

Même si ces frais cachés peuvent en faire déchanter plus d’un, le montant global à investir est toujours plus avantageux qu’en France. En effet, le montant moyen d’une acquisition immobilière représente 4,7 années de revenus pour un primo-accédant, d’après Cafpi, courtier en crédit. Une somme qui engendre un emprunt moyen de 165 822 € sur 233 mois…

Que pensez-vous de cette opération lancée par la municipalité de Gangi ? Serait-elle possible en France ?

Logement : Ce qui change à la rentrée

rentreeLa loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été publiée au journal officiel en mars dernier. Plusieurs décrets d’application y sont parus au mois d’août. Le point sur ce qui vous attend donc à la rentrée, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Les honoraires d’agences plafonnés

Dès le 15 septembre prochain, les frais d’agence pour la location d’un bien seront uniquement dus par le propriétaire. En revanche, quatre prestations seront à partager par moitié entre ce dernier et le locataire. À savoir : la visite du logement, la constitution du dossier de location, la rédaction du bail et la réalisation de l’état des lieux. Les tarifs dépendent de la zone concernée : 15 € TTC/m2 à Paris et la petite couronne, 13 €/m2 dans 28 grandes villes et 11 €/m2 dans le reste du territoire.

Un prêt à taux 0 % (PTZ) élargi

À partir du 1er octobre, davantage de foyers pourront recourir au PTZ grâce une hausse des plafonds de ressource, des quotités de prêt, des plafonds d’opération et une modification des profils de remboursement. Le gouvernement prédit ainsi l’octroi de 80 000 PTZ en 2015 contre 44 000 en 2014.

Un zonage révisé

Si vous envisagez un investissement locatif ou de faire une demande de PTZ pour une première acquisition, sachez que le classement des communes par zone (A, B ou C) a été modifié. Une centaine de communes

Les voisins : première source de litiges liés au logement

voisinsLa 1ère source de litiges concerne le logement devant Internet et le travail, d’après le 3e baromètre AXA de la protection juridique. Et c’est le voisinage qui arrive en tête des troubles rencontrés par les Français… 
Problèmes de mitoyenneté, haies non taillées, nuisances sonores, dégradations des parties communes, droit de passage non respecté,… Voici un aperçu des litiges qui peuvent vous faire vivre un quotidien désagréable et vous confronter à vos voisins. Alors que les Français ne placent ces problèmes de voisinage qu’en 6e position des sources de litiges potentielles, dans les faits, ils se positionnent en tête des litiges liés au logement (25 %). Suivent ceux liés aux travaux (16 %) puis ceux liés à la location d’un appartement (15 %).
Entre projection et réalité
Quelle source de litiges est la plus importante d’après les Français ? La construction d’une maison (62 %), la location d’un logement (49 %), les problèmes rencontrés avec la copropriété (40 %) et les travaux (39 %). Dans la réalité, seuls 12 % d’entre eux ont déjà été confrontés à un litige concernant la construction d’une maison et 10 % avec la copropriété.
Des litiges souvent irrésolus
Près de la moitié des Français (49 %) disent avoir rencontré un litige lié au logement. Un sur quatre ne l’aurait pas résolu. Si vous êtes confronté à une situation problématique, commencez par vous informer sur vos droits ! L’Adil de votre lieu de résidence est à votre disposition pour vous orienter. Vous pouvez également souscrire une protection juridique qui vous informera et pourra prendre le relai pour, tout d’abord, trouver une solution à l’amiable. À noter : un délai de carence s’applique à la souscription du contrat.
Avez-vous déjà été confronté à un litige avec vos voisins ? Comment l’avez-vous résolu ?

Le scandale des tarifs de syndics fait polémique

AngerDes tarifs jugés excessifs, des contrats truffés de clauses abusives, des surcoûts non justifiés… Un rapport dénonce avec vigueur les abus dont sont victimes les copropriétaires.

Il y a un an, l’UFC-Que Choisir et l’Association des responsables de copropriété (ARC) avaient décidé la mise en place d’un Observatoire des syndics. Ce nouvel organisme vient de publier un bilan 2014 accablant pour les grands réseaux Nexity, Foncia, Citya-Urbania, Immobilier de France et Loiselet et Daigremont, qui représentent à eux cinq 70 % des syndics de copropriété en France. Le rapport dénonce des « mauvaises pratiques à tous les étages ». En premier lieu, il est reproché les tarifs « ayant augmenté 2,5 fois plus que l’inflation » des prestations particulières. Exemple : des honoraires élevés et sans dégressivité pour le suivi des travaux, qui sont indexés sur le montant total, alors que la loi Alur l’interdit.

Le difficile passage au compte séparé…

L’Observatoire pointe également du doigt des contrats « tout compris » truffés de clauses abusives : frais facturés pour la location d’une salle pour l’AG du syndic, pour la délivrance d’informations pour le diagnostic de performance énergétique, etc. Enfin, le rapport note que 9 copropriétés sur 10 fonctionnent toujours avec un compte unique alors que celui-ci leur est moins favorable que le compte séparé. Et lors du passage au compte séparé, certains syndics en profitent pour appliquer un surcoût allant de 20 à 29 % par rapport au compte unique ! Afin de mettre fin à ces abus, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont demandé à être reçues au plus vite par la Ministre du Logement Sylvia Pinel.

