L'acte de vente

• L'achat d'un logement existant
• L'achat d'un logement en cours de construction
• Le contenu du contrat de vente

L'achat d'un logement existant

Si vous achetez un logement existant, dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, le notaire va rassembler les pièces nécessaires à la signature de l'acte authentique et "purger" les différents droits de préemption. Il s'assurera aussi de la capacité du vendeur et de l'acquéreur. Pour sa part, ce dernier pourra, s'il en a besoin, déposer ses demandes de prêt auprès d'une ou plusieurs banques.
Lorsque le dossier sera prêt, ce qui prend en général deux à trois mois, le notaire convoquera les parties pour la signature, sachant que chacune d'elles peut se faire assister par son propre notaire, sans frais supplémentaires. C'est donc une sécurité dont il serait dommage de se priver.
Le jour de la signature de l'acte authentique :

• vous devrez payer le solde du prix (le prix convenu, moins les sommes déjà versées au moment de la promesse de vente, sauf cas particulier de vente avec paiement différé du prix. Vous devrez également payer les frais de notaire, ou plus exactement une provision sur frais,

• le notaire vous remettra une attestation de propriété qui pourra vous servir pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises (postes, télécom, compagnie d'assurances, banques, ...). Ce n'est que quelques mois plus tard que vous recevrez votre titre de propriété et le décompte définitif des frais après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires (publicité foncière notamment).

L'achat d'un logement en cours de construction

Si vous achetez un logement en cours de construction, il vous faut d'abord signer un contrat de réservation, puis un contrat de vente authentique, qui doit être reçu par un notaire. Le contrat de vente peut être conclu alors même que la construction n'est pas encore commencée. Là encore, si la règle veut que l'acte soit reçu par le notaire du vendeur (donc du promoteur), il est recommandé de vous faire assister par votre propre notaire.
Bien que ce soit rare en pratique, il arrive que le contrat de vente définitif n'ait pas été précédé d'un contrat de réservation. Dans cette situation, c'est au moment de la signature de l'acte authentique que l'acquéreur bénéficiera de son droit de réflexion de 7 jours.
Le contrat de vente doit obligatoirement comporter un certain nombre de mentions, notamment les garanties fournies par le constructeur. Il doit être communiqué à l'acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. C'est à compter de cette dernière date seulement que vous devrez verser une partie du prix, au fur et à mesure de l'avancement de la construction. Si vous avez signé un contrat de réservation, vous devez recevoir, un mois avant la signature de l'acte authentique, le projet d'acte de vente ainsi que ses annexes. Ceci afin de vous permettre de vérifier que la description du logement qui y figure correspond bien à ce qui était prévu dans le contrat de réservation. De trop grandes différences entre les deux constitue l'un des motifs permettant à l'acquéreur de renoncer à son achat, tout en récupérant l'intégralité du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation .
Vous devrez également recevoir, avant la signature du contrat, le règlement de copropriété de l'immeuble, dont un exemplaire devra être annexé au contrat. Prenez le temps de lire attentivement ce document, qui constitue en quelque sorte la "charte fondamentale" de l'immeuble dans lequel vous allez vivre ou réaliser un investissement locatif..

Le contenu du contrat de vente

Afin que vous soyez informé de la manière la plus complète sur l'achat que vous allez effectuer, alors que la construction de votre logement n'en est peut-être qu'à ses prémices, le contrat de vente doit obligatoirement contenir et préciser :

• la description de votre logement,

• son prix (tentez de négocier un prix ferme, c'est-à-dire non révisable) et le calendrier des paiements,

• le délai de livraison, sachant qu'il est préférable de prévoir une date de livraison exprimée en mois et qu'il est même possible (cela relève de la négociation) de prévoir des pénalités à la charge du vendeur en cas de retard dans la livraison ; le vendeur peut, de son côté, demander des pénalités en cas de retard dans le versement des fonds,

   

• les garanties de remboursement ou d'achèvement. Elles sont là pour vous préserver des conséquences de l'arrêt du chantier : en cas de défaillance du constructeur, vous serez remboursé des sommes déjà versées, ou un tiers (banque, organisme de crédit, établissement financier, ...) prendra le relais pour achever la construction. La garantie d'achèvement peut parfois être "intrinsèque", c'est-à-dire résulter des conditions même de l'opération, et non de l'intervention d'un organisme extérieur.

• la condition suspensive de prêt, si vous devez recourir à des emprunts pour financer votre opération.

Un certain nombre de documents doivent aussi être annexés au contrat de vente : plan coté du logement vendu, indication des surfaces de chaque pièce et dégagement, notice descriptive détaillée mentionnant les éléments d'équipement du logement et de l'immeuble, etc.
S'agissant du calendrier des versements, il est fixé par la loi en fonction de l'état d'avancement des travaux :

• 35 % du prix total à l'achèvement des fondations,

   

• 70 % du prix total à la mise hors d'eau(c'est-à-dire notamment une fois la toiture posée),

   

• 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.

   

Les 5 % restant doivent être versés le jour de la livraison du logement, sauf si à ce moment là, vous émettez des réserves. Vous pourrez alors consigner cette somme, jusqu'à la levée de ces réserves, chez un notaire ou dans une banque.
Bon à savoir: ces montants représentent le maximum de ce qui peut vous être réclamé. Il est donc de votre intérêt, si vous le pouvez, de vérifier avant chaque appel de fonds que le chantier avance bien au rythme prévu.