Certificats et diagnostics

Mesures existantes

La garantie de superficie

Elle s'applique à tous les lots de copropriété. Le vendeur est tenu de déclarer et de garantir la superficie du bien, tant lors de la promesse que de la vente, sous peine de voir celle-ci déclarée nulle (délai d'action d'1 mois). Le prix pourra aussi être réduit si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle déclarée (délai d'action d'1 an). Il est recommandé de faire réaliser les mesures par un géomètre-expert.

Le diagnostic amiante

Il s'applique à tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Lors de la promesse de vente, le vendeur doit annexer un constat réalisé dans les parties privatives incluant la fiche récapitulative du dossier technique amiante pour les parties communes. A défaut, la promesse est sous condition suspensive d'un diagnostic négatif.
Lors de la vente en elle-même, le vendeur doit annexer le constat mentionné précédemment. S'il est positif, l'acte précise qui supporte les travaux. A défaut, le vendeur sera dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le délai pour agir est alors de 2 ans.

Le diagnostic termites

Il s'applique à tous les immeubles bâtis, dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être (se référer à l'arrêté préfectoral en vigueur). La promesse de vente se trouve alors sous condition suspensive de l'obtention d'un état parasitaire négatif. Lors de la vente, le vendeur doit annexer un état parasitaire établi depuis moins de 3 mois. S'il est positif, l'acte précise qui supporte les travaux. A défaut, le vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le délai d'action est de 2 ans.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Le diagnostic plomb

Il s'applique aux locaux à usage d'habitation construits avant le 1er octobre 1949. Lors de la promesse, le vendeur doit annexer un constat d'exposition des risques au plomb établi depuis moins d'un an. A défaut, la promesse est sous condition suspensive de l'obtention d'un état négatif. A l'occasion de la vente, ce constat doit être annexé. Si l'état est positif, l'acte précise qui supporte les travaux. A défaut, le vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Le délai d'action est de 2 ans.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Le diagnostic de performance énergétique

Il s'applique à tous les locaux clos, couverts, avec une production d'eau chaude et de chauffage. Lors de la promesse de vente, le constat doit être annexé et dater de moins de 10 ans. Il n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans le diagnostic à l'encontre du propriétaire. A défaut, le vendeur se retrouve dans l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Les risques naturels et technologiques

Ce diagnostic concerne tous les locaux. Il s'agit d'annexer un constat des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois à la promesse de vente. A défaut, cette dernière se retrouve sous condition suspensive. Ce document doit aussi être annexé à la vente. S'il n'est pas remis au locataire ou à l'acquéreur, une diminution du loyer, du prix de la vente ou son annulation peut être prononcée par le juge. Le délai pour agir est de 2 ans. Remarque : en copropriété, seules les parties privatives sont concernées.

Mesures en prévision

De nouvelles mesures sont en attente de mise en application :

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel.
Ce diagnostic porte sur l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude, l'état de la tuyauterie et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz.
Il est précisé qu'il ne s'agit pas de mettre en conformité l'installation, mais de fournir un diagnostic nécessaire à l'établissement de l'acte de vente.
En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Cette mesure entrera en vigueur le 1er novembre 2007.

Le dossier de diagnostic technique

Une ordonnance du 8 juin 2005 regroupe les états, constats et diagnostics dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique, que le vendeur doit fournir aux fins de l'annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente". Il sera applicable à partir du 1er novembre 2007 et devra comporter :

  • le constat de risque d'exposition au plomb créé par la loi du 9 août 2004 relative à la santé publique en remplacement de l'état des risques d'accessibilité au plomb mentionné ci-dessus ;

  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante;

  • l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;

  • un état de l'installation intérieure de gaz ;

  • l'état des risques naturels et technologiques ;

  • le diagnostic de performance énergétique.

Les documents relatifs à l'exposition au plomb et à l'installation gaz ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

En copropriété, le document relatif à l'exposition au plomb porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents relatifs aux termites et à l'installation gaz portent exclusivement sur la partie privative du lot.

En cas de non fourniture par le vendeur, la sanction est :

  • pour les quatre premiers, l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante

  • pour le cinquième la possibilité pour l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

  • l'acquéreur ne peut se prévaloir, à l'encontre du propriétaire, des informations contenues dans le sixième (diagnostic de performance énergétique) qui n'a qu'une valeur informative.

Bon à savoir : des lois en cours d'examen par le parlement prévoient encore deux diagnostics à insérer dans le dossier mentionné ci-dessus :

  • un certificat de respect des prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif ou de raccordement au réseau collectif,

  • un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsqu'elle a été réalisée depuis plus de quinze ans, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.