Le point sur les diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien

Vous êtes en passe de vendre votre maison ou votre appartement ? Sachez que la réalisation de diagnostics immobiliers sera une étape incontournable pour le bon déroulement de votre transaction immobilière.

La mise en place de la loi Carrez en 1997 lance la première obligation pour le propriétaire de communiquer à l’acquéreur la superficie exacte de son bien. Depuis, de plus en plus de diagnostics sont demandés au propriétaire/bailleur.
Depuis le 1er novembre 2007, un DDT (Dossier de Diagnostic Technique) doit être établi afin de sécuriser les futurs occupants du logement et rendre compte de l’état du bien. Dans ce DDT figureront l’ensemble des diagnostics propres au bien mis en vente.
Il est difficile de vous donner le nombre exact de diagnostics à réaliser car il varie en fonction de différents critères comme : le type de bien (maison, appartement…), son année de permis de construire ou même, sa localisation géographique.

Retrouvez ci-dessous quelques points que vous aiguillerons sur les diagnostics à effectuer pour la vente de votre bien.

Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente :

  • Tout propriétaire dont le logement a un permis de construire datant d’avant le 1er janvier 1949 doit se munir des diagnostics ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques), DPE (Diagnostic de Performance Energétique), Electricité, Amiante et Plomb. En plus de cela, le propriétaire/bailleur devra également faire le diagnostic Loi Carrez s’il vend une maison.
  • Les biens immobiliers construits entre 1949 et le 1er juillet 1997 sont soumis aux diagnostics DPE, ERNMT, Electricité et Amiante. Pour vendre un appartement, un diagnostic Loi Carrez sera également nécessaire.
  • Pour les habitations dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 1997, les diagnostics DPE et ERNMT seront demandés. Dans le cas d’une vente d’appartement, le diagnostic Loi Carrez devra être prévu en complément.

Quels sont les risques en cas de non-réalisation des diagnostics ?

En ne présentant pas les rapports de diagnostics obligatoires à votre acquéreur, vous vous exposez à des risques :

Accusation de vice caché

Comme évoqué précédemment, les diagnostics immobiliers permettent de connaître l’état d’un bien. A titre d’exemple, si la maison a subi des dégradations et qu’aucun document ne l’atteste, cela peut être considéré comme un vice caché et compromettre votre transaction immobilière.

Réduction du prix de vente

En cas de non-présentation des diagnostics ou de présentation de diagnostics erronés, l’acheteur sera en droit de demander une baisse du prix de vente

Pour éviter tout désagrément, assurez-vous de faire réaliser vos diagnostics par un professionnel certifié et que tous vos diagnostics ont une date de validité à jour.

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Les différents types d’avant contrat : le compromis et la promesse de vente

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement de vos rêves ? Il est alors temps de signer un avant-contrat afin de conclure la vente. Il en existe deux différents : le compromis de vente et la promesse de vente.

La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre son bien au candidat acquéreur à un prix déterminé. Généralement, l’acheteur a ainsi l’exclusivité du bien sur une période de deux à trois mois. De plus, ce dernier a deux possibilités : acheter le logement en question ou ne pas le faire. Dans le deuxième cas, il n’a pas besoin de justifier sa décision. Cependant, lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10 % du prix de vente généralement). S’il achète le bien, cette somme sera déduite du montant de la transaction. Dans le cas contraire, le vendeur pourra conserver cette indemnité.

Le compromis de vente, quant à lui, engage le vendeur à vendre et l’acheteur à acquérir le bien. Cependant, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours. De plus, des conditions suspensives peuvent être prévues au contrat et ainsi interrompre la vente (si un prêt n’a pas été accordé, par exemple). Il est à noter que si l’une des parties renonce à la transaction pour un motif non prévu, l’autre personne peut le contraindre à l’achat en saisissant la justice.

Alors, promesse de vente ou compromis ? Tout dépend de votre situation. Si vous êtes dans l’attente d’un accord de prêt, la seconde solution sera sans doute plus avantageuse pour vous.

Non, la TVA n’est pas applicable lors de la vente immobilière entre particuliers

Les personnes réalisant une vente immobilière entre particuliers font-elles une concurrence déloyale aux agences immobilières ? Ces opérations devraient-elles être assujetties à la TVA sur les ventes immobilières ? Ces ventes ne représentent-elles pas un manque à gagner pour l’État ? Des questions qui se sont posées courant 2014 et auxquelles le gouvernement a répondu : non, la vente immobilière de particulier à particulier ne se verra pas appliquer de TVA. En effet, un vendeur peut choisir de vendre son bien lui-même ou de passer par une agence immobilière (qui elle paye la TVA sur les transactions immobilières).