Constatez-vous également ce type d’abus ? Y en a-t-il d’autres à dénoncer ?

Agents immobiliers : ce que change la loi Alur

immeubleOutre la nécessité de mettre à jour ses connaissances en droit immobilier pour les agents, la loi sur l’Accès au logement et la rénovation de l’urbanisme rénové (Alur), modifie en profondeur le cadre juridique des transactions. Tour d’horizon des nouveautés.

 

En matière de vente immobilière comme de location, la loi Alur renforce l’obligation d’informer les potentiels acquéreurs. Elle prévoit, entre autres, la mise en service de contrats types de bail pour des locations vides et meublées ainsi que pour l’état des lieux. La réforme introduit également un plafonnement des frais d’agence par décret pour les baux signés depuis le 27 mars 2014. Autre nouveauté dans le cadre d’une vente, l’obligation de faire apparaître sur les annonces, quelque soit le support, le montant des honoraires en pourcentage à charge de l’acquéreur.

 

Plus de travail en perspective pour les ventes de biens en copropriété

 

Mais c’est surtout pour la vente de biens en copropriété que le travail des agents sera bouleversé. La loi Alur impose en effet de fournir une nouvelle liste de documents lors du compromis de vente. Celle-ci devra notamment reprendre les données financières et techniques de l’immeuble, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges courantes du budget prévisionnel, le règlement de copropriété… Tout oubli pourra entraîner l’annulation de la vente. Attention donc à ne rien omettre lors de la rédaction des nouveaux contrats.

 

Enfin, la loi prévoit l’instauration de la formation continue pour tous les détenteurs de la carte professionnelle. Son renouvellement y sera soumis, alors qu’un contrôle régulier permettant d’évaluer les compétences des agents immobiliers verra le jour.

Vacances d'été : quelle formule choisir avec un petit budget ?

girls sunbathing on the beachLes intentions de départ en vacances sont en baisse chaque année. En 2013, 62 % des Français avaient déclaré avoir pour projet de partir pendant l’été contre 70 % en 2012, d’après le 13e baromètre des vacances des européens élaboré par IPSOS. Pour ne pas céder davantage de terrain à la morosité, voici quelques bons plans pour passer des vacances pas trop coûteuses.

Si vous aimez vous organiser à l’avance, faites le point sur le type de destination où vous souhaitez aller : mer, montagne, campagne, étranger,… Lancez ensuite des recherches de logement sur un site de petites annonces dédiées aux locations de vacances comme www.mediavacances.com.  Afin de dénicher les meilleurs tarifs, comparez les prix sur plusieurs départements. Certains sont bien moins chers que d’autres comme l’Aude et les Pyrénées Orientales, contrairement aux Alpes Maritimes ou au Var par exemple. Aussi, la proximité de la mer ou de sites d’intérêt touristique fait augmenter les prix. Pourquoi ne pas opter pour une location un peu plus éloignée et probablement plus tranquille et moins chère ?

Attendre la dernière minute

Pour ceux qui ne ressentent pas le besoin de savoir où ils vont plusieurs semaines voire plusieurs mois à l’avance, les offres de dernières minutes permettent de bénéficier de réductions parfois substantielles. Une myriade de sites propose des séjours à moindre coût. Seul bémol : vous ne  maîtrisez plus totalement vos dates de départ et de retour ainsi que votre destination…

Nouvelle tendance à San Francisco : soudoyer son locataire pour qu'il parte

Golden Gate, San Francisco, California, USA.Face à l’explosion des prix des loyers à San Francisco, certains propriétaires n’hésitent pas à proposer de l’argent à leurs locataires pour qu’ils partent afin de louer plus cher derrière eux.

Donner de l’argent à un locataire pour qu’il évacue les lieux, ce n’est pas une fiction ! Cela se passe sur la côte Ouest des États-Unis, à San Francisco. La raison : relouer beaucoup plus cher, en phase avec les prix actuels du marché. Le quotidien, San Francisco Gate, sur son site, a publié le 13 avril dernier un article relatant l’aventure vécue par une famille locataire depuis 24 ans. Payant un loyer de 549 $ par mois (environ 397 €) pour un studio, elle s’est vue proposer la coquette somme de 50 000 $ (36 130 €)pour évacuer les lieux. Le propriétaire pourrait s’y retrouver assez rapidement par la suite, puisque le loyer pour une chambre est par exemple estimé à 3 500 $, soit 2 525 € à Berkeley, commune de l’agglomération de San Francisco.

Hausse des expulsions

Depuis 2006, la San Francisco Tenants Union (union des propriétaires de San Francisco) a enregistré 900 départs achetés. Mais, certains locataires résistent poussant les propriétaires à trouver une bonne raison de les chasser : une sous-location illicite, un animal domestique non déclaré, etc. Ainsi entre 2010 et 2013, les expulsions ont augmenté de 38 %. En cas de résistance chronique, les propriétaires préfèrent généralement vendre que de garder un locataire pas assez rentable par rapport aux prix du marché…