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Le mandat de vente immobilier

Le mandat de vente immobilier est une action par laquelle une personne (le mandant) délègue à une autre (le mandataire) la possibilité d’agir pour elle, en son propre nom lors de la vente d’un bien immobilier. En pratique, dans le cas d’une transaction immobilière, il est fréquent de recourir à un mandataire, un agent immobilier par exemple, qui connaît les attentes du mandant, mais aussi les règles précises de l’immobilier. La vente est ainsi facilitée.

Il existe plusieurs types de mandats de vente.

  • Le mandat simple qui permet au vendeur de conserver sa liberté. Il peut ainsi librement vendre son bien seul, passer par un autre intermédiaire ou faire appel à son mandataire immobilier attitré, l’agent immobilier. Dans ce cas de figure, l’agent immobilier n’est pas protégé. Le vendeur peut vendre son bien comme bon lui semble sans en informer son mandataire.
  • Le mandat exclusif qui protège le mandataire. Le mandant (le vendeur) ne peut lui-même négocier la vente de son bien. L’action est réservée au mandataire seul. Pour que le mandat exclusif s’applique, il doit être précisé par une clause écrite dans le contrat. En l’absence de précision, le mandat simple prévaut toujours.

 

Comment bien vendre sa maison ?

Vendre son bien immobilier, c’est bien, mais le vendre rapidement et au meilleur prix, c’est encore mieux. Voici quelques astuces pour bien vendre sa maison ou son appartement.

Une grande majorité des acheteurs se fait une idée de son bien immobilier en moins de 5 minutes. Par conséquent, pour bien vendre sa maison, il est indispensable de soigner l’intérieur et l’extérieur de votre bien. Comment bien vendre sa maison sans dépenser une somme d’argent exorbitante ? Usez du home staging, passez la tondeuse, nettoyez les fenêtres, effectuez les menues réparations afin que les acquéreurs soient séduits.

Une juste estimation du prix de vente de votre bien immobilier est la clé pour bien vendre votre maison ou votre appartement. Un prix de vente trop élevé risque de faire fuir les potentiels acquéreurs. Les agences immobilières proposent des estimations gratuites de la valeur des biens immobiliers.

Pour bien vendre son appartement, il est possible de confier la vente à une agence immobilière via un mandat simple ou un mandat exclusif. Les agences immobilières permettent de vendre plus rapidement grâce à leur portefeuille de clients acquéreurs et leur professionnalisme. Comment bien vendre sa maison quand on décide de la vendre seul(e) ? Soignez votre annonce immobilière, ajoutez-y des photos de votre logement, et soyez professionnel(le) lors des visites.

Home staging : conseils et grands principes

Démocratisé par différentes émissions TV, le home staging a le vent en poupe pour accélérer une vente immobilière. Nos conseils pour un home staging réussi.

Le home staging consiste à valoriser un bien immobilier destiné à la vente afin de le présenter dans les meilleures conditions. Un concept qui semble porter ses fruits, puisque plusieurs études estiment qu’un logement ayant subi un home staging se vendra en moyenne en moins de 20 jours contre 127 jours sans intervention.

Afin de déclencher le coup de cœur, plusieurs règles sont à suivre pour un home staging réussi. Tout d’abord, il est primordial de désencombrer l’espace. Enlevez tous les objets et meubles inutiles qui pourraient donner l’impression que le bien est plus petit que sa superficie réelle. Pensez également à réparer tous les petits défauts de votre maison ou appartement. Une plinthe décollée, un robinet qui fuit, un fil électrique qui traine… autant de défauts qui peuvent donner une mauvaise impression et qu’il est facile de corriger. Cela paraît évident, mais il est aussi incontournable de ranger et de nettoyer le bien mis en vente. Alors, ne laissez plus trainer des chaussures dans l’entrée ou des couverts sales dans l’évier.

Le home staging repose également sur la dépersonnalisation de votre logement. Enlevez les photos, les dessins de vos enfants, les jouets… afin que l’acquéreur puisse plus facilement se projeter. Enfin, il faut repenser son intérieur pour que chaque pièce retrouve une utilité et une fonction claire. N’oubliez pas, sobriété et simplicité sont vos seuls mots d’ordre.

Les frais de vente à prévoir pour une maison ou un appartement

Vous vendez votre maison, et vous pensez encaisser la totalité du prix de vente. Eh bien, malheureusement, mauvaise nouvelle : des frais de vente sont à prévoir. Zoom sur ce que vous allez déduire de ce qui vous revient.

Pour vendre votre bien immobilier, certains diagnostics doivent être réalisés. Ces diagnostics sont payants et font partie des frais de vente d’une maison ou d’un appartement. Le coût de ces diagnostics varie entre 300 et 700 euros. Pour réduire les frais de vente liés à ces diagnostics, il est possible de demander des devis auprès de plusieurs diagnostiqueurs.

Si l’achat du bien immobilier mis en vente a fait l’objet d’une hypothèque, la vente dudit bien entraîne des frais de vente de mainlevée d’hypothèque. Les frais de mainlevée d’hypothèque s’élèvent entre 1 et 2% du montant du prix emprunté hors intérêts.

Les frais de vente d’un bien immobilier comprennent également des frais de notaire payés le jour de la vente. Ces frais de notaire pour la vente d’une maison ou d’un appartement se composent des honoraires du notaire ainsi que du montant de la plus-value réalisée, le cas échéant. Les frais de notaire dus lors de la vente d’une maison s’élèvent, s’agissant de la plus-value, à environ 32 % de la plus-value réalisée.

L’estimation de votre bien immobilier

Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier. Mais à quel prix ? Pour le savoir, il est indispensable de faire une estimation du bien immobilier.

Pour effectuer une estimation du bien immobilier, divers critères sont à prendre en compte. Qu’il s’agisse de la superficie du bien, de la surface du terrain, de l’agencement des pièces et de l’état général du logement et des travaux prévisibles, tous ces éléments sont déterminants pour fixer le prix de vente de votre bien immobilier.

Plus votre logement compte de mètres carrés, plus l’estimation du bien sera élevée. De la même manière, la surface du terrain est primordiale. La fonctionnalité et l’absence de travaux à entreprendre sont des atouts indéniables et permettront d’élever le prix de vente du logement.

D’autres éléments tout aussi importants entrent en jeu dans l’estimation d’un bien immobilier, tels que l’état du marché, l’exposition et la localisation du logement, les prestations offertes et la luminosité.

Pour effectuer une estimation du bien immobilier optimale, il peut être recommandé de faire appel à un professionnel tel qu’une agence immobilière ou un notaire. Leur professionnalisme et leur connaissance du marché vous permettront d’estimer au plus juste le prix de votre bien immobilier.

Comment choisir une agence immobilière pour vendre un bien ?

Faire le choix de vendre son bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence immobilière, c’est avoir pour objectif une vente rapide et au meilleur prix. Nos conseils pour sélectionner une agence immobilière.

Première règle pour vendre un bien immobilier : choisir une agence se situant non loin de votre maison ou appartement. De la sorte, l’agent en charge de votre dossier aura déjà une bonne connaissance des prix pratiqués dans le quartier et pourra donc mieux vous conseiller.

L’agence vous accompagnant pendant tout le long processus qu’est la vente d’un bien, il est important d’avoir affaire à un vrai professionnel. Ainsi, il sera en mesure de vous aiguiller, de répondre à vos questions et de s’assurer que tous les documents nécessaires soient réunis et conformes. N’hésitez donc pas à demander la carte professionnelle de l’agence et son attestation de garantie financière.

Pour sélectionner la bonne agence immobilière, renseignez-vous sur les publicités que celle-ci mettra en place afin de vendre votre bien (vitrine de l’agence, site internet, journaux, etc.). De plus, n’ayez pas peur de faire une enquête de notoriété sur une agence auprès de vos proches, de clients ou encore de commerçants du quartier.

Enfin, ne sélectionnez pas nécessairement l’agence immobilière qui fera la plus haute estimation du prix de vente. En effet, il est important de se méfier d’une éventuelle surenchère. Pour cela, demandez les exemples sur lesquels s’appuient les agences pour estimer votre bien.

Comment évaluer son bien immobilier ?

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Difficile de donner une estimation de la valeur de son bien immobilierSi les agents immobiliers restent les mieux placés pour vous aider dans cette évaluation, vous pouvez de vous-même déterminer un premier prix grâce à quelques critères objectifs.

Daprès un récent sondage livré par Vivastreet.com, 35,4 % des personnes interrogées passeraient par une estimation en ligne pour estimer leur bien immobilier, contre 35,2 % qui se tourneraient vers une agence. Parmi les autres possibilités, 21,1 % disent préférer faire appel à un notaire et 8,3 % se tourneraient vers un proche. Cette enquête révèle que si les professionnels de limmobilier gardent la cote et la confiance dun nombre conséquent de propriétaires, ceux-ci sont tout de même de plus en plus nombreux à saider des outils d’évaluation disponibles sur Internet, qui ont lavantage d’être plus simples, rapides et surtout gratuits.

Critère n°1 : lemplacement du bien

Gratuit aussi, la possibilité pour un propriétaire de faire une première évaluation de son appartement ou de sa maison en faisant le listing de ses particularités. Premier critère : lemplacement du bien, géographiquement mais aussi par rapport aux services à proximité, aux transports et à lexposition au soleil. Viennent ensuite la taille du logement (plus il est grand, moins le m²est cher), l’âge et la qualité de la construction, ainsi que les équipements (intérieur et extérieur) du bien. Enfin, il est important de prendre en compte le contexte du marché de limmobilier à linstant T.

